Сущность, назначение и принципы оценки земель

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА И СЕРВИСА»

ФГБОУ ВПО «РГУТиС» 
Факультет туризма и сервиса (г. Люберцы) 
Отделение кафедры экономики и управления

 

 

РЕФЕРАТИВНЫЙ ДОКЛАД

По курсу: «Управление земельными ресурсами»

На тему: «Сущность, назначение и принципы оценки земель»

 

 

 

 

Выполнила: студентка  6 курса,

Группа  ГЗ-109

Левашова Ю.Р.

Проверила:

Доц. Губанова Н.В.

 «_____»_____________________2015 г. 

 

 

 

 

 

 

Люберцы 2015 год

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Понятие и сущность экономической оценки земель...………………………4

2. Факторы, определяющие стоимость земли ………………. ………………...6

3 Принципы оценки земель.......................................…………………………....8

Заключение……………………………………………………………………….18

Список использованной литературы…………………………………………...19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

       Актуальность темы исследования. Аграрная реформа стала частью общеэкономических преобразований в стране, внося коренные изменения в отношения товаропроизводителей и государства, организационно-правовые формы хозяйствования и виды собственности. С 1991г. землепользование в России стало платным, это вернуло к жизни важнейшую экономическую функцию земли - ее ценность как объекта товарного обращения, инвестирования, ипотеки и налогообложения.

       Цель и задачи исследования. Целью работы является совершенствование основных научно-методических положений экономической оценки сельскохозяйственных земель, в том числе орошаемых и занятых многолетними насаждениями, и направлений практического применения ее результатов в сельскохозяйственном производстве. В соответствии с данной целью поставлены и решались следующие задачи: рассмотреть экономическую сущность земельной ренты; определить критерии экономической оценки сельскохозяйственных земель; обобщить основные методические подходы к оценке сельскохозяйственных земель; охарактеризовать состав, структуру и качественное состояние земель сельскохозяйственных предприятий; уточнить методические подходы к экономической оценке сельскохозяйственных земель, включая земли занятые многолетними насаждениями и рисовыми оросительными системами; выполнить экономическую оценку земель сельскохозяйственных предприятий Краснодарского края; определить направления практического использования результатов оценочных работ.

      Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с оценкой сельскохозяйственных земель, как главного средства производства в сельском хозяйстве.

       В качестве объекта исследования приняты сельскохозяйственные предприятия, подсобные и крестьянские хозяйства, являющегося ведущим сельскохозяйственным регионом России.

       Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ученых в области рентных отношений, методики экономической оценки сельскохозяйственных земель, нормативно-правовая база по проблемам аграрной реформы, разработки научно-исследовательских институтов, отечественная и зарубежная литература.

 

 

 

1. Понятие и сущность экономической оценки земель

 

        Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

 

   -  земля не является результатом предшествующего труда;

   -  пространственно ограничена;

   -  незаменима другими средствами производства;

   -  обладает постоянством местоположения;

   -  неизнашиваема при правильном использовании;

   -  территориально разнокачественна;

   -  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

   -  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

   -  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

 

       Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

 

       Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

 

   -  внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

   -  внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

 

       В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними и связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Центральным звеном в системе недвижимого имущества выступает земля, являясь естественным базисом, созданным природой. Понятие земли, выступающее источником благосостояния человека, а также объектом экономических отношений, является базовым в теории и практике недвижимости. Специфика данного понятия заключается в том, что земля является материей, частью природы и лишь только с развитием человеческого общества земля стала и предметом труда, и средством производства, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.

Объектом экономических отношений в системе недвижимости выступают земельные участки, которые обладают определенными потребительскими свойствами, а также права на них. Земельный участок представляет собой определенную часть поверхности земли, имеющую свое местоположение, площадь, правовой статус, пространственную ограниченность, поставленную на учет в государственный земельный кадастр и в Единый государственный реестр.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков, как объекта оценки. Стоимость земельного участка или право на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного времени, чем от прав на улучшения земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.

 

2. Факторы, определяющие стоимость земли

 

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

– местоположение и окружение;

– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

– физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

– транспортная доступность;

– инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

– условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

– условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

– обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

– изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

– экономические;

– социальные;

– юридические, административные или политические;

– физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

 

 

 

3. Принципы оценки земель

 

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

1) пользователя;

2) связанные  с требованиями к земельному  участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости и земельного  участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно "привязаны" к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Данное суждение исходит из положения экономической теории – земля имеет "остаточную стоимость" и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытие трех других составляющих производства (Маршалл А.). Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

– физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

– разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

– разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

– разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие "экономическое местоположение недвижимости", оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачного участка одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого участка с сопоставимым, находящимся в обычной местности участком. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописность местоположения) на стоимость объекта в денежном выражении.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).

Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости оказывает введение законодательных и нормативных актов. Например, разрешение в законодательном порядке купли и продажи земельных участков обусловило значительное увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь, привело к стабилизации цен на землю.

Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений.

Принципы и методы определения стоимости земельных участков описаны в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. Данные методические рекомендации утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» № 568-р от 6 марта 2002 г.

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения также используются основные принципы и методы оценки земли, только при условии особенностей функционирования сельскохозяйственного производства с учетом отличий в определении дохода, определяемого различными типами недвижимости, от дохода, созданного сельскохозяйственной недвижимостью.

Такие отличия заключаются в:

- нахождении состава и структуры издержек;

- распределении статей дохода и методов его оценки;

- выборе элементов сравнения, а также критериях отбора объектов-аналогов.

В основу принципов определения стоимости земель сельскохозяйственного назначения положены правила и модели экономического поведения при формировании стоимости товара на свободном рынке. Учитывая это можно выделить четыре группы принципов.

В первую группу входят принципы, основанные на представлениях пользователя. Сюда относят:

- принцип ожидания представляет собой расчет текущей стоимости доходов или других выгод, которые можно получить от владения земельным участком в будущем. В основе данного принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Однако этот принцип не означает, что владелец земельного участка в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, носит принципиально длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки;

- принцип замещения означает, что разумный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с такой же полезностью.

Во вторую группу включены принципы, связанные с объектом собственности:

- принцип экономической величины характеризуется в определении оптимальной величины собственности, которую необходимо затратить для получения максимальной прибыли, учитывая при этом рыночные условия соответствующего региона;

- принцип сбалансированности гласит, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, приводящих к максимальной стоимости земли;

- принцип вклада — при оценке стоимости объекта недвижимости нужно определить вклад каждого из факторов, а также основных его элементов в формирование полезности и стоимости объекта;

- принцип разделения имущественных прав на земельный участок базируется на следующем: рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок;

- принцип остаточной продуктивности выражается в определении чистого дохода, отнесенного к земле, после оплаты затрат на труд, капитал, предпринимательство.

Третью группу включают принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместный характер землепользования *;

- принцип зависимости определяет, в какой мере стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов;

- принцип спроса и предложения состоит в том, что рыночная стоимость объекта зависит от спроса и предложения на рынке, а также от конкуренции покупателей и продавцов. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели в течение определенного времени согласны приобрести в соответствии с условиями на рынке. Предложение выражается количеством объектов, которые в данный момент предоставлены к продаже на рынке по определенной цене. Соответственно уровень цен на рынке определяется соотношением спроса и предложения.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

- спрос и предложение равны, что в результате рыночных сделок формирует справедливую рыночную цену объектов недвижимости;

- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков. В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами;

- принцип изменения заключается в том, что рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на определенную дату;

- принцип конкуренции. Прибыль, как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

Четвертая группа принципов представлена принципом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование земельного участка — это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной.

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования учитывают: