Понятие и сущность ипотеки

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд , обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Актуальность ипотеки заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

 

 

 

2. Понятие и сущность ипотеки

Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Объектами ипотеки могут быть здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Именно этот перечень и указан в пункте 4 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Основанием возникновения ипотеки может быть закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки.

Ипотека может возникнуть и на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона чрезвычайно важно для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество служит основным обеспечением возвратности кредитных средств.

 

  

 

 

 

 

 

3. Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах

По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом.

Таблица 1. Десятка лидеров рынка ипотечного кредитования

Итоги 2014 года		Итоги 2013 года		Итоги 2012 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем,млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1. Сбербанк	402 000	1. Сбербанк	629 761	1. Сбербанк	445 665
2. ВТБ 24	157 066	2. ВТБ24	243 336	2. ВТБ24	157 608
3. Газпромбанк	29 688	3. Газпромбанк	78 198	3. Газпромбанк	64 201
4. Россельхозбанк	14 857	4. Дельтакредит	28 135	4. Дельтакредит	22 635
5. Дельтакредит	14 117	5. Связь-Банк	17 906	5. Росбанк	17 637
6. Банк Москвы	12 056	6. Росбанк	17 606	6. Связь-Банк	15 414
7. Росбанк	9 196	7.Райффайзенбанк	17 200	7. Уралсиб	13 991
8. Связь-Банк	8 426	8. Банк Москвы	14 706	8. Возрождение	11 801
9. Райффайзенбанк	7 900	9. Возрождение	14 454	9. АК Барс	10 448
10.Банк Санкт-Петербург	7 714	10. Уралсиб	13 388	10.Ханты-Мансийский Банк	10 082

 

 

Диаграмма 1.

 

Вывод: За последние три года лидерство таких банков как Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк сохраняется. В 2014 году на рынке появляется Россельхозбанк и сразу же занимает лидирующие позиции.

Рейтинги

Выделим отдельно долю Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Дельтакредит, АИЖК на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи), а также долю государства в целом (в объеме выдачи и в объеме задолженности)

Таблица 2. Доли банков на рынке ипотечного кредитования

Источник: ЦБ, ипотечные банки

Расчеты: Русипотека

* - с учетом Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Транскредитбанка, ГПБ-Ипотека. С 2012 года с учетом  Связь-банка, Банка Москвы. С 2014 года  с учетом Россельхозбанка.

** - экспертная оценка  Русипотеки

 

Таблица 3.Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2013 год, в тыс. (за период)

Источник: ФРС, ЦБ РФ

Вывод: Количество выдаваемых ипотечных кредитов с каждым годом существенно увеличивается. Снижение же количества выданных кредитов в 2009 году обуславливается кризисом 2008 года.

Таблица 4. Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам (на конец периода), млн руб.

Источник: ЦБ РФ

Вывод: Не смотря на увеличение выдаваемых ипотечных кредитов, задолженности по ним так же растут.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Первичный и вторичный рынок жилья

Схема 1. Классификация рынка недвижимости

 

На первичном рынке жилья происходит продажа квартир в новых домах, недавно построенных, и даже тех, которые существуют только в проекте или только начинают строиться. Чаще всего продавцом на первичном рынке жилья является тот, кто строит или вкладывает средства в строительство. В этой роли может быть строительная компания, агентство недвижимости или отдельные частные лица. Особенностью покупки жилья на первичном рынке является то, что с момента уплаты денег до момента получения документов на квартиру проходит достаточное количество времени. Это может быть два или три года, все зависит от того, на каком этапе строительных работ вы вкладываетесь в недвижимость: в начальной стадии, когда только формируется фундамент, или когда дом имеет свою окончательную форму. Кроме того, всем известны печальные случаи, когда люди теряют свои вложенные деньги в недвижимость, по той простой причине, что строительство дома было «заморожено».

Позитивные моменты приобретения жилых помещений в новом доме:

• На стабильном рынке цена на квартиру увеличивается по мере строительства дома.

• Вам не нужно тратить деньги на ремонт, потому что дом новый, также будут новыми все коммуникации.

• Не надо проверять «историю» квартиры, ее почти там нет, потому что вы являетесь первым владельцем. Естественно, в данном случае есть специфика проверки организации-застройщика, а также разрешений на строительство.

• Квартира в таком доме продается, как правило, без первичной отделки и сможете сделать ее на свой вкус, с учетом ваших финансовых возможностей.

• Практически нет комиссии посредникам.

Отрицательные моменты:

•    Могут быть отложены сроки завершения строительства.

• Строительство дома может быть «заморожено» в связи с банкротством строительной компании.

• Подготовка и получение юридических документов растягивается на месяцы.

• Не исключены обман и мошенничество. К сожалению, иногда встречаются фирмы-однодневки, которые получили деньги от клиентов, а затем скрывается в неизвестном направлении.

• Если вы покупаете квартиру без отделки, необходимо учитывать затраты на ремонт в квартире.

• Если дом находится в новом районе, вы будете терпеть неудобства из-за плохой инфраструктуры.

• Не все банки готовы давать кредиты на покупку новостроек, как для покупки вторички.

Новостройки лучше всего подходит для людей богатых, у которых уже есть жилье, которые смогли накопить необходимое количество денег, чтобы купить другую квартиру.

Зная об этих негативных факторах, которые возникают при покупке нового жилья, многие ищут квартиру на вторичном рынке недвижимости. Здесь главное преимущество в том, что покупателю предлагается готовый продукт, т.е. готовая квартира. Как говорится, ее можно потрогать. Эта квартира может быть готова к продаже за относительно короткий период времени. Но процесс поиска правильной квартиры может занять некоторое время, особенно если география поиска сужается.

На вторичном рынке осуществляются различные обмены, как правило, путем продажи маленькой квартиры и покупки большей квартиры с доплатой. Надо сказать, что вторичный рынок, то есть уже готовое и частенько достаточно старое жилье, сегодня по части ипотечных сделок уверенный лидер. Происходит это потому, что квартир на этом рынке гораздо больше.

Позитивные моменты приобретения жилого помещения на вторичном рынке:

• В момент заключения сделки, и квартира становится залогом по вашему кредиту, а значит, банку нет нужды просить дополнительные проценты за риск, как это бывает с новостройками
• Переезд, который может состояться хоть на следующий день после заключения сделки. Это важно людям, которым необходимо жилье уже

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Сравнительные характеристики первичного и вторичного рынка недвижимости.

График 1. Динамика индексов цен на жилье на первичном и вторичном рынках, 2007‐2014 гг., %

График 2. Количество предоставленных кредитов на первичном рынке

 

 

 

 

 

 

Диаграмма 2. Спрос на ипотеку на первичном и вторичном рынках недвижимости

Диаграмма 3. Средняя цена за квадратный метр, тыс. руб.

 

Выводы: В 2014 году динамика увеличения уровня цен на первичном рынке жилья превысила динамику увеличения цен на вторичном рынке, так же увеличился спрос на первичный рынок жилья. Не смотря на увеличение спроса на первичный рынок жилья, соотношение сделок на вторичном и первичном рынке составляет 70%  к  30%, в то время как средняя цена за квадратный метр вторичного рынка недвижимости в среднем на 30% больше цены квадратного метра первичного рынка недвижимости.

 

 

 

6. Договор на долевое строительство

Что такое долевое строительство. В последнее время стоимость жилья достигла в России своего максимума. Спрос опережает предложение, и определяющую роль здесь сыграло бурное развитие ипотечного кредитования. Ввиду этого, большая часть людей предпочитает заказывать квартиру именно на стадии закладки фундамента. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Большим плюсом является и то, что договор заключается напрямую, без участия посредников, что делает сделку более прозрачной. Кроме того, у застройщика, покупатель может получить более достоверную информацию об объекте.

И если есть желание жить в конкретном строящемся доме, то квартиру в нем лучше приобретать у застройщика - это будет  быстрее и надежнее.

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Казалось бы, все просто, понятно и взаимовыгодно, однако сейчас долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, поскольку тысячи дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, так и не получили своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью. Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.

Рекомендации, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Несмотря на то, что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы, регулирующей эти отношения. Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Этот Закон служит основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Впрочем, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами.

Единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом N 214-ФЗ.

Важным моментом стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.

В Федеральном законе N 214-ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо, которое имеет земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Привлечь денежные средства участников долевого строительства застройщик может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;

Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.

Порядок заключения договора долевого строительства. Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора - договор участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.

На что следует обратить внимание непосредственно перед заключением и при заключении договора долевого строительства:

При покупке квартиры на первой стадии, т.е. на уровне котлована или вбитых свай, высок риск того, что строительство может затянуться на долгий срок или (при выборе недобросовестного застройщика) вообще будет заморожено на неопределенный период.

При вложении средств в долевое строительство на более поздних стадиях (ближе к готовности дома) риски, связанные со сроками строительства, сводятся к минимуму. Но цена квадратного метра при этом значительно повышается.

Как и при любой сделке, немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую в качестве такого лица выступает не застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого или от своего имени, но за счет другого определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров. ГК РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор.

