СОДЕРЖАНИЕ

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ  ДОМОМ

    Управление  многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

    ЖК  РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

    непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме;

    управление  товариществом собственников жилья  либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским  кооперативом;

    управление  управляющей организацией.

    При непосредственном управлении многоквартирным домом договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

    Договоры  оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества  в многоквартирном доме заключаются  со всеми или с большинством собственников  помещений в доме. При этом все  или большинство собственников  выступают в качестве одной стороны в договоре.

    В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников  по доверенности от остальных собственников  помещений в доме.

    При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

    состав  общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

    перечень  услуг и работ по содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном  доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

    порядок определения цены договора, размера  платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы  за коммунальные услуги, а также  порядок внесения такой платы;

    порядок осуществления контроля за выполнением  управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

    В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.  

ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ  ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ

    Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

    Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме проводится в соответствии со ст. ст. 45-48 ЖК РФ. На общем собрании собственников жилых помещений согласно п. 4 ст. 44 ЖК РФ принимается решение о создании ТСЖ. Создание и государственная регистрация ТСЖ осуществляется на основании ст. 136 ЖК РФ. Высшим органом управления ТСЖ в соответствии с п. 1 ст.145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ. Членами ТСЖ признаются пожелавшие вступить в него собственники помещений многоквартирного дома. Общее собрание членов ТСЖ правомочно принимать решения по вопросам, определенным п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

    Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет Правление товарищества. Правление  товарищества выбирается из членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет (ст. 147 ЖК РФ).

    ТСЖ является юридическим лицом, поэтому  при заключении договоров выступает  не как посредник между собственниками жилых помещений и третьими лицами, а как самостоятельная организация. Правление ТСЖ может избрать два варианта обслуживания многоквартирного дома:

    - заключать договоры непосредственно  с ресурсоснабжающими и обслуживающими  организациями;

    - строить свои отношения с ресурсоснабжающими  и обслуживающими организациями  через выбранную управляющую компанию.

УСТАВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ

    Правоустанавливающим  документом товарищества собственников  жилья выступает его устав. Для  данного вида некоммерческих организаций  он является единственным учредительным  документом.

    По  общему правилу в учредительных  документах юридического лица должны определяться его наименование, место  нахождения, порядок управления деятельностью. Для некоммерческих организаций  обязательным является отражение в  уставе предмета и целей их деятельности.

    В соответствии с ЖК РФ в общем виде устав товарищества собственников жилья содержит следующие разделы:

    цель  и виды деятельности товарищества;

    правовой  статус товарищества;

    право собственности на жилые и (или) нежилые  помещения и общее имущество  в товариществе;

    образование и использование средств и  фондов товарищества, участие членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества;

    область хозяйственной деятельности товарищества;

    членство  в товариществе;

    права и обязанности товарищества;

    права и обязанности членов товарищества;

    порядок управления товариществом;

    органы  управления и контроля товарищества;

    общее собрание членов товарищества;

    правление товарищества;

    председатель  правления;

    ревизионная комиссия (ревизор);

    порядок реорганизации и ликвидации товарищества.

    Согласно  ч. 4 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

    Устав товарищества собственников жилья  принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже само по себе является органом управления многоквартирным домом. Поэтому оно правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной.

    Инициатором же собрания может выступать любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Однако на него возлагается обязанность по подготовке проведения собрания, как-то:

    сообщить  собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения;

    в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме направить  каждому собственнику помещения  в данном доме заказным письмом или  вручить каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Размещение такого сообщения в определенном помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, возможно лишь в том случае, если на предыдущем собрании собственников жилья было принято соответствующее решение. Также общим собранием может быть установлен и иной порядок извещения.

    Само  сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме также должно отвечать определенным требованиям, установленным ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. В нем должны быть указаны:

    1) сведения о лице, по инициативе  которого созывается данное собрание;

    2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

    3) дата, место, время проведения  данного собрания или, в случае  проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

    4) повестка дня данного собрания;

    5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    Решения общего собрания по вопросу утверждения  устава принимаются большинством голосов  от общего числа голосов принимающих  участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

    Устав товарищества собственников жилья  считается принятым, если число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, превышает 50% голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Необходимо помнить, что в соответствии с провозглашенным ч. 2 ст. 30 Конституции РФ принципом никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

РЕГИСТРАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ

    Собственники  помещений в одном многоквартирном  доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

    Вместе  с тем законодательство допускает  создание ТСЖ путем объединения:

    нескольких  многоквартирных домов, помещения  в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам  помещений в многоквартирном  доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или  нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

    нескольких  расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных  для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

    Максимальный размер таких товариществ законодательством не установлен. Кроме того, товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах (ст. 139 ЖК РФ).

    С юридической точки зрения ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с ГК РФ и ФЗ от 08.08. 2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

    Государственная регистрация представляет собой  акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в единый государственный  реестр юридических лиц сведений о создании, реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья и иных установленных законом сведений о юридическом лице.

