Приобретение права на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка на торгах

Негосударственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«СТОЛИЧНАЯ  ФИНАНСОВО-ГУМАНИТАРНАЯ АКАДЕМИЯ»

филиал г. Вологда

 

 

Факультет «ПСИХОЛОГИИ, ПЕДАГОГИКИ И ПРАВА»

Направление подготовки: ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

 

 

 

 

Реферат

по дисциплине:

Земельное право

 

«Приобретение права на земельный  участок или права на заключение договора аренды земельного участка на торгах»

 

 

 

 

 

Выполнила:

студентка 4 курса

Чежина Т.В.

 

 

 

г. Вологда,

2013г.

 

Содержание

1. Введение
2. Общие понятия торгов (аукционов, конкурсов)
3. Условия участия в аукционе
4. Требования к земельному участку, предоставляемому на аукцион
5. Порядок предоставления земельных участков на торгах
6. Правовое регулирование земельных торгов
7. Заключение
8. Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Возможность приобретения земельных  участков на торгах из земель, находящихся  в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых  являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать  результатом земельной реформы 90-х  годов XX века. Земельный кодекс РФ принятый 25 октября 2001 года ввел не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы. Однако, вопросы проведения торгов законодателем отрегулированы явно недостаточно -- и на федеральном, и на местных уровнях: правила проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов), содержащиеся в Земельном кодексе РФ, весьма общие и нечеткие, а местные нормативные акты часто не только противоречат, а носят противоправный характер.

Земельные торги - торги по продаже  находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких  земельных участков. Земельные торги  могут проводиться как в форме  аукциона, так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка  условий (обязанностей) по использованию  земельного участка. Собственником  земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное образование. [7,с.151]

Актуальность рассматриваемой  темы заключается в том, что с  одной стороны способ предоставления земельных участков через торги (аукционы, конкурсы) представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать  равные и прозрачные возможности  желающих приобрести земельные участки, а с другой стороны до массового  проведения аукционов, мягко говоря, далеко, так как существуют проблемы, которые на сегодняшний день не урегулированы  законодательством.

Общие понятия торгов (аукционов, конкурсов)

Для многих инвесторов в настоящее  время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.

Торги - это не что иное, как форма купли-продажи с тем лишь условием , что покупатель -победитель торгов определяется в силу более выгодного предложения : на аукционе- о наиболее высокой цене, а на конкурсе, как правило ,лучшие условия по обустройству земельного участка.

Аукционы и конкурсы могут быть закрытыми и открытыми. В открытом аукционе и конкурсе может участвовать  любое лицо. В закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этих целей.

Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством). Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах). [8,с.238-241]

 

 

 

 

 

Условия участия в аукционе

 

Для участия  в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный  в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором  торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении  о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой - у претендента.

Один  претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

При подаче заявки физическое лицо предъявляет  документ, удостоверяющий личность. В  случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.

Юридическое лицо дополнительно прилагает к  заявке копии учредительных документов и свидетельства о государственной  регистрации юридического лица.

Заявка  с прилагаемыми к ней документами  регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением  каждой заявке номера и с указанием  даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором  торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

 Заявка, поступившая по истечении срока  ее приема, вместе с документами  по описи, на которой делается  отметка об отказе в принятии  документов с указанием причины  отказа, возвращается в день ее  поступления претенденту или  его уполномоченному представителю  под расписку.

Претендент  имеет право отозвать принятую организатором  торгов заявку до окончания срока  приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор  торгов обязан возвратить внесенный  задаток претенденту в течение 3 банковских дней со дня регистрации  отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.

Для участия  в торгах претендент вносит задаток  на указанный в извещении о  проведении торгов счет (счета) организатора торгов.

   В  день определения участников  торгов, установленный в извещении  о проведении торгов, организатор  торгов рассматривает заявки  и документы претендентов, устанавливает  факт поступления от претендентов  задатков. По результатам рассмотрения  документов организатор торгов  принимает решение о признании  претендентов участниками торгов  или об отказе в допуске  претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень  принятых заявок с указанием  имен (наименований) претендентов, перечень  отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками  торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано  в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа.

