Правовое регулирование сделок с землей

1. Сделки  с земельными участками

       Согласно  ст.11 Кодекса Республики Беларусь о  земле в частной собственности  могут находится земельные участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или  приравненными к постоянно проживающим.

       Приравненными к постоянно проживающим считаются  граждане, выехавшие на пределы Республики Беларусь в связи со служебными обязанностями (обучением, лечением, направлением на работу за границу).

       В отличие от гражданского законодательства Республики Беларусь, которое устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства национальный режим, земельное законодательство ограничивает земельную правоспособность и дееспособность указанных лиц.

       Иностранцы  и лица без гражданства не могут  приобретать землю в частную собственность. Они имеют право взять земельный участок в аренду сроком до 99 лет. Следовательно, если земельный участок, дача, садовый домик приобретаются иностранным гражданином, то земельный участок выкупается у нового собственника местным исполнительным или распорядительным органом, а затем предоставляется иностранному лицу в аренду. В результате, строение будет принадлежать иностранному лицу на праве частной собственности, а земельный участок, связанный с этим строением – на праве пользования.

       Сделки  с земельными участками имеют  ряд специфических особенностей. Это связано с тем, что земельный  участок должен отвечать как признакам  земельного права, так и гражданского права как недвижимое имущество.

       Согласно  ст.129 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах.

       Земельным законодательством закреплены некоторые  категории земель, которые могут  находится в исключительной собственности  государства. Это земли транспорта и связи, земли заповедников, национальных парков, мемориальных и дендрологических парков, ботанических садов, заказников, памятников природы и архитектуры, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, служебные земельные наделы, а также иные указанные в ст.38 Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки.

       Земельный участок – это часть поверхности  земли, имеющая установленные границы, площадь, месторасположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.

       Законодательством установлены предельные размеры  земельных участков, которые могут  быть в собственности граждан Республики Беларусь. Так, собственности граждан могут находится земельные участки:

       - для ведения личного подсобного  хозяйства – в размере до 1 га, с учетом площади земельного  участка, предоставленного для  строительства и обслуживания жилого дома;

       - строительства и обслуживания  жилого дома – в городах  от 0,05 до 0,15 га, в сельских населенных  пунктах и поселках городского  типа от 0,15 до 0,25 га;

       - ведения коллективного садоводства  и дачного строительства –  до 0,15 га.

       В части второй ст.70 Кодекса Республики Беларусь о земле указано, что в отдельных случаях в зависимости от местных условий и особенностей и с соблюдением противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил в собственности граждан могут находится земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания жилого дома, в размерах: в городах – менее 0,05 га, в сельских населенных пунктах и поселках городского типа – менее 0,15 га.

       Законодательством установлены основания возникновения  права частной собственности граждан на земельный участок. Это:

       - акты местных исполнительных  и распорядительных органов о  передаче земельных участков, находящихся  в государственной собственности,  в частную собственность;

       - договоры или иные сделки, предусмотренные законодательством;

       - судебные решения, которыми установлено  право частной собственности  на землю;

       - иные основания.

       Право частной собственности на земельный  участок и право пожизненного наследуемого владения земельным участком граждан Республики Беларусь удостоверяются государственным актом на земельный участок, установленной формы. Форма государственного акта, порядок его заполнения и выдачи регулируется Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.1999 г. № 2012 «О государственном акте на земельный участок и удостоверении на право временного пользования земельным участком», а также Инструкцией о порядке составления, выдачи (замены) и хранения государственного акта на земельный участок и удостоверения на право временного пользования земельным участком, утвержденной постановлением государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь 30.03.2000 г. № 1, с изменениями и дополнениями от 20.09.2000 г. № 9.

       Государственный акт на землю выдается исполнительным и распорядительным органом, в ведении которого находится этот земельный участок, и регистрируется землеустроительной службой этого органа в государственно-кадастровой книге.

       В Республике Беларусь в отношении  земельных участков разрешаются  их купля-продажа, дарение, залог, обмен, аренда, наследование. Земельные участки могут быть объектами рентных отношений.

