Страхование недвижимости граждан

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ  «МОРДОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  ИМЕНИ Н.П. ОГАРЕВА»

Факультет экономический

Кафедра финансов и кредита

РЕФЕРАТ

на тему

 «Страхование недвижимости  граждан»

Выполнила: студентка 301 гр.

специальности

«Бухгалтерский учёт, анализ и аудит»

Мирончева А.С.

Проверила: к.э.н., доцент

Филичкина Юлия Юрьевна

Саранск 2011г.

Содержание

Введение

1. Основные положения страхования недвижимости
2. Страхование недвижимости и риски, его обуславливающие
3. Российский и зарубежный опыт страхования права собственности

Заключение

Список литературы

Введение

В настоящее время в России застраховать можно практически все. Но страхование имущества является самым известным и наиболее популярным видом страхования. На сегодняшний день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, дом в деревне, сарай, баню и т. д.), а также и все то, что в них находится, от гвоздя в стене до телевизионной антенны. По желанию, можно застраховать и те сооружения, которые находятся рядом с вашим домом, например: ограды, бассейны, теплицы.

Список вариантов имущественного страхования велик. Застраховать собственность можно от:

· пожара;

· повреждения водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем;

· стихийных бедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя, бури, града, ливня  и т.д.;

· взрыва, в том числе взрыва бытового газа;

· кражи, грабежа, разбоя, хулиганства.

При этом можно застраховать имущество "по полной программе" (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире, типа мебели, одежды и т.д.), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность (если был причинен ущерб соседям по дому из-за залива или пожара в вашей собственной квартире). Также есть возможность выбора количества рисков, от которых вы хотите обезопасить себя: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар. Сроки страхования вы выбираете сами - от 1-го до 12-ти месяцев.

Кроме имущественного страхования  существует страхование недвижимости от риска утраты права собственности, т.е. титульное страхование. Этот вид  страховки обеспечивает возмещение убытков в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимости в случае утраты права собственности  на нее. Например, после приобретения квартиры оказывается, что ее "история" связана с ранее совершенными недействительными сделками или  попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности  на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему  стоимость недвижимости обязано титульное страхование.

1. Основные положения страхования недвижимости

Спецификой недвижимого имущества  является возможность его использования  только в условиях более или менее  постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных  для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования — это водное, воздушное  или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости приводится в ст. 130 Гражданского кодекса  РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в  частности, земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д. Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает независимыми от последних. Однако очевидно, что  ни участки недр, ни водные объекты  вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное  назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в  качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или  дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон относит  к недвижимости и объекты, которые  по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т. д.).

Законом к недвижимым вещам может  быть отнесено и иное имущество.

Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущественного страхования. Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором  плату (страховую премию) при наступлении  предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному  лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные  вследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

В частности, объектом страхования  в данном случае является риск утраты (гибели), недостачи или повреждения  недвижимого имущества.

Договор страхования недвижимости должен заключаться в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Он может  быть заключен путем составления  одного документа либо вручения страховщиком страхователю. На основании его письменного  или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком. Если заявление  страхователя было письменным, налицо заключение договора в письменной форме  путем обмена документами. При устном заявлении согласие страхователя заключить  договор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием  от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертификата и др.). Наличие у  страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.

При заключении договора страховщик вправе применять разработанные  им или объединением страховщиков стандартные  формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования (п. 3 ст. 940 ПС РФ).

Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) — выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой  полис"; наименование, юридический  адрес и банковские реквизиты  страховщика; фамилию, имя, отчество или  наименование страхователя и его  адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они  есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также  сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.

Условия, на которых заключается  договор страхования, могут содержаться  не только в едином документе, подписанном  сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных  правилах страхования соответствующего вида.

Правила страхования представляют собой документ, принятый, одобренный или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается  на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе  с договором (страховым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).

Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих  интересов на правила страхования  соответствующего вида, на которые  имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования  считается заключенным, если между  сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно  к страхованию недвижимого имущества  это, прежде всего, определение недвижимого  имущества, представляющего собой  объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности  недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка  вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все  сооружения, находящиеся в его  пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях  фундамент дома не страхуется. Это  обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.

Существенным условием любого договора страхования недвижимости является также определение характера  события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой  случай).

Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недвижимое имущество  можно также застраховать на случай:

— аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных  систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и неблагоприятных последствий  правомерных действий по их ликвидации;

— взрыва;

— проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;

— ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;

— стихийного бедствия (к таковым  относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход  подпочвенных вод, снежный завал);

—удара молнии;

— падения летательных аппаратов  и их обломков;

— наезда самоходного транспортного  средства;

— противоправных действий третьих  лиц: поджога, ограбления и т. д.

В связи с последними событиями  на Северном Кавказе отдельные страховщики  стали включать в число страховых  рисков гибель или повреждение имущества  от террористических актов.

Выбор конкретного страхового риска  зависит в первую очередь от вида недвижимого имущества. Так, применительно  к недвижимости, находящейся за городом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих  лиц, тогда как для городских  квартир наиболее часто встречающаяся  опасность — залив квартир.

К числу существенных условий договора страхования недвижимости относятся  также срок действия договора и размер страховой суммы.

Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховщик обязуется  выплатить страховое возмещение по договору страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ она определяется соглашением  страхователя со страховщиком. Важно, однако, иметь в виду, что при  страховании имущества, если договором  страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать  его действительную стоимость (страховую  стоимость). Такой стоимостью для  недвижимого имущества считается  его действительная стоимость в  месте его нахождения в день заключения договора страхования.

В том случае, когда в договоре страхования имущества страховая  сумма установлена ниже страховой  стоимости, страховщик при наступлении  страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть  понесенных последним убытков пропорционально  отношению страховой суммы к  страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ).

Если недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой стоимости, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, Чтобы общая страховая  сумма по всем договорам не превышала  страховую стоимость.

Частичное (пропорциональное) страхование  применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному  уничтожению застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив квартир). При определении  страховой суммы используется понятие  франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.

Таким образом, при наступлении  страхового случая: представитель страховщика  совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает  страховой суммы, заранее оговоренной  в договоре (обычно она устанавливается  в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.

Важно, однако, иметь в виду, что  при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено  иное, страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается  его действительная стоимость в  месте его нахождения в день заключения договора страхования.

Гражданский кодекс РФ установил последствия  страхования сверх страховой  стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая  сумма, указанная в договоре страхования  имущества, превышает страховую  стоимость, договор является ничтожным  в той части страховой суммы, которая превышает страховую  стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту  возникновения обязанности по выплате  страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном  пропорционально уменьшению размера  страховой суммы.

Размер страховой суммы напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса), под которой  понимается плата за страхование, вносимая страхователем страховщику в  порядке и сроки, установленные  договором страхования.

Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для  недвижимого имущества юридических  лиц может быть установлено законом  только в отношении недвижимого  имущества, являющегося государственной  или муниципальной собственностью (п. Зет. 935 ГК РФ).

Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном  кредитовании. Банки и иные кредитные  организации, предоставляя кредиты  на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому  в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.

Размер страховой суммы, которая  выплачивается при наступлении  страхового случая, напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса). Страховая премия может  вноситься как целиком, так и  в рассрочку. В последнем случае договором устанавливаются последствия  неуплаты в установленные сроки  очередных взносов. Если страховой  случай наступил в период просрочки  уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при  изменении страховой стоимости.

Страховщик в силу общего правила  может самостоятельно определять страховые  тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных законом  случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми  органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования  тарифов при добровольном имущественном  страховании не осуществлялось. Страховой  тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного  страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное  назначение объекта страхования, тип  строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости  объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться  со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта  недвижимости. В ситуации, когда  завышение страховой суммы в  договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных  ему этим убытков в размере, превышающем  сумму полученной им от страхователя страховой премии.

Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила страховую  стоимость в результате страхования  одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков — так  называемое двойное страхование. В  этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст. 952 ГК РФ).

Страховщик естественным образом  заинтересован в активной помощи страхователя по сокращению размера  ущерба. Закон требует, чтобы при  имущественном страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для уменьшения размера возможных  убытков, а произведенные при  этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает  страховую сумму (ст. 962 ГК РФ). Поэтому  договор страхования недвижимого  имущества может предусматривать  обязанность страхователя предпринимать  необходимые действия по спасению имущества  при страховом случае: своевременный  вызов аварийных служб и органов  правопорядка, своевременное уведомление  страховщика, использование местных  подручных средств и т. д.

Недвижимое имущество может  быть застраховано по договору страхования  в пользу лица (страхователя или  выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного  имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).

Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении  каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный  с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования  недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков — утрата или повреждение  имущества. Важно также, что в  качестве повреждения имущества  здесь рассматривается утрата возможности  выполнять определенные функции, ибо  интерес в сохранении имущества  состоит в том, чтобы имущество  находилось в неизменном состоянии  не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его  функционального назначения.

Лицом, имеющим интерес в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку  по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества  может быть возложен законом или  договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества  может содержаться условие о  том, что риск случайной гибели или  повреждения арендованного имущества  возлагается на арендатора. Такая  точка зрения нашла отражение  и в судебной практике.

Таковы основные понятия и правила  при страховании недвижимого  имущества. 

2. Страхование недвижимости и риски, его обуславливающие

Огромное значение при закреплении  гарантий имущественных прав имеет  принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 12 которого непосредственно  посвящена способам защиты гражданских  прав. В соответствии с указанной  статьей Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется путем:

• признания права;

• восстановления положения, существовавшего  до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих  угрозу его нарушения;

• признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

• признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

• самозащиты права;

• присуждения к исполнению обязанности  в натуре;

• возмещения убытков;

• взыскания неустойки;

• компенсации морального вреда;

• прекращения или изменения  правоотношения;

• неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

• иными способами, предусмотренными законом.

Различные правовые акты (земельное, водное, лесное законодательство) устанавливают  общие подходы и принципы к  закреплению за собственниками имущественных  прав на объекты недвижимости.

В области защиты прав в России проделана большая институциональная  работа, создана система регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Менее проработанными являются вопросы создания реальных экономически целесообразных механизмов финансовой компенсации в случае нарушения  имущественных прав.

Снижение рисков, связанных с  осуществлением операций на рынке недвижимого  имущества, требует значительных затрат времени, финансовых и иных ресурсов. Во многом величина этих Затрат зависит  от законодательства, и прежде всего  от того, каким образом законодательство фиксирует и защищает права на недвижимость.

Статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации введено понятие добросовестного  приобретателя. Добросовестный приобретатель  — это приобретатель имущества, который не знал и не мог знать  об отсутствии права отчуждения данного  имущества у лица, его реализующего.

В соответствии с указанной статьей  Гражданского кодекса, если имущество  возмездно приобретено у лица, которое не имело права его  отчуждать, о чем приобретатель  не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда  имущество утеряно собственником  или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем  помимо их воли. Если имущество приобретено  безвозмездно от лица, которое не имело  права его отчуждать, собственник  вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного  приобретателя.

Права добросовестного приобретателя  недвижимости должны быть закреплены законодательством и защищены как  государством, так и различными экономическими механизмами. Чем стабильнее состояние  прав добросовестного приобретателя, тем меньше затраты, связанные с  приобретением или отчуждением  недвижимости, что в свою очередь  позволяет динамичнее развиваться  рынку недвижимости.

В целом проблемные ситуации, с  которыми сталкиваются российские участники  рынка недвижимости, обусловлены  следующими рисками:

• риски, возникающие по вине работников учреждений, осуществляющих регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов технического и  кадастрового учета;

• риски, возникающие в результате несовершенства действующего законодательства;

• риски, связанные с недобросовестными  действиями отчуждателей или приобретателей недвижимости, а также мошенничество  и иные виды правонарушений;• риски, связанные с неосмотрительными  действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости.

3. Российский и зарубежный опыт страхования права собственности

Первыми на ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости, отреагировали  страховые компании, которые сегодня  достаточно активно предлагают участникам рынка недвижимости свои услуги по страхованию.

Учитывая, что в России рынок  услуг по страхованию “титула  собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика, а  доступность информации о сделках  на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена, размер страховых премий, которые  страховые компании взимают с  участников рынка, часто более чем  в 10 раз превышает размер страховых  премий, взимаемых зарубежными страховыми компаниями за страхование от аналогичных  рисков. Так, например, если в США  размер страховой премии, взимаемой  за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страховая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеблется в  пределах от 0,3 до 2,5%. По мере развития рынка недвижимости, совершенствования  системы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информационной прозрачности можно прогнозировать снижение размера страховых премий, взимаемых российскими страховыми компаниями.

При этом существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации  деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:

• сложность доступа к информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее время в различных  государственных органах;

• противоречивая судебная практика в судах общей юрисдикции в  отношении сделок купли-продажи  жилья на вторичном рынке;

• не всегда высокий уровень качества информации, предоставляемой органами кадастрового и технического учета;