Рыночная экономика недвижимости

План.

Введение

1. Риски на  рынке недвижимости.

2. Собственность  и виды ее оценки.

3. Экологические  факторы и их влияние стоимость  недвижимости.

         Введение.

         Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

         Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при  аренде нежилых помещений, при покупке  и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. 
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. 
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. Риски  на рынке недвижимости.

         Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

         В систему рынка  недвижимости при таком подходе  включаются отношения, возникающие:

         -в ходе создания  объектов недвижимости — между  инвесторами, застройщиками, подрядчиками  и пользователями недвижимости;

         -в процессе оборота  прав на недвижимость — между  продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

         -в процессе эксплуатации  объектов недвижимости — между  собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

         Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого  объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка  недвижимости.

         Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

          Риск - потенциальная, численно измеримая возможность потери. Понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий.

          Современные тенденции  развития российского рынка недвижимости определили необходимость разработки для его участников системы жестких мер, ограничивающих степень инвестиционного риска. Прежде всего, речь идет о создании системы прогнозирования стоимости жилой недвижимости. Приобретая недвижимость, инвестор преследует различные цели: финансовые соображения (получение дохода, сохранение сбережений), либо бытовые (удовлетворение материальных потребностей в жилье, удовлетворение духовных потребностей в престиже), либо это может комбинация целей. В первом случае возникает необходимость в кратко- или среднесрочном прогнозе. Во втором прогноз должен иметь более долгосрочную перспективу.

2. Собственность  и виды ее оценки.

         Собственность в  экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

          Собственность  в юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные  связи оформляются и закрепляются  в правовых нормах и законах,  устанавливаемых государством в  обязательном порядке для всех  граждан.

         Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить сложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений. В одних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую степень своего развития.

         Основные виды собственности:

         -Индивидуальная  собственность.

         Эта форма концентрирует  в одном субъекте все перечисленные  признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной  экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

         - Частная собственность.

          Частная собственность  близка по содержанию с индивидуальной  в том смысле, что основные  правомочия сконцентрированы в  одном физическом лице или  юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых — экономической зависимостью.¹ В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).

         - Кооперативная собственность.

          В основе этой  формы лежит объединение индивидуальных  собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвует своим трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении дохода. Кооперативная собственность может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

         В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются специальные люди для управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает качественные особенности, поскольку участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности — управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

         - Государственная  собственность.

          От предыдущих  форм она отличается тем, что  абсолютные права собственности  находятся не у отдельных частных  лиц и их объединений, а у  государственного института публичной,  политической и экономической  власти. Государство является верховным  распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных предприятий состоит в том, что их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

         Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают  федеральные государственные органы.

         Развитие процессов  обобществления в индустриальном производстве ведет к нарастанию процесса анонимности  собственности и в специальных  органах разного уровня. Параллельно  происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты  государственной собственности как объективно необходимой формы обретают свою актуальность в уже обозримой перспективе. В области экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

         Государственная собственность  реализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и политической) властью, она директивно присваивает  часть доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

         - Муниципальная собственность

         Наряду с государственной  муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества  муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными органами, либо через назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный доход может распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или с участием трудовых коллективов.

         Применительно к  собственности происходит диффузия разных форм и отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри отдельных форм соединяются черты разных форм собственности.

         Стоимость недвижимости   создают  4    фундаментальных   фактор, действующих на рынке: спрос  на  недвижимость  со  стороны  платежеспособных покупателей;  полезность;  ограниченность  предложения;  отчуждаемость объектов недвижимости.

               Покупатели  коммерческой недвижимости интересует  одна  простая  вещь  -доход  от использования данного объекта  . Доход  есть  выраженное  в   деньгах отдача имущества . При  этом следует  учитывать  ,  что  : чем  выше  размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем  лучше  ;  чем дольше вы получаете доход  , тем лучше .

               Следовательно,  для определения стоимости недвижимости  оценщик  должен принять во  внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода  от использования данного имущества.

               Оценка  стоимости предприятия -  это   процесс  оценки  предприятия   как единого функционирующего  комплекса,  приносящего  прибыль.  Этот  процесс включает в себя  обоснованную оценку основных  фондов и  оборотных средств, материальных  и нематериальных  активов ,  текущих   и   будущих   доходов предприятия на определенный момент времени .

            Существуют следующие  экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:

            - затратный подход  к оценке стоимости недвижимости.

            Сущность затратного метода заключается в определении  стоимости недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

            Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

            Ограничения, связанные  с применением метода:

1. Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов.
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

         - определение стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделены:

            1. Метод валовой  ренты. Подход с использованием  мультипликатора валовой ренты  (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

            2. Метод прямой  капитализации

            Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

            Если в проведенном  анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой  доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

            Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

            В методе прямой капитализации  определение стоимости производится путем отношения чистого операционного  дохода к единой ставке капитализации  дохода за один год (или среднегодовой  ставке за несколько лет).

         - оценка стоимости объектов недвижимости подходом прямого сравнительного анализа продаж.

         Метод сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

            Стоимость объекта  недвижимости по этому методу равна  средневзвешенной цене аналогичного объекта  с учетом поправок, учитывающих его  отличие от оцениваемого объекта.

            Поправки могут  быть количественные и качественные.

            Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую  цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.

3. Экологические  факторы и их влияние на  стоимость недвижимости.

         Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного  представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и  плохая экология, а во-вторых, по сложившимся  стереотипам и визуальной оценке.

         Причина такого подхода – недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения.

         Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают  факторы, воздействие которых можно  оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

         Кроме «видимых»  экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

         За счет такого информационного  вакуума и создается почва  для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

         Противоречие между  интересами продавцов и покупателей  приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально.

         Трудности, возникающие  при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие  возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов  активного маркетинга и агрессивной  рекламы

         Степень влияния  экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра.

         Строительные компании все чаще занимаются улучшением экологии мест строительства.

         Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать  дом или жилой комплекс действительно  уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов.

         При проектировании, строительстве и проведении рекламных  кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п.

         Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна.

         Таким образом, с  уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а  инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить  ощутимый доход.

Список  используемой литературы.

1. Оценка недвижимости: Учебник / под ред.А.Г.Грязновой,  М.А.Федотовой. – М., “Финансы  и статистика”, 2002.

2. «Экономика  недвижимости»/под редакцией Ресина  В.И.- М.: Дело,1999.

3. Жилищное  строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№ 6. – 2001.