Риэлтерские фирмы: структура и функции

    Содержание

Введение………………………………………………………………………..…3

I. Правовые основы риэлтерской деятельности. Основные понятия………....4

II. Функции риэлтерской фирмы……………………………………………...…8

III. Рациональная организация риэлтерских предприятий……………...........13

IV. Развитие регионального рынка риэлтерских услуг……………………….15

Заключение………………………………………………………………………19

Список использованной литературы………………………………………..…20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

    Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они  сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских  фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных  риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлтерских организаций в России; отсутствие институтов их государственного регулирования и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлтерских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.

В современных  рыночно-трансформационных условиях риэлтерская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлтерских  услуг, оказывающих значительное воздействие  на обеспеченность жильем и уровень  жизни населения их социально-экономическое  развитие. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    I. Правовые основы риэлтерской деятельности. Основные понятия 

    В настоящее время правовое регулирование  риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных  актов органов исполнительной власти субъектов РФ.

    Субъекты  РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

    Общепризнанные  принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлтерской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы  РФ. Если международным договором  РФ установлены иные правила, чем  те, которые предусмотрены законодательством  РФ в области риэлтерской деятельности, применяются правила международного договора.

    Отсутствие  федерального закона, регулирующего  деятельность риэлторов, объективно усложняет  практику осуществления риэлтерской  деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих  риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере  правоотношений. Закон необходим  для законодательного обеспечения  развития рынка риэлтерских услуг  в РФ.

    В понятие и содержание риэлтерской  деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в  основном занимаются непосредственно  куплей-продажей. Российский рынок  недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование  крупных компаний, занимающихся непосредственно  посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения  достаточной прибыли риэлтерские  фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости.

    Поэтому риэлтерские фирмы инвестируют  строительство жилого фонда и  могут по договорам уступки прав требования продавать еще недостроенные  объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда  с целью ее последующей сдачи  в наем. В России риэлторы оказывают  посреднические услуги по купле-продаже  и найму жилых помещений.

    Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент  по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически  любые посреднические услуги, связанные  с оборотом недвижимости, в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому  договору, агентированию, комиссии и  поручительству.

    В нашей же стране такое "полное" содержание деятельности риэлтерских  фирм можно встретить лишь в крупных, развитых городах, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и другие. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

    Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при  совершении операций с объектами  недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской  деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого  имущества.

    Риэлтерские услуги - это услуги, которые оказываются  при осуществлении риэлтерской  деятельности.

    Профессиональный  участник рынка недвижимости - это  юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлтерскую деятельность на рынке  услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

    Квалифицированный профессиональный участник рынка - это  профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством  РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых  услуг и профессионализм в  осуществлении деятельности.

    Существует  несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:

    - агента или поверенного; 

    -  брокера; 

    - посредника при заключении сделок  с недвижимым имуществом или  правами на него между третьими  лицами:

    - по организации торговли недвижимым  имуществом;

    - по созданию отдельных объектов  недвижимого имущества с целью  последующей их продажи, передачи  в возмездное пользование; 

    - по доверительному управлению  недвижимым имуществом;

    - по предоставлению консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг,  сопутствующих гражданскому обороту  недвижимого имущества.

    Риэлтерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием  посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.

    Например, риэлтерские фирмы могут оказывать  услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к  риэлтерским фирмам, но это необходимо риэлтерским фирмам для нормального существования.

    Вообще-то клиент имеет право и возможность  поручить риэлтору совершать любые действия с его недвижимостью.

    Для выполнения любых действий от имени  клиента риэлтору необходимо иметь  нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

    Следует отметить, что термин "риэлтерская  фирма" в контексте российского  рынка платных услуг имеет  совершенно иное значение, нежели значение термина "риэлтор", обозначенного  в 1960-х гг. в США.

    Российская  экономика имеет неравномерное  развитие. Структура экономики в  различных субъектах РФ разнообразна.

