Способы оценки износа

   4.5. Способы оценки  износа  

   Физический  износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека [7].

   Выделяют  следующие методы расчета физического  износа зданий:

   ·      нормативный (для жилых зданий);

   ·      стоимостный;

   ·      метод срока жизни.

   Нормативный метод расчета  физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

   Физический  износ здания следует определять по формуле  

    ,                                                 (4)  

где   – физический износ здания, %; F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %; L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n – количество конструктивных элементов в здании.

   Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости  здания (в процентах) обычно принимают  по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, – по их сметной стоимости (табл. 4).

   Таблица 4

Условный  пример расчета физического  износа  
нормативным методом  

   Описанная методика применяется исключительно  в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

   · невозможность изначально учесть по причине своей «нормативности» нетипичные условия эксплуатации объекта;

   · трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

   · невозможность измерения функционального и внешнего износа;

   · субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

   Стоимостный метод определения  физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

   Суть  стоимостного метода определения физического  износа заключается в определении  затрат на воссоздание элементов  здания.

   Описанная методика позволяет рассчитать износ  элементов и здания в целом  сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания (табл. 5).

   Таблица 5  

Пример  расчета физического  износа стоимостным  методом  

   Определение физического износа зданий методом срока  жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:  

    ,                         (5)  

где И(%) – износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

   При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов  здания с последующим суммированием  рассчитанных обесцениваний, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:   

    ,                                             (6)  

где И(%) – износ в процентах; ФЖ – типичный срок физической жизни.

   Применение  формулы (6) также актуально при  расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5).

   Рассчитанный  таким образом процент износа элементов или здания в целом  может быть переведен в стоимостное  выражение (обесценивание):  

    ,                                               (7)  

где И – износ  в процентах; ВС – восстановительная стоимость.

   Как отмечалось выше, физический износ  подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

   Короткоживущие  элементы – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т. п.).

   У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).

   Устранимый  физический износ  короткоживущих элементов. Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствует обесцениванию, поскольку потенциальному собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т. д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния [7].

   Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как стоимость  отложенного ремонта, т. е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному (табл. 6).

   Таблица 6

Определение обесценивания,  
вызванного устранимым физическим износом  

   Неустранимый  физический износ  компонентов с  коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 7).  

   Таблица 7  

Определение обесценивания, вызванного неустранимым

физическим износом компонентов с коротким сроком жизни  

   Устранимый  физический износ  элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

   Неустранимый  физический износ  элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания (табл. 8).

   Таблица 8  

Определение обесценивания, вызванного неустранимым  
физическим износом долгоживущих элементов  

   Окончание табл. 8  

   Функциональный  износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и(или) конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения исходя из его текущего или предполагаемого использования.

   В зависимости от физической возможности  и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

   Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, согласно определению, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения. 

   Устранимый  функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

   Считается, что устранимый функциональный износ  вызывается:

   ·      недостатками, требующими добавления элементов;

   ·      недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

   ·      сверхулучшениями.

   К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов (с включением стоимости их монтажа).

   К недостаткам, требующим замены или  модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т. д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

   К сверхулучшениям относят позиции  и элементы сооружения, наличие которых  в настоящее время неадекватно  современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная  стоимость позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость  демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов [7].

   Примером  сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести  перепланировку полезной площади помещений  под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя (табл. 9).  

   Таблица 9

Пример  расчета функционального  устранимого износа  

   Неустранимый  функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и(или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

   При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого  функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов.

   Определение обесценивания, вызванного неустранимым функциональным износом по причине  устаревшего объемно-планировочного решения, методом капитализации  потерь в арендной плате представлено в табл. 10.  

   Таблица 10

Определение обесценивания, вызванного неустранимым  
функциональным износом  

   Подобным  образом может быть произведен расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат [7].

   Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

   Для оценки внешнего износа могут применяться  следующие методы:

   ·      капитализации потерь в арендной плате;

   ·      сравнительных продаж (парных продаж);

   ·      срока экономической жизни.

   Расчет  внешнего износа методом капитализации  потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа (см. табл. 10).

   Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 11.  

   Таблица 11

Расчет  внешнего износа методом  парных продаж  

   Пример  расчета внешнего износа методом парных продаж

   Необходимо  оценить внешний износ, вызванный  снижением инвестиционной привлекательности  офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30 % общей стоимости типичной недвижимости.

   В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход базируется на поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

   Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширения транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию.

   Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное под административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным Бюро технической инвентаризации, на момент оценки составляет 40 %. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

   При осмотре объекта  экспертом были определены следующие показатели:

   1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет.

   2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

   Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора

   И(%) = ЭВ : ОВ + ОСЭЖ × 100 = (30 : 90) × 100 = 33.

   Процент износа с учетом действия внешнего фактора