       К сделкам с землей применяются  требования гражданского законодательства в отношении понятия, формы, видов  и общий условий действительности сделок. Но учитывая тот факт, что земля является особым объектом недвижимости, в законодательстве предусмотрен ряд правил заключения и оформления сделок с земельными участками. Так, для сделок с землей обязательна письменная нотариальная форма и регистрация специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка. Сторона, приобретающая земельный участок, не может изменить целей его использования, определенных основным целевым назначением в соответствии с земельным законодательством. Размер участка также не может быть изменен. К новому владельцу земельного участка переходит тот объем прав, которым обладал прежний его владелец, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок. Жилые дома, дачи, садовые дома могут отчуждаться только вместе с земельными участками, на которых они расположены. При совершении сделок с землей необходимо учитывать и природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды.

       Особым  видом обременений, подчеркивающим специфику земельного участка как  объекта недвижимости, является сервитут.

       Сервитут  – это право ограниченного  пользования соседним или другим земельным участком.

       Обременный  земельный участок - это земельный  участок, на который установлен сервитут.

       Сервитут  устанавливается для обеспечения  прохода и проезда через соседний или другой земельный участок, прокладки  и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, других нужд, которое не могут быть обеспечены без установления сервитута. Установление сервитута не влечен изменения целевого назначения обременяемого земельного участка.

       Сервитут  устанавливается и прерывается  на основании соглашения между заинтересованным лицом и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации. Если такое соглашение не достигнуто, то спор разрешается судом по иску заинтересованного лица и сервитут устанавливается на основании решения суда.

       Обременение сервитутом не лишает собственника земельного участка права распоряжения этим участком. Приобретатель такого участка уведомляется о наличии обременения сервитутом.

       Установление  сервитута выполняется кадастровым  органом. Возможно также привлечение  для такой работы юридических  и физических лиц, имеющих лицензию на выполнение землеустроительных работ.

       Процедура установления сервитута включает в  себя:

       1) подачу заявления заинтересованным  лицом и собственником земельного  участка в кадастровый орган  об установлении сервитута. Одновременно прилагается схема обременяемого земельного участка (его части) с проектом границ сервитута (если обременяется весь участок, то схема не прилагается);

       2) изучение кадастровым органом  возможности установления сервитута  (проверка правомочия заявителей  по записям в земельно-кадастровой книге; в случае необходимости обследование земельных участков в натуре, при этом проверяется использование земельных участков по целевому назначению, соответствие границ и характеристик земельных участков сведениям из государственной земельно-кадастровой книги и кадастровой карты; принятие решения о границах сервитута; временное закрепление границ сервитута; составление договора о сервитуте);

       3) подписание договора собственниками  земельных участков или их  представителями, уполномоченными законодательством или доверенностями;

       4) государственная регистрация сервитута  и договора о сервитуте;

       5) выдача документов, удостоверяющих  государственную регистрацию сервитута.

       Договор о сервитуте составляется в трех экземплярах, два из которых выдаются сторонам на руки, один - хранится в архиве кадастрового органа.

       Договор содержит: сведения о сторонах договора; описание цели установления сервитута  и указание его площади; сведения о размере и способах компенсации (единовременная компенсация или компенсация в форме периодических платежей), выплачиваемой собственнику земельного участка за установленный сервитут; права, обязанности, ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или неисполнение договора; круг лиц, обладающих наряду с обладателем сервитута правом ограниченного пользования обремененным земельным участком; другие условия, не противоречащие законодательству.

       Договор подписывается в кадастровом  органе.

       Регистрация сервитута включает государственный  кадастровый учет границ сервитута  и государственную регистрацию сервитута в государственной земельно-кадастровой книге.

       Кадастровый орган выдает каждому заявителю  документы, удостоверяющие государственную  регистрацию сервитута:

       - выписку из земельно-кадастровой  книги;

       - договор о сервитуте с совершением на нем надписи кадастрового органа о государственной регистрации.

       Кадастровая процедура установления сервитута  осуществляется на платной основе. Оплата осуществляется либо заинтересованным лицом, либо по соглашению сторон совместно  обеими заявителями.

       Сервитут  прекращается в случаях:

       - по соглашению сторон;

       - прекращения оснований установления  сервитута;

       - истечение срока действия сервитута;

       - перехода права собственности  на доминантный и обремененный  земельные участки к одному  лицу.

       Сервитут прекращается аннулированием записи о регистрации сервитута в государственной земельно-кадастровой книге по заявлению обладателя сервитута или собственника обремененного земельного участка.

       Сервитут  прекращается автоматически в случае аннулирования записи о регистрации доминантного или обремененного земельного участков в государственной земельно-кадастровой книге.

