Понятие, признаки и виды жилых помещений

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

(ФГБОУ ВПО «СГГА»)

Институт кадастра и природопользования

Кафедра управления бизнес-процессами

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат по дисциплине: Сделки с недвижимостью

на тему: «Понятие, признаки и виды жилых помещений»

Вариант 10

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Свирина И.О.

Проверила: Мирошникова О.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2014

 

Введение

Для жилищного права важнейшее и всех сделок связанных с имуществом значение имеет категория "жилое помещение" ("жилое строение"). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, в частности для организации государственного учета жилых помещений (строений).

 

Понятие жилого помещения

Жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Понятие "жилое помещение", "жилое строение" употребляется в законодательстве в нескольких смыслах (содержащееся в ст.15 ЖК РФ): в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений: (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в третьих — в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Такое расхождение, которое имеет место и при сравнении статей 15 и 17 ЖК РФ, характеризуется как противоречие, что «жилое помещение – это место жительства, которое гражданским законодательством определяется как место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст.20 ГК РФ). Значит, во всех случаях функциональное назначение жилого помещения в постоянном проживании человека».

 

Признаки жилого помещения

Определение жилого помещения, данное в ЖК РФ, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых.

Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:

1) изолированно от других жилых  помещений;

2) является недвижимым имуществом;

3) признание помещения жилым;

4) пригодно для постоянного проживания.

• Изолированность.

Обязательное условие признания помещения жилым. Требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения.

Изолированность жилых помещений не является абсолютной. В ЖК РФ речь идет об относительной изолированности. Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав. Исключение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч.1 ст.685 ГК РФ и ч.1 ст.76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное жилое помещение либо часть помещения – жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч.2 ст.15 ЖК РФ). В связи с этим, возможность возникновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с положениями ч.1 ст.15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав в гл.2 разд.1 ЖК РФ.

Следовательно, первый признак объекта жилищных прав – изолированность.

 

• Признание жилого помещения недвижимым имуществом

В настоящее время признак «недвижимости» прямо включен законодателем в определение «жилого помещения» как родовой категории объектов жилищных прав (ч.2 ст.15 ЖК). Это означает, что помещение не являющееся недвижимым имуществом не может быть признано жилым.

Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые помещения прямо не включены в состав недвижимости. В то же время в других нормах Кодекса имеются прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений – квартиру.

Главным признаком, позволяющим отнести жилые помещения к недвижимости, согласно Гражданскому кодексу и перечисленным законам является «прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению». Применение законодателем указанных свойств в качестве основного критерия, разграничивающего недвижимое и движимое имущество, не совсем удачно, поскольку «современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению». Более правильным представляется формулировка, согласно которой жилое помещение должно иметь прочную связь с землей и изначально не быть предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Исходя из этого нельзя относить к недвижимости отдельно стоящие помещения, хотя и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (например, сборно-разборные сооружения, бытовки, летние садовые домики)4. Однако в судебной практике имели место случаи, когда строения, не имеющие фундамента, с учетом характера их использования признавались жилыми1.

Необходимо обратить внимание на то, что жилое помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости.

 

• Признание помещения жилым

Согласно ч.3 ст.15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Признание помещения жилым – юридическая процедура подтверждения наличия у некоторой совокупности объектов, объединенных в сложную вещь, функционального свойства: пригодности для постоянного проживания.

В настоящее время такая процедура регламентирована Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее – Положение), утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 473, в соответствии с требованиями ЖК РФ.

 

Исходя их п.3 Положения, объектом процедуры признания помещения жилым является жилое помещение, введенное в установленном порядке в эксплуатацию и поставленное на государственный учет. Очевидно, что такое жилое помещение представляет собой объект градостроительной деятельности и только лишь после завершения процедуры признания его жилым оно может рассматриваться в качестве одноименного объекта гражданских и жилищных прав.

Решение о признании помещения жилым, принятое уполномоченным органом, является индивидуальным правовым актом, с которым связано изменение правового режима помещения, а, следовательно, возникновение новых прав и обязанностей у его собственника или иного законного владельца. Решение о признании помещения жилым, принимаемое уполномоченным государственным органом, способствует возникновению у граждан обоснованной уверенности в том, что такое помещение соответствует национальному стандарту, безопасности, надежности.

 

• Пригодность для постоянного проживания

Следует заметить, что под понятием возможности «проживания» понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому. Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное - от временного.

Пригодность для постоянного проживания представляет систему требований, которым должны отвечать жилые помещения. Такие требования названы в Положении, к ним относятся требования в отношении несущих конструкций жилых помещений и домов; безопасности их обустройства и оборудования; оснащенности инженерными системами и безопасности этих систем; пожарной безопасности; объемно-планировочных решений жилых помещений, размещения вспомогательных помещений; уровня инсоляции и искусственного освещения и др.

В содержание элемента «пригодности для постоянного проживания» также включены требования, регламентирующие допустимую степень воздействия на жилые помещения окружающей среды. Такие требования относятся к уровню шума, вибрации, инфразвука, электромагнитного облучения, концентрации вредных веществ в воздухе жилого помещения; интенсивности электромагнитного излучения и напряженности электрического поля в жилом помещении.

В Российской Федерации оптимальные и предельно допустимые уровни влияния на организм человека факторов его среды обитания, максимально или минимально допустимые значения указанных факторов, требования к атмосферному воздуху в поселениях и жилых помещениях, а также требования к жилым помещениям устанавливаются в результате мероприятий государственного санитарно-эпидемиологического нормирования. Действующие на территории РФ санитарно-эпидемиологические правила (санитарные правила и нормы) являются обязательными при проектировании, строительстве и реконструкции жилых помещений и в случае противоречия имеют приоритет перед другими государственными стандартами, строительными нормами и правилами.

Санитарно-эпидемилогические показатели, как правило, являются результатом специальных научных и опытных исследований.

Несмотря на объемный характер, перечень требований к жилым помещениям, установленный Положением, нельзя считать исчерпывающим. По мере развития прогресса в современном обществе существенно изменяются факторы среды обитания человека, воздействующие на его здоровье, личную и семейную жизнь.

 

 

Виды жилых помещений

Жилые помещения в широком смысле классифицируются по следующим видам:

• жилые дома;
• квартиры в многоквартирных жилых домах;
• жилые комнаты;
• иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов Российской Федерации. (См.: Ст. 5 проекта ЖК РФ // Российская газета. 1'994. 8 окт.)

Жилой дом — самостоятельный объект, имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда термин "жилой дом" употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин "домовладение").

На практике встречаются строения смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, расположенные в таких домах, входят в состав жилищного фонда.

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартира - считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.

 

 

Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы:

 

— помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;

— строения типа общежития;

— строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся)1.

В соответствии с законодательством жилые дома как недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Вместе с тем согласно Закону об основах федеральной жилищной политики в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты; дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, "пригодные для проживания" (см. ст.1 Закона).

Исходя из этого жилые помещения можно подразделить на два основных вида: 1) предназначенные для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный период- их использования, и 2) временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени.

Жилые помещения для временного использования их в качестве таковых могут быть, например общежития, дома маневренного жилого фонда, гостиницы, служебные жилые помещения и т. п.

Эти Помещения предназначаются для кратковременного проживания (пребывания) в них граждан в связи с учебой, работой, отдыхом, лечением, командировкой и т. п.

По своему функциональному назначению наибольшую часть государственного и муниципального жилищного фонда составляют жилые дома (жилые помещения) социального использования — это: жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Закона об основах федеральной жилищной политики). Такие дома обычно имеют необходимые вспомогательные (подсобные) помещения, инженерное (санитарно-техническое, противопожарное и другое) оборудование и являются в настоящее время наиболее распространенным и благоустроенным типом жилища. Значительную группу образуют жилые дома с небольшими отдельными квартирами, предназначенными для проживания малосемейных и одиноких граждан, которые не всегда склонны заниматься ведением домашнего хозяйства. В таких домах помимо квартир имеются помещения общественного пользования либо эти помещения строятся в непосредственной близости к таким жилым домам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Итак, данной работой рассмотрена и исследована тема: «Понятие, признаки и виды жилых помещений»

Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: пригодность для постоянного проживания, признание помещения жилым, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

Также хочется отметить, что в целом же описание жилого помещения с использованием признака «помещение» в ч.2 ст.15 ЖК РФ, как мне кажется, нельзя признать удачным. Оно приводит к противоречиям указанной нормы с положениями ч.2 ст.16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом – «индивидуально-определенное здание». В результате непоследовательного использования законодателем понятий, «здание», как родовой по отношению к «помещению» объект, в тексте ЖК РФ приравнено к его разновидности.

Значение категории «жилое помещение» заключается в формировании единой универсальной правовой модели объектов прав, характеристики которой являются общими и обязательными для всех видов жилых помещений. С учетом того, что жилой дом, квартира и комната обладают рядом общих признаков, потребность и целесообразность введения в законодательство в целях эффективного регулирования единой (описывающей их) родовой категории сомнений не вызывает.

В работе также рассмотрены виды жилых помещений и определены понятие и признаки жилого помещения. На мой взгляд, признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание», поэтому включение данного критерия в определение жилого помещения является, несомненно, важным шагом законодателя.

В работе использованы различные литературные источники, поскольку мнения авторов по различным вопросам часто не совпадают.

 

 

 

Список рекомендуемых источников:

 

1. Конституция РФ. – М.: «Славянский  дом книги», 1999.

2. Жилищный кодекс РФ. – Новосибирск: Сиб.у нив.изд-во, 2007.

3. Постановление Правительства  РФ от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении  Положения о признании помещения  жилым помещением, жилого помещения  непригодным для проживания и  многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу»//СЗ РФ.2006. №6. Ст.702.

4. Постановление Правительства  РФ от 24.07.2000г. №554 «Об утверждении  Положения о государственном  санитарно-эпидемилогическом нормировании»//СЗ  РФ. 2000. «31. Ст.3295.

5. Брокер Д. Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М,

6. Вишневская И.С. Жилищное право РФ. – Ростов н/Д.: Феникс, 2007.

7. Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве.