Типы домов, типы квартир. Особенности работы риэлтора

Федеральное агентство по образованию

ФГБОУ ВПО  Московский государственный строительный университет 

Кафедра национальной экономики и оценки бизнеса 
 
 
 

РЕФЕРАТ

по  основам риэлторской  деятельности

  на тему:

« Типы домов, типы квартир.

Особенности работы риэлтора»» 
 
 
 
 
 

Выполнила студентка МГСУ ЭУН-II-2

Качурина  Е.А.

Проверила: преп. Степнова С.Д. 
 

Москва, 2012

Содержание

Введение……………………………………………………………………………3

1. Типы домов………………………………………………….…………………...4

1.1 Панельные дома…………………………………………………...……………4

1.2 Кирпично-монолитные дома……………………………..……………………5

1.3 Кирпичные дома…………………………………………….………………….6

1.4 Сравнительный анализ……………………………………………..………….8

1.5 Блочные дома………………………………………………………….………..8

1.6 Деревянные дома……………………………………………………………….9

1.7 «Сталинки», «Брежневки»,  «Хрущевки»……………………………………10

2. Типы квартир…………………………………………………………..…….….11

 3. Особенности работы риэлтора……………………………….…….………….14

Заключение………………………………………………………………..……….18

Список использованной литературы………………………….…………..……..19 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                       «Есть дома многоэтажные,

                                                       На  листе - дома бумажные,

                                                       Есть  дома, в которых  люди

                                                       Проживают много лет.»

                                                       О.Митяев

Введение

    Вы  не задумывались, почему мы так часто  видим различные объявления «Сдам  комнату», «Куплю квартиру», «Продам  дом» и т.п. в газетах, на столбах  улиц, почему на рекламных щитах  пестрят слоганы «Недвижимость - устойчивость вашего положения», «Надежные дома для спокойной жизни», «КуПИКвартиру!» ? Все просто, ведь именно жилье является тем костяком, на котором строится наша дальнейшая жизнь. Создание семьи, обустройство своего очага, покой и комфорт, ведь это лишь минимум тех преимуществ, которые получает человек, обретая свой уголок, в котором ему тепло и уютно. Поэтому данная тема никогда не утратит свою актуальность.

    Жилищное  строительство всегда было важнейшей  частью нашего государства. За годы советской  власти построено свыше 4000 млн.м² жилой площади. Особенно активно жилищное строительство велось в послевоенное время. Начиная с 1956г. каждое пятилетие жилья вводилось больше, чем за весь довоенный период. Сегодня миллионы людей проживают в коммунальных квартирах или нуждаются в увеличении занимаемой жилой площади, велико число ветхих зданий. Задача обеспечения каждой семьи благоустроенной квартирой или индивидуальным домом грандиозна по своим масштабам.

    Недвижимость  – это все, чем обладает человек  на законных правах. Изначально недвижимость расценивалась как земельные  участки, но сейчас ею для некоторых  считается даже автомобиль. Но, тем не менее к этому критерию относятся все-таки земельные участки, некоторые водные объекты, леса, сооружения или какие-либо жилые и нежилые здания. Для многих недвижимость символизирует его экономическое состояние. Трудно, правда, иногда верится в то, что люди покупают земельные участки только ради того, чтобы покрасоваться перед соседями или друзьями. На самом деле даже во многих странах недвижимость является показателем богатства и благополучия примерно на 50%.

    Но, как выбрать, что выбрать, есть ли из чего выбрать, к кому обратиться, что сделать, чтобы не потерять деньги? В этом мы и попытаемся разобраться, хотя это далеко не полный перечень вопросов, которыми задается человек, решивший снять в аренду или приобрести себе жилищную площадь.

    1. Типы домов

    Большинство граждан предпочитают приобретать  жилую площадь именно в новых  домах.  Перед ними встаёт следующий вопрос: «В каком доме купить жилье?». Ведь такая покупка является основой для долгих лет жизни и выбор нужно сделать правильный.  Самые распространенные виды домов сегодня известны каждому: панельные дома, кирпичные, блочные, монолитные и деревянные.

