Техническая инвентаризация объектов недвижимости

1. Введение

2. Теория

В системе управления недвижимым имуществом одним из направлений является государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства, которые предшествуют возникновению прав на него, путем проведения государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Технический учет объектов недвижимости – система сбора, документирования, обработки, обобщения (систематизации) и хранения информации об объектах недвижимости, полученной в результате проведения их технической инвентаризации, для целей удостоверения государством факта их возникновения, существования или прекращения существования. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему инвентарного номера.

Техническая инвентаризация - это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов, и изменении этих показателей.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости – это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. 

Техническая инвентаризация бывает нескольких видов. От этого зависит как часто она проводиться.

Первичная техническая инвентаризация- это процесс учёта всех объектов технической инвентаризации, которых ранее не проводилась.

Плановая техническая инвентаризация- это процесс учета в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменении в Технических паспортах и иных учетно-технических документах.

Внеплановая техническая инвентаризация- это процесс учета изменений технических или качественных характеристик объекта учета.

Государственному учету подлежат все законченные строительством здания, служебные постройки и сооружения, независимо от того, кому они принадлежат или в чьем оперативном управлении находятся.

Составление плана объекта недвижимости и присвоение ему инвентарного и кадастрового номера в настоящее время осуществляется организациями технической инвентаризации в рамках проведения работ по техническому описанию и учету. 

Документальной основой ведения Единого реестра объектов градостроительной деятельности является технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации. Источником формирования записи об объекте являются удостоверенные документы, составленные по итогам проведенной технической инвентаризации объектов капитального строительства и хранящиеся в инвентарном деле объекта. 

Технический паспорт - это информационно-справочный документ, показывающий фактическое состояние жилья. Технический паспорт оформляется при купле, продаже, обмене или перепланировке квартиры.

Различают технический паспорт здания и технический паспорт конкретного помещения (квартиры). Технический паспорт квартиры, получаемый при согласовании перепланировки либо при оформлении сделок с недвижимостью, представляет, в сущности, выписку из общего технического паспорта, описывающего все здание.

 
Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников. 

Порядок предоставления сведений об объектах учета 

Организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах учета, техническую инвентаризацию которых они осуществляют. 
 
Сведения об объектах технического учета предоставляются по заявлениям (запросам): 
 
собственника, владельца (балансодержателя) или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности); 
наследников по закону или по завещанию;

правоохранительных органов и судов (по находящимся в производстве делам); 
органов государственной власти и местного самоуправления (об объектах учета, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных образований); 
налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения); 
органов государственной статистики (сведения, включенные в формы федерального государственного статистического наблюдения); 
учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 
иных лиц и органов, определенных законодательством Российской Федерации.  
 
Сведения (документы) об объектах учета предоставляются организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов строительства, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта, в течение месяца с даты получения заявления (запроса). Сведения (документы) об объектах учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников. 
Подлинники учетно-технической и иной документации, хранящиеся в архивных фондах, не выдаются, если иное не установлено законодательством РФ.

При выполнении инвентаризационно-технических работ:

1. Перед началом выполнения первичной инвентаризации объекта недвижимости необходимо внимательно изучить проектную документацию.
2. При инвентаризации земельных участков, в случае отсутствия ориентиров, без которых невозможно установить их границы, специалист должен руководствоваться обстановкой, а также опросом собственников(пользователей) обследуемого и соседних участков, устанавливая границы условно, о чем делается соответствующее примечание в абрисе: «граница условная», с подписями собственника и смежников. 
13.  
     
    Организация и порядок производства работ, инвентаризация застроенных земельных участков

Прием заявок на проведение технической инвентаризации это первая и самая важная работа с клиентами. От правильности оформления и заполнения заявки зависит очень многое.

Если клиент обращается от имени юридического лица, то должен иметь на руках доверенность, на основании которой он может подавать и подписывать заявление на выполнение технической документации и получать готовую продукцию и справки, производить оплату.

Заявка должна быть оформлена на бланках для юридических лиц с соблюдениями всех требований для её заполнения с учетом интересов заказчика. Стоимость нормо-часа применяется для юридических лиц, согласно Приказу от 01.09.2005 г. № 282-с.

