Рыночная оценка стоимости гаража

Содержание

Введение

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться в силу региональных особенностей  рынка недвижимости.

Важность оценочной деятельности в части оценки недвижимости обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Все вышеизложенное указывает на актуальность оценки недвижимости сегодня.

Цель работы – оценить рыночную стоимость гаража. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи, определяющие структуру данной работы:

• изложить основные факты относительно объекта оценки;
• определить содержание термина «рыночная стоимость»;
• охарактеризовать объем и этапы исследования;
• описать местоположение объекта оценки;
• осмотреть техническое состояние основных элементов здания;
• провести анализ наилучшего использования объекта оценки;
• для достижения максимально точной оценки недвижимости рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта с использованием трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж;
• согласовав полученные результаты, получить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

1. Краткое изложение основных фактов и выводов

2. Определение термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью1 понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

3. Объём и этапы  исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на  рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:  на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта  были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

4. Среда местоположения

Местоположение. Объект оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки автобуса «Больница». Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Вильямса и ул. Металлургов. Место расположения объекта оценки хорошо освещено.

Площадь земельного участка – 39.44 кв. метров. Северной и восточной частями участок примыкает к соседним гаражам, на юге и западе - к автомобильным дорогам.

Окружение: гараж находится на расстоянии до 50м от жилых домов. На удалении до 150м находится средняя школа, продуктовый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города. На расстоянии до 20 м расположен парк, с размещенным на его территории спорткомплексом «Новое поколение», центром культуры и отдыха, детским городком, площадкой для роллеров и лесной посадкой.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен только электроснабжением. На момент осмотра объекта данная инженерная коммуникация гаража находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога от улицы Вильямса. Общее удаление от транспортных путей – 10м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное. Площадка застройки характеризуется невысокой степенью застройки.

Характеристика местности - Городская, расположена в Пролетарском районе г. Тулы.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - -10°С, июля +19°С. За год выпадает примерно 650мм осадков. Глубина промерзания грунта – 35-50мм.

Преобладающее направление ветров в теплый период (с мая по сентябрь) - северо-западное со скоростью 3 – 3,5 м/с, в холодный период (с октября по апрель) – юго-восточное со скоростью 4 – 4,5 м/с.

Степень застройки – 98 %

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен в непосредственной близости маршрутов городского транспорта (автобусы 20, 24, 28 маршрута; автолайны 12/15, 40к, 24, 18к, 4м, 4). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. выгодное местоположение;
2. объект имеет в целом находится в хорошем состоянии ввиду его сравнительно недавней постройки;
3. удобные подъездные пути.

Таким образом, анализируя степень влияния вышеперечисленных факторов на стоимость объекта оценки, можно сказать, что качественная характеристика коммерческой привлекательности объекта находится на высоком уровне.

5. Описание основных  параметров здания

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком. Основные характеристики объекта представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Основные характеристики объекта оценки

Объект представляет собой отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей, железными распашными воротами.

Здание имеет размеры по осям 5,2 х 4,2 м. В плане объект имеет прямоугольную форму. Чертеж оцениваемого объекта (виды спереди, сбоку, сверху) и его более подробные размеры отражены в рис. 2.

        Основные строительные характеристики объекта оценки представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Строительные характеристики объекта оценки

Рис.1 Чертеж гаража

6. Описание технического  состояния основных элементов здания

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер в целом не поврежден. Состояние крыши характеризуется как хорошее.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проём дверной. Повреждения не обнаружены. Состояние проема оценивается как отличное.
• Внутренняя отделка. Оштукатуренный слой не потемнел, его состояние определено как хорошее.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра система электроснабжения находилась в исправном состоянии и не требует ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

7. Анализ наилучшего использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки является основополагающей предпосылкой стоимости и подразумевает реализацию следующих принципов:

• законодательной разрешенности,
• физической осуществимости,
• экономическая целесообразности,
• максимальной продуктивности.

На основании исследования рынка оцениваемых объектов можно определить, что существующее использование гаража в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля является его наилучшим и наиболее эффективным использованием.

8. Расчет рыночной стоимости гаража

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного  анализа продаж;

- доходный метод.

Использование трёх методов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

8.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения,  аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Расчет восстановительной стоимости объекта

Рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с помощью ресурсного метода. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов и строительно-монтажных работ приводятся в таблице 3.

Таблица 3 – Расчет восстановительной стоимости гаража

Восстановительная стоимость гаража, определенная затратным методом, составляет 219 613 рублей, или округленно – 220 000 рублей.

Определение величины накопленного износа строений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и  т.д.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Физический износ здания определяется по формуле:

,

где   ФЗ - физический износ здания, %;

ФК,I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

II - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу, результаты заносятся в таблицу (см. табл. 4).

Таблица 4 -Определение физического износа объекта оценки

Таким образом, процент физического износа гаража составляет 4%.

Корректировка восстановительной стоимости

Стоимость гаража, определяемая с помощью затратного подхода, определяется по формуле:

Сзат = Св * ( 1 – Ифиз) * (1 – Ифун) * (1 – Ивнеш),

где Св – восстановительная стоимость

      Ифиз – величина физического износа объекта оценки в долях,

      Ифун – величина функционального (морального) износа в долях;

      Ивнеш – величина внешнего (экономического) износа в долях.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического и функционального износа, его остаточная стоимость составит:

Сзат = 119 000 * (1 – 0,0419) = 114 014 рубля или округленно 114 000 рублей.

8.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi + Ki,

где  Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости;

Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 5. 

Таблица 5 – Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам

Таблица 6 – Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Таким образом, рыночная стоимость гаража, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 134 756 рублей или округленно 135 000 рублей.

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех сравниваемых объектов одинаковы, корректировки на эти элементы не выполнялись.

Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

8.3 Доходный метод оценки

Оценка методом капитализации дохода

Данный метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-40 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 35 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

  Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле: