Предложение жилья: состояние, проблемы и перспективы

Российский государственный  университет нефти и газа им.И.М.Губкина

(Национальный исследовательский  университет)

 

 

Факультет экономики и управления

Кафедра экономической теории

 

 

 

Реферат

 

Предложение жилья: состояние, проблемы и перспективы.

 

 

 

 

 

Выполнил:                                                          Проверила:

Студент гр.ЭУ-08-1                                            к.э.н., доцент

Хыдыров М.                                                        Максимова Е.В.

  

 

 

 

 

Москва, 2011 г.

 

Оглавление

Введение 3

Глава 1. Современное состояние предложения на рынке жилья 4

1.1.Общие понятия рынка жилья 4

1.2. Динамика развития предложения жилья а 2006-2010 гг. 5

Глава 2.Проблемы предложения на рынке жилья 8

Глава 3. Реализация национально проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» 9

Глава 4. Общий прогноз предложения жилья в РФ. 12

Заключение 14

Список использованной литературы: 15

 

Введение

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Рынок недвижимости является значительной частью национального богатства любо государства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии – 95%.

Значительной частью рынка недвижимости является рынок жилья. Потребность  в жилье является потребностью первого  рода, то есть жизненно необходимой. Наличие  жилья – это основа благополучия и нормальной жизнедеятельности  человека.

За последнее десятилетие рынок  жилья оставался одним и самых проблемных для российской экономики. Предпринималось несколько попыток его реформирования: национальный проект, изменения в законодательной сфере, попытка создания рынка ипотечного кредитования и многое другое. В данной работе рассмотрено современное состояние предложения на рынке жилья, выявлены основные проблемы и рассмотрены перспективы для дальнейшего развития.

 

 

 

 

 

Глава 1. Современное состояние предложения на рынке жилья

1.1.Общие понятия рынка жилья

К недвижимости в жилищной сфере  относят квартиры, жилые дома, жилые  помещения в других строениях, пригодные  для постоянного и временного проживания.

Жилищные отношения складываются по поводу купли-продажи, найма и  пользования, строительства, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности  и ремонта жилищного фонда.

Объектом взаимодействия является готовое или строящееся жилье.

Субъектом являются граждане, государственные  органы, предприятия.

Они входят в систему отношений  рынка жилья. Рынок жилья состоит  из двух субрынков: рынок жилищного  фонда (на котором осуществляются сделки по переходу недвижимости) и рынок  жилищных услуг (сделки по временному использованию жилья)

Рынок недвижимости является одной  из существенных составляющих в любой  национальной экономике. Предложение – это количество объектов жилья, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени  общее предложение складывается из двух элементов – предложение  уже существующего и нового жилья. Соотношение двух элементов предложения  изменяется во времени и от места  к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения  существующей недвижимости, что связано  с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов жилья  на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
• за счет изменения типа использования;
• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

 
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы. 

1.2. Динамика  развития предложения жилья а 2006-2010 гг.

 

2006 г. оказался рекордным для российского рынка недвижимости, а 2009 г. - продемонстрировал рекорды падения. В начале 2006 г. рынок демонстрировал наибольшее значение индекса доходности - показателя экономической эффективности вложения средств в жилье. Однако затем началось его стремительное падение, но к началу 2008 ода показатель снова пошел в рост. 2009 год характеризуется самым значительным падением индекса доходности а последнее пятилетие, что связано в первую очередь с мировым финансовым кризисом, снижением деловой активности, снижением доверия к инвесторам и государству и снижением покупательной способности населения.

Если рассматривать такой показатель, как цены на жилье, то наивысшего своего значения рынок достигал в 2008 году, накануне кризиса. На данный момент наблюдается  рост цен, но до докризисных значений пока далеко.

 

Введено в действие общей площади  жилых домов и общежитий, тысяча квадратных метров общей площади,  Российская Федерация,  значение показателя за год
	2006	2007	2008	2009	2010
Жилые дома и общежития	50552,1	61221,3	64058,4	59891,56	58430,7

 

Также за рассматриваемый период в 2006 году наблюдалось наибольшее значение  показателя ввода в действие общей площади домов и общежитий, а наименьшее – в 2009. Это связано со снижением объемов инвестиций в жилищное строительство, снижением доверия к банкам, ипотечным агентствам.

