Сделки на российском рынке недвижимости: понятие, виды, форма

Вариант 6

1. Сделки на российском рынке недвижимости: понятие, виды, форма.

 

Понятие сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение  воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям - дает ответ  на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление - "Что я для этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать  воле при совершении сделки. Юридические  последствия связаны именно с  волеизъявлением, которое можно  подвергнуть правовой оценке. Для  заключения сделки необходимо, чтобы  воля всех её сторон совпадала и  была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основание должно быть законным и осуществимым.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;
• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;
• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют  закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и  оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается  сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью  наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие  правовые последствия. Нередко такие  сделки преследуют противозаконные  цели, например, дарение и купля-продажа  недвижимого имущества с целью  укрытия его от конфискации или  от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно  имели в виду совершить. Так, часто  купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы  обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с  целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных  и муниципальных предприятий  и любых объектов недвижимого  имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора  о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

• двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;
• односторонняя реситуция - все исполненное обрат' но получает только добросовестная сторона, а вторая передает в доход государства;
• никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно. При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход  государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для  обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а  покупатель - соответствующий объект недвижимости.

Виды сделок с недвижимостью

Операция (сделка) - это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей, в первую очередь - права собственности  или права пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

1. По распоряжению земельными участками:

• купля-продажа участка, а также права его аренды;
• сдача в аренду;
• залог земельного участка и права на землю;
• передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ;
• передача в пользование;
• предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;
• выкуп для государственных и муниципальных нужд;
• приватизация.

2. По распоряжению жильем:

• приватизация комнат и квартир;
• купля-продажа жилья;
• расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;
• обмен;
• сдача жилья в аренду;
• имущественный наем;
• кредитование под залог (ипотека);
• участие в долевом строительстве;
• признание прав собственности по решению суда.

3. По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями:

• купля-продажа;
• сдача в аренду;
• купля-продажа имущественных комплексов;
• сдача в аренду имущественных комплексов;
• передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал;
• кредитование под залог (ипотека);
• мена;
• признание права собственности или других прав по решению суда.

Письменная форма сделки заключается  в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и  подписанного лицами, ее совершающими.

Операции с  недвижимостью в составе предприятия

Рынок недвижимости принято разделять  на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации.

Вторичный рынок формируется из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций.

Документами, подтверждающими право  собственности являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав.

Объектами рынка нежилых помещений  могут быть:

• офисные помещения;
• торговые площади и складские помещения;
• социальные, культурные, бытовые объекты;
• промышленные объекты, предприятия;
• объекты незавершенного строительства;
• памятники архитектуры.

При распоряжении недвижимостью государственной  собственности, независимо от того, на чьем балансе она учитывается  и на каких правах, недвижимость может быть (первичный рынок):

• продана юридическим или физическим лицам;
• передана в качестве вклада в уставный капитал.

Смена собственника осуществляется в  соответствии с процедурам и, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией.

Субъектами вторичного рынка недвижимости являются физические, юридические лица, общественные организации - собственники объектов недвижимости. В отличие  от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным посредникам, другим лицам, оказывающим  услуги на рынке. Они помогают продавцам  и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости  объектов и пр.

При оформлении купли-продажи необходимы следующие документы:

• свидетельство о праве собственности, свидетельство о внесении в Единый реестр прав на недвижимость, другие документы, подтверждающие право собственности;
• технический паспорт БТИ с приложениями, в том числе:
• информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед третьими лицами;
• принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям;
• данные по износу;
• уставные документы;
• договор аренды или пользования на землю.

Оформляется сделка договором купли-продажи, регистрацией договора и выдачей  соответствующего свидетельства.

Все большее распространение получают сделки купли-продажи действующих  предприятий.

Смена собственника может произойти  через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается  и нотариально удостоверяется договор  о залоге.

Смену собственника путем замены учредителей  можно рассматривать как способ осуществления купли-продажи. При  этом официально производится замена учредителей фирмы - продавца недвижимости на учредителей фирмы - покупателя.

Предприятие, с точки зрения гражданского законодательства, это обособленный имущественный комплекс, а в рамках рыночного оборота предприятие - самостоятельный товар. В его  состав часто входят отдельные объекты  недвижимости. Зачастую на практике операции с недвижимым имуществом предприятия  осуществляются как сделки с самим  предприятием. Например, продажа земельного участка сопряжена с тратами  значительного времени и средств, которых можно избежать, приобретая не земельный участок, а предприятие  в целом.

При этом предприятие является самостоятельным  объектом гражданских прав и в  то же время недвижимым имуществом. Это означает, что операции с недвижимостью, принадлежащей предприятию, регулируются двумя правовыми институтами: законодательством  об операциях с недвижимостью  и законодательством о данном конкретном виде предприятия (хозяйственного объединения) - акционерных обществах, товариществах и др.

Договор как правовая форма  сделок с недвижимыми вещами

Реализация  экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без  совершения сделок в форме договоров  -соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

а) юридический  факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

• простых - когда заключается один договор между двумя сторонами;

• сложных - если заключается несколько договоров  с участием трех и более сторон.