    Государственная регистрация осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Федеральной налоговой службой. При государственной регистрации создаваемого товарищества собственников жилья в регистрирующий орган представляются:

    а) заявление о государственной  регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.06. 2002 № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей";

    б) решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола  или иного документа в соответствии с законодательством РФ;

    в) устав товарищества собственников  жилья;

    г) документ об уплате государственной  пошлины.

    В срок не более чем 5 рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган заявителю  выдается свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников жилья.

    Правоспособность  ТСЖ возникает с момента внесения регистрирующим органом соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

ОРГАНЫ  УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

    Общее руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

    В обязанности правления в соответствии со ст. 148 ЖК РФ входит:

    1) соблюдение товариществом законодательства  и требований устава товарищества;

    2) контроль за своевременным внесением  членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

    3) составление смет доходов и  расходов на соответствующий  год товарищества и отчетов  о финансовой деятельности, предоставление  их общему собранию членов  товарищества для утверждения; 

    4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

    5) наем работников для обслуживания  многоквартирного дома и увольнение  их;

    6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего  имущества в многоквартирном  доме;

    7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

    8) созыв и проведение общего  собрания членов товарищества;

    9) выполнение иных вытекающих из  устава ТСЖ обязанностей.

    Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

    Правление считается исполнительным органом  товарищества, оно выбирает из числа  своих членов председателя, который  обеспечивает выполнение решений правления и имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

    Председатель  правления товарищества согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

    Одним из органов, участвующих в деятельности ТСЖ, является ревизионная комиссия (либо ревизор) ТСЖ.

    Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ обязана:

    1) проводить не реже чем один  раз в год ревизии финансовой  деятельности товарищества;

    2) представлять общему собранию  членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

    3) отчитываться перед общим собранием  членов товарищества о своей  деятельности.

    ТСЖ имеет целый ряд властных полномочий, направленных на реализацию процедуры управления имуществом дома. В частности, товарищество вправе:

    1) заключать в соответствии с  законодательством договор управления  многоквартирным домом (в том  случае, если на общем собрании  собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о привлечении управляющей организации для содержания многоквартирного дома), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

    2) определять смету доходов и  расходов на год, в том числе  необходимые расходы на содержание  и ремонт общего имущества  в многоквартирном доме, затраты  на капитальный ремонт и реконструкцию  многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;

    3) устанавливать на основе принятой  на год сметы доходов и расходов  товарищества размеры платежей  и взносов для каждого собственника  помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

    4) выполнять работы для собственников  помещений в многоквартирном  доме и предоставлять им услуги;

    5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

    6) передавать по договору материальные  и денежные средства лицам,  выполняющим для товарищества  работы и предоставляющим товариществу  услуги;

    7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

    Кроме того, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников  помещений в многоквартирном  доме, ТСЖ вправе:

    1) предоставлять в пользование  или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

    2) в соответствии с требованиями  законодательства в установленном  порядке надстраивать, перестраивать  часть общего имущества в многоквартирном  доме;

    3) получать в пользование либо  получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

    4) осуществлять в соответствии  с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

    5) заключать сделки и совершать  иные отвечающие целям и задачам  товарищества действия.

    В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Также ТСЖ в судебном порядке может потребовать полного возмещения причиненных ему вследствие этого убытков.

    Кроме того, в соответствии с нормами  п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

    Размер  обязательных платежей и (или) взносов  членов ТСЖ, связанных с оплатой  расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ.

    Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом  и имеет собственное обособленное имущество. В собственности ТСЖ  может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

    Средства  ТСЖ состоят из:

    1) обязательных платежей, вступительных  и иных взносов членов товарищества;

    2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

    3) субсидий на обеспечение эксплуатации  общего имущества в многоквартирном  доме, проведение текущего и капитального  ремонта, предоставление отдельных  видов коммунальных услуг и иных субсидий;

    4) прочих поступлений. 

    Для достижения целей, предусмотренных  уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной  деятельностью. ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

    1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

    2) строительство дополнительных помещений  и объектов общего имущества  в многоквартирном доме;

    3) сдача в аренду, в наем части  общего имущества в многоквартирном  доме.

    На  основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ.

    Таким образом, ТСЖ при должном подходе  может стать вполне приемлемым способом организации содержания многоквартирного дома в новых условиях.  

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ

1. Конституция Российской Федерации (Принятая на всенародном голосовании 12.12.1993 г.) // Российская газета. 1993.- 21 декабря.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ.
4. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

   II.        УЧЕБНАЯ И СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. Система ГАРАНТ, 2008.
2. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. "Юстицинформ", 2007.
3. Жилищное право. Под ред. Еремичева И.А., Алексия П.В. М.: "Закон и право", 2006.
4. Тихомиров М.Ю. Жилищное право России (Товарищество собственников жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.