Оценщики как субъекты оценочной деятельности

«Оценщики как субъекты оценочной деятельности»

Содержание

Введение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки. В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Официально Министерством  труда и социального обеспечения, профессия «оценщик» (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно «профессиональный» характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности. Правильно и взвешенно расставить приоритеты в этом плане удалось, пожалуй, лишь в Москве. Нормотворчество московских властей: мэра, Правительства и депутатов Московской городской думы намного опередило законодательный процесс по вопросам оценочной деятельности в других субъектах Российской Федерации. В 1997 году в столице уже создана система официальной аттестации и аккредитации оценщиков, введено лицензирование деятельности по оценке недвижимости на территории Москвы, работают программы подготовки и аттестации оценщиков, образован и активно действует консультативный орган — Московский совет по оценке. В феврале 1998 года принят Закон «Об оценочной деятельности в городе Москве», в июне 1998 года, параллельно с работой в согласительной комиссии Государственной думы по доработке и принятию федерального закона об оценочной деятельности, московские специалисты-нормотворцы занимались приведением в соответствие своих нормативных правовых актов в области профессиональной оценочной деятельности с нормами закона, но действие некоторых московских актов было приостановлено до принятия Федерального закона «Об оценочной деятельности». Проект закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» более двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы (комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики). В июле 1998 года, Федеральный закон был принят. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. По сути дела вступление в действие закона «Об оценочной деятельности» совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка. Но поправки в данный закон вносились 9 раз, последняя - 24 июля 2007 г.

Поправкой от 7 июля 2006 в закон внесены кардинальные изменения. Отменено лицензирование деятельности, субъектами становятся не юридические лица, как было ранее, а физические лица, которые обязаны быть членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Становление оценочной деятельности, современной правовой базы и актуальных проблем ее развития представляется в настоящее время весьма важным.

1. Субъекты оценочной  деятельности

В июле 2006 года были внесены существенные поправки в действующий Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» окончательно решен вопрос об отмене лицензирования. Это событие вступило в силу с 1 июля 2007 г. Закон № 157-ФЗ внес два принципиально важных изменения в условия работы оценщиков. Во-первых, субъектами оценочной деятельности становятся физические лица. Во-вторых, для них предусмотрено обязательное членство в саморегулируемой оценочной организации (далее – СРО).

Согласно ст. 4 Закона об оценочной деятельности, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства.

Теперь система госрегулирования сосредоточена на тех субъектах, которые непосредственно делают суждения, формируют отчеты об оценке. Это так называемые физлица, то есть профессионалы, занятые в оценочной деятельности. Именно на них будет концентрироваться вся система ответственности и надзора. К ним будут предъявляться основные требования.

В Минэкономразвития  считают, что это нормально («так происходит на международных рынках»). При этом оценочные компании продолжают действовать на рынке, – они дают работу оценщикам и представляют должным образом материальное обеспечение.

Физические лица, как  субъекты правоотношений в сфере  оценочной деятельности могут выступать  в качестве оценщиков, заказчиков, а  также третьих лиц, имеющих косвенное  отношение к оценочной деятельности.

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением о государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила Гражданского кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Кроме того, к такому гражданину могут быть применены меры административной или уголовной ответственности. Гражданский кодекс содержит небольшое количество норм, непосредственно посвященных правовому регулированию предпринимательской деятельности граждан.

Вместе с тем, Гражданский  кодекс устанавливает, что к индивидуальным предпринимателям применяются правила  Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность коммерческих организаций, если иное не вытекает из законодательства, указов Президента и постановлений Правительства.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а  также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. В роли оценщиков могут выступать юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), которые на профессиональной основе и в порядке, предусмотренном Законом, осуществляют оценочную деятельность. Законодательство об оценочной деятельности не содержит каких-либо требований или ограничений в отношении организационно-правовой формы юридического лица-оценщика. Что же касается физических лиц, то в качестве обязательного условия осуществления ими данного вида предпринимательской деятельности выдвигается регистрация в качестве индивидуального предпринимателя и членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Статья 21 Закона об оценочной  деятельности вводит норму о профессиональном обучении оценщиков. Такое обучение осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РФ. Образовательные программы, по которым проводится профессиональное обучение оценщиков, представляются образовательными учреждениями в Минимущество РФ для согласования.

В соответствии со ст.14 оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является; соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков; сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, а также сведения о любых изменениях этой информации; представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию; по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Помимо оценщика субъектом оценочной деятельности являются потребитель их услуг – заказчик.

