Рынок земли. 8

Введение

     Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни  и деятельности любого общества.

     Рынок земли обладает целым рядом специфических  особенностей. «Земля» является бесплатным даром природы, что не позволяет говорить об  ее стоимости в прямом смысле. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

     В зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

             Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

     Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне  наличия у государства банка  данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора. 
 

1. Земля как фактор производства.

     Во  все времена земля считалась  основным естественным (первичным) фактором производства, и объясняется это  её особой ролью в хозяйственной  деятельности. Земля - первоисточник  вещественных благ. Она не является продуктом труда, но, будучи вовлечена  в производственную деятельность людей, становится всеобщим средством труда. «Землёй» в экономической теории называют все естественные ресурсы(почва, вода…).

     Земля – специфический хозяйственный  ресурс, ценность которого постоянно  возрастает. Это связано с двумя  обстоятельствами:

     1) рост спроса на с/х продукцию;

     2) сокращение природных ресурсов.

     Земля является невоспроизводимым фактором производства (считается, что 90% природных  ресурсов невоспроизводимы).

     Формы собственности на землю обусловливают  способы хозяйственной деятельности на земле. Современные экономисты выделяют следующие формы землепользования:

     Прямое  землепользование, когда собственник  и предприниматель выступают  в одном лице. Полученный продукт  полностью принадлежит ему.

     Издольщина. Это контракт, по которому собственник  хозяйства уступает право обрабатывать землю издольщику. Созданный продукт  распределяется между собственником  и издольщиком на условиях контракта.

     Денежная  аренда. Это контракт, по которому собственник  уступает фермеру право пользования  своей землёй и свои права на готовый  продукт в обмен на фиксированную  договорную арендную плату.

     Ограниченность  земли, её невоспроизводимость и неподвижность (по сравнению с другими факторами производства) обусловили более или менее стабильное предложение на рынке земли. Предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.

     Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

     Экономическая рента – это доход от любого фактора, предложение которого ограничено. Земельная рента – это частный  случай экономической ренты, т.к. представляет собой доход от использования  земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено (это плата за использование этих ресурсов).

     Рента – особый вид относительно устойчивого  дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. В связи с этим различают абсолютную и дифференциальную ренты.

     Собственник земли, обладая монопольным правом присваивать землю, получает экономическую (абсолютную) ренту – своеобразную дань, собираемую с худших и всех остальных участков земли. Т.о., монополия частной собственности на землю выступает причиной абсолютной ренты. Поскольку рыночная цена на сельскохозяйственные продукты включает абсолютную ренту, это ведёт к их удорожанию 

     2. Предложение и  спрос на землю

     Особенностью  земли как экономического ресурса  является ее ограниченность. В отличие  от капитала земля неподвижна. Возможности  расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве  стран наблюдается тенденция  к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры.

     Предложение земли зависит от многих факторов, которые обобщенно можно свести к двум: качеству (или плодородию земли) и местоположению участка.

     Предложение земли на рынке неэластично, так  как количество земли (особенно пригодной  для обработки) является величиной  фиксированной. А фиксированный  объем совокупного предложения  земли определяет кривую предложения на землю как абсолютно неэластичную, т. е. предложение земли не может быть увеличено даже при увеличении ее цены (рис. 1).

     Спрос на землю, наоборот, эластичный и имеет  тенденцию возрастать, что предопределяет повышение цены на землю. Особенно быстро повышаются цены на земельные участки  в городах, поскольку возрастают спрос и рента на участки под  застройку (рис. 1).

     Спрос на землю включает 2 элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.

     Сельскохозяйственный  спрос на землю является производным  от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень  плодородия почвы и возможности  его повышения, а также местоположение (степень удаленности от центров  потребления продовольствия и сырья).

     Спрос на продукты питания неэластичен. В  условиях высокой инфляции спрос  на продукты питания уменьшается  меньше, чем на другие товары. Незначительное сокращение объемов предложения  продуктов питания может явиться  причиной роста цен на них. И наоборот, увеличение предложения (в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

     Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменения погоды, вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения.

     Несельскохозяйственный  спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Он объединяет разнообразные  виды спроса (спрос на землю для  строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос, инфляционный спрос). Несельскохозяйственный спрос безразличен  к уровню плодородия участков, главное  для него – местоположение.

