Рынок земельных ресурсов России

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ

ТЕМА «Рынок земельных ресурсов России»

2014 год

План

Введение

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав в собственности, в том числе и земельной.

Рынок земли на современном этапе образовался после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его возникновение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь произошло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что все общественное, а значит ничье. Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породили некий интерес общества к земельной проблеме.

Актуальность данной темы заключается в том, что до введения земельного законодательства в Российской Федерации все земельные ресурсы находились в государственной собственности и рынка земельных ресурсов, как такового, не существовало. Государство само распоряжалось земельными ресурсами по своему усмотрению, не получая при этом прибыли и не развивая общественные отношения в этом направлении. Но по мере возникновения рыночных отношений, земля становится товаром - объектом хозяйственного оборота, который оказывает немаловажное значение не только на развитие экономических отношений между физическими и юридическими лицами и экономику страны в целом, но и на развитие внешнеэкономических отношений.

Наряду с другими рынками такими, как рынок труда, рынок ценных бумаг и др. рынок земельных ресурсов в России еще до конца не развит, он только формируется, создаются новые нормативно-правовые базы, разрабатывает различные проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений.

1. История возникновения рынка земельных ресурсов в России

Начало практике оценки земель в России было положено в правление Ивана III (XV в.). В XVI в. учреждается Поместный приказ. В XVII в. земельная собственность оценивается с учетом ее правового статуса [1, с.57]. При Петре I возникает понятие недвижимости. В середине XVIII в. Екатерина II утверждает принципы генерального межевания и оценки земель поселений. В XIX в. предметом оценки и налогообложения становятся также земли, занятые под фабрики, заводы, жилые и хозяйственные постройки и др.

С отменой крепостного права целью оценки земель становится определение стоимости крестьянского надела и величины выкупного платежа. В 1864 г. принимается положение о земских учреждениях, предусматривающее переход к налогообложению имущества граждан.

В 1861–1889 гг. формируется новая предметная область – земская оценочная статистика, предназначенная для оценки всех видов недвижимости.

В конце XIX в. В.В. Докучаев, А.В. Советов, Н.М. Сибирцев и другие почвоведы на чинают проводить естественное исследование земель. Отмена подушного налога в 1887 г. и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законов и способов оценки тех или иных видов собственности. В 1896 г. была определена ценность и доходность городских земель Московской губернии.

Единая методика оценки сельско хозяйственных земель, разработанная лишь к началу XX в., включала в себя два этапа – описательный и оценочный. В качестве факторов оценки устанавливались характер почв, структура сельскохо зяйственных угодий, способы ведения хозяйства, климатические условия, транспортная доступность.

Чистый доход землепользования определялся как процент от капитала, вложенного в освоение земель. Столыпинская реформа 1906 г. способствовала развитию частных крестьянских владений: за 1908–1915 гг. продали надельные земли 1201269 хозяев – 3963532 десятинна сумму 444,7 млн руб. [1, с. 59].

В первые годы советской власти, согласно Земельному кодексу РСФСР 1922 г., была проведена сравнительная оценка земель по их типу и целевому назначению. До конца 20-х гг. существовала практика платного землепользования: налог взимался со всех типов земель, в том числе с поселенческих. Масштабные работы по оценке земель проводились в военные годы, что было продиктовано необходимостью освоения природных ресурсов для удовлетворения нужд обороны страны.

С переводом в период «перестройки» территориально-отраслевых отношений на хозрасчетную основу было предложено проводить экономическую оценку городских территорий.

По ГОСТ 26640-85 земля рассматривается как поликомпонентное природное образование многоцелевого хозяйственного использования, важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а так же пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех от раслей народногохозяйства. Земельные ресурсы определяются как часть земельного фонда государства, которая может быть использована в отраслях на родного хозяйства.

Введение земельного налога в 1992 г. положило начало повсеместному зонированию территорий поселений и определению средних ставок налогообложения.