Круг заказчиков, определяемый Законом об оценочной деятельности, широк. Ими могут быть Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица. Право данных субъектов на проведение в отношении принадлежащих им объектов оценки оценщиком является безусловным, оно распространяется и на проведение повторной оценки. Право на проведение оценки не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления статистического и бухгалтерского учета и отчетности, а полученные в результате оценки сведения могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в установленном законодательством РФ порядке. Следует иметь в виду, что при оценке объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством. Права и обязанности заказчика устанавливаются договором об оценке и прямо вытекают из положений Закона об оценочной деятельности, корреспондируя с правами и обязанностями оценщика.

С внесением поправок в закон «Об оценочной деятельности» государство сокращает свое участие в регулировании профессиональной деятельностью.

Федеральные стандарты  оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных  стандартов оценки.

Разработанные федеральные  стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в  уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Но положения новой редакции закона смущают оценщиков. Прежде всего, их волнует вопрос: почему субъектом оценочной деятельности становится физлицо, а юрлица признаны лишь ее участниками? При этом основную ответственность несет исполнитель работы (физлицо). А юрлицо, хотя и вступает в отношения с заказчиком, может никакой ответственности не нести (либо взять на себя дополнительную ответственность).

Кроме того, большинство оценщиков не устраивает введение такого механизма ответственности как компенсационный фонд, хотя аналогов нет нигде в мире, в российскую оценочную деятельность эта новация внедряется. Пока опасения носят гипотетический характер, но в скором времени коллективная ответственность станет реальной практикой. Поэтому крупные оценщики уже сегодня бьют тревогу, ведь отвечать за чужие ошибки придется именно им. По статистике РКО, физлица страхуют свою ответственность на суммы, которые на порядки меньше, чем у юрлиц. Да и потребители предпочитают работать с юрлицами, которые несут не опосредованную (через членство в СРО), а реальную финансовую ответственность.

В целях обеспечения имущественной  ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

– заключение предусмотренного статьей 24.7 Федерального закона договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;

–  формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.

2. Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Под государственной регистрацией индивидуальных предпринимателей понимается внесение в государственный реестр сведений о приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя, прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, а также иных сведений об индивидуальном предпринимателе в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Законодательство о  государственной регистрации ИП состоит из ГК (ст. 23, 51) и ФЗ «О государственной  регистрации юридического лица и  индивидуального предпринимателя».

Государственная регистрация осуществляется по месту жительства ИП в срок не более пяти рабочих дней со дня представления документов в регистрационный орган. Не позднее 1 рабочего дня с момента регистрации. Регистрирующий орган выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный регистр.

При государственной регистрации  физического лица в качестве индивидуального  предпринимателя в регистрирующий орган представляются:

а) подписанное заявителем заявление о государственной  регистрации по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

б) копия основного  документа физического лица, регистрируемого  в качестве индивидуального предпринимателя (в случае, если физическое лицо, регистрируемое в качестве индивидуального предпринимателя, является гражданином Российской Федерации);

в) копия документа, установленного федеральным законом или признаваемого  в соответствии с международным  договором Российской Федерации  в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя (в случае, если физическое лицо, регистрируемое в качестве индивидуального предпринимателя, является иностранным гражданином);

г) копия документа, предусмотренного федеральным законом или признаваемого в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя (в случае, если физическое лицо, регистрируемое в качестве индивидуального предпринимателя, является лицом без гражданства);

д) копия свидетельства  о рождении физического лица, регистрируемого  в качестве индивидуального предпринимателя, или копия иного документа, подтверждающего дату и место рождения указанного лица в соответствии с законодательством Российской Федерации или международным договором Российской Федерации (в случае, если представленная копия документа, удостоверяющего личность физического лица, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя, не содержит сведений о дате и месте рождения указанного лица);

е) копия документа, подтверждающего  право физического лица, регистрируемого  в качестве индивидуального предпринимателя, временно или постоянно проживать в Российской Федерации (в случае, если физическое лицо, регистрируемое в качестве индивидуального предпринимателя, является иностранным гражданином или лицом без гражданства);

ж) подлинник или копия  документа, подтверждающего в установленном законодательством Российской Федерации порядке адрес места жительства физического лица, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя, в Российской Федерации (в случае, если представленная копия документа, удостоверяющего личность физического лица, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя, или документа, подтверждающего право физического лица, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя, временно или постоянно проживать в Российской Федерации, не содержит сведений о таком адресе);

з) нотариально удостоверенное согласие родителей, усыновителей или  попечителя на осуществление предпринимательской  деятельности физическим лицом, регистрируемым в качестве индивидуального предпринимателя, либо копия свидетельства о заключении брака физическим лицом, регистрируемым в качестве индивидуального предпринимателя, либо копия решения органа опеки и попечительства или копия решения суда об объявлении физического лица, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя, полностью дееспособным (в случае, если физическое лицо, регистрируемое в качестве индивидуального предпринимателя, является несовершеннолетним);

и) документ об уплате государственной  пошлины.