     Спрос на землю неоднороден. Он включает два  основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос: 

     D = Dcx    + Dнecx     ,                

     где   D     — совокупный спрос;

     Dcx — сельскохозяйственный спрос;

     Dнecx   — несельскохозяйственный спрос. 

     Многие  фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому  спрос на землю в аграрной сфере  носит комплексный характер. Чрезмерно  узкая специализация для большинства  ферм не является типичной.

     Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам

     Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой  привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного  изменения цен. В условиях высокой  инфляции спрос на продукты питания  уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

     Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И  наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен  на сельскохозяйственную продукцию.

     Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменения погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

     На  сельскохозяйственный спрос на землю  оказывает серьезное влияние  и такой важный фактор, как постепенное  сокращение доли продовольствия в бюджете  потребителя — явление, типичное для населения подавляющего большинства  стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете  потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому  доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое  в аграрной сфере, не будет уменьшаться  теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут  неуклонно понижаться и, в конечном счете, это отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

     В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию  к росту. Несельскохозяйственный спрос  на землю также объединяет разнообразные  виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного  спроса и из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного  богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает  одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

     Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли. 

     3.Цена земли и арендная плата.

     В условиях рыночной экономики земля  не только сдается в аренду, но и  является объектом купли-продажи. Цель покупки земли:

     - производство сельскохозяйственной  продукции;

     - добыча полезных ископаемых;

     - строительство предприятий, жилья;

     - сооружение автомагистралей, трубопроводов,  аэропортов и др.

     Цена  земли как ресурса природного происхождения основывается на том  доходе, который она приносит своему владельцу, т. е. на ренте.

     Цена  земли — это дисконтированный поток ее дохода (ренты).

     Дисконтирование — это метод определения текущей  стоимости (цены) любого капитального ресурса (в том числе и земли) с учетом принесения им будущей прибыли при существующей ставке банковского процента. Иначе говоря, дисконтирование позволяет определить, какую цену необходимо заплатить за капитальный ресурс (землю) сегодня, чтобы от его использования через определенное время получить желаемый результат (доход). Чтобы определить сегодняшнюю цену капитального ресурса, необходимо провести операцию по дисконтированию его дохода.

     Цена  земли прямо пропорциональна  величине ренты и обратно пропорциональна  ставке ссудного процента. Текущая  цена земельного участка будет определяться по формуле: 

     P = R/I * 100%, 

     Где:

     P – цена земельного участка;

     R – размер ренты;

     I – ставка ссудного процента. 

     Владелец  соглашается продать свой участок  за сумму, которая, будучи положенной в  банк, принесет ему годовой доход  в виде банковского процента не меньше того, который он получал в форме  ренты.

     Цена  земли может колебаться не только в зависимости от размера ренты  и нормы ссудного процента, но и  от стоимости освоения и улучшения  земли, соотношения спроса и предложения  на продукцию сельского хозяйства, государственной политики регулирования  аграрного сектора и    т. п.

     Арендная  плата включает кроме ренты амортизацию  на постройки и сооружения (которые  находятся на земле), а так же процент  на вложенный капитал. Если собственник  земли сделал какие-то улучшения, то он должен и стремится возместить их стоимость, получить процент на затраченный  капитал. В результате, в составе  арендной платы всё большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения – рента увеличивается.

     Арендная  плата имеет в виду ту цену, которую  следует платить за пользование  любым фактором производства. 

     4. Виды земельной ренты

     Особой  формой ренты является земельная  рента, связанная с аграрными  отношениями. Земельная рента выступает  как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты  в том, что она является экономической  формой реализации прав собственности  на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные  формы земельной ренты: выплата  ренты в виде части продуктов  – продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента - продуктовая  рента, обращённая в денежную форму.

     Земельная рента образуется не только в связи  с арендой земли для сельскохозяйственного  производства, рента имеет место  и в тех случаях, когда земля  арендуется предпринимателями для  постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает  в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено  существованием двух видов монополий  на землю: монополии частной собственности  на землю и монополии на землю  как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

     4.1 Дифференциальная рента

     Естественно, что различные участки земли  различаются по плодородности, климатическим  особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

     Дифференциальная  рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование  дифференциальной земельной ренты  вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности  добавочных затрат труда и средств  на землю, она возникает как экономическая  категория в случае использования  любого рода ресурсов, не являющихся полностью  однородными. Дифференциация величин  земельной ренты выполняет важнейшую  экономическую функцию оптимизации  распределения земельных участков между возможными сферами их использования

Дифференциальная  рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты  в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка – повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно  с осуществляемыми людьми улучшениями  земель (вложения труда и личного  капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется  в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному  плодородию земельных участков. В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы, так как усилиями арендатора земельный участок по своей продуктивности может перейти из разряда худших земель в средние, а то и лучшие. В этой связи арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, с целью присвоения добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования.

        Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель, и их интерес состоит в обратном: заключении договоров на краткосрочные периоды с целью присвоения дифференциальной ренты II рода. Дифференциальные ренты обоих родов составляют часть издержек сельскохозяйственного предпринимателя. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования. 

     4.2 Абсолютная рента

     Абсолютная  рента является результатом монополии  частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля  необходима всем для сельскохозяйственного  или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты  связано с тем фактом, что в  сельском хозяйстве доля переменного  капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная  стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и  стоимость продуктов выше капиталистической  цены производства. Пропорциональному  распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает  разницу между стоимостью и ценой  производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она  взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

     Объяснение  возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

     Однако  под воздействием технического прогресса  происходит постепенное сближение  органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.  

     4.3 Монопольная рента

     В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты  – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают  возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов –  особых сортов винограда, некоторых  видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие  товары продаются по монопольным  ценам, верхний предел которых нередко  определяется лишь уровнем платежеспособного  спроса. В результате монопольные  цены могут значительно превышать  индивидуальную стоимость таких  продуктов. Это и позволяет землевладельцам  получать монопольную земельную  ренту.

     Таким образом, в сельском хозяйстве, как  и в других отраслях, капиталисты-предприниматели  получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам  осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с  ним. Однако поскольку конкуренции  не удается преодолеть барьер частной  собственности на землю, землевладельцы "перехватывают" у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты. 

     4.4 Строительная рента

     Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной  ренты. Она характеризуется преобладающим  влиянием местоположения, что очень  важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием  монопольной цены во многих случаях.   Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который  или присоединяется к земле или  размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.  

     4.5 Лесная рента

     Лесные  земли как объект лесопользования  в экономическом смысле ценны  не сами по себе, а ресурсами - древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование  зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту  в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

     При государственной собственности  на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи  за лесопользование есть рентный  налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный  налог устанавливается меньше ренты  или не берется совсем в случаях: когда на арендатора возлагаются  расходы по восстановлению и воспроизводству  лесных ресурсов; или помимо воспроизводства  лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход  как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     Таким образом, главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

     Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или  разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

     Абсолютная  рента является результатом монополии  частной собственности на землю  со стороны определенного класса общества.

     Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она  имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который  приносит использование земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента.

     Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью  её предложения и естественной ограниченностью, являются определяющими при формировании цен на продукцию, которая была получена с этой земли. Рента земельному собственнику закладывается в цену сельскохозяйственной продукции, причём из расчёта для  самых худших по своему плодородию и производительности земель.

     В заключении необходимо отметить, что  земельный рынок, как рынок факторов производства будет востребован  всегда. Земля в силу своей ограниченности будет всегда приносить своему владельцу  прибыль. Стоит ещё раз обратить внимание, что земля всегда будет  стабильным источником дохода для своего владельца, уступая немного банковским вкладам, в случае, если деньги были вложены в банк, а не в землю. 
 
 

     Список  использованных источников 

     1 «Экономическая теория: учебное пособие» Л. Н. Давыденко, Минск «Высшая школа» 2002 год.

     2  Экономическая теория. (Учебное пособие) Бродская Т.Г, Видяпин В.И, Добрынин А.И. и др. 2008 год.

     3 «Экономическая теория: курс лекций» М.З. Ачаповская. – Минск: ФУАинформ, 2010.