    Сегодня в России происходит процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики  характеризуется преобладанием  одних отраслей над другими.

    Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риэлтерских  услуг по стране растет и развивается.

    Риэлтерская деятельность в РФ представляет собой  действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При  этом риэлтерская фирма может  действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах  которого совершается сделка.

    Во  времена СССР зарегистрированных риэлторов  не существовало. Продажа и покупка  недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.

В 1990-2000 года профессия  была лицензируемым видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. По состоянию  на май 2010 года, часть риэлторов работают в частном порядке - лицензирование этого вида деятельности, согласно российскому законодательству не требуется. Другие трудятся в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного  проведения сделок. 

    II. Функции риэлтерской фирмы 

    К основным функциям риэлтерской фирмы  относят:

    - осуществление любых операций на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;

    - получение информации о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;

    - изучение спроса и предложения на рынке недвижимости;

    - регистрация поступающих предложений по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проведение ознакомительного осмотра. В отдельных случаях заключение эксклюзивных договоров между собственниками и агентством;

    - осуществление поиска потенциальных покупателей и арендаторов, установление с ними деловых контактов;

    - организация ознакомления покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;

    - оформление заявки покупателей, подбор вариантов продаж или сдачи внаем;

    - согласование договорных условий, оформление операции с недвижимостью;

    - в ходе подготовки и совершения сделки представление права и законных интересов всех сторон по договору;

    - обеспечение своевременного получения платежных документов по окончании сделок;

    - информирование клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;

    - организация подписания договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;

    - содействие своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

    - представление интересов клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;

    - составление установленной отчетности о выполняемой работе. -  реклама своей деятельности;

    - получение от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;

    - получение в разумно необходимый срок в государственных органах и иных организациях (в органах опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в налоговых органах, в психоневрологических диспансерах и др.) информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.

    Закон о риэлтерской деятельности до сих  пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлтерской  фирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.

    Как было указано выше, к риэлтерским  услугам можно отнести:

    -  деятельность риэлтора в качестве  агента или поверенного; 

    - деятельность риэлтора в качестве  брокера; 

    - деятельность риэлтора в качестве  посредника при заключении сделок  с недвижимым имуществом или  правами на него между третьими  лицами;

    - деятельность риэлтора по организации  торговли недвижимым имуществом;

    - деятельность риэлтора по созданию  отдельных объектов недвижимого  имущества с целью последующей  их продажи, передачи в возмездное  пользование; 

    - деятельность риэлтора по доверительному  управлению недвижимым имуществом;

    - деятельность риэлтора по предоставлению  консультационных услуг, услуг  по изучению конъюнктуры рынка,  иных возмездных услуг, сопутствующих  гражданскому обороту недвижимого  имущества.

    Качество  предоставленных потребителю риэлтерских  услуг определяется выполнением  риэлтором всех предусмотренных  в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.

    Качество  предоставленной потребителю риэлтерской  услуги, связанной с приобретением  в собственность или в пользование  потребителя, либо продажей (передачей  в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его  использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

    Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в  собственность последнего недвижимого  имущества, обязан обеспечить потребителю  юридическую возможность его  дальнейшего использования в  его собственных интересах, в  частности:

    -  приобрести недвижимое имущество  в собственность потребителя  свободным от прав и иных  законных притязаний на него  со стороны третьих лиц;

    - приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;

    - приобрести недвижимое имущество,  в отношении которого отсутствуют  предписания о его аварийном  состоянии, недопустимости к использованию  в связи с несоответствием  санитарно-гигиеническим, противопожарным  и экологическим нормативам, в  случае, если это не предусмотрено  договором; 

    - передать потребителю правоустанавливающий  документ на недвижимое имущество,  а также любые иные относящиеся  к оказанной услуге документы,  требовать передачи которых потребитель  вправе;

    - при исполнении договора с  потребителем и в последующем  не разглашать информацию о  заключенной им в интересах  потребителя сделке;

    - проводить самостоятельно экспертизу  документов, относящихся к приобретаемому  в собственность потребителя  недвижимому имуществу на предмет  их достоверности.