Претендент  не допускается к участию в  торгах по следующим основаниям:

а) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации  установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности;

б) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении или оформление указанных  документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

в) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

 Организатор  торгов обязан вернуть внесенный  задаток претенденту, не допущенному  к участию в торгах, в течение  3 банковских дней со дня оформления  протокола о признании претендентов  участниками торгов.

Претенденты, признанные участниками торгов, и  претенденты, не допущенные к участию  в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Требования к земельному участку, предоставляемому на аукцион

Требования к земельному участку, который может быть предметом  аукциона, в зависимости от целей  его предоставления установлены  п.1 ст.38, п.п.1 и 2 ст.38.1. и п.1 ст.38.2 ЗК РФ.

 Для проведения аукциона  по предоставлению земельного  участка:

1) земельный участок должен иметь  градостроительный план (за исключением  земельного участка, предоставляемого  для индивидуального и малоэтажного  жилищного строительства) (рекомендуемая  форма градостроительного плана  - приложение № 1 к Рекомендациям);

2) должна быть определена первоначальная  стоимость (размер арендной платы)  земельного участка;

3) должны отсутствовать запрещения  на отчуждение земельного участка  (арест).

 Технические условия, входящие в состав градостроительного плана земельного участка и предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерного - технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение, предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию соответствующих сетей, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органа архитектуры и градостроительства местной администрации или застройщика земельного участка.

Срок действия технических условий  и срок платы за подключение устанавливается  организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно - технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением  случаев, предусмотренных законодательством  Российской Федерации. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно - технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий, п. 7 ст. 48 ГСК РФ.

Технические условия, запрашиваемые  в организациях, не отнесенных к  государственной или муниципальной  собственности, предоставляются за плату по договору, сумма оплаты по которому включается в затраты  по подготовке документов по формированию земельного участка. Оплата по договору производится после проведения аукциона.¹

Общий порядок определения и  предоставления технических условий  и определения платы за подключение, а также порядок подключения  объекта капитального строительства  к сетям инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

Порядок предоставления земельных участков на торгах

Предоставление земельных участков для строительства в собственность  без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (аукционах  или конкурсах) . По этому варианту земельный участок приобретается в следующем порядке. Сначала проводится работа по формированию земельного участка. Готовится проект границ земельного участка, устанавливаются границы на местности. Определяются вид разрешенного использования земельного участка и технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Проводится государственный кадастровый учет земельного участка. Принимается решение и публикуется сообщение о проведении торгов (конкурса, аукциона).

 В качестве продавца земельного  участка или права его аренды  выступает орган государственной  власти или муниципального самоуправления. Органы местного самоуправления, на территории которых торги  не проводятся , могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях. В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с продавцом. В этом случае расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной компании, экспертов осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, или  градостроительной и землеустроительной документацией.

Торги являются открытыми по составу  участников и проводятся в форме  аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме  подачи предложений по цене. В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает  аукционную или конкурсную комиссию. Он определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму, задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов устанавливается в размере  пятикратной ставки земельного налога, а сумма задатка - в размере 20 процентов  начальной цены предмета торгов.

Продавец подготавливает по каждому  предмету торгов необходимые материалы  и документы, в которых должны содержаться следующие сведения:

регистрационный номер предмета торгов;

местоположение (адрес), кадастровый  номер земельного участка; план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременений, установленныx для данного земельного участка; заключение соответствющего органа Росземкадастра о характеристиках земельного участка; заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения) ;

начальная цена предмета торгов; проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при  необходимости график платежей сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов. По результатам торгов составляется и подписывается протокол.

Разрешается также передача земельных  участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии  предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии  предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. В этом случае на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного  в предоставлении земельного участка, с ними подписывается договор  аренды, выставленного на торги земельного участка.

Решение исполнительного органа государственной  власти или органа местного самоуправления, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; либо заключения договора аренды при предоставлении земельного участка в аренду².