Понятие о земельном участке

Инвентаризация застроенных земельных участков тесно связана с технической инвентаризацией строений. Последняя, как правило, не производится без инвентаризации участков, на которых расположены строения.

Застроенным земельным участком называется отграниченная часть квартала, предоставляемая в установленном порядке в бессрочное пользование производственным предприятиям, государственным, кооперативным и общественным организациям для возведения различных строений (производственных, учрежденческих, жилых, торгово-складских и пр.), а также отдельным гражданам для возведения жилых строений. Каждый застроенный участок должен иметь выезд на городской проезд (улицу).

Право пользования земельным участком под застройку независимо от категории пользователей должно быть в обязательном порядке оформлено договором с местным жилищно-коммунальным отделом о предоставлений застройщику в бессрочное пользование земельного участка под строительство. Эти договоры обязательно должны быть удостоверены соответствующими нотариальными конторами и зарегистрированы в бюро технической инвентаризации.

В практической работе технику-инвентаризатору чаще всего приходится заниматься съемкой участков и строений одновременно. Поэтому ему необходимо знать и уметь выполнять все работы, связанные с инвентаризацией строений: съемку простейшими способами усадебных участков и поэтажных планов строений, составление технического описания и оценку строений, а также графические работы по составлению абрисов и чертежей земельных участков и строений, иллюминовку чертежей.

Составление абриса

 
Абрисом называется схематический рисунок участка с натуры. Абрис является первичным документом, по которому составляется генеральный план участка, поэтажный план и технический паспорт. Поэтому подчистки и подтирки на абрисе не допускаются: отдельные исправления должны производиться четко и иметь оговорки. Абрис должен иметь дату составления, подпись составителя и владельца домовладения. Перечерчивать абрисы для придания им более аккуратного вида не разрешается.

Приступая к составлению абриса усадебного участка и строений, техник-инвентаризатор должен определить порядок выполнения этой работы и проводить ее организованно, не нарушая намеченного порядка.

Абрис на земельный участок

При обмерных работах в натуре составляются абрис на земельный участок с нанесением всех имеющихся строений, сооружений, внешних границ и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.).

Абрис составляется от руки так, чтобы изображаемые на нем строения и сооружения по своему очертанию были близки к действительности и располагались в относительной масштабности.

При составлении абрисов следует избегать неправильных изображений, при которых строения, большие в натуре, оказались бы на абрисе меньше малых, хотя бы это несоответствие и пояснялось соответствующими размерами. Такое нарушение примерной масштабности приводит к неправильному восприятию и часто является причиной затруднений при накладке и вычерчивании плана усадебного участка в установленном масштабе.

Фасадная линия на абрисе обычно производится параллельно нижнему обрезу листе. Надпись и цифры на абрисах должны быть четкими и располагаться параллельно линиям, к которым они относятся.

В абрисе указываются номер строительного квартала, номер жилого дома (строения), наименование улицы, наименование собственника (фондодержателя) и основание собственности, даты съемки контроля и подписи исполнителей.

Цифры и условные обозначения на абрисе показываются мелким, четким почерком, без подчеркиваний и без затемнения чертежа, а в случае необходимости - с выносками на поля.

 
Съемка земельных участков (полевые работы)

 
Инвентаризационной съемке подлежит застроенный земельный участок, отведенный под размещение здания со службами, строениями и сооружениями, предназначенными для обслуживания этого здания и обособленный в правовом, территориальном и хозяйственном отношениях от смежных участков определенными границами.

Для проведения съемки земельного участка должны быть максимально использованы планы территории геодезических съемок.

Съемку следует производить в случае, если плановые материалы прежних инвентаризационных или геодезических съемок отсутствуют или при значительных, более 50 % по площади, несоответствиях ситуации в натуре и на плане.

Не большие по площади территории (до 0,5 га) снимаются геометрическим способом (в основном при помощи стальной ленты и рулетки).

Все линейные промеры должны производиться с точностью до 0,01 м. Округлений в размерах линейных промеров не допускается.

Все границы участка замеряются по всей длине, а в случае, когда границы застроены и не дают возможности этого сделать обычным порядком, необходимо брать дополнительные промеры частями или параллельно границе.

Измерение участка производится по осевым линиям, и по внешней стороне оград, расположенных между участками, и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площадки и т.п.

Обследование земельных участков на месте, определение всех основных и вспомогательных размеров, составление абриса относятся к полевой работе. Последнюю можно считать законченной только после того, когда составлен абрис и на нем указаны размеры всех строений, замеры всех необходимых вспомогательных линий, наружных высот (Н"), внутриусадебных угодий и т.п. Только после этого можно приступать к выполнению последующих, так называемых камеральных работ.

Обмеряются и заносятся на абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

основные строения;

• строения служебного назначения: сарай, летняя кухня, конюшни гараж, навесы, ледники, погреба, уборные, помойные ямы и пр.;

• сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, мощение, фонтаны, водопроводные и канализационные колодцы, электрические опоры, зеленые насаждения и пр.

• Каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литер

• Строение переносные или временного характера, построенные из малоценного материала не замеряются и на плане не отражаются.

• При работах по текущей регистрации не разрешается исправлять имеющийся абрис, выполненный при первичной (основной) инвентаризации, в случаях же надобности следует составлять новый абрис или в отдельных случаях, часть абриса.

Камеральные работы

Построение масштаба

Масштабом чертежа называется отношение размеров, показанных на чертеже, к тем же размерам, взятым в натуре.

Масштаб, выраженный отношением, называют численным масштабом. Кроме численного масштаба, в практической работе широко применяется линейный масштаб, разделяемый на простой и поперечный.

Простой линейный масштаб представляет собой прямую, на которой несколько раз отложена определенная длина АБ, принятая за основание масштаба, соответствующее округленному целому числу метров на местности (допустим 5 и). Поперечный масштаб дает возможность значительно увеличить точность, как построения плана, так и определения по плану длин или расстояний. Для его построения вначале изображают простой линейный масштаб АБВГ и т.д.

Графические работы при инвентаризации.

При технической инвентаризации необходимо выполнять графические работы, составлять абрисы усадебных участков и поэтажных планов и вычерчивать их в масштабе, а также делать на чертежах установленные надписи. Удельный вес графических работ значителен. Эти работы надо уметь выполнять правильно и технически грамотно.

Составление плана земельного участка.

К камеральным работам, выполняемым в бюро технической инвентаризации (БТИ), относятся: накладка плана, т.е. построение по данным полевых работ чертежа в карандаше, вычерчивание его тушью, вычисление площадей участков и других показателей, составление необходимых расчетов данных и описаний.

План земельного участка вычерчивается тонкими линиями (Приложение 2).

На план земельного участка наносятся следующие показатели из абриса:

по границам земельного участка проставляются линейные промеры протяженности границ;

наружные размеры строений на плане, как правило, проставляются вне контура строений, а высота (Н=) и литера (буквы) - контуре;

показываются в масштабе все строения со всеми пристройками, тамбурами, галереями, лестницами, крыльцами, приямками и т.д., а также все сооружения: беседки, колодцы, заборы, замощения, люки, опоры, зеленые насаждения (гос. фонд) и другие элементы, различные угодья;

все строения и части сооружений, согласно принятым знаком, после накладки и обводки тушью раскрашиваются условными цветами (красками или тушью) в соответствии с материалом стен и сооружений (приямки и крыльцо не закрашиваются);

подвалы и цокольный этаж на плане показываются пунктиром контура стен, где они находятся синей тушью, мезонины и мансарды показываются мелким пунктиром и надписывается наименование надстройки черной тушью;

на план наносятся по контурам угодья.

На плане земельного участка каждое строение литеруется. Заборы, ограждения, тротуары, замощения и др. сооружения нумеруются римскими цифрами

После того как план земельного участка точно вычерчен в принятом масштабе, приступают квычислению площадей отдельных его частей и всего участка в целом.

Различают три метода вычисления площадей:

. Метод вычисления по  натурным данным при помощи  геометрических формул, выражающих  искомую площадь, в зависимости  от линейных измерений, взятых  в натуре;

. Аналитический метод, когда  длина искомых линий, необходимых

для вычисления площадей, определяется по математическим формулам из расчета известных натурных данных;

3. Графический метод, когда необходимые для вычисления линии строятся и измеряются по вычерченному плану.