    Выполнение  риэлтором этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных  указаний об этом в договоре, заключаемом  им с потребителем.

    Приобретение  риэлтором в собственность потребителя  спорного недвижимого имущества  либо имущества, юридическая возможность  использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии  иного прямого письменного согласия потребителя.

    Своевременность предоставления риэлтором потребителю  услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором  принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.

    Каждый  вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между  фирмой и клиентом.

    Предоставление  риэлтором услуг юридическим  и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между  ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей.

    Риэлтерские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия  заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий  указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлтерских услуг должны совершаться в письменной форме.

    Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских  услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров  на выполнение отдельных видов риэлтерских  услуг (осуществление отдельных  видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

В зависимости  от особенностей оказываемых услуг  каждый договор имеет свои отличительные  черты. 

    III. Рациональная организация риэлтерских предприятий 

    Рассмотрим  необходимые условия для организации  риэлтерской бизнеса.

    Для осуществления риэлтерского деятельности необходимо:

    -  зарегистрировать юридическое лицо, одним из видов деятельности которого является риэлтерская деятельность или получить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя без организации юридического лица;

    -  обучить специалистов в специализированном  учебном центре на курсах риэлторов; 

    - организовать поиск клиентов, нуждающихся  в риэлтерских услугах и начать  осуществлять риэлтерскую деятельность.

    Как правило, бизнес начинают минимальным  составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия может увеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективности предприятия. Сохраняется желание к дальнейшему  увеличению предприятия. С определенного  момента возникают сложности  в управлении - директор не успевает следить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению «левых» сделок (выполняются под  маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие  сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается  на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия  и организации.

    Проведенный анализ опыта большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:

    • организационная структура предприятия;

    • лидерские качества руководителя;

    • квалификация сотрудников и соответствие занимаемой должности;

    • численность предприятия.

    Для определения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признаки рационально организованного предприятия:

    • фирма строится по иерархическому принципу;

    • чем больше эффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше состояние ее бизнеса;

    • руководитель любого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводы психологов);

    • штат фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности конкурентной борьбы.

    На  основании этих признаков можно  вывести формулу, определяющую предельную численность рационально организованного  предприятия: 

    где К - число сотрудников рационально организованного предприятия;

    n  - число уровней организации предприятия (натуральное число);

    N - максимальное число уровней организации предприятия. 

    IV. Развитие регионального рынка риэлтерских услуг 

    С каждым годом масштаб деятельности риэлтерских фирм увеличивается, что  подтверждается увеличением как  количества человек занятых деятельностью  на рынке недвижимости, ростом числа  организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением  объемов оборотов сегмента рынка  недвижимости, обслуживаемого профессиональными  участниками - риэлтерскими фирмами.

    В последнее время заметно выросла  производительность труда работников риэлтерской фирмы, в частности - доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Этот показатель есть следствие как  устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающий рост цен  на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического  процента, а также роста оборота  за счет интенсивности (эффективности) работы фирмы на рынке. Как известно, чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлтерская  фирма после осуществления сделки купле-продаже. Доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлтерской фирмы. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлтерской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлтерских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами. (см. приложение № 5)

    Такого  рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве  городов Российской Федерации, в  крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах  его размер значительно ниже. Вознаграждение риэлтора в большой степени зависит  от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности  проведения сделок. В ряде случаев  необходимо учитывать и факт наличия  так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может  доходить до 8-10%. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система  разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту  для прохождения сделки (разного  рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при традиционной системе налогообложения, 14-22% от общего оборота - у субъектов малого предпринимательства, перешедших на специальные режимы налогообложения (упрощенная система бухгалтерского учета и отчетности). Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъектами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек. Тем не менее, даже в московских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлтерские фирмы.