1.1 Панельные дома

    Панельное домостроение — один из способов сборного строительства, основанный на использовании предварительно изготовленных крупных железобетонных панелей и плит заводского производства при возведении крупных жилых, административных и зданий общественного назначения.

    Плюсы: к главным достоинствам панельного дома нужно отнести то,  что для их возведения в настоящее время производятся материалы по новейшим технологиям,  а это увеличивает показатели этих домов по сбережению тепла до уровня  кирпичных домов. Вселяясь же в новый панельный дом,  жильцам не приходится ожидать естественной усадки дома для того, чтобы  исправлять со временем перекосы. Поэтому строители сдают эти дома уже с отделкой, что является большим плюсом. И один из главных плюсов панельных жилых домов – это их сравнительно невысокая цена. Дополнительный аргумент — недорогой ремонт. Для типового жилья не существует понятия «свободная планировка», и все межкомнатные перегородки уже установлены, стены и потолок имеют ровную поверхность. Новоселы экономят на возведении стен и их выравнивании. На одном этаже находится не более 4-х квартир.

    Минусы: недостатком панельного дома является слабая изоляция стыков между его  панелями и отличная акустика. Негерметичные  стыки приводят к потерям тепла  и постороннему шуму в квартирах, поэтому монолитные дома в этом плане  лучше.  Низкие потолки и небольшие кухни, балконы и лоджии тоже не являются плюсом панельного дома, а его бетонные стены хуже по сравнению с кирпичом дышат. Панельным домам свойственна однотипная планировка. 
 

1.2 Кирпично - монолитные дома

    Монолитное  строительство - технология, при которой  жидкий бетон сразу заливается в  опалубку. Стены в результате получаются ровнее, потолок и пол лишены швов и пустот. А перекрытия выдерживают  нагрузку в три раза большую, чем  в панелях. У монолитно-кирпичного дома несущий каркас монолитный, а стены - из кирпича.

    Плюсы: такие дома считаются наиболее удобными для жизни: жесткий каркас обеспечивает прочность, а стены "дышат". Монолитная конструкция дает равномерную осадку дома, что предотвращает образование трещин. Это цельная конструкция, поэтому потоп, который может устроить сосед сверху, так и останется его проблемой, вода не проникнет через цельную поверхность. Еще одно преимущество монолитного дома — лучшая звукоизоляция квартир. Также, по мнению специалистов, в монолитных зданиях можно сразу делать ремонтные работы любой стоимости. Устроенные без швов,  они  меньше пропускают шум из других квартир и с улицы,  и в них можно делать любые перепланировки, переносить стены, устраивать арки, врезать межкомнатные двери. В таких домах, как правило, есть собственная подземная парковка. Возможность внедрения технологических новинок — вентилируемого фасада, центрального кондиционирования. Большим плюсом можно считать высокую функциональность монолитно-кирпичных домов. Архитекторы и строители при создании фасадов обладают большой свободой выбора форм и материалов. Владельцы квартир могут заранее заказывать дизайнеру индивидуальные дизайн-проекты своих будущих квартир. Для таких домов характерны большие жилые площади и высокие потолки. Срок эксплуатации кирпично-монолитного дома 100 лет. Экологи и эксперты утверждают, что проживание в кирпично-монолитных домах абсолютно безопасно.

    Минусы: площадь даже однокомнатных квартир  в них, как правило, не меньше 50 кв. м. Соответственно даже при равной цене «квадрата» в панельном и монолитном здании квартира в последнем всегда обойдется дороже. Придется заплатить  и за начальную отделку, в таких  квартирах, как правило, нет внутренних стен, электрической разводки, напольных  покрытий, сантехники, дверей, стены  в них не оштукатурены. В итоге, даже черновая отделка квартиры в  монолитном доме обойдется в копеечку, причем это будет не евроремонт, а просто ее обустройство. Не слишком  радуют и сроки возведения монолитных домов, которые примерно в 2-3 раза больше панельных и практически одинаковы  с кирпичными. Постройку такого дома всегда можно «заморозить» на неопределенный срок. Имидж дорогого и даже элитного жилья не всегда гарантирует монолиту безупречное качество. До настоящего времени не существует четких параметров оценки качества монолитных домов. Монолитные дома отливают из того же бетона, что и панельные, причем нередко худшего качества. Низкая квалификация рабочих, зимние условия работы, дополнительный прогрев бетона и работа с добавками к нему — все это влияет на качество бетона, который воспринимает нагрузки, не набрав проектной мощности. Благодаря сплошной конструкции вертикальных стен можно будет прекрасно слышать перфораторы всех соседей вплоть до последнего этажа. Этот минус особенно сильно чувствуется из-за того, что ремонты в монолитных домах идут годами — из-за больших площадей квартир и значительных объемов работ.

1.3 Кирпичные дома

    Блочные и монолитные постройки занимают большую долю рынка,  а новых  кирпичных многоэтажек возводится относительно мало.

    Минусы: из кирпича проблематично построить  здание выше 16–20 этажей — слишком  тяжелые получаются конструкции. Малоэтажное  строительство, казалось бы, должно быть той областью, где кирпичу всегда рады. Однако и здесь он конкурирует  с ячеистыми бетонами (пено- и  газобетоном), деревом, разнообразными каркасными конструкциями, которые  более технологичны, а следовательно, и дешевле. Работы по ведению кирпичной  кладки более трудоемки в сравнении  с другими материалами, ведь возводить  кирпичные дома приходится, тщательно  выкладывая кирпичик за кирпичиком, следя  за тем, как выглядят швы. Особенно если не предполагается отделка. Чтобы кладка была качественной, нужны каменщики  высокой квалификации и, соответственно, немалые средства. К минусам кирпичного дома (наряду с плюсами) можно при определенных обстоятельствах отнести опять-таки его большую теплоемкость – при длительном отключении отопления зимой (более 10-12 часов) в кирпичном доме будет весьма холодно. В новом доме из кирпича не стоит сразу затевать ремонт, так как усадка его стен происходит неравномерно. Кроме того, кирпич – довольно дорогой строительный материал, поэтому квартира в таком здании будет стоить дороже, чем, например, в панельном доме.

    Плюсы: у качественного кирпича множество достоинств. Он прочен, долговечен, экологичен, красив и с годами становится только привлекательнее. Наверное, по набору положительных характеристик с кирпичом может сравниться только натуральный камень. Старение искусственных материалов или бетона редко бывает столь же благородным. Поэтому кирпич в наше время стал материалом для состоятельных гурманов от архитектуры. Конечно, число кирпичных зданий относительно количества построек, возведенных из других материалов, уменьшилось, но проверенные веками достоинства кирпича по-прежнему привлекают архитекторов, широко использующих его в своих проектах. И хотя сегодня кирпич стал преимущественно облицовочным материалом, он обрел второе дыхание и убедительно доказывает новым строительным технологиям, что возраст не мешает быть современным. Кирпич соответствует нормам пожаробезопасности, так как он не горит. В кирпиче не возникают процессы гниения, он не может быть испорчен какими-либо вредителями, атмосферные осадки и солнечные лучи на него не влияют никаким образом. Кирпич пропускает в дом необходимое количество воздуха, а в летний период защищает воздух в доме от перегревания. 
Дома из кирпича потенциально обладают большими архитектурными возможностями, многообразием форм и выразительностью, позволяя воплощать в себе самые смелые дизайнерские фантазии 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.4 Сравнительный анализ

1.5 Блочные дома

    Блочный дом, по логике, - это дом, ограждающие  стены которого выполнены из бетонных блоков. Не удивительно, что блочные  дома очень часто путают с панельными. Стены панельных домов так  же, как и блочных, изготавливают  из легких бетонных панелей, но разница  заключается в том, что в панельном  доме стена – это одна панель (естественно с соответствующим  армированием), а в блочном доме стена складывается из нескольких элементов.

    Плюсы: Строительство идет очень быстро, значительно быстрее, чем из кирпича или монолитного бетона, за счет легкости материала и его прочности. Блочные дома практически не дают усадки, в то время как тот же кирпич дает усадку в течение года.  Хорошая теплоизоляция и шумоизоляция. Блочное строительство относят к энергосберегающим технологиям. Легко сделать качественную отделку, потому что блоки – удобная и универсальная основа под любой вид отделки. Перепланировать квартиру в блочном доме можно практически без проблем: возможен снос перегородок, изменение размеров ванн и туалетов, расширение оконных и дверных проемов. Современные блочные материалы дешевле, чем кирпич и дерево, просты в обработке, не содержат вредных для здоровья компонентов, не выделяют пыль и газы, не боятся сырости, не склонны к образованию плесени, морозостойки и не горят.

    Минусы: Самый большой недостаток блочных  домов – это качество штукатурки и крайне неровные потолки с постоянно  трескающимися швами между плитами  перекрытий. Это практически тот  же дефект, что и у домов «брежневской»  эпохи. С панельными домами блочные  «роднит» плохое качество «спаренных»  оконных переплетов.  Блоки кладут не на бетон, а на специальный клеевой  раствор, который обходится дороже бетона. Обязательно соблюдение толщины  стен. Если блоки тоньше, чем 40 сантиметров, требуется создание дополнительного  утепляющего слоя. Керамзитовые блоки  довольно хрупки, и при постройке  двухэтажного дома требуется делать арматурный каркас, а блоки использовать как ограждение. Каждый четвертый  ряд блоков надо обязательно армировать. При постройке керамзитовых стен следует обрабатывать их гидрофобной  жидкостью изнутри, в противном  случае точка росы будет внутри блоков.

1.6 Деревянные дома

    Издавна на Руси люди строили деревянные дома. Кирпич и камень использовались только для крепостей и тому подобных оборонительных сооружений. А вот  жить люди всегда предпочитали в домах  из дерева.

    Плюсы: деревянные дома экологичны. Воздух внутри не пересушен, находиться там приятно и зимой, и летом. В отличие от кирпичных и блочных сооружений, в деревянных домах гораздо ниже уровень радиации. Дело в том, что в цементе, да и в самих кирпичах, блоках или панелях, в микроколичествах содержатся продукты распада многих радиоактивных изотопов, которые сами могут испускать альфа, бета и гамма лучи. В деревянных домах эти стройматериалы на стены не расходуются, а значит, радиационный фон в них стремится к минимуму. Деревянные дома лучше держат тепло. Стенка из дерева может быть в полтора раза тоньше, чем сделанная из кирпича или блока. К тому же, она не требует утепления. Это значит, что Ваши расходы при отоплении деревянного дома будут меньше, чем при поддержании постоянной температуры в аналогичном кирпичном или блочном здании. Деревянный дом может обойтись без внутренней отделки. Уже сами бревна сруба будут прекрасно смотреться – стильно, свежо, красиво.К слову, отсутствие необходимости покупать стройматериалы для внутренних работ обернется существенной экономией. И это – сравнительно недорогая стоимость – еще одно преимущество домов из дерева.

    Минусы: считается, что деревянные дома недолговечны, что через несколько лет их обязательно съест жучок или  бревна сгниют. Такой риск существует. Но неужели Вы полностью застрахованы от растрескивания кирпича или блоков? Наверное, вся соль в качестве стройматериалов. Именно так дело обстоит и с  деревом: хорошая древесина при  правильной эксплуатации и обработке  особыми составами точно не сгниет. А если современной химии не доверяете, можно поискать специальные рецепты  от гниения, которыми пользовались наши предки. Некоторые считают, что жить в деревянном доме не просто опасно, а пожароопасно. Да, обычная древесина  горит лучше, чем кирпич и цемент. Но древесина, обработанная антипиреном, гореть не будет. Да без обработки  специальными составами, дом просто не примет пожарная служба.