       При прекращении сервитута заявителям выдаются выписки из государственной  земельно-кадастровой книги, удостоверяющие государственную регистрацию прекращения сервитута.

       Предметом сделок с землей могут быть земельные  участки, не изъятые из гражданского оборота, то есть участки, которые могут  находится в собственности других участников гражданских правоотношений, кроме Республики Беларусь.

       Так, согласно ст.34 Кодекса о земле, в частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства, дачного строительства.

       Законодательством установлен особый порядок отчуждения земельных участков, находящихся  в собственности Республики Беларусь, а также выкупа государством земельных  участков у других собственников.

       В частную собственность граждан  Республики Беларусь земельные участки передаются по решению компетентных местных исполнительных и распорядительных органов. Граждане, имеющие во владении и пользовании земельные участки, предоставленные им до 16 июня 1993 года для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, их наследники, граждане Республики Беларусь, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, приобретают земельные участки по льготной цене, устанавливаемой в размере пятикратной ставки земельного налога, уплачиваемого за этот земельный участок, в соответствии с законодательством Республики Беларусь на момент подачи заявления гражданином о передаче ему земельного участка в частную собственность. В остальных случаях земельные участки оплачиваются по нормативной цене, устанавливаемой Советом Министров Республики Беларусь.

       Отчуждение  земельных участков, находящихся  в частной собственности, совершается  путем заключения договора в письменной форме, нотариально удостоверенного  и зарегистрированного в органе по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка.

       По  договору купли-продажи продавец обязан передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель – принять его и оплатить.

       Договор купли-продажи, в котором в качестве продавца выступает физическое или юридическое лицо, может быть заключен только в отношении участка, находящегося в частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны (ст.88 Кодекса о земле).

       При заключении договора должны соблюдаться  следующие установленные законодательством  ограничения:

       - запрещено произвольное изменение  целевого назначения земельного  участка (стороны в процессе  заключения договора, нотариус при его удостоверении, должностные лица органов по земельным ресурсам и землеустройству при государственной регистрации договора не вправе по собственной инициативе изменить цель предоставления земельного участка);

       - ограничена возможность купли-продажи земельных участков в пределах норм их предоставления (не могут заключаться договоры, в результате которых в собственности у физического или юридического лица окажутся земельные участки с суммарной площадью, превышающей установленные максимальные размеры);

       - запрещена купля-продажа земельного  участка при наличии земельных  споров по участку.

       Существенным  условием договора купли-продажи земельного участка является согласованное  сторонами условие о цене. Цена земельного участка определяется исходя из качества земли, местоположения участка.

       Договор купли-продажи земельного участка  должен содержать следующие сведения:

       1) данные о продавце и покупателе  земельного участка;

       2) предмет сделки (местоположение, размер  и другие сведения о земельном  участке, сведения о недвижимости, размещенной на земельном участке, наличие зданий, сооружений, их точный перечень);

       3) указание на правоустанавливающие  документы, подтверждающие право  собственности продавца;

       4) отсутствие или наличие обременений,  лежащих на земельном участке и прочно связанном с ним ином недвижимом имуществе (залог, аренда, сервитутные права);

       5) цена сделки ( отдельно указывается  цена земельного участка и  цена строений, находящихся на  этом земельном участке);

       6) отсутствие иных договоров по отчуждению данного земельного участка (он никому не продан, не обещан в дарение, не подарен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц);

       7) иные необходимые условия (о сроке передачи земельного участка, о расходах по оформлению и удостоверению договора).

       К договору прилагается план границ земельного участка.

       Договор купли-продажи земельного участка  подлежит нотариальному удостоверению  и государственной регистрации, а переход права собственности на земельный участок – государственной регистрации.

       Под государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю понимается внесение в  установленном порядке записей  в земельно-кадастровую книгу, изъятие у продавца документа, удостоверяющего право на земельный участок, изготовление и выдача в установленном порядке документа, удостоверяющего право покупателя на земельный участок.

       Под государственной регистрацией договора понимается внесение в установленном порядке записей о договоре в земельно-кадастровую книгу и отметки о государственной регистрации в договор.