В качестве основных факторов оценки принимаются местоположение; транспортная доступность центра, объектов обслуживания; состояние инфраструктуры; благоустройство, ландшафтная ценность территории; инженерно-геологические условия строительства и экология среды. С 2000 г. в России проводится государственная кадастровая оценка земель, результаты которой положены в основу формирования новой системы определения земельного налога. Как видим, главной целью всех институциональных (в том числе законодательных) преобразований землепользования являлось упорядочение государственной налоговой (фискальной) политики.

2. Современное состояние рынка земельных ресурсов России

Запасы земельного фонда России на 1 января 2013 г. составили 1709,8 млн га, из них доля земель сельско хозяйственного назначения – 23,5 %, населенных пунктов – 1,2 %. Согласно данным ИКАР*, на одного жителя РФ приходится 803 тыс. га пашни. В США этот показатель равен 574 тыс. га, во Франции – 289 тыс. га, в Германии – 189 тыс. га, в Индии – 141 тыс. га, в Китае – 108 тыс. га, то есть почти на порядок меньше, чем в России [4].

За перид реформ около 60 % земельных запасов выбыло из ресурсно-сырьевого оборота (за первые 10 лет реформ сельское хозяйство РФ было разрушено на 90 %). По данным, приведенным в Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 г., часть земель подвергается эрозии (водной – 17,8 %, ветровой – 8,4 %), заболачиванию (12,3 %), засолению (20,1 %), дефляции, опустыниванию, подтоплению, зарастанию кустарником и мелколесьем и другим процессам, ведущим к потере плодородия и выводу угодий из хозяйственного оборота [5].

Как из вестно, экономика РФ базируется на поставках мировому рынку топливно-энергетического природного сырья – нефти и газа. Рассматриваются возможности расширения ресурсно-сырьевой номенклатуры за счет лесных, водных и земельных запасов. РФ лидирует по объемам поставок сырой нефти (12 % мировой торговли). Из объема поставок 30 % экспортируется в страны Европы. На долю России приходится 25 % мировой торговли природным газом (по ставки в страны СНГ, ЕЭС) [5]. Иностранные компании владеют в России запасами газа объемом свыше 7 трлн из 47 трлн м3, причем, лучшего качества [4]. Значительная доля доходнойчасти государственного бюджета направляется на обустройство потоков и подготовку запасов новых месторождений топливного сырья.

Поставки деловой древесины на мировой рынок приобретают государственные масштабы. Общая площадь земель лесного фонда РФ на 1 января 2013 г. составила 1106,5 млн га (64,7 % земельного фонда страны). России принадлежит около четверти мировых запасов лесных ресурсов, из них более 45 % – хвойной древесины [5].

Теневой сектор вносит заметные коррективы в лесной ресурсно-сырьевой оборот страны: значительно поредели леса Решет, Богучан, «облысели» транспортнодоступные территории залесения Иркутской области; интересы теневых «лесозаготовителей» простираются в Бурятию; трагическая участь постигла леса государственного фонда Республики Алтай и др. Сформировалась технология теневого лесоуничтожения: пускается легкий пал, иногда перерастающий в лесные пожары; опаленный древостой, несоответствующий рыночным требованиям, хищнически вырубается, очищается, распиливается на бревна определенной длины и контрабандой направляется в КНР. Считается, что объемы теневых лесозаготовок составляют не менее 15 % государственных.

Вспомним, что при «облысении» ныне еще залесенных территорий уничтожаются «легкие» континента – поставщики атмосферного кислорода. А это неизбежно ведет как к развитию парни кового эффекта, так и к исчезновению биологически активных веществ (каротина, аскорбиновой кислоты, витаминов С, В12, Е, Р, рибофлавина, хлорофилла, ксантофилла, многих микроэлементов и т.д.), обогащающих среду и имеющих огромное значение для создания лечебно-профилактических зон рекреации, и, как следствие, к резкому ухудшению экологии среды обитания.

Край не нерационально используются гидро ресурсы. В стремлении создать зеленые оазисы на юге была ликвидирова наречная система Амударьи – Сырдарьи, что обусловило опустынивание и засолонение земель обширных территорий Приаралья. С трудом удалось спасти сибирские реки (Иртыш и Обь) от переброски части их стока в Аральское озеро (Омская область уже сегодня испытывает значительный дефицит питьевой воды). Печален итог гидроигр с торфяниками в Московской области: осушили, спровоцировав торфяные пожары/

У России есть (правда, мизерный) опыт вывоза зарубеж земельных ресурсов: по завершении чехословацкой концессии озера Байкал наряду с мальками рыбных ресурсов была вывезе на часть приозерного и приамурского почвенного покрова; вовремя Великой Отечественной войны фашисты вывозили в Германию российский чернозем.

Для подготовки выхода России на мировой ресурсно-сырьевой рынок, на наш взгляд, требуется:

– создание институтов различной ресурсно-сырьевой специализации;

– совершенствование законодательно-правовой базы ресурсопользования как для внутренних ресурсопользователей, так и для за рубежных партнеров;

– формирование организационной структуры и механизмов функционирования земельного рынка;

– разработка рыночной ценовой политики;

– создание методического подхода к разработке основ системного прогнозирования комплексного взаимоувязанного освоения природного, антропогенного (созданного трудом человека) и демографического потенциалов территорий.

Индия и Китай приняли специальные программы скупки сельскохозяйственых земель зарубежом. Растет зависимость России от импорта продовольствия.

Прfва юридических лиц, иностранных граждан и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков в России весьма ограничены: к владению и пользованию земельными участками иностранцы официально допускаются только на правах аренды; жилье иностранцам и лицам без гражданства предоставляется на договорной основе. Но, как оказалось, нерешенность законодательно-правовых вопросов не является препятствием для спонтанного заселения отдельных частей территории России иностранными гражданами – главным образом представителями Китая.

Иностранные компании, действуя через подставные фирмы, завладели в России около 1 млн га пашни (только Шведскому инвестиционному фонду принад лежит 300 тыс. га). Иностранных покупателей и арендаторов привлекает дешевизна российских земель: в Краснодарском крае цена 1 га достига ет 5000 дол., в Воронежской области – 700–800 дол., в Липецкой области – 320 дол., в Алтайском крае – 20–40 дол. Средняя стоимость приобретения 1 га земли в России для агрохолдинга составляет около 1000 дол. плюс 400–500 дол. за оформление ее в собственность. Эти цены просто не сопоставимы с мировыми: в Аргентине 1 га земли стоит 4400–7800 дол., во Франции – 5100 дол., в Испании –14 500 дол., в Бельгии – 26 000 дол., в США – от 13 200 до 32 000 дол. [5].

В первом полугодии 2013 г. в охотоведческое, сельское и лесное хозяйство поступило 351 млн дол. инвестиций из-за рубежа, в сферу оптовой и розничной торговли, ремонта транспортных средств и бытовой техники – 13,479 млрд дол., в операции с недвижимостью, аренду и предоставление услуг – 7,101 млрд дол. Однако, по мнению экспертов, приведенные данные – лишь видимая часть айсберга [4].

Часть территории дальневосточного Приморья китайцы называют Хэй-Хан-Ше – Северная провинция.

В Свердловской и Иркутской областях местные власти выражают готовность сдать КНР в долгосрочную аренду заброшенные сельхозугодья. Рослесхоз предложил Китаю 1 млн га леса в Тюменской и Томской областях в аренду на 49 лет, итоги которой не трудно представить.

А в Алтай ском крае с. Плотава уже именуется на китайский манер (Вань Юань) – после того, как существовавший здесь колхоз сталкитайским, – ООО «Вань Юань Плотава» [5].

В апреле 2013 г. в Порвоо (Финляндия) было начато обсуждение возможности продажи российских приграничных земель: Президент РФ на просьбу Президента Финляндии по поводу приобретения приграничных земель финнами ответил, что «российские власти поищут компромиссный» вариант решения этой задачи, и подчеркнул, что вопрос, по-видимому, придется решать в отношении всех приграничных территорий.