Важно четко  отличать двухсторонний договор  с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

 

В зависимости  от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым  комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной  связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу прав на имущество.

 

Договор как главный инструмент регулирования  имущественных и обязательственных  отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные  функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и  специфические.

К общим  функциям договора относят:

• инициативную;
• координационную;
• гарантийную;
• волеизъявительную;
• информационную;
• обеспечение обязательств;
• критерий оценки управления недвижимостью;
• обеспечение свободы предпринимательства.

К специфическим  функциям договора относят:

• реализацию предпринимательского проекта;
• получение налоговых и амортизационных льгот;
• закрепление отношений сторон в форме обязательств;
• согласование интересов и действий сторон;
• введение санкций, предусмотренных сторонами и законом;
• осуществление прав на недвижимое имущество.

 

К основным принципам договорных отношений  на рынке недвижимости относят:

• добровольность;
• равноправие сторон;
• автономию воли;
• заинтересованность;
• соответствие законам;
• обязательность исполнения;
• ответственность;
• презумпцию вины должников;
• защиту слабой стороны.

Точное  определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано  с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических  последствий. Дата заключения контракта  может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.

К основным стадиям исполнения договорных обязательств относят:

• организационную;
• материальную;
• технико-юридическую.

К организационной  стадии исполнения договорных обязательств относят информационное действие участников. К материальной стадии исполнения договорных обязательств относят предоставление исполненного должником и принятие предмета исполнения кредитором. К  технико-юридической стадии исполнения договорных обязательств относят проверку исполненного по количеству и качеству и оформление документа об исполнении.

 

 

 

2. Тест:

1. К объектам  оценки относятся:

а) отдельные  материальные объекты и их совокупность;

б) право  собственности и иные вещные права  на имущество;

в) права  требования, обязательства (долги);

г) все ответы верны.

2. Подход  к оценке недвижимости, основанный  на анализе скорректированных  цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом  оценки:

а) доходный;

б) затратный;

в) рыночный;

г) имущественный.

3. Денежная  сумма в виде разницы между  доходами от ликвидации предприятия,  полученными в результате раздельной  продажи его активов, и расходами  на ликвидацию:

а) фундаментальная;

б) ликвидационная;

в) рыночная;

г) внутренняя.

4. Инженерно-строительные  объекты, назначением которых  является создание условий, необходимых  для осуществления процесса производства  или различных непроизводственных  функций:

а) здания;

б) сооружения;

в) хозяйственные постройки;

г) все ответы неверны.

5. Приведение  денежных сумм, возникающих в  разное время, к сопоставимому  виду называется:

а) временной  оценкой;

б) сравнением;

в) накоплением;

г) риском.

6. Доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов:

а) потенциальный;

б) действительный;

в) чистый;

г) денежные поступления до уплаты налогов.

7. Основные  методы расчета и внесения  поправок при оценке объектов  недвижимости:

а) парных продаж;

б) экспертные;

в) статистические;

г) все ответы верны.

8. Стоимость,  лежащая в основе оценки стоимости  объектов недвижимости в рамках  затратного подхода:

а) плановая;

б) сметная;

в) фактическая;

г) нормативная.

9. Расчет стоимости объектов недвижимости  в рамках затратного подхода  включает:

а) оценку полной восстановительной стоимости оцениваемого здания;

б) оценку восстановительной стоимости  здания с учетом износа;

в) оценку восстановительной  стоимости здания и величины предпринимательской прибыли;

г) оценку восстановительной стоимости здания и величины предпринимательской прибыли за минусом накопленного износа и с учетом стоимости земельного участка.

10.Одновременная  оценка большой группы объектов  недвижимости для целей учета  и управления недвижимым имуществом:

а) массовая;

б) индивидуальная;

в) рыночная;

г) эмиссионная.

Номер вопроса	Вариант(ы) ответа
1	Б
2	В
3	Б
4	А
5	А
6	А
7	Г
8	Г
9	Г
10	А

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Задача.

Валовой годовой  доход от владения недвижимостью  составляет 800 тыс.руб. Потери от недоиспользования – 5%. Вычислить эффективный (действительный) валовой доход и стоимость объекта, если: безрисковая ставка дохода – 6%, премия за риск инвестиций– 7%, поправка на ликвидность – 3%, поправка на инвестиционный менеджмент – 4%, норма возврата – 5%.

 Решение 

Пнд=800 т.р.*5%=40 т.р.

R_f=800 т.р.*6%=48 т.р.

P₁=800 т.р.*7%=56 т.р.

P₂=800 т.р.*3%=24 т.р.

P₃=800 т.р.*4%=32 т.р.

P₄=800 т.р.*5%=40 т.р.

Эффективный валовой  доход.

re = 40 т.р.+48 т.р. + 56 т.р.+ 24 т.р.+ 32 т.р.=200 т.р

Стоимость объекта

800 т.р. -200 т.р =600 т.р

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2011. - 848 с.

2. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: Учебно-методическое пособие, 3-е  изд., исправл. и дополн. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2011. -168 с.

3. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2010.

 

 

 

 

 

 

 

Страница |