Таким образом, можно сделать вывод  о том, что пик предложения  на рынке жилья, пик инвестиционной активности и цен на жилье приходился на 2008 год, а кризисное значение – на 2009 год. На сегодняшний день предложение на рынке жилья находится в стадии активно роста.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Проблемы предложения на рынке жилья

До недавних пор ситуация на рынке  жилья РФ отличалась превышением  спроса над предложением. Основные причины этого следующие:

- урбанизация: с начала 90-х годов прошлого века наблюдается значительный отток населения из сельской местности в города;

- в 80-х годах был бум рождаемости, а значит, с 2000 года молодое экономически активное население значительно увеличивается, «подогревая» спрос на рынке жилья;

- в 90-е годы значительно сократились объемы строительства и ввода жилья, и только сейчас они приближаются к докризисному уровню;

- с 2000 года наблюдается стабильный рост благосостояния российских граждан и увеличивается платежеспособный спрос. Это связано с ростом экономики страны, обусловленным в основном значительными темпами роста мировых цен на экспортируемые Россией ресурсы;

- появление различных ипотечных программ;

- реализация Федеральной целевой программы «Доступное жилье»;

- инвестирование в недвижимость в целях приумножения капитала.

Жилищный фонд, созданный в основном в советский период, по всем качественным характеристикам не соответствует требованиям населения. Это обстоятельство предопределило высокий неудовлетворенный спрос на новое качественное жилье и разнообразные жилищные услуги, предоставляемые им. Частная форма собственности на объекты жилищной недвижимости как основа рынка к 2002 г. достигла 70% общего объема жилищного фонда страны, что позволило расширить его коммерческий оборот. Качественные характеристики жилищного фонда при этом остались неудовлетворенными. Относительно новое жилье составляет не более 7-8% от общего объема жилищного фонда, тогда как ветхое и аварийное достигло уровня 3%, а доля благоустроенного жилья составляет не более 61% жилищного фонда.

Таким образом, в ситуации, кода спрос  доминирует над предложением, цены на жилье становятся неподконтрольными  ни рынку, ни государству и единственным способом уменьшения темпов роста стоимости квадратного метра жилья является увеличение объемов строящегося и вводимого в эксплуатацию жилого фонда. Необходимо заметить, что Правительство РФ объявило одним их приоритетных направлений в развитии экономики страны увеличение уровня обеспеченности населения собственным жильем. Основной задачей является доведение обеспеченности одного человека квадратными метрами жилья до европейского уровня, а также необходимо соответствие всем нормам качества при постройке нового жилья и улучшение их во вторичном жилье.

Глава 3. Реализация национально проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Национальный проект «Жильё» (проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России») — программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным 5 сентября 2005 года на его встрече с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов.

В своём  выступлении Владимир Путин обозначил  следующие задачи в отношении  жилищной политики:

• увеличение объёма жилищного строительства к 2007 году по отношению к уровню 2004 года не менее чем на одну треть;
• выделение средств из бюджетов всех уровней на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство;
• завершение формирования нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг;
• разработка механизма субсидирования ипотечных кредитов и значительно увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию с предоставлением ему серьёзных государственных гарантий;
• обеспечение полноценного функционирования накопительной ипотечной системы для решения жилищных проблем военнослужащих;
• значительное увеличение расходов федерального бюджета на поддержку молодых семей, помощь решению жилищной проблемы молодых специалистов на селе;
• исполнение государственных обязательств по предоставлению жилья ветеранам войн и вооружённых конфликтов, чернобыльцам, инвалидам, другим категориям граждан

В 2008 году приоритетными являлись три направления:

• улучшение жилищных условий молодых семей;
• увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования;
• увеличение объёмов жилищного строительства.

Конкретными планами по реализации данных направлений стали:

• предоставление субсидий 50 тыс. молодых семей на приобретение жилья, оплату первоначального взноса при получении или на погашение ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;
• увеличение объёма ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 600 млрд руб. в 2008 г., увеличение доли семей, имеющих возможность приобрести жильё, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заёмных средств до 25%;
• увеличение годового объёма ввода жилья в 2008 г. до 72,5 млн м².

Объем ипотечного кредитования вырос  до 630 млрд руб., превысив плановый показатель на 5%. В эксплуатацию введено в 2008 — 63,8 млн м² (рост на 2,9 млн м² при плане в 11,6 млн м²)

Основными направлениями проекта в 2009-2012 гг. продекларированы:

• развитие массового жилищного строительства;
• государственная поддержка спроса на рынке жилья;
• повышение качества жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг.
• выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Установленный план ввода жилья  на 2009 год - 52 млн м², выход на показатели 2008 года ожидается лишь в 2012 году.