Обратите внимание на название договора. Как уже упоминалось, Федеральный закон N 214-ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор, который называется "Договор инвестирования", "Инвестиционный договор на строительство жилого дома" и т.п., где вы обозначены как "Инвестор", значит, застройщик, пытается избежать распространения на договор требований Федерального закона N 214-ФЗ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей"), что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что, если строительство велось для личных нужд, указанные Законы распространяются на эти договоры, однако лучше не рисковать.

Принимая решение о том, кому доверить свои сбережения, выбирайте компанию, у которой есть все требуемые законодательством документы на строительство. Для этого необходимо проверить у компании-застройщика документы. Если таких документов нет, вас ждут проблемы.

В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это разные документы! Если компания не предъявляет вам именно разрешение на строительство, то его оформлением, скорее всего, займутся потом, оформят задним числом, когда дом уже будет построен. В результате сдача новостройки может серьезно затянуться;
• государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
• наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей.
• предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Если вы не можете самостоятельно найти проектную декларацию или ознакомиться с ней, спросите у застройщика, где и когда она была опубликована или размещена.

Порой факт отсутствия одного из вышеперечисленных документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых документов.

Во избежание недоразумений и недопонимания сторон при составлении договора в нем необходимо фиксировать следующее:

1. Определение подлежащего  передаче конкретного объекта  долевого строительства в соответствии  с проектной документацией застройщика  после получения им разрешения  на ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома и (или) иного объекта недвижимости; объект недвижимости (его полный  строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона).

Обращайте внимание на пункт договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры после ее обмера БТИ. Сама по себе эта ситуация нормальна, и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний;

2. Срок передачи застройщиком  объекта долевого строительства  участнику долевого строительства;

3. Цену договора, сроки  и порядок ее уплаты. В договоре  указывается цена договора, то  есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником  долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена  в договоре как сумма денежных  средств на возмещение затрат  на строительство (создание) объекта  долевого строительства и денежных  средств на оплату услуг застройщика.

Нередки ситуации, когда к моменту сдачи квартиры по результатам обмера ее площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

4.  Гарантийный срок  на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным.

Между сторонами в обязательном порядке должны быть четко оговорены условия расторжения договора (порядок расчета, условия и виды применения соответствующих штрафных санкций).

 

 

 

 

 

 

 

7. Ипотека при участии в долевом строительстве

С 2008 г. стало возможным приобретение квартиры на этапе строительства путем получения ипотеки. Для этого, прежде всего, необходимо заключить договор долевого участия с застройщиком, содержащий следующие обязательные условия:

Все данные об объекте долевого строительства;

1. Стоимость жилой площади, а также сроки и порядок уплаты;
2. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который в силу закона должен быть не менее 5 лет;
3. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
4. План жилой площади, с обязательным указанием квадратуры и местоположением;
5. При наличии супруга – нотариально заверенное его согласие на совершение сделки;
6. При наличии несовершеннолетних детей и распоряжении частью имущества, принадлежащим им – обязательно согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.

  Подписанный между дольщиком и застройщиком договор участия в долевом строительстве передается для регистрации в компетентные государственные органы. Зарегистрированный договор предоставляется заёмщиком в банк, а тот уже перечисляет денежные средства (в размере выданного ипотечного кредита) на счета застройщика. Раньше сложность получения ипотеки на квартиру, покупаемую в долевом строительстве, заключалась в том, что отсутствовал залог недвижимости как таковой – реального наличия жилой площади ведь нет. Однако в настоящий момент при таком виде ипотечного кредитования залогом выступают права заёмщика на строящуюся квартиру.

Важный момент: при получении ипотеки при долевом строительстве, необходимо страховать жизнь заёмщика на протяжении всего срока выплаты кредита. Страховать объект ипотеки не следует, т.к. фактически он еще не существует.

Покупатель имеет право расторгнуть договор участия в долевом строительстве в случае нарушения застройщиком своих обязательств. В такой ситуации банк обязан вернуть заёмщику уплаченные деньги с процентами, а в последствие, самостоятельно разбираться с застройщиком по возврату денежных средств или получения квартиры в собственность.

Таким образом, купить квартиру в новостройке можно и с помощью кредитных организаций, которые предлагают удобные условия кредитования для лиц, желающих участвовать в долевом строительстве. А можно воспользоваться кредитом от застройщика. Данный кредит позволяет избежать лишних трат, свойственных банковскому кредитованию и при этом получить все выгоды заёмных денег.

 

8. Основные программы кредитования.

1. Ипотека на «долевку» с государственной поддержкой.

Основным условием данной программы является приобретение квартир в строящихся домах, квартир в таунхаусах или строящихся индивидуальных домов у юридических лиц- застройщиков, инвесторов.