       Государственная регистрация перехода права собственности  на земельный участок при купле-продаже  земельного участка и договора осуществляется в соответствии с Положением о кадастровом делении территории Республики Беларусь, утвержденным постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии республики Беларусь от 19 сентября 2000 г. № 10 «Об утверждении положения о кадастровом делении территории Республики Беларусь» территориальным кадастровым органом или землеустроительной службой местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения земельных участков.

       Согласно  ст.142 Кодекса Республики Беларусь о  земле, государственный земельный кадастр – это совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственной использовании земель и предназначен для реализации земельного законодательства.

       В целях уточнения имеющихся и  получения новых достоверных данных о размерах земельных участков, их местоположении, учета налогоплательщиков в Республике Беларусь осуществляется массовый первичный государственный учет земельных участков. Данная работа регулируется Положением о порядке массового первичного государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на них, утвержденным постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь 07.06.2001 г. № 6.

       Массовый учет земельных участков осуществляется в пределах административно-территориальной единицы или ее части по решению местного исполнительного и распорядительного органа без заявлений обладателей прав на земельные участки и не приостанавливает предоставление земельных участков в постоянное или временное пользование, пожизненное наследуемое владение, передачу в собственность или аренду, их государственный кадастровый учет и регистрацию прав на них по заявлениям физических и юридических лиц.

       Массовый  учет земельных участков осуществляется землеустроительными службами соответствующих исполнительных и распорядительных органов, а в административно-территориальных единицах, где созданы кадастровые бюро Национального кадастрового агентства Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь – этими кадастровыми бюро.

       Сведения  о правах собственности и других вещных правах на земельные участки, ограничениях этих прав, об их возникновении  и прекращении, переходе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса и Кодекса Республики Беларусь о земле, а также характеристики земельного участка, заносятся в государственную земельно-кадастровую книгу.

       По  результатам государственной регистрации  обладателям земельных участков направляются выписки из земельно-кадастровую книги, форма которых утверждена постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 06.06.2000 г. № 7 «Об утверждении Положения о порядке предоставления информации из государственной земельно-кадастровой книги».

       Государственная регистрация перехода права собственности  на земельный участок при купле-продаже  земельного участка и договора осуществляется только после государственной регистрации  в земельно-кадастровой книге права собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу, и нотариального удостоверения договора.

       Для государственной регистрации перехода права собственности при купле-продаже  земельного участка и договора продавец и покупатель подают совместное заявление, а также документы, являющиеся основанием государственной регистрации.

       Заявление подается одной стороной договора, если другая сторона уклоняется от государственной регистрации и  имеется вступившее в силу решение  суда о государственной регистрации договора и переходе права собственности на земельный участок.

       В государственной регистрации может  быть отказано при:

       - наличии противоречий между документами,  поданными на регистрацию, и  записями в государственной земельно-кадастровой  книге;

       - несоответствии данных, позволяющих определенно установить предмет договора купли-продажи;

       - наличии запретов на отчуждение  земельного участка;

       - наличии в договоре условий,  влекущих изменение целевого  назначения земельного участка;

       - отсутствии правомочий распоряжения земельным участком у лица, подписавшего договор;

       - несоответствии состава, формы,  содержания договора требованиям,  установленным законодательством  Республики Беларусь.

       На  договор мены земельных участков распространяются общие правила  о купле-продаже, но договор мены имеет ряд особенностей. Так:

       - предметом данного договора может  быть не только целый земельный  участок, но и его часть,  предварительно выделенная в  самостоятельный участок;

       - мена допускается только в  отношении земельных участков, находящихся в частной собственности граждан;

       - участниками договора мены могут  являться только физические лица. Обмен земельных участков между  юридическими лицами не допускается.

       - площадь земельного участка, полученного  гражданином Республики Беларусь  в результате мены, не должна превышать размеров, установленных законодательством о земле.

       Предметом договора мены может быть как сам  земельный участок, так и находящийся  на нем жилой дом (дача, садовый  дом).

       Собственники  земельных участков имеют право  производить обмен не законченного строительством жилого дома, но лишь при условии сохранения целевого назначения земельных участков.

       Граждане  Республики Беларусь по соглашению между  собой могут обменивать земельные  участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь.

       Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных  участков (частей земельных участков) и, если гражданин в соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена.

       Одной из форм использования земли является аренда. Аренда земли осуществляется на основе договора между арендодателем и арендатором. Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации. Арендодателями могут быть государственные органы Республики Беларусь и граждане, имеющие земельные участки на праве частной собственности.