Мнения депутатов Государственной Думы РФ по данному вопросу разделились: одни вы ступают за снятие запрета на покупку неиспользуемых приграничных земель иностранцами и изъявляют готовность в кратчайшие сроки разработать соответствующие поправки к законодательству, другие счита ют, что продажа приграничных земель в собственность иностранцам – путь к их потере. В 2006 г. Госдума по предложению властей Хабаровского края приняла в первом чтении поправки к Земельному кодексу РФ, запрещающие владеть землей на приграничных территориях России компаниям, контрольный пакет акций которых принадлежит иностранным юридическим лицам [4].

3. Севершенствование методики оценки рыночной смтоимости земельных ресурсов России

Оценка земель в России сегодня осуществляется с применением кадастрового, нормативного и рыночного методов. Кадастровая оценка производится на государственном уровне раз в пять лет в целях фискальной политики. Земельный налог устанавливается от кадастровой стоимости земельного участка (до 1,5 %).

Стоимость земель населенных пунктов определяется на основе построения статистических моделей. В целом кадастровая стоимость земель исчисляется как производная от рыночных сделок на территории за предшествующие не сколько лет. Усредненные результаты оценки чаще всего не отражают объективное состояние земельных участков. Но и формально заявленный перечень природных факторов обычно не находит отражения в оценочном процессе.

Нормативная цена земли определяется исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости при передаче земли в собственность, по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Данный показатель не должен превышать 75 % уровня рыночной цены на аналогичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Такая оценка применяется в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена; результаты ее учитываются при налогообложении.

Рыночная стоимость земель определяется методами сравнения продаж, выделения, распределения, остатка, капитализации земельной ренты, предполагаемого использования [2, c.98]. Чаще всего используется метод сравнения продаж, главное условие применения которого – наличие информации о ценах сделок с участками-аналогами.

Сфера применения результатов рыночной оценки по сравнению с кадастровой шире: проведение сделок, установление стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже недвижимости, определение размера компенсационных выплат при изъятии земель у собственника для государственных и муниципальных нужд, реорганизация и ликвидация предприятий, решение ценовых споров и т.д.

При использовании рассмотренных методов не учитывается в полной мере состояние оцениваемых объектов и влияние природной среды (климат, рельеф, геологическое, геоморфологическое, гидрогеологическое строение территории), а так же ресурсно-сырьевая база. Достаточно полно эти методы позволяют оценить антропогенную составляющую на основе суммы сделок куп ли-продажи на данной территории за предшествующие 3–5 лет.

В соответствии с ресурсно-сырьевым оборотом мирового рынка, нижний уровень рыночной цены должен определяться независимо от вида природного ресурса и его целевого назначения на основе единого методического подхода. Факторы, принципы и цели оценки разных видов природных ресурсов, как следует из практики, идентичны. Главными характеристиками каждого оцениваемого природного объекта являются запасы (их объем, количество, качество – поэлементный состав), соответствие качества данного ресурса рыночным требованиям, технологическая цепочка хозяйственного использования, уровень изученности (готовность ресурса к разработке), освоенность территории размещения ресурса, его целевое назначение, критерии оценки и т.д. Ограничениями для оценки всех видов ресурсов являются объем извлекаемых запасов, соответствие рыночным требованиям качества получаемых из ресурсов товарного сырья и продуктов, техникоэкономические показатели, удельные затраты на освоение и потребности рынков в сырье и продуктах.

В основу предлагаемого методического подхода нами положены следующие принципы.

1. Количественная характеристика факторов, наиболее полно отражающих состояние ресурса на начало оценки.

2. Применение единой логически  построенной цепочки выполняемых расчетных операций: методов аналогии, аналитико-графического, абрисного анализа в сочетании с методом графов; методов картографирования, имитирующих по факторное состояние объектов, и сводной комплексной картосхемы, содержанием которой является комплексная характеристика состояния рассматриваемых объектов и возможных направлений (стратегий) освоения.

