Принципы оценки недвижимости методом капитализации доходов. Порядок и последовательность расчета

Принципы оценки недвижимости методом капитализации доходов. Порядок и последовательность расчета.

Еремина Наталья МУ-429

Содержание

Введение 2

1. Доходный подход как метод оценки недвижимости 4

2. Метод капитализации  доходов в оценке недвижимости 9

   2.1 Общая характеристика метода 9

2.2 Основные  этапы оценки методом капитализации  доходов 10

Заключение 18

Список литературы 20

Введение

Переход нашей страны к  рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки  и практики, в частности, оценки стоимости  недвижимости.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и  управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет собой  сложный и уникальный процесс, поскольку  практически невозможно найти два  абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены  по одному типовому проекту, но расположенные  на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

В настоящее время рынок  недвижимости в России находится  в стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками.

Без оценки стоимости недвижимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д. Поэтому, оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития.

Объектом реферата являются особенности оценки стоимости недвижимости в России.

Предмет – метод капитализации доходов в оценке недвижимости.

Цель данного реферата: рассмотреть и изучить принцип оценки недвижимости методом капитализации доходов.

При постановке данной цели были выявлены следующие задачи:

1. Рассмотреть процесс оценки стоимости недвижимости, а также ее нормативно-правовую базу;
2. Изучить доходный подход как метод оценки недвижимости;
3. Изучить метод капитализации доходов в оценке недвижимости;
4. Выявить порядок и последовательность расчета при методе капитализации доходов.

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных  прав в отношении оцениваемого объекта  недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости  права собственности или иных прав, например, права аренды, права  пользования и т. д. в отношении  различных объектов недвижимости.

Нормативную базу оценки недвижимости в Российской Федерации составляют: Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 20.08.99 №932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 6.07.01 №519 «Об утверждении Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности».

Цели оценки недвижимости:

- помощь продавцу в  установлении цены продажи;

- помощь покупателю в  определении цены покупки;

- установление величины  стоимости для налогообложения;

- установление залоговой  стоимости имущества для целей  кредитования под залог имущества;

- определение страховой  стоимости имущества; 

- установление налогооблагаемой  стоимости при дарении и наследовании;

- установление стоимости  недвижимости при судебных процессах.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор  того или иного метода оценки зависит  от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется  выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

-сравнительный;

-доходный;

-затратный.

Рассмотрим  доходный подход как процесс оценки недвижимости, включающий в себя такой метод, как  капитализация доходов.

Суть доходного   подхода заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и  методов, позволяющих оценить стоимость  объекта на основе его потенциальной  способности приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в  этом подходе мы имеем дело с установлением  цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых  выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником  для своих нужд. В последнем  случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это  может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

Технология использования  доходного подхода оценки предусматривает  выполнение пяти операций.

Первая операция: определение  будущего валового дохода. Основываясь  на данных годовых балансовых отчетах  по доходам и расходам предприятия  за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

Определение валового дохода включает:

1. Оценку потенциального  валового дохода, т.е. дохода, который  способен принести объект за  год при условии полной загрузки  площадей до вычета операционных  издержек. Таким образом, потенциальный  валовой доход представляет собой  ожидаемую суммарную величину  от основного вида деятельности  на оцениваемом объекте недвижимости.

2. Оценку действительного  валового дохода, рассчитывается  исходя из потенциального валового  дохода. При этом из него вычитаются  потери при сборе платежей, а  также добавляется дополнительный  доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской  деятельности на территории объекта  недвижимости или внутри него).

Вторая операция: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

Третья операция: определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса. Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить стоимость  гудвилл потенциального владельца, оценщик должен:

• включить основные активы владельца – землю и элементы производства, в том числе машины и оборудование;
• исключить стоимость недвижимости арендатора (в том числе оборудование и акционерный капитал) и стоимость гудвилл, связанных с именем прежнего владельца (если таковая имеется);
• по требованию заказчика отдельно указать стоимость определенных позиций, связанных с недвижимостью (мебель, активы арендатора и др.), если используется сравнительный метод оценки недвижимости. 
             Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

Пятая операция: определение  окончательной стоимости недвижимости.

При этом могут использоваться следующие методы:

1. Метод капитализации  доходов (метод прямой капитализации);

2. Метод дисконтированных денежных потоков;

3. Техника остатка.

2. Общая характеристика метода капитализации доходов в оценке недвижимости

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода.

