Сущность и основные виды залога недвижимости

Содержание.

 Введение…………………………………………………………………………...3

1. Понятие ипотеки (залога недвижимости)……………………………………4

2. Сущность и основные виды залога недвижимости………………………….5

 Заключение………………………………………………………………...…….14 
Список использованной литературы…………………………………………..16

 
Введение

 
 
       Залог недвижимого имущества — важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие — один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно  связаны с базовыми отношениями  собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества  необходимо не только юристам и экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Состояние экономики любой  страны требует развития производства, что упирается в источники  обеспечения надёжного и долгосрочного  финансирования. Если сравнить стоимость  движимого имущества (которое можно  заложить свободно) и недвижимого (с  которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают  масштабы такого вида кредитования, как  ипотека.

1. Понятие ипотеки (залога недвижимости).

 
          Для наилучшего и более полного понимания темы необходимо ясно представлять само понятие такого института гражданского права как ипотека, его сущность, характерные особенности и основные положения.

Ипотека – залог недвижимости. 
По ГК РФ ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. 
Такой залог, по мнению З. Цыбуленко, «является одним из самых надежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательства всеми участниками гражданского оборота».

Во-первых, при залоге заранее  выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму  долга, что гарантирует погашение  его после реализации имущества  при нарушении должником обязательства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кредитор-залогодержатель  имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя за счет заложенного  имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке); в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое  имущество обычно играет важную роль в жизни залогодателя и он постарается  его не потерять (земельный участок, предприятие, жилой дом, квартира, дача и т.д.).  
Многие специалисты придерживаются мнения, что залоговое право следует относить к числу вещных прав. Такого же мнения придерживались и дореволюционные российские юристы. И принятый в 1922 году Гражданский Кодекс РСФСР рассматривая залог как вещное право регулируя нормами, содержащимися в его подразделах III и III-а раздела “Вещное право”.

2. Сущность и основные виды залога недвижимости. 

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических  процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным  для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.

1. Стоимость недвижимости как  единицы товара очень высокая  и требует от инвестора значительного  капитала.

2. Недвижимость, прежде всего, —  это земельный участок, на котором  возводятся некоторые улучшения,  обеспечивающие ее доходность; процесс  использования приносящей доход  недвижимости может осуществляться  только на месте ее первоначального  создания, так как она не подлежит  транспортировке.

3. Право на недвижимость как  товар подлежит обязательной  регистрации в едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество в порядке, установленном  федеральным законом.

4. Недвижимость имеет достаточно  крупные физические размеры, физическое  и экономическое старение недвижимости  происходит в течение длительного  времени.

5. В течение экономической жизни  недвижимости возможно проведение  мероприятий капитального характера,  влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может  быть стабильной, уменьшаться и  расти со временем.

6. Инвестиции в недвижимость  в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости  недвижимости обычно компенсирует  инфляционные процессы.

Целесообразность использования  заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для  кредитора.

Преимущества привлечения заемных  средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой объект  по сравнению с собственным  капиталом, которым он располагает  на момент совершения сделки.

2. Диверсифицировать портфель недвижимости  за счет вложения высвобождающихся  собственных средств при кредитовании  в другие объекты.

3. Покупка приносящей доход недвижимости  в рассрочку дает возможность  собственнику выплачивать кредитору  долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом  недвижимости.

4. Увеличивать ставку дохода  на собственный капитал за  счет выбора оптимальных условий  финансирования.

Рассматривая положительные стороны  использования инвестором заемных  средств, необходимо отметить недостатки.

1. Возвращаемая кредитору сумма  превышает полученный заем, так  как инвестор должен уплатить  проценты.

2. Ипотечный кредит – это  заемный источник, требующий своевременного  и полного возврата.

3. Изменение условий займа, заложенных  в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации  недвижимости величины чистого  операционного дохода недвижимости  может привести к отрицательному  финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения  кредита дает кредитору право  обращения взыскания на заложенное  имущество. В этом случае недвижимость  продается, и из продажной цены  погашается задолженность. Остаток  вырученной от продажи недвижимости  суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины  погашенного кредита.

Кредитор принимает решение  о предоставлении заемных средств  на долгосрочной основе под залог  недвижимости на основе анализа следующих  факторов:

1. Кредитуемый объект в силу  физических, экономических и юридических  особенностей в течение всего  срока погашения задолженности  может контролироваться кредитором.

2. Обязательная государственная  регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая  ипотеку, служит юридической гарантией  исполнения договорных обязательств  заемщиком.

3. Длительная физическая и экономическая  жизнь недвижимости является  основой возврата не только  суммы основного долга, но и  причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления  кредитного договора, возможность  включения в него особых условий  дают возможность кредитору учитывать  изменение рыночной доходности  кредитных ресурсов, финансовой  устойчивости заемщика, влиять на  процесс перепродажи кредитуемой  недвижимости в течение срока  погашения долга.

5. Оформление «закладной» по  предоставленным ипотечным кредитам  позволяет ипотечному банку пускать  закладные в обращение и пополнять  свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах  с развитой рыночной экономикой объекты  недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:

·  предоставление денежных средств на длительное время,

·  кредитование сделки по приобретению недвижимости,

·  в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться  имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые  можно классифицировать по различным  признакам, таким, как:

·  назначение кредитуемого объекта;

·  характер участия в инвестиционном процессе;

·  порядок погашения долга и уплаты процентов;

·  стабильность процентной ставки по кредиту;

·  стабильность величины взноса в погашение обязательств;

·  участие кредитора в текущих доходах и приросте;

·  стоимость капитала инвестора;

·  способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные  кредиты делятся на кредиты с  постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита  и уплаты процентов в течение  анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение  долга и процентов равновеликими  суммами.

Во вторую группу включены ипотечные  кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение  процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора  в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом  — это кредит, предполагающий  погашение всего (или большей  части) долга в конце срока  кредитования одним или серией  платежей. К разновидностям данного  кредита относят:

·  кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж;

·  кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж;

·  кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2. Кредиты с равномерным погашением  полученного займа и уплатой  процентов на остаток долга.  К разновидностям кредита относят:

·  кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;

·  кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают  выплату кредитору части дохода  инвестора, приобретающего приносящую  доход недвижимость. При этом  различают:

·  кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

·  кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной  ставкой. Эта форма кредитования  позволяет уменьшить банковский  риск и адекватно реагировать  на изменение рыночной доходности  в течение всего длительного  срока кредитования. Изменение ставки  может осуществляться следующим  образом:

·  индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

·  пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости  от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека — это ипотечный  кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного  ипотечным долгом. Первая ипотека  возникает как при покупке  объекта, который раньше никогда  не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств  и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает  при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства  по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека  — это кредит, предоставляемый  продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека  возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может  получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Многообразие форм взаимоотношения  заемщика и кредитора приводит к  существованию различных условий  финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения  долга, уплаты процентов, порядок изменения  процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение  в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия  оправдывающих обязательств, возможности  продажи объекта до истечения  срока кредитования, определения  принципа субординации. Наличие или  отсутствие указанных условий, а  также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости  недвижимости.

·  Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

·  Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

·  Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

·  Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

·  Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться  оценщиком, который сравнивает их с  так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может  быть предоставлена инвестору, и  устанавливаемую процентную ставку.

Классическая теория оценки различает  понятия «цена» и «стоимость»  объекта недвижимости. Стоимость  отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый  объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной  доходностью недвижимости. Стоимость  зависит от величины дохода, приносимого  недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

·  физических параметров объекта;

·  рыночных ставок арендной платы;

·  спроса на данную недвижимость;

·  качества управления;

·  величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся  к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным  с финансированием, их величина, наличие  или отсутствие не оказывают влияния  на сумму чистого операционного  дохода.

Цена — это сумма денег, которую  уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить  более высокую цену за приобретаемый  объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь  положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому  покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия  финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется  не третьей стороной, а непосредственно  продавцом, может оценивать их как  благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая  надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических  мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования. 

Заключение.

 
         В настоящее время ипотека получает широкое распространение. Во многом этому способствовало принятие Федерального закона от 16 июля 1998 года№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости.

Договорные отношения ипотеки  представляют собой весьма важное и  значимое в экономическом и социальном отношениях явление. Корённым образом  затрагивающие и деловые интересы, и личные судьбы. 
Значительная ценность объектов недвижимости, их огромная роль в сфере потребления пожизненных благ — неоспоримы.

Вместе с тем обеспечение  исполнения обязательств путём залога недвижимого имущества играет огромную положительную роль как в смысле повышения договорной дисциплины, так  и в смысле перераспределения  национальных богатств в пользу более  эффективных и ответственно действующих  собственников. 

Всё вышеизложенное в достаточной  мере обосновывает недопустимость как  безалаберности и неразберихи в  документальном оформлении ипотечных  отношений, так и пассивного попустительства  криминальным проявлениям.

Поэтому законодатель установил столь  сложную процедуру оформления ипотечных  сделок: договор об ипотеке, составленный в письменной форме, должен быть нотариально  удостоверен, а после этого ещё  и пройти государственную регистрацию.

Ипотечное кредитование также играет немаловажную роль. Дело в том, что  в настоящее время жильё является дорогостоящим товаром длительного  использования. Его приобретение, как  правило, не может производиться  за счёт текущих доходов потребителей или накоплений. Задача государства  как раз и состоит в том, чтобы создать целостную систему  ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заёмщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. 

 
Список использованной литературы.

 
1. Конституция Российской  Федерации. (Российские вести №252)

2. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества. // Российская юстиция. № 1. 2000 г. С. 15.  
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (Российская газета,8 декабря 1994г.№238-239). 
4. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ // СЗ РФ от 20 июля 1998 г., № 29. Ст. 3400. 
5. Федеральный Закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (Российская газета, 30 июля 1997г. №33). 
6. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Приложение к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1994г. №96-рз (Российская газета. 6января 1994г. №3). 
7. Извлечение из постановлений Президиума ВАС РФ по конкретным делам // Хозяйство и право № 1. 2000 г.  
8. О нотариальном удостоверении ипотеки. Рекомендации Научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты "Российская юстиция", N 6, июнь 2000 г.