3. Учет уровня хозяйственной освоенности территории:

– пионерного состояния (на территории есть природные ресурсы, но они неосвоены);

– очагового (освоение природных ресурсов на базе территориальных комплексов – отдельных поселений);

– сложившегося комплекса (территории поселений разного типа);

– инерционного состояния (ресурсы специализированных отраслей исчерпаны, промышленность функционирует на привозном сырье, на территории размещены значительные массы отходов, которые могут рассматриваться как запасы вторичного сырья для развития промышленности других специализаций).

4. Раз работка единой системы единиц из мерения факторов оценки.

5. Создание методики, обеспечивающей полифакторное сравнения и ранжирование рассматриваемого и конкурирующих объектов с целью определения последовательности введения их в хозяйственный оборот.

6. Определение рисков  продавца и покупателя при выборе объекта для проведения торгов.

7. Разработка территориальной основы системного прогнозирования – комплексного взаимообусловленного освоения оцениваемого объекта как составляющей природного потенциала конкретно рассматриваемой территориальной части.

8. Обеспечение информацией, необходимой для подготовки пакета документов в соответствии с требованиями потребителя (внутри государственного и зарубежного рынков).

Предлагаемый методический подход включает три этапа.

На первом этапе производится аналитический обзор состояния оцениваемого земельного ресурса и окружающей среды (ресурсов лесных, водных, рекреационных, недр, почвенного покрова и экологии). Итогом должно стать пофакторное зонирование территории и определение генеральных направлений комплексного освоения ее природного, антропогенного и демографического потенциалов.

На втором этапе выполняется комплексная оценка реально возможных технологических цепочек по освоению рассматриваемого ресурса в совокупности со сценариями территориального размещения их основных звеньев в разрезе связей «природный объект – технологическая цепочка его освоения – получение возможных видов товарного сырья и продуктов – реальные (или виртуальные) потребители (рынки)». При этом используются методы отраслевых аналогий, аналитико-графический, абрисный в сочетании с методом графов, методы формализации технологических цепочек, формирования технико-экономических показателей по аналогии или прямым калькулированием, определения затратных критериев и др.

Необходимо обосновывать использование поправочных коэффициентов для корректировки показателей освоения ресурса в зависимости от условий среды; перевести традиционные количественные единицы измерения факторов в систему относительно условных единиц – это позволит провести полифакторное сравнение оцениваемого объекта с конкурирующими.

Завершением второго этапа будет определение нижнего уровня рыночной цены рассматриваемогозе мельного ресурса и природных ресурсов окружающей среды.

На третьем этапе разрабатывается сопроводительный пакет документов с результатами оценки, необходимыми для представления объекта на конкурс соответствующего рынка. В заключение отметим, что предлагаемый методический подход с 1984 г. успешно используется для оценки лесных, рекреационных ресурсов и недр. Применение его для оценки территориальных частей России позволило бы разработать основы системного прогнозирования хозяйственного их освоения как составляющих структуры территориального регулирования социально-экономических процессов.

Заключение

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок все еще на стадии становления. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.

Земельные отношения в РФ базируются на основных положениях и нормах, закрепленных Конституцией РФ, Гражданским и Земельном Кодексами РФ.

Земельный кодекс не смог пока решить всех проблем функционирования земельных отношений в условиях рынка. Необходимо дальнейшее улучшение и развитие земельного законодательства для совершенствования механизма вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в товарно-денежный оборот и регулирования рентных отношений.

Литература

1. Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных 
   отношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). М.,2002.
2. Курс экономической теории. Издание 5-е. Под общей редакцией проф. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. Киров, «АСА», 2011.
3. Крассов О.И. Земельное право современной России. Москва, «Дело», 2013.
4. Кресникова Н. Структурный анализ оборота земель – Экономист - №7, 2014
5. Шайда Н. Рынок земель сельскохозяйственного назначения – Экономист - №6, 2013.