Требования к образуемым и измененным земельным участкам

 

Кафедра политологии и  правоведения

 

 

Дисциплина: земельное право 

 

 

Реферат:

«Требования к образуемым и измененным земельным участкам»

 

 

 

 

 

 

                                                                                                                             Выполнила:

студентка

                                                                                                         

Преподаватель:

 

 

Санкт – Петербург

2012

 

 

 

Содержание

 

Введение

1. Земельные участки

1. Земельный участок и его свойства
2. Разрешенное использование земельного участка 

2. Требования к  образуемым и измененным земельным участкам

2.1 Формирование земельных ресурсов 

2.2 Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

2.3 Образование земельных участков из существующего участка или участков.

1.3.1 Раздел земельного участка

2. Выдел земельного участка
3. Объединение земельных участков
4. Перераспределение земельных участков

3.  Кто может выполнять образование и изменение земельных участков

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В у казанной статье Земельного кодекса РФ содержит требования, предъявляемые  к земельным участкам, которые  в результате их раздела, объединения , перераспределения и выдела.

В соответствии с п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ в  градостроительном регламенте в  отношении земельных участков и  объектов капитального строительства , расположенных в пределах в соответствующей территориальной зоны, указываются¹:

-виды разрешенного использования  земельных участков и объединение  капитального строительства.

-предельные размеры земельных  участков и предельные параметры  разрешенного строительства.

-ограничения использования  земельных участков и объектов  капитального строительства, устанавливая  в соответствии с законодательством  Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Земельные участки

 

1.1Земельный участок и его свойства

 

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Свойства земельного участка:

1. Оборотность, т.е. возможность свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если он не изъят из оборота или неограничен в обороте. ( Гражданский кодекс ст. 129.)
2. Как объект гражданского права, он является недвижимыми имуществом. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, и все что прочно связано с землёй, т.е. объекты, которые не могут быть перемещены без их разрушения (здания).
3. Может быть делимым и неделимым.

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Например, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием².

 

1.2 Разрешенное использование земельного участка 

 

Разрешенное использование  земельного участка  – это использование его с учетом целевого назначения, установленных органами власти ограничений обременений³:

1.     по плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;

2.     размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;

3.     способам использования земельного участка и запрещению приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды;

4.    предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;

5.     видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность и др.

Каждому земельному участку присваивается  уникальный кадастровый номер –  числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по шести позициям (рис. 1.1)⁴.

 

Рис. 1.1. Структура кадастрового номера земельного участка в России

 

 

2. Требования к  образуемым и измененным земельным участкам⁵

 

1. Предельные размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

 

2. Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

 

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

 

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

 

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

 

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

      

       

    2.1 Формирование земельных ресурсов 

 

Земельным участком является часть  земной поверхности, границы которой  определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при  разделе, объединении, перераспределении  земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка  определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных  участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Местоположение границ земельных  участков подлежит в установленном  настоящим Федеральным законом  порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами –  правообладателями смежных земельных  участков, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении  которого выполнялись соответствующие  кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с  ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный  кадастр недвижимости.

Проведение работ по формированию земельных участков включает в себя выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом  от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости", работ, в  результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые  для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком  земельном участке, осуществление  государственного кадастрового учета  такого земельного участка⁶.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый  учет) признаются действия уполномоченного  органа по внесению в государственный  кадастр недвижимости сведений о  недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого  имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный  кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный  номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые  номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса  РФ в случае, если не осуществлен  государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном  кадастре недвижимости отсутствуют  сведения о земельном участке, необходимые  для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения  предусмотренного статьей 29 Земельного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

 

 

  2.2 Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

 

Образование земельных участков из земельных участков, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решений исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, предусмотренных  ст. 29 Земельного кодекса, за исключением  случаев⁷:

1. Раздела земельных участков, предоставленных садоводческими, огородническими или дачным некоммерческим объединениями граждан, а так же земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного наследуемого владения.
2. Образования земельных участков из земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
3. Перераспределение земельных участков.
4. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношение которой в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории.
5. Иных предусмотренных федеральными законами случаёв.

Решение об образование названых участков, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных  участков, из которых при разделе  или объединений образуются земельные  участки. Обязательными приложениями к заявлению об образование земельных  участков являются⁸:

1. кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый  паспорт образуемого земельного участка;
2. правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединение образуются земельные участки;
3. в случае, если в соответствие с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляется с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа,
4. В решениях об образованиях земельных участков должны быть указаны:

1). реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединений образуются земельные участки (при наличие таких документов);

2). сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединение образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначение и о разрешенном использование, а так же кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединение образуется земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков ( при наличии кадастровых номеров земельных участков из которых при разделе или объединение образуются земельные участки).

5. В решениях об образованиях  земельных участков, может быть  указано полномочие правообладателей  земельных участков, из которого  при разделе или объединении  образуются земельные участки.

2.3 Образование земельных участков  из существующего участка или участков.

 

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении  земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

Если участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, он образуется на основе решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления. За исключением  случаев:

- Раздела участков, предоставленных  для садоводства, огородничества, дачных объединений, а так же  для участков, предоставляемых гражданам  на праве постоянного (бессрочного)  пользования и пожизненного наследуемого  владения.

- Образование земельных  участков из земель, предоставляемых  для комплексного освоения в  целях жилищного строительства.

- Образование участков  из земель, предоставляемых для  комплексного освоения в целях  жилищного строительства.

- Образование участков  из участков, находящихся в границах  застроенных территорий, где градостроительным  кодексом принято решение об  его развитии.

- Перераспределение участка  в соответствие со ст. 11 Земельного  кодекса Российской Федерации.

Образование участков допускается  при наличии письменного согласия их правообладателей или по решению  суда независимо от согласия правообладателя.

Решение об образование участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть приняты на основе заявления  их правообладателей.

К заявлению прилагается:

1. Кадастровый паспорт  образуемых участков.

2. Правоустанавливающие  или правоудостоверяющие документы на участки, из которых образуется новый участок.

 

 

1.3.1 Раздел земельного участка⁹

 

1. При разделе земельного  участка образуются несколько  земельных участков, а земельный  участок, из которого при разделе  образуются земельные участки,  прекращает своё существование,  за исключением случаев, указанных  в нижеследующем пункте 4 и случаев,  предусмотренных другими федеральными  законами.

2. При разделе земельного  участка у его собственника  возникает право собственности  на все образуемые в результате  раздела, земельные участки.

3. При разделе земельного  участка, находящегося в общей  собственности, участники общей  собственности сохраняют право  общей собственности на все  образуемые в результате такого  раздела, земельные участки, если  иное не установлено соглашением  между такими участниками.

4. Раздел земельного участка,  предоставленного садоводческому, огородническому, или дачному  некоммерческому объединения граждан,  осуществляется в соответствии  с проектом организации и застройки  территории данного некоммерческого  объединения либо другим устанавливающим  распределением земельных участков  в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка,  предоставленного для комплексного  освоения в целях жилищного  строительства, осуществляется лицом,  с которым заключен договор  аренды земельного участка для  комплексного для комплексного  освоения в целях жилищного  строительства, в соответствии  с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном  законодательством о градостроительной  деятельности.

Раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, необходим, например, в случае, когда собственник  объектов недвижимости, на нем расположенных, продает один или несколько таких  объектов.

Помимо указанных выше, нередки случаи необходимости раздела земельного участка, находящегося в аренде. В частности, такой раздел необходим при отчуждении собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом им земельном участке, одного или нескольких таких объектов.

Следует отметить, что осуществление  действий по разделу возможно при  условии делимости изначального земельного участка. В противном  случае оформление участка возможно в долевую собственность собственников  объектов недвижимости или аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

 

 

 

 

 

1.3.2 Выдел земельного участка

 

1. Выдел земельного участка  осуществляется в случае выдела  доли или долей из земельного  участка, находящегося в долевой  собственности. При выделе земельного  участка образуются один или  несколько земельных участков. При  этом земельный участок, из  которого осуществлен выдел, сохраняется  в измененных границах (измененный  земельный участок).

2. При выделе земельного  участка у участника долевой  собственности, по заявлению которого  осуществляется выдел земельного  участка, возникает право собственности  на образуемый земельный участок  и указанный участник долевой  собственности на земельный участок.  Другие участники долевой собственности  сохраняют право долевой собственности  на измененный земельный участок  с учетом изменившегося размера  их долей в праве долевой  собственности.

3. Особенности выдела  земельного участка в счет  земельных долей устанавливаются  Федеральным законом "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения".

Выдел земельного участка – достаточно сложная по оформлению процедура, в особенности большие сложности возникают при оформлении выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения¹⁰.

 

 

 

1.3.3Объединение земельных участков

Объединение земельных участков- это кадастровая процедура, при которой из нескольких смежных земельных участков образуется один участок. При этом исходные земельные участки прекращают свое существование, а вновь образуемый земельный участок получает новый кадастровый номер.

В том случае, если у объединяемого участков один собственник, право собственности на исходные земельные участки переходит к образуемого земельному  участку. Если собственники разные лица, то при объединении участков возникает право совместной долевой собственности.

Объединение участков возможно при следующих условиях:

1. Принадлежности всех участков к одной категории земель и одному виду разрешённого использования.
2. Все исходные участки должны располагаться в одном и том же поселении, городском округе, населенном пункте и субъекте РФ.
3. Вновь образованный путем объединения земельный участок должен удовлетворять требованиям о предельных максимальных размерах, установленных в соответствии с земельным законодательством .
4. Координаты характерных точек границ всех исходных земельных участков должны быть определены с нормативной точностью .
5. Участки, оформленные постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, должны принадлежать одному правообладателю.

При объединении смежных  земельных участков образуется один участок, а существование смежных  участков прекращается.

Не допускается  объединение земельных участков, предоставленных на праве:

1. постоянного (бессрочного) пользования;
2. пожизненного наследуемое владении;.
3. безвозмездного срочного пользования.

Исключение составляют случаи, если все указанные земельные  участки предоставлены на праве  постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При объединении смежных земельных  участков образуется один земельный  участок. При этом, участки, из которых путем объединения образован новый участок, прекращают свое существование.

Необходимость объединения земельных  участков возникает, например, в случае, когда одному лицу принадлежат несколько  смежных участков и это лицо намерено осуществить строительство на таких  участках.

 

 

1.3.4 Перераспределение земельных участков

 

Перераспределение земельных участков - представляет собой кадастровую процедуру, при которой из одних земельных участков, соседних друг с другом, образуется новые участки. В случае, если перераспределяются участки, находящиеся в частной собственности по согласию сторон, то права переходят на в новь образованные участки в соответствии с договоренностью между сторонами.

Такая кадастровая процедура  допустима только в том случае, если участки имеют соответствие между собой по категориям земель и виду разрешенного использования.

Как и собственники земельных  участков, так и землепользователи, арендаторы и залога держатели земельных  участков должны в письменной форме  выразить свое согласие на проведение работ по перераспределению границ земельных участков. Вышеуказанное  согласие прилагается к землеустроительной документации, оформленной для внесения сведений в кадастр недвижимости. Согласно действующему законодательству в сфере кадастра недвижимости такой  документацией является план.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных участков, и существование таких смежных  земельных участков прекращается.

Перераспределение земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между  собственниками земельных участков:

- физическими или юридическими  лицами не допускается, за исключением случаев:

1. перераспределения земельных  участков в границах застроенной  территории, в отношение которой  в соответствии с Градостроительным  кодексом РФ принято решение  об её развитии;

2. образования земельных  участков для размещения объектов  капитального строительства.

 

  3. Кто может выполнять образование и изменение земельных участков ¹¹.

Согласно  п.4 ст.1 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007г. «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре), кадастровыми работами признаются работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые  для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства).

В соответствии со статьей 29 Закона о  кадастре кадастровую деятельность вправе осуществлять физические лица, имеющие действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Квалификационные  аттестаты кадастровых инженеров  выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации  лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым  к кадастровым инженерам (далее  – квалификационный экзамен). При  этом квалификационные экзамены принимаются  квалификационной комиссией, формируемой  органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее – квалификационная комиссия).

Состав  и порядок работы квалификационной комиссии, перечень документов, представляемых одновременно с заявлением о получении  квалификационного аттестата, порядок  проведения квалификационных экзаменов  устанавливаются органом нормативно-правового  регулирования в сфере кадастровых  отношений (Минэкономразвития России).

Вместе  с тем до 1 января 2011 года в соответствии с частью 1 статьи 44 Закона о кадастре кадастровую деятельность наряду с  кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладавшие на день вступления в  силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.) правом выполнения работ по территориальному землеустройству. К соответствующим правоотношениям с участием таких лиц при осуществлении ими кадастровой деятельности применяются по аналогии правила Закона о кадастре, установленные в отношении выполнения кадастровых работ кадастровым инженером и заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ соответственно индивидуальным предпринимателем, указанным в статье 32 Закона о кадастре, и юридическим лицом, указанным в статье 33 Закона о кадастре. В целях применения указанных правил, а также правил, связанных с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующих кадастровых инженерах, лица, обладающие на день вступления в силу Закона о кадастре правом выполнения работ по территориальному землеустройству, считаются кадастровыми инженерами (далее – лица, считающиеся кадастровыми инженерами).