Доходы от владения недвижимостью  могут поступать в виде:

- текущих и будущих  денежных поступлений (в т.ч.  периодических платежей);

- текущей и будущей  экономии на налогах;

- доходов от прироста  стоимости недвижимости, полученных  при ее продаже в будущем  или залоге под ипотечный кредит;

- налоговых сбережений  от продажи, обмена или дарения  этого имущества в будущем;

- других возможных денежных  поступлений и выгод.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания.

Данный принцип характеризует  точку зрения покупателя на будущие  годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость  определяется как текущая стоимость  будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект.

В основе принципа лежит  теория изменения стоимости денег  во времени.

2. Принцип спроса и  предложения. Данный принцип характеризует  точку зрения рынка на стоимость  объекта. Исходя из этого принципа  можно определить как сами  потоки денежных средств и  их отношение к стоимости, так  и тенденции их изменения.

Принцип утверждает, что  цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения. Этот  принцип характеризует точку  зрения информированного покупателя, который заплатит за объект  сумму, большую стоимости аналогичного  объекта одинаковой полезности  на том же сегменте рынка  и который при прогнозе будущих  доходов ориентируется на данные  анализа соответствующих покупателей  аналогичных объектов.

Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования  и коэффициент капитализации  определяются аналогичными показателями на рынке.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период. Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

ЧОД - действительный валовой  доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным  отчислениям.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов используется, если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего  объекта недвижимости. Базовая формула  расчета имеет следующий вид (метод прямой капитализации):

или , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем  не представляется возможным выход  на уровень стабильных доходов.

3. Этапы оценки методом капитализации доходов, порядок и последовательность расчета

Существуют следующие  основные этапы оценки методом капитализации  доходов:

1.   Определение потенциального валового дохода.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (далее ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

ПВД = S · Са,                  

где   S – площадь, сдаваемая в аренду, ;

Са – арендная ставка за 1 .

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия  коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Определение действительного  (эффективного) валового дохода. Следующий  шаг расчета ЧОД – определение  действительного валового дохода (далее ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами, с учетом прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например доход от платной автомобильной парковки при торговом центре и т.д.).

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы. 

3. Определение величины  операционных расходов. Операционными  расходами называются периодические  расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условнопостоянные, условнопеременные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условнопостоянным относятся  расходы, размер которых не за висит  от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы  на страхование и другие.

К условнопеременным относятся  расходы, размер которых зависит  от степени загруженности объекта  и уровня предоставляемых услуг. Основные условнопеременные расходы  это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие  ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов строений.

4. Определение чистого  операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница  между величиной ДВД и величиной  операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.

5.   Расчет коэффициента  капитализации

Ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

1)ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена  инвестору за использование денежных  средств с учетом риска и  других факторов, связанных с  конкретными инвестициями;

2)нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных  вложений. Причем этот элемент  коэффициента капитализации применяется  только к изнашиваемой части  активов.

Теоретически коэффициент  капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать  следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент;
• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Чтобы показать, как некоторые  из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при  практически нулевом уровне риска.

В качестве возможных безрисковых  ставок в пределах РФ принято рассматривать  следующие инструменты:

1.      Депозиты  Сбербанка РФ и других надежных  российских банков;

2.      Государственные  облигации РФ;

3.      Ставки  по межбанковским кредитам РФ;

4.      Ставка  рефинансирования ЦБ РФ;

5.      Западные  финансовые инструменты (государственные  облига ции развитых стран).

Расчет различных составляющих премии за риск:

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по         каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

1. стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала.

Таким образом, формула для  определения величины ставки капитализации  будет иметь вид:

R = R _1, где

R ставка капитализации,

R _1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

2. стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Норма возврата капитала может  определяться различными методами (техника инвестиционной группы):

• прямолинейным методом или методом Ринга;
• аннуитетным методом или методом Инвуда;
• методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула для  определения величины ставки капитализации  будет иметь вид:

R = R ₁ + ∆* R _2, где

R ставка капитализации,

R _1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);

∆   доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R ₂ – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов.

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.

Формула расчета по методу Ринга выглядит следующим образом:

 ; где

n – оставшийся срок  экономической жизни; 
          Ry – ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

 ,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда).

 ,

где У_б - безрисковая ставка процента.

3. стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент пере продажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств.

Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложен ного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.