1.7 «Сталинки», «Брежневки», «Хрущевки» 

"Сталинки", задуманные первоначально как  "советский ампир", производят  должное впечатление. Эти дома  всегда пользовались заслуженным  спросом, так как отличались  приличными размерами комнат, кухонь  и высокими потолками. Недостатками "сталинок" являются длинные  коридоры, старые коммуникации, перекрытия, столярка, ну и то, что эти дома  раньше были коммуналками. Но  если Вы предпочитаете жить  рядом с историческим центром  города, то можно попробовать  обжить "исторический" дом заново. 
      "Брежневки" и "хрущёвки" - это 4-5 - этажные дома, которые возведены в 60-70 годы. Как правило, на первых этажах этих зданий очень холодно и отсутствуют балконы, а вот на верхних очень жарко, но протекает крыша, очень маленькие кухни (до 6 м2), смежные комнаты. Но и здесь можно найти свои плюсы. Внешние стены выполнены из кирпича, который даёт хорошую звуко- и теплоизоляцию, несущие стены есть только по периметру, а между комнатами гипсовые перегородки. Если делать радикальный ремонт в такой квартире, то нужно сносить всё до основания. В результате из 3-х или 4-х комнатной квартиры может получиться прекрасная двушка, а из 1-2х комнатной - студия.

2. Типы  квартир

    Наиболее  ликвидным типом жилья считаются, конечно же, однокомнатные и двухкомнатные  квартиры. В настоящее время, эти  типы квартир, являются самыми популярным и востребованными на рынке жилья. При покупке такой недвижимости, большинство покупателей, руководствуются  простой логикой - пусть будет  маленькое жилье, но собственное. Для  многих семей покупка одно или  двухкомнатной квартиры является практически  единственным реальным способом решить свою жилищную проблему.  Как известно, сегодня цены на недвижимость в нашей  стране, сильно оторваны от настоящего уровня жизни и, естественно, даже самую  дешевую однокомнатную квартиру может позволить себе далеко не каждый. Именно этот нюанс, делает одно и двухкомнатные  квартиры, которые относятся, к сравнительно дешевого жилья, самыми популярными. Кроме  того, эти типы квартир, имеют выгодную инвестиционную особенность, ведь их в  любой момент можно продать, поменять на более приличный вариант, или  просто сдать в аренду. Причем, как  утверждают специалисты, такая недвижимость никогда не потеряет свою популярность и, практически в любом городе нашей страны, одно и двухкомнатные  квартиры будут актуальными всегда. 

    Следующие типы квартир, которые существуют на ринке недвижимости - это многокомнатные квартиры. Как известно, по современным  европейским меркам наличие трех-четырех  комнат в квартире – это минимум, который необходим для более-менее  нормальной жизни, в нашей же стране, наличие трех или четырехкомнатной квартиры – это, согласитесь, большая  роскошь, которую могут себе позволить  только люди с очень высоким уровнем  доходов. Эти типы квартир, в последнее  годы тоже прибавили себе популярности, не смотря на то, что как и на четырехкомнатные квартиры, на трех комнатные предложение  намного превышает спрос.

    Многокомнатные  квартиры, как и все остальные  типы квартир, разделяются на: элитные, квартиры бизнес-класса и квартиры эконом класса. Самыми дешевыми будут, естественно, квартиры эконом-класса, которые, как правило, находятся  в монолитных, панельных, или кирпичных  домах, расположенных в спальных районах. Они построены, обычно, по стандартному проекту и не имеют особого  набора параметров. Элитные квартиры – это, естественно, жилье с индивидуальной планировкой и со всеми необходимыми удобствами. Многокомнатные квартиры бизнес-класса имеют практически  те же достоинства, что и элитные  квартиры. Основное их отличие заключается  в количестве квартир в доме – элитные дома, как правило, имеют сравнительно небольшое количество квартир.

    Коммунальная  кварти́ра («коммуналка») — (в России и бывшем СССР) квартира, находящаяся в государственной собственности, заселяемая государственными органами в соответствии с нормативами жилой площади, положенной на одного человека, независимо от семейного статуса жильцов и конфигурации квартиры. Как правило, в коммунальной квартире живёт несколько семей или отдельных людей. Каждая семья или отдельный человек занимают одну или несколько комнат, вместе пользуются «местами общего пользования», к которым, как правило, относятся общие ванная, туалет и кухня, а также коридор и прихожая.