Наиболее точным из этих трех методов вычисления площадей является аналитический, в основе которого лежат натурные данные; наименее точным - графический метод, зависящий от точности выполнения чертежа. Однако в отдельных случаях может применяться каждый этих трех методов.

Понятие о строении

Строением, как было ранее сказано, называется отдельно стоящая постройка, которая можетсостоять из нескольких частей, составляющих одно целое.

После выполнения работ по наружному обмеру строения производится составление абриса на внутренние помещения.

Абрис здания составляется бесмасштабно, но желательно придерживаться масштаба в пределах от 1: 100 до 1: 200. Абрис составляется черным графитовым карандашом.

В абрисе указываются все части строения в плане и по мере обмера проставляются их размеры.

Порядок и методы замера строений

Замер строений является основным элементом инвентаризационной работы в натуре (полевойработы) идущим вслед за инвентаризацией застроенного земельного (усадебного) участка. Замеру строений сопутствуют составление описания всех конструкций и определение их износа. На основе результатов замера составляют инвентаризационные чертежи строений (поэтажный план).

Измерение производится стальной или тесмяной рулеткой.

Оконные и дверные проемы, простенки между ними, пилястры, колонны, уступы, выступы и другие архитектурные детали замеряются от одной исходной точки проемов нарастающим итогом, а не путем замера по отдельным частям, так как последний способ, как правило, почти всегда приводит к расхождению их суммы с общим промером.

При обмере строения должны быть определены внутренняя высота помещения и наружная высота строения и его частей.

Составление поэтажных планов

Поэтажный план является изображением воображаемого горизонтального разреза строения на таком уровне, где просматривались бы нужные конструкции. Наиболее удобно такой разрез делать на уровне 1, 20-1,30 м, так как в этот разрез попадают оконные и дверные проемы.

Поэтажные планы составляются на основании данных абрисов, выполненных в натуре (Приложение 3).

Поэтажные планы составляются с соблюдением всех условных обозначений, принятых при составлении инвентаризационных поэтажных планов масштабе 1: 100 или 1: 200.

Назначение оценки строений

Инвентаризационная оценка (переоценка) строений производится для различных государственных надобностей. Оценка (переоценка) является расчетом для амортизационных отчислений. Исходя из данных инвентаризации и оценки (переоценки) хозяйственные организации, в ведении которых находятся строения, уплачивают налоги и земельную ренту.

На основании оценки (переоценки) органы государственного страхования страхуют строения ивыплачивают страховое возмещение в случае пожара и других стихийных бедствий.

После ознакомления в необходимой степени с конструктивными элементами строения можно приступить к их оценке, т.е. определению их стоимости - восстановительной и действительной:

Восстановительной стоимостью называется сумма затрат, необходимая для возведения строения в первоначальном его виде, в том денежном выражении, которое принято в действующих на момент оценки сборниках;

Действительной стоимостью называется стоимость строения на момент оценки с учетом физического износа его.

Регистрация текущих изменений

Регистрация текущих изменений распространяется на все строения (жилые и нежилые), независимо от их ведомственной принадлежности.

При выходе на место исполнитель проверяет название улицы, номер дома, наименование организации или учреждения, которому принадлежат строения, фамилию, имя и отчество лица, если строение принадлежит на праве личной собственности.

Проверяется соответствие фактических границ земельного участка, указанных в правоустанавливающих документах, а также состав строений по плану земельного участка. Наносятся на абрис вновь возведенные строения и сооруженияtсоставляется техническое описание и устанавливается правомерность их возведения. Определяется износ всех строений на участке.

Уточняются поэтажные планы основных строений с проверкой отдельных размеров. Поэтажные планы, содержащие значительное количество исправлений, следует перечерчивать. Если же внести исправления можно, то все старые данные зачеркиваются тем же цветом, которым вносятся изменения. Такое внесение незначительных по количеству изменений, является исключением из правил и вносится один раз. Наряду с исправлениями поэтажных планов исправляются сведения в техническом паспорте.

Законченный и подписанный исполнителем после внесения текущих изменений технический паспорт сдается бригадиру для проверки.

При наличии большого числа исправлений, затрудняющих чтение записей в техническом паспорте, технический паспорт заменяется на новый.