Фактические результаты по состоянию на 31.12.2010 года:

• Ввод жилья в 2010 году составил 58,1 млн м²;
• Доля семей, способных приобрести жильё в 2010 году (с помощью собственных и заемных средств) — 19,8%;
• Объемы ипотечного жилищного кредитования в 2010 году — 379,4 млрд руб.

По данным показателям реализацию проекта (как  он задумывался изначально) нельзя назвать успешной, но в ходе его реализации смоли выявить многие проблемы рынка жилья в России и простимулировать предложение в сторону его увеличения.

 

Глава 4. Общий  прогноз предложения жилья в  РФ.

К началу осени 2011 года для рынка  недвижимости Москвы и России сложилась  благоприятная обстановка. С одной  стороны, жесткая коррекция на фондовом рынке должна, наконец, привести к  перетоку денег из финансовой сферы на рынок недвижимости, как уже не раз бывало в прежние годы. Одни успели заработать на росте котировок и теперь готовы улучшить свои жилищные условия, другие будут искать более надежные способы сохранения своих сбережений, третьи – торопиться с решением квартирного вопроса, опасаясь нестабильности курсов валют и т.д. С другой стороны, входит а активную фазу предвыборная гонка, которая также по примеру 2003-2004 и 2007-2008 годов оживляла рынок недвижимости как за счет эмоционального ажиотажа, так и благодаря освоению предвыборных бюджетов.

В этом году активности потенциальным  инвесторам и застройщикам добавили инициативы власти по существенному  расширению Москвы. И хотя все понимают, что до реальных строек на новых  территориях дело дойдет не раньше, чем через несколько лет, повышение  активности на рынке стало наблюдаться  уже летом. Совокупное влияние всех этих факторов способно привести к  заметной активизации рынка в  этом сезоне, а также подрастить цены до докризисного уровня, т.е. еще  на 15%-20% к концу весны 2012 года. Однако психологический характер большей  части перечисленных выше факторов делают туманными перспективы рынка  недвижимости по прошествии президентских выборов, когда ажиотаж и эмоции поутихнут.

В рамках целевой программы по строительству  жилых объектов уже к 2016 году, на который рассчитана программа «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», на территории столицы будет построено около 12,7 миллиона квадратных метров жилья. На реализацию жилищных проектов из бюджета планируется выделить средства на возведение около 3,8 миллионов квадратных метров. 

Всего же целевая программа предполагает возведение не только строительство  новых жилищных проектов, но также  возведение гостиничных объектов рассчитанных на 51 тысячу мест. В бездотационных домах в рамках программы планируется  возвести сразу 400 тысяч квадратных метров жилья. Кроме того будет проведен капитальный ремонт порядка 23 миллионов  квадратных метров вторичного жилья.

Таким образом, с учетом роста предложения  нового жилья на рынке недвижимости будет наблюдаться достаточно стабильное развитие. Рост цен стабилизировался и в ближайшие несколько лет  не предполагаются резкие колебания  в данном секторе экономики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В данной работе была предпринята  попытка проанализировать тенденцию  развития предложения жилья в РФ и дать прогноз его развития на ближайшее время. Недвижимость занимает особое место в экономике, так как является одним из основных средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения), а также предметом потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость является основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В работе выявлены многочисленные проблемы в развитии рынка недвижимости, проанализировано его современное состояние и  предложен прогноз развития на ближайшее  время. Значительное внимание в работе уделено анализу этапов реализации национально проекта «Доступное жилье гражданам России». Таким  образом, поставленная в работе цель достигнута.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

1. Государственная целевая программа «Жилище» (Постановление Правительства от 17.09.2001 №675 в ред. Постановления Правительства РФ от 26.07.2004, в ред. изм. от 21.10.2004).
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. -2-е изд. – СПб, Питер, 2007. – 618с.
3. Экономика недвижимости.  Учебное пособие  /Максимова Е.В., Шуркалин А.К. Борейко А.А. и др. Под ред. доц. Максимовой Е.В. – М.: РГУ нефти и газа, 2005,  с. 272.
4. www.irn.ru
5. .www.gks.ru –центральная база данных
6. www.wikiedia.ru