    Гостинка (от «комната гостиничного типа») — тип жилого помещения, представляющего собой либо малометражную однокомнатную квартиру, либо комнату с кухонной нишей и санузлом. Также гостинкой называют здание, состоящие из таких квартир или комнат. Гостинка обычно представляет собой многоэтажное (от 3 до 16 этажей) панельное или кирпичное здание. На этаже располагается большое число квартир — от 10 до 20; гостинки обычно состоят из одной секции, хотя нередки и многосекционные гостинки, обычно 5-этажные. После остановки многих производств в 1990-х жители гостинок уже не имеют шансов получить полноценное жилье. Массовое строительство домов с квартирами и комнатами гостиничного типа в СССР началось в 1960-70-е гг. Существует два типа гостинок — квартирные и комнатные. Квартира гостиничного типа включает в себя жилую комнату (12-18 кв. м), небольшую кухню (4-6 кв. м), прихожую и санузел. Такие дома можно поделить на два типа, зависимо от площади жилой комнаты. Нередко в таких квартирах встречается и балкон (лоджия) на всю квартиру. Второй тип гостинок — дома с комнатами гостиничного типа. Эти дома состоят не из квартир, а из комнат с кухонной нишей в прихожей и совмещенным санузлом с сидячей ванной.

    Квартиры  со смежными комнатами. Смежные комнаты - это комнаты, имеющие одну общую смежную стену, а войти во вторую комнату можно только из первой комнаты. Из коридора дверь ведет в первую комнату (проходная комната), а из первой смежной комнаты внутренние двери ведут во вторую смежную комнату (дальняя или запроходная комната). То есть, войдя в квартиру, попасть во вторую комнату можно только через первую. Из второй смежной комнаты попасть в коридор можно только пройдя через первую смежную комнату. Смежных комнат может быть и больше двух. В таких случаях, когда сами комнаты, расположены последовательно, одна за другой, и вход в каждую последующую комнату находится в предыдущей, говорят об анфиладе комнат. Планировка квартир со смежными комнатами обычно использовалась в домах такого типа, как «Хрущевки», «Сталинки».

    Квартиры  с индивидуальной (свободной) планировкой. Индивидуальная планировка находится  в домах не серийного, а индивидуального  проекта. Она включает в свое понятие  расположение комнат и другой вспомогательной  площади в квартире. Дома с индивидуальной планировкой, как правило, принято  называть домами повышенной комфортности.  Существует три принципиально разных подхода к индивидуальной планировке квартир: классический - чёткое разграничение по комнатам, революционный - open space, лофт и компромиссный - разделение квартиры на две части - гостевую открытую и приватную закрытую.  Главное достоинство квартиры со свободной планировкой – возможность сделать жилплощадь нестандартной, организовать «под себя». Среди покупателей квартир со свободной планировкой немало и тех, кто старается сделать жильё эксклюзивным, подключая профессионалов дизайна помещений. Сложностью при покупке квартиры со свободной планировкой становится необходимость организовать в ней комплексные работы. Это означает, что сюда невозможно будет заселиться сразу же после покупки. Ведь квартира со свободной планировкой первоначально будет представлять из себя почти пустое бетонное помещение, жить в котором пока невозможно. 
 
 
 
 
 
 
 

3. Особенности  работы риэлтора

    Одни  считают, что без услуг риэлторов не обойтись, другие уверены, что пользы от них мало, а денег они берут много. Кто же такие риэлторы, что такое риэлторская деятельность?

    Риэлторская деятельность – осуществление юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, на основе соглашения с заинтересованным лицом  либо по доверенности, работы по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного  лица гражданско-правовых сделок с  земельными участками, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и  правами на них.

    Риэлтор – юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляемое коммерческую деятельность на рынке недвижимости. Риэлтор предоставляет услуги по сопровождению сделок с недвижимостью, помогая вам купить, продать, сдать или снять желаемый объект.