Привлечение строительными компаниями денежных средств инвесторов при строительстве квартир посредством выпуска жилищных облигаций

Учреждение образования  Федерации профсоюзов Беларуси

«Международный университет  «МИТСО»

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему:

 

Привлечение строительными компаниями

денежных средств инвесторов

при строительстве квартир посредством

выпуска жилищных облигаций

 

 

Выполнил: Листунов Олег Викторович,

поступающий в магистратуру

на заочную форму  обучения

по специальности 1-24-8001 «Юриспруденция»

 

 

 

 

 

 

 

Минск - 2012

 

Оглавление

Введение…………………………………………………………………...3

1. Понятие и порядок выпуска жилищных облигаций…..……………..4

2. Этапы выпуска жилищных облигаций……………………………….16

Заключение………………………………………………………………..25

Список использованной литературы……………………………………26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Право на жилище является конституционно закрепленным правом граждан  Республики Беларусь. В целях его реализации законодательно закреплено множество механизмов приобретения (строительства) гражданами жилья, в том числе посредством кредитования, предоставления служебного и социального жилья и т. д.

В настоящее время распространение получают жилищные облигации. Следует отметить, что законодатель ввел данный механизм еще в 1996 году с момента принятия Кабинетом Министров Республики Беларусь постановления от 06.06.1996 № 372 «О выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций», однако организации-застройщики выпуском жилищных облигаций активно начали заниматься только в последние 2-3 года, что привело, в свою очередь, к росту рынка ценных бумаг.

Рынок ценных бумаг –  совокупность экономических отношений  по поводу выпуска и обращения  ценных бумаг между его участниками – наряду с денежным рынком и рынком капиталов является частью финансового рынка ¹⁴. Главная функция рынка ценных бумаг проявляется в перераспределении денежных средств между отраслями и сферами рыночной деятельности, а также в переводе сбережений граждан из непроизводительной в производительную форму.

В данной работе будет рассмотрено понятие и сущность жилищных облигаций как инструмента правления инвестиций в строительство, подробно изложен порядок выпуска жилищных облигаций в Республике Беларусь, с выделением этапов и возможными способами размещения ценным бумаг.

 

 

 

 

1. Понятие и порядок выпуска жилищных облигаций

 

Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением  установленной формы и (или) обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении ⁶.

Ценные бумаги (акции, облигации) - документы, удостоверяющие выраженные в них и реализуемые  посредством предъявления или передачи имущественные права или отношения  займа владельца ценной бумаги по отношению к эмитенту ⁶.

Ценные бумаги могут  выпускаться в виде отпечатанных на бумаге бланков или в форме  записей на счетах. В данной работе будет рассмотрен вопрос выпуска жилищных облигаций в бездокументарной форме.

При обращении ценных бумаг в форме записей на счетах владелец ценных бумаг может реализовывать свои имущественные права по отношению к эмитенту через специализированные организации, осуществляющие хранение, учет и расчеты по операциям с ценными бумагами.

Ценные бумаги считаются документами на предъявителя в том случае, если для реализации имущественных прав, связанных с их владением, достаточно предъявления ценной бумаги.

Ценные бумаги являются именными в том случае, если для  реализации имущественных прав, связанных  с их владением, необходима регистрация имени владельца эмитентом или по его поручению - организацией, осуществляющей профессиональную деятельность по ценным бумагам.

Облигация - ценная бумага, подтверждающая обязательство эмитента возместить владельцу ценной бумаги ее номинальную стоимость в установленный срок с уплатой фиксированного процента (если иное не предусмотрено условиями выпуска) ⁶. Облигации выпускаются сериями, состоящими из однородных ценных бумаг с равной номинальной стоимостью и одинаковыми условиями выпуска и погашения. Номинальная стоимость облигаций может выражаться в белорусских рублях или иностранной валюте.

Жилищная облигация  является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств  на строительство определенного размера общей площади жилого помещения ¹³. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению. Эквивалент номинальной стоимости одной жилищной облигации не может быть менее 0,1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Эмитент ценных бумаг - юридическое  лицо, которое от своего имени выпускает  ценные бумаги и обязуется выполнить обязательства, вытекающие из условий выпуска ценных бумаг ⁶. Поскольку законодательство Республики Беларусь не содержит ограничений в правоспособности юридических лиц на выпуск жилищных облигаций, то выпускать их вправе юридические лица любой организационно-правовой формы.