Представление документов при государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». При этом верность копии документа, представляемой при указанной государственной регистрации, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. За исключением случая, если заявитель представляет ее в регистрирующий орган непосредственно и представляет одновременно для подтверждения верности такой копии соответствующий документ в подлиннике.

Отказ в государственной  регистрации допускается в случае:

- непредставления определенных законодательством документов. необходимых для государственной регистрации;

- представления документов в ненадлежащий регистрирующий орган;

- утраты юридической силы государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, либо, когда истек  один год со дня принятия судом решения о признании гражданина несостоятельным банкротом.

- отказ также допускается в случае прекращения в принудительном порядке деятельности гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, либо когда истек срок, на который гражданин лишен права заниматься предпринимательской деятельностью по решению суда.

Решение об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в судебном порядке.

Соблюдение законодательства РФ об оценочной деятельности, государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, наличие документа об образовании, подтверждение получения профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с законодательством, членство в саморегулирующейся организации оценщиков – это обязательные требования законодательства для физических лиц, осуществляющих оценочную деятельность.

3. Вступление в члены  саморегулирующейся организации оценщиков.

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях  регулирования и контроля оценочной  деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается  некоммерческой организацией в соответствии с законодательством с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Основанием для включения  некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

- объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих требованиям законодательства;

- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями законодательства.

Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

- разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

- представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

- прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

- контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

- ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

- организация информационного и методического обеспечения своих членов;

- осуществление иных установленных законом функций.

Оценщик одновременно может  быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона.

Для вступления в члены  саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

- документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с утвержденными в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

- справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Саморегулируемая организация  оценщиков при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять  иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другим федеральным законам требования.

Сведения о лице, в отношении которого принято решение о принятие его в члены саморегулируемой организации оценщиков, вносятся в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков в течение трех дней со дня представления таким лицом договора обязательного страхования ответственности, отвечающего требованиям, установленным Федеральным законом, и внесения установленных саморегулируемой организацией оценщиков взносов. Такому лицу в течение десяти дней со дня внесения сведений о нем в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков выдается документ о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

Основанием для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков являются:

несоответствие лица требованиям, утвержденным саморегулируемой организацией оценщиков для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков;

исключение лица из членов иной саморегулируемой организации  оценщиков за нарушение требований закона, принятых в соответствии с  ним нормативных правовых актов  Российской Федерации и федеральных  стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем три года.

Лицо, которому отказано в приеме в члены саморегулируемой организации оценщиков, вправе обжаловать такой отказ в арбитражный  суд.

Членство оценщика в  саморегулируемой организации оценщиков прекращается коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков на основании:

заявления оценщика о  выходе из членов саморегулируемой организации  оценщиков;

утверждения коллегиальным  органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении оценщика из членов саморегулируемой организации оценщиков в связи с нарушением им требований Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.

Лицо, в отношении которого принято решение о прекращении  членства в саморегулируемой организации  оценщиков, обязано уведомить о  факте прекращения своего членства в саморегулируемой организации оценщиков и невозможности подписания отчета о проведении оценки заказчика по договору на проведение оценки или юридическое лицо, с которым заключен трудовой договор.

Оценщик также имеет  право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов.

Заключение

С июля 2007 года оценочной деятельностью могут заниматься только физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Самая главная новация - исключение из числа субъектов  оценочной деятельности (оценщиков) юридических лиц. Теперь оценщиком  может быть только физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Вторым по важности нововведением  является создание саморегулируемых организаций  оценщиков с обязательным в них  членством для последних.

При этом оценщик может  осуществлять оценочную деятельность как самостоятельно, занимаясь частной практикой, так и на основании трудового договора между ним и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В качестве единственного  такого условия новая редакция закона указывает наличие в штате юридического лица не менее двух лиц, соответствующих требованиям, предъявляемым к оценщикам.

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.