Составление технического паспорта на жилой дом индивидуального жилищного фонда

 
Технический паспорт составляют на каждый жилой дом, находящийся в личной собственности граждан, о городах, поселках и сельских населенных пунктах (Форма утверждено приказомЦСУ СССР от 15.07.1965 г. № 380).

В тех случаях, когда жилой дом принадлежит двум и более владельцем, технический паспорт составляется в целом на жилой дом.

Коли одному владельцу принадлежит два и более жилых дома, то технический паспорт составляется на каждый дом.

Порядок составления паспорта.

Технический паспорт (Приложение 4) составляют БТИ в 2-х экземплярах, первый экземпляр хранят в БТИ, второй - у владельца.

При составлении паспорта необходимо иметь в виду следующее. Все наименования в техническомпаспорте заполняют без сокращения. По отдельным показателям паспорта предусмотрено место (квадраты) для записи кодов. Там, где перед квадратами имеется пунктирная линия, характеристику показателей записывают в текстовой форме.

При изменениях количественных или качественных характеристик жилого дома (строений) технический паспорт подлежит замене новым, в котором делают отметку, составлен "дата" взамен ранее действующая (проставляется реестровый номер) и место хранения.

При этом ранее составленный паспорт сохраняют и в нем делают надпись "составлен новый паспорт (дата, реестровый номер)".

Формирование инвентарного дела

 
Каждое инвентаризационное дело на домовладение должно содержать три группы документов: оперативные технические материалы, архивные (погашенные) технические документы иправовые документа.

К первой группе необходимо относить материалы составленные (или не утратившие своего назначения) в результате последней инвентаризации, расположив их в деле в такой последовательности:

технический паспорт;

план земельного участка;

поэтажный план основного строения;

экспликация к поэтажному плану основного строения;

расчетная ведомость (журнал обмера площадей);

абрис земельного участка и строений со всеми вспомогательными расчетами в подлиннике.

Во вторую группу целесообразно относить документы составленные в результате предшествующих обследований (инвентаризации) расположив их, в зависимости от наличия, в указанной выше последовательности в хронологическом порядке (по периодам проведения обследования).

Эти документы должны содержать отметку о замене их новыми, которую (в целях экономии рабочего времени) можно делать каучуковым штампом такого содержания: "ПОГАШЕНО. Дата. Подпись".

В третью группу необходимо отнести все правоустанавливающие документы или копии с них. Эти документы подобраны в строго хронологическом порядке.

Все эти три группы пронумерованы самостоятельно.

Нормативные правовые акты:  
 
1. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"(с изменениями от 22, 23 июля, 30 декабря 2008 г., 8 мая, 17 июля 2009 г., 21, 27 декабря 2009 г.);  
 
2. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. 30 апреля 2009 г.);  
 
3. Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (с изм. и доп. от 10 сентября 2004г., 19 марта 2005 г., 28 декабря 2006 г., 30 апреля 2009 г.);  
 
4. Приказ Госстроя РФ от 31 мая 2001 г. № 120 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности" (с изменениями от 2 сентября 2003 г.); 
 
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 05.04.2005г. № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства»; 
 
6. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 г. № 37;  
 
7. Приказ Минэкономразвития РФ от 17.08.2006г. № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества»; 
8. Приказ Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».

по материалам сайта to71.rosreestr.ru

ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» 

Контактная информация: 
Адрес: 656015, Барнаул, Деповская, 7г 
тел.: (3852) 350-550 (автоинформатор), (3852) 62-40-43, факс: (3852) 62-40-25 
656054, Барнаул, Антона Петрова, 219а (цокольный этаж), ДЦ Ледокол 
тел.: (3852) 28-28-52 
656010, Барнаул, Западная 5-я, 62Б 
факс.: (3852) 33-35-25 
656038, Барнаул, Сибирский проспект, 43г 
тел.: (3852) 24-47-73 
e-mail: [email protected] 
656058, Барнаул, Шумакова, 50 
тел.: (3852) 45-12-53 
658087, Новоалтайск, Октябрьская, 14 (2-й этаж) 
тел.: (38532) 4-82-74 
658087, Новоалтайск, Партизанская, 16 
тел.: (38532) 4-89-53, (38532) 4-89-56, (38532) 4-74-49 
E-mail: [email protected] 
Сайт: r22.rosinv.ru