Эмитентом жилищных облигаций  вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории Республики Беларусь, имеющее отведенный в установленном  порядке земельный участок под  жилищное строительство, разработанную проектную документацию на объект жилищного строительства и являющееся заказчиком (застройщиком). Рассмотрим более подробно вопрос, кто же на самом деле может выпускать жилищные облигации.

Ранее мы уже определили, что это может быть юридическое  лицо любой организационно-правовой формы: акционерное общество, как открытое, так и закрытое, общество с ограниченной или дополнительной ответственностью, унитарное предприятие, как государственное, так и частное, и др.). Кроме того, данное юридическое лицо должно быть зарегистрировано на территории Республики Беларусь, то есть оно является резидентом Республики Беларусь. Из этого следует, что эмитентом жилищных облигаций не могут выступать иностранные юридические лица и их представительства, даже если им предоставлен земельный участок в установленном порядке.

Данный земельный участок  должен быть отведен в установленном порядке под жилищное строительство. Так, порядок предоставления земельных участков регулируется Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», в соответствии с которым оформляется акт выбора места размещения земельного участка по форме, установленной Государственным комитетом по имуществу, который составляется в трех экземплярах, подписывается всеми членами комиссии и ее председателем и утверждается председателем местного исполнительного комитета.

Объект жилищного строительства - многоквартирный (одноквартирный) жилой дом со всеми относящимися к нему в соответствии с проектной документацией объектами недвижимости, расположенными на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию многоквартирного (одноквартирного) жилого дома ¹³. То есть жилищные облигации можно выпускать исключительно для строительства жилья (квартира, жилой дом). Использование такого финансового инструмента для строительства нежилых помещений, машино-мест, зданий и сооружений офисного, торгового и иного назначения законодательством Республики Беларусь не предусмотрено.

Для выпуска жилищных облигаций эмитент должен иметь  разработанную проектную документацию на объект жилищного строительства  и являться заказчиком (застройщиком). Для начала обратимся к понятию заказчика (застройщика).

Заказчик в строительной деятельности (далее - заказчик) - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора ⁴.

Застройщик в строительной деятельности (далее - застройщик) - юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора ⁴.

По нашему мнению, более удачные определения для понимания сути процесса выпуска жилищных облигаций содержатся в Указе Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры»:

под заказчиком понимается инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающие подрядчика для реализации инвестиционного проекта и (или) строительства на основании заключенного договора;

под застройщиком понимается инвестор или уполномоченное им лицо, осуществляющие реализацию инвестиционного  проекта до заключения договора с  подрядчиком либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта и (или) строительство собственными силами или его финансирование.

То есть правом выпуска  жилищных облигаций обладает юридическое  лицо, которое заключило договор  строительного подряда (заказчик), либо без заключения такого договора (застройщик), но осуществляющее финансирование строительства самостоятельно либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта и (или) строительство собственными силами.

Кроме того, заказчик (застройщик) должен иметь разработанную проектную  документацию. Остановимся на данном вопросе более подробно.

Проектная документация на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта (далее - проектная документация) - взаимоувязанные проектные документы, служащие основой для возведения, реконструкции, реставрации, ремонта, благоустройства объекта и представляющие собой обоснование инвестирования в строительство и (или) архитектурный проект, строительный проект в соответствии с выбранными заказчиком, застройщиком стадиями проектирования ⁴. Обратимся для начала к понятию «обоснование инвестирования в строительство».

Так, инвестиционная деятельность осуществляется на основе инвестиционных проектов - совокупности документов, характеризующих  проект от его замысла до достижения заданных показателей эффективности  и охватывающих, как правило, предынвестиционную, инвестиционную, эксплуатационную и ликвидационную стадии его реализации ¹⁰.

Создание объекта строительства  осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе в рамках его предынвестиционной и инвестиционной стадий.

Предынвестиционная (предпроектная) стадия:

1-ый этап - представление  в установленном порядке заказчиком (инвестором) в местный орган исполнительной  власти ходатайства (декларации) о намерениях, в которой определены  цели инвестирования, назначение, мощность, место размещения объекта строительства, возможное влияние намечаемой деятельности на окружающую природную среду, дана оценка возможностей инвестирования и достижения намеченных технико-экономических показателей. После получения положительного заключения местного органа исполнительной власти заказчик (инвестор) принимает решение о разработке обоснований инвестиций в строительство.

2-ой этап - разработка  обоснований инвестиций в строительство  на основании полученных ранее  решений и информации с учетом  обязательных требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и разработки проектной документации, получения от соответствующего органа исполнительной власти решения о предварительном согласовании места размещения объекта (акта выбора участка).

Инвестиционная (проектная) стадия:

3-ий этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение  проектной документации, осуществление  на ее основе отвода земельного участка под строительство. Как указывалось выше, уже на стадии разработки проекта можно начинать выпуск жилищных облигаций. То есть не является обязательным наличие у заказчика (застройщика) согласованной проектной документации, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке.

Теперь рассмотрим более  подробное понятие «проектной документации». Так, проектная документация на строительство - система взаимоувязанных документов, разработанных в соответствии с  нормативной документацией, служащая основой для строительства объектов. В проектную документацию входят: при двухстадийном проектировании - архитектурный проект и строительный проект, при одностадийном - строительный проект с выделенной утверждаемой архитектурной частью ¹¹.

Архитектурный проект «А» (проект) - система взаимоувязанных проектных документов, разработанных на основе утвержденной градостроительной документации и обеспечивающих представление о размещении, физических параметрах и художественно-эстетических качествах объекта строительства.

Эскизное решение «АЭ» - этап, включаемый в состав архитектурного проекта.

Утверждаемая архитектурная  часть строительного проекта  «АС» (утверждаемая часть рабочего проекта) - выделяемая при одностадийном  проектировании часть строительного  проекта (рабочего проекта), подлежащая утверждению.

Строительный проект «С» - система взаимоувязанных проектных документов, разработанных на основе градостроительного и архитектурного проектов и обеспечивающих непосредственную реализацию инвестиций в строительство.

Поскольку законодательством Республики Беларусь не предусмотрено иное, по нашему мнению для выпуска жилищных облигаций у эмитента должна быть проектная документация в виде разработанной стадии архитектурного проекта и, желательно, согласованная в установленном порядке.

Итак, выпуск жилищных облигаций может осуществлять лицо:

1) юридическое лицо;

2) резидент Республики  Беларусь;

3) являющееся заказчиком (застройщиком);

4) осуществляющее жилищное  строительство;

5) имеющее оформленный акт выбора места размещения земельного участка по установленной форме, подписанный и утвержденный в установленном порядке;

6) имеющее проектную документацию в виде разработанной стадии архитектурного проекта.

Порядок выпуска и государственной регистрации облигаций определен Законом Республики от 12.03.1992 № 1512-XII «О ценных бумагах и фондовых биржах» (далее – Закон № 1512-XII), Указом Президента Республики Беларусь от 28.04.2006 № 277 «О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг» (далее – Указ № 277), Инструкцией о некоторых вопросах выпуска и государственной регистрации ценных бумаг, утвержденной постановлением Министерством финансов Республики Беларусь Республики Беларусь от 11.12.2009 № 146 (далее – Инструкция № 146) и Инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерством финансов Республики Беларусь Республики Беларусь от 18.09.2009 № 115 (далее – Инструкция № 115).

Перед началом выпуска  жилищных облигаций, эмитент определяет депозитарий, с которым будет заключен договор на депозитарное обслуживание эмитента, поскольку эмиссионные документы должны содержать необходимые сведения о депозитарии (наименование, место нахождения, регистрационные данные, данные о специальном разрешении (лицензии)).

При изучении вопроса  привлечения денежных средств посредством  выпуска жилищных облигаций, эмитент  определяет способ размещения данных ценных бумаг - совершение гражданско-правовых сделок либо иных юридически значимых действий, направленных на возникновение права собственности на ценные бумаги у их первого владельца в порядке и на условиях, установленных решением о выпуске ценных бумаг. Размещение жилищных облигаций может быть осуществлено путем открытой или закрытой продажи.

Согласно пункту 2 статьи 8 Закона № 1512-XII продажа ценных бумаг считается открытой, если об этом объявлено эмитентом или она отвечает по крайней мере одному из нижеприведенных критериев:

- ценные бумаги предназначены для размещения между юридическими и физическими лицами, круг которых индивидуально заранее определить невозможно;

- ценные бумаги предлагаются к продаже более чем ста юридическим или физическим лицам.

Открытая продажа облигаций - размещение облигаций среди неограниченного круга лиц путем совершения сделок купли-продажи на внебиржевом рынке и (или) на биржевом рынке ¹².

Закрытая продажа облигаций - размещение именных облигаций среди  заранее индивидуально определенного круга лиц, число которых не превышает ста, путем заключения договоров купли-продажи на внебиржевом рынке ¹². В данной работе будет рассмотрен вопрос размещения жилищных облигаций путем открытой продажи.

Проведение открытой продажи жилищных облигаций осуществляется после регистрации проспекта эмиссии и заверения краткой информации в Департаменте по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь (далее – Департамент по ценным бумагам). Поэтому эмитенту необходимо до принятия решения о выпуске жилищных облигаций разработать проекты проспекта эмиссии и краткой информации. Так как проспект эмиссии и решение о выпуске составляется с использованием услуг профессионального участника рынка ценных бумаг (далее - профучастник), эмитенту необходимо заключить с ним договор, предусматривающий оказание консультационных услуг на рынке ценных бумаг (если оказание консультационных услуг на рынке ценных бумаг не предусмотрено договором на депозитарное обслуживание эмитента).

Кроме того, эмитенту необходимо определить на каком рынке будет осуществляться размещение указанных ценных бумаг: биржевом или внебиржевом:

биржевой рынок - рынок, на котором  размещение ценных бумаг осуществляется путем совершения сделок купли-продажи  данных ценных бумаг через торговую систему открытого акционерного общества «Белорусская валютно-фондовая биржа» (далее - биржа);

внебиржевой рынок - рынок, на котором  размещение ценных бумаг осуществляется путем совершения сделок купли-продажи  данных ценных бумаг вне торговой системы биржи.

В соответствии с подпунктом 1.7 пункта 1 Указа № 277 исполнение обязательств по облигациям обеспечивается залогом, или (и) поручительством, или (и) банковской гарантией, или (и) договором страхования ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций, или (и) правом требования по кредитам, выданным банками на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости, кроме случаев выпуска биржевых облигаций, облигаций местных исполнительных и распорядительных органов. Поэтому, до эмитенту необходимо до принятия решения о выпуске жилищных облигаций определить способ обеспечения исполнения обязательств по выпускаемым облигациям. Остановимся более подробно на каждом из возможных способов обеспечения.

Залог имущества осуществляется с согласия собственника или уполномоченного им органа. Предметом залога по облигациям могут быть государственные ценные бумаги (за исключением именных приватизационных чеков «Имущество»), ценные бумаги Национального банка, облигации местных исполнительных и распорядительных органов, закладные, депозитные сертификаты, облигации банков, транспортные средства (в том числе дорожная, строительная и прочая специальная техника), зарегистрированные на территории Республики Беларусь в установленном порядке, недвижимое имущество, зарегистрированное в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Ценные бумаги, транспортные средства, недвижимое имущество, являющиеся предметом залога по облигациям, подлежат оценке в порядке, установленном актами законодательства.

В зависимости от выбранного способа обеспечения, эмитент определяет возможный размер эмиссии. Так, при обеспечении исполнения обязательств по облигациям:

- залогом - облигации выпускаются в размере не более восьмидесяти процентов стоимости обременяемого залогом имущества;

- поручительством - облигации выпускаются в размере поручительства, не превышающем стоимости чистых активов (размера нормативного (собственного) капитала) поручителя, рассчитанной на первое число квартала, предшествующего дате принятия решения о выпуске облигаций;

- банковской гарантией - облигации выпускаются в размере банковской гарантии;

- правом требования по кредитам, выданным банками на жилищное строительство, - облигации выпускаются в размере не более семидесяти процентов основной суммы долга по кредитам, выданным на жилищное строительство;

- договором страхования ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций - облигации выпускаются в размере, не превышающем стоимости чистых активов эмитента облигаций, рассчитанной на первое число квартала, предшествующего дате принятия решения о выпуске облигаций (за исключением жилищных облигаций, облигаций, выпускаемых банками), и лимита ответственности страховой организации, установленного в договоре страхования ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций.

Итак, эмитенту необходимо до принятия решения о выпуске жилищных облигаций:

1) определить депозитарий, с которым будет заключен договор на депозитарное обслуживание эмитента;

2) выбрать способ размещения жилищных облигаций (открытая или закрытая продажа);

3) разработать проекты проспекта эмиссии и краткой информации;

4) заключить с профучастником ним договор, предусматривающий оказание консультационных услуг на рынке ценных бумаг;

5) определить на каком рынке будет осуществляться размещение жилищных облигаций (биржевой или внебиржевой);

6) определить способ обеспечения исполнения обязательств по выпускаемым облигациям (залог, поручительство, банковская гарантия, договор страхования, правом требования по кредитам, выданным банками на жилищное строительство).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Этапы выпуска  жилищных облигаций

 

Выпуск жилищных облигаций включает следующие этапы:

1) принятие эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций;

2) утверждение проспекта эмиссии жилищных облигаций и краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций;

3) заключение эмитентом договора на депозитарное обслуживание эмитента;

4) представление эмитентом документов для государственной регистрации жилищных облигаций, а также для регистрации проспекта эмиссии жилищных облигаций и заверения краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций;

5) государственную регистрацию жилищных облигаций, регистрацию проспекта эмиссии жилищных облигаций и заверения краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций Департаментом по ценным бумагам;

6) публикацию эмитентом краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций и обеспечение наличия проспекта эмиссии жилищных облигаций в местах открытой продажи облигаций;

7) размещение жилищных облигаций.

Рассмотрим данные этапы  более подробно.

 

Этап 1. Принятие эмитентом решения о выпуске  жилищных облигаций.

Решение о выпуске  жилищных облигаций принимается  эмитентом в порядке, предусмотренном  его уставом или другим документом, регулирующим его деятельность.

Органом управления эмитента, уполномоченным для принятия решения  о выпуске жилищных облигаций, могут быть:

- для унитарного предприятия  – собственник имущества унитарного  предприятия либо руководитель  унитарного предприятия (с согласия  собственника);

- для хозяйственных  обществ (акционерное общество, общество с ограниченной и общество с дополнительной ответственностью) – общее собрание участников, наблюдательный совет (совет директоров), правление (дирекция), директор (генеральный директор).

Статьей 85 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» принятие решения о выпуске акционерным обществом ценных бумаг, за исключением принятия решения о выпуске акций, отнесено к исключительной компетенции наблюдательного совета (совета директоров). Поэтому, в акционерном обществе решение о выпуске жилищных облигаций не может быть принято исполнительным органом общества (правление или дирекция, директор или генеральный директор). Если же в акционерном обществе либо обществе с ограниченной ответственностью или обществе с дополнительной ответственностью не образован наблюдательный совет (совет директоров), то решение о выпуске жилищных облигаций может быть принято общим собранием участков или директором (генеральным директором) хозяйственного обществ в соответствии с его уставом.

В соответствии с пунктом 3 статьи Закона № 1512-XII, решение о выпуске жилищных облигаций должно обязательно содержать:

- полное наименование  и юридический адрес эмитента  облигаций;

- уставный фонд эмитента, условия обеспеченности займа,  наименование документа, регулирующего  хозяйственную деятельность, а также перечень руководящих должностных лиц эмитента;

- данные о размещении  уже выпущенных ценных бумаг;

- цель выпуска облигаций;

- указание вида облигаций;

- общую сумму эмиссии  и количество облигаций, номинальную  стоимость облигаций, порядок  выплаты доходов;

- где и когда уплачиваются  средства на покупку облигаций;

- в какой срок возвращаются  средства при отказе от выпуска  облигаций;

- порядок размещения  облигаций;