 

 

 

 

Правовое  регулирование земельных торгов

 

Проведению аукционов и конкурсов  с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной  собственности посвящены ст. 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 З К РФ. Часть положений, , вступили в силу с 1 октября 2005 г.

Торги проводятся в соответствии с  требованиями ст. 447-449 ГК РФ, регламентирующими  заключение договора на торгах, организацию  и порядок проведения торгов, последствия  нарушения правил проведения торгов.

ст.10 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте  земель сельхоз назначения" дает право приобретения таких участков исключительно на торгах.

После принятия ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 "О  введении в действие Градостроительного Кодекса РФ" предоставление земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства  без предварительного согласования места размещения объекта проводится на торгах в форме аукциона, предметом  которого является величина годовой  арендной платы за земельный участок.³

Общий подход к процедуре формирования земельного участка сформулирован  и в Федеральном законе "О  государственном земельном кадастре"

Постановлением Правительства  РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила  организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких  земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков

Так же регламентирующими являются и такие подзаконные акты, как  письмо Минэкономразвития от 4 августа 2009 г. N Д06-2219 о порядке изъятия  земельных участков и жилых домов  для государственных и муниципальных  нужд путем выкупа или продажи  с публичных торгов, а также  о возмещении убытков, причиненных  изъятием земельных участков и письмо от 2 июня 2008 г. N Д08-1609 об организации  и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Согласно Земельному кодексу  РФ проведение аукционов связано  с предоставлением земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки  предоставляются для целей жилищного  строительства, Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных  участков. Кроме того, данная система  отражает развитие рыночных отношений  в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно.

Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества  критериев, часто не подлежащих формализованной  оценке. Еще одним положительным  моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую  оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты покупателя на этапе освоения участка  и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом  начале.

Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих ресурсов для подготовки всех документов для площадок под массовое строительство.

Процедура проведения аукционов  хороша только в теории. На практике она осложняется всевозможными  бюрократическими согласованиями и  уловками. В этом плане аукционы часто приводят к тому, что хороший  участок по минимальной цене получают компании, имеющие "близкие" отношения  с местной администрацией либо с  органом, проводящим аукцион, поскольку  они могут в этом случае непосредственно  влиять на результат проведения аукциона.

Помимо организационных  трудностей, существуют и проблемы иного рода. Беспокойство правоохранительных органов вызывает существование "тайных договоренностей" между компаниями и чиновниками, выдающими разрешения на строительство. Так, первая проверка соответствующих структур, проведенная  ФАС, показала, что 90% разрешений на застройку  земельных участков было выдано местными органами власти без проведения аукционов.

Зачастую аукционы превращаются в фиктивную процедуру, когда  в них участвует потенциальный  победитель, а также еще ряд  юридических лиц - "статистов", специально учрежденных или привлеченных для фальшивого соперничества.

С приходом кризиса интерес  к проведению и участию в подобного рода мероприятиях значительно снизился. В настоящее время аукционные продажи не столь распространены в связи с непростой

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс РФ от 28 октября 2001г.
2. Гражданский кодекс РФ часть I от 30 ноября 1994г.
3. ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельхоз назначения
4. ФЗ №191-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ"
5. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
6. Земельное право. Учебник / Под редакцией С.А.Боголюбова .-М.:ООО "ТК Велби",2002.-400 с.
7. Земельное право:учебник / Под редакцией Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева .-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-720 с
8. Земельное право России. Учебник по специальности "Правоведение"/ Под редакцией В.В.Петрова .М.,1997.-300 с.
9. Чубуков Г.В., Волкова Н.А. Земельное право. Юнита №1, 2. Рекомендовано УМО по классическому университетскому образованию. Издание первое - М., СГУ, 2003 г.-150 с.

 

 

 

¹ Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

² Земельное право. Учебник / Под редакцией С.А.Боголюбова .-М.:ООО "ТК Велби",2002.-400 с.

³ Чубуков Г.В., Волкова Н.А. Земельное право. Юнита №1, 2. Рекомендовано УМО по классическому университетскому образованию. Издание первое - М., СГУ, 2003 г.-150 с.