Цель и принципы приватизации

Введение

Удовлетворение  потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной  из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными  способами пыталось помочь своим  гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число  граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением  темпов строительства и ввода  жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением  старого жилья, отсутствием его  ремонта и так далее.

Общим условием возникновения  и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст. ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст. ст. 92–98 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ – далее ЖК РФ).

К сожалению, из-за множества нарушений в правоприменительной  практике реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем  признания в судебном порядке  права на приватизацию, и договоры о передаче занимаемых гражданами жилых  помещений им в собственность  заключаются на основании вступивших в законную силу решений судов.

Цель  и принципы приватизации

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных  положений следует, что:

1) к сделкам по  приватизации публичной собственности  применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок  приватизации;

2) к сделкам по  приватизации ограниченно применяются  принципы автономии воли и  свободы договора, поскольку орган  государственной власти или местного  самоуправления, действующий от  имени публичного собственника, не может отчуждать имущество  как частный собственник: по  своему выбору любому лицу, любым  способом, на любых условиях и  за любую цену.

Следует иметь в  виду, что сделки по отчуждению имущества  государственным (муниципальным) унитарным  предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности  в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Основанием для  начала приватизации жилья стал Закон  РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 – 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались  другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими  процесс приватизации жилых помещений  на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизация является основанием приобретения права собственности  на жилое помещение, которое уже  находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного  обеспечения граждан.

Граждане – наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений  путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жило Способ приватизации жилых помещений  государственного и муниципального жилищного фонда – их безвозмездная  передача нанимателям.

К основным принципам  приватизации жилых помещений относятся  следующие:

1) право приватизации  предоставлено только гражданам  Российской Федерации.

2) приватизации  подлежат только жилые помещения  государственного и муниципального  жилищного фонда.

Граждане могут  приватизировать жилые помещения  только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а  также жилищный фонд, временно находящийся  у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал  этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

3) возникновение  права на приватизацию должно  следовать из волеизъявления  на приватизацию или отказа  от участия в ней.

Жилые помещения  подлежат передаче в собственность  только на добровольной основе, при  наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо учитывать  жилищные права граждан, которые  в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право  на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального  найма, кого-либо из проживающих совместно  с ним членов его семьи или  всех этих граждан не влечет за собой  изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Для  приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи  нанимателя, фактически проживающих  на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем  и членами его семьи право  пользования жилым помещением. Такое  согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади  не проживают.

4) бесплатность

Данный принцип  означает, что жилое помещение  передается в собственность граждан  в порядке приватизации бесплатно.

5) однократность

Использовать право  на бесплатное приобретение в собственность  жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин  Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится  к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в  порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При  этом несовершеннолетние граждане могут  приватизировать жилое помещение  также только один раз.

Объекты и субъекты приватизации

Приватизация –  возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных  образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Объектом приватизации является отчуждаемое в собственность  физических или юридических лиц  государственное или муниципальное  имущество. Приватизации не подлежит имущество, изъятое из оборота, а также имущество, которое в порядке, установленном  федеральными законами, может находиться только в государственной или  муниципальной собственности. Государственное  и муниципальное имущество отчуждается  в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно  на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную  или муниципальную собственность  акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное  имущество). Начальным этапом приватизации является планирование. На этом этапе  федеральные органы государственной  власти, юридические и физические лица направляют в Минимущество РФ свои предложения о приватизации федерального имущества. Министерство рассматривает поступившие предложения, направляет их в федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие координацию и регулирование в соответствующих отраслях экономики (сферах управления) для подготовки обоснования целесообразности (нецелесообразности) приватизации федерального имущества. После этого составляется прогнозный план (программа) приватизации, который утверждается на заседании Правительства РФ и вносится в Государственную Думу одновременно с проектом федерального бюджета на очередной финансовый год. На основании прогнозного плана (программы) приватизации уполномоченный орган принимает решение об условиях приватизации имущества, в котором должны содержаться основные сведения об имуществе и способе его продажи. Лица, желающие приобрести государственное или муниципальное имущество (претенденты), представляют комплект документов, предусмотренных законодательством о приватизации, и, как правило, вносят задаток. Обязанность доказать свое право на приобретение государственного и муниципального имущества возлагается на претендента. В случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка признается ничтожной.

Порядок приватизации и расприватизации жилых помещений

Одними из оснований  для изменения особого правового  режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

Вопросы расприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещения урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»,а также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Ст. 1 Закона о приватизации дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Следует отметить, что указанный запрет неоднократно был предметом рассмотрения в  Конституционном Суде РФ. Как указал Конституционный Суд РФ, определение  круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и  свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности  правового режима жилья, исключают  возможность передачи его в частную  собственность. Определение круга  объектов, не подлежащих приватизации, признано Конституционным Судом  РФ не противоречащим Конституции РФ. Вместе с тем нельзя не отметить, что предусмотренный статьей 4 Закона о приватизации круг объектов, не подлежащих приватизации, нуждается в существенной корректировке с учетом действующего законодательства. Прежде всего, это относится к запрету приватизации:

– во-первых, жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии;

– во-вторых, жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений.

Относительно первой категории жилых помещений представляется правильным установить запрет приватизации не только «аварийных» жилых помещений, а всех жилых помещений, которые  признаны непригодными для проживания граждан. По мнению В.В. Былкова, применение в отношении жилого помещения понятия «аварийное состояние» вызывает определенные сложности, так как законодатель употребляет понятие «аварийный» только в отношении многоквартирного дома (ст. 32 ЖК РФ), тогда как в отношении жилого помещения используется понятие «непригодный для проживания» (ст. 12–15, 57, 73, 85, 87 ЖК РФ). Соотношение части и целого. Аварийность является специальным случаем или одной из причин непригодности.

Что касается жилых  помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений, то запрет на их приватизацию сформулирован  слишком узко. Согласно ст. 92 ЖК РФ, к специализированным жилым помещениям помимо служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях относятся также жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Причем в отношении всех этих видов действует общий запрет отчуждения, в том числе приватизации (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

Порядок передачи жилых  помещений в собственность в  результате приватизации установлен в  ст. 6 Закона о приватизации.

Передача жилых  помещений в собственность граждан  осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Решение вопроса  о приватизации жилых помещений  должно приниматься по заявлениям граждан  в двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:

– заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет членами семьи нанимателя;

– документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (договор социального найма, ордер на жилое помещение);

– справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

– разрешение органов опеки и попечительства в случаях отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение.

Передача жилых  помещений в собственность граждан  оформляется договором передачи, который заключается с гражданином  от имени собственника органами государственной  власти или органами местного самоуправления или предприятиями, учреждениями, в  хозяйственном ведении или оперативном  управлении которых находится соответствующее  жилое помещение. Нотариального  удостоверения договора передачи и  государственной регистрации не требуется. Государственной регистрации  подлежит только переход права собственности  к гражданам, приватизирующим жилые  помещения (ст. 7 Закона о приватизации).

От приватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию) жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования.

Вопросы расприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Как следует из указанных  норм, расприватизация может осуществляться при наличии следующих условий:

– приватизированное жилое помещение должно быть для гражданина единственным местом постоянного проживания;

– оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).

Механизм передачи жилых помещений в муниципальную  собственность при расприватизации предусматривается органами местного самоуправления.

Заключение

Приватизация –  это возможность стать полноправным хозяином своего жилья – распоряжаться  им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан  на добровольной основе занимаемых ими  жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом  Российской Федерации от 04.07.1991 №1541–1 «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации».

Передача жилых  помещений в собственность граждан  оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной  власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением  с гражданином, получающим жилое  помещение в собственность в  порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения  договора передачи не требуется. Предметом  договора, как и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.

Каждый гражданин  имеет право на приобретение в  собственность бесплатно, в порядке  приватизации, жилого помещения в  государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договор передачи квартир  в собственность граждан считается  заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной  регистрации. Обязательной государственной  регистрации подлежит только переход  права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение. Расприватизация – это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ использовался раньше, когда законодательством не была предусмотрена возможность вернуть квартиру в муниципальную собственность без суда, и сейчас продолжает использоваться в некоторых случаях. Договор приватизации может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства. Времени эта процедура может занимать очень много.

Деприватизация – принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, основанный на принципе добровольности. Схема его такова: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им в пользование на основании договоров социального найма.

На основании  анализа законодательства о приватизации жилых помещений, специальной, учебной  и научной литературы по рассматриваемому вопросу, юридической и судебной практики по делам, связанным с приватизацией  жилых помещений, можно сделать  следующие выводы.

1) Граждане, давшие  согласие на приватизацию жилого  помещения на одного из членов  семьи, и отказавшиеся таким  образом от доли в приватизированном  жилом помещении, приобретают  право постоянного бессрочного пользования данным жильем. Указанное вещное право является абсолютным, то есть не может быть прекращено помимо воли его обладателя вне зависимости от будущей юридической судьбы данного жилого помещения. Данное право принадлежит гражданам, вне зависимости от того, в который раз ими используется право на приватизацию жилого помещения.

2) Процессуальной  формой добровольного волеизъявления  граждан на приватизацию жилья  может являться не только письменное  заявление о приватизации занимаемого  жилого помещения, но и доверенность  на совершение действий, связанных  с приватизацией жилья, в которой  выражена воля наследодателя  о приобретении жилого помещения  в собственность. При этом следует  учитывать экстраординарные обстоятельства, повлекшие смерть наследодателя  и не позволившие ему надлежащим  образом оформить заявление о  приватизации и другие документы.

3) Приватизация  комнат в коммунальной квартире  не может быть обусловлена  согласием других лиц, проживающих  в данной квартире. Основанием  для ее передачи в собственность  граждан является волеизъявление  лиц, проживающих в данной комнате.

4) Принцип бесплатности  приватизации жилых помещений  является временным, и будет  отменен в ближайшие годы.

Продление срока  бесплатной приватизации может привести к тому, что существенно сократятся государственный и муниципальный жилищные фонды, что уже происходит, так как с каждым годом растет количество приватизированных жилых помещений, а строительство жилых комплексов для государственного и муниципального жилищных фондов практически остановилось на нулевой отметке.

По нашему мнению, законодатели приняли правильное решение, продлив бесплатную приватизацию жилых  помещений, так как, по-прежнему, у  многих граждан России нет возможности  приобрести жилье в собственность  за свои деньги. Но, пожалуй, наиболее оптимальным  вариантом было бы расширение строительства  жилья, предназначенного для государственного или муниципального жилого фонда, что  позволило бы всем гражданам, не имеющим  собственного жилья, получить квартиру на условиях договора социального найма.

Список литературы

1)Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья.2005г

2) Качалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения 2006.

3) Гражданский кодекс Российской Федерации

4) Семина, Т.А. Проблемы прекращения приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федераци. Жилищное право. – 2006.