Ценооброзование на рынке недвижимости

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «УРАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЛЕСОТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра экономики транспорта и логистики

 

 

 

Реферат

Ценообразование на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Студент Ефимов И.А

                                                                                                                                          Группа ГЭУ-513

    

Преподаватель: Панарин И. А.

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург, 2014

1.  Введение.
2. Сущность рынка недвижимости
3. Ценообразование и ценообразующие факторы
4. Развитие рынка недвижимости и его прогнозирование
5. Заключение
6. Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:

уникальность и неповторимость;

стационарность;

длительность создания и долговечность.

Ниже я рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимости Екатеринбурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложу характерные черты экономического, экологического состояния каждого из районов города, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами и недостатками своего района.

Подробно изучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияют на ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости, их недостатки и преимущества.

И в заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичной недвижимости применительно в Екатеринбурге.

 

 

 

 

 

 

2. Сущность рынка недвижимости

 

 

«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

§  информация о ценах, спросе и предложении;

§  посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

§  свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

§  перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

 

 

 

 

 

 

 

Аналитики сайта Avito.ru подвели итоги развития рынка недвижимости в 14 городах-миллионниках России за 2012 г. По уровню цен на жилье Екатеринбург уступил лишь столицам и Подмосковью.

Специалисты аналитического центра сайта Avito.ru подвели итоги развития рынка недвижимости в 14 городах-миллионниках России за 2012 г. Всего в прошлом году на сайте было размещено свыше 1,835 млн объявлений о продаже жилой недвижимости. Из них более 136 тыс. – в Санкт-Петербурге, 18,4 тыс. – в Екатеринбурге, 153 тыс. – в Уфе, 49 тыс. – в Нижнем Новгороде, 105 тыс. – в Казани, 383 тыс. – в Ростове-на-Дону, 35 тыс. – в Новосибирске, 67 тыс. – В Красноярске, 79 тыс. – в Перми, 73,7 тыс. – в Самаре, 35,4 тыс. – в Воронеже, 72 тыс. – в Волгограде, 28 тыс. – в Челябинске и 37,3 тыс. – в Омске.

В структуре предложения по сегментам во всех мегаполисах явно преобладает вторичное жилье. Правда, его доля в регионах не одинакова. Так, в Санкт-Петербурге она составила 64% (на новостройки приходятся оставшиеся 36% – максимальный показатель доли новостроек среди рассматриваемых регионов). В других городах доля вторичного жилья колеблется от 66% (в Воронеже) до 92% (в Волгограде). В Екатеринбурге в структуре предложения новостройки составляют 18%, вторичное жилье – 82%.

В большинстве городов-миллионников в сегменте вторичного жилья превалируют одно- и двухкомнатные квартиры, на которые зачастую приходится почти 3/4 от общего количества предложений. Однако есть и такие мегаполисы, где преобладают «однушки». Например, в Казани их доля составляет 45% от всех предложений, а в Воронеже и Омске – около 40%. Доля трехкомнатных квартир не превышает 20-25% (исключение составляет Уфа, где «трешки» занимают почти треть рынка – 27%). В Екатеринбурге в структуре предложения на вторичном рынке лидируют двухкомнатные квартиры (38%), на втором месте «однушки» (31%), далее следуют трешки (25%) и многокомнатные квартиры (6%).

Добавим, что по данным аналитиков Avito.ru, средний уровень цен на недвижимость в Екатеринбурге в 2012 г. составил 61,1 тыс. руб. за квадрат в новостройках и 69,9 тыс. руб. за метр в квартирах на вторичном рынке. Уральский мегаполис по этим показателям опережают только Москва (150,1 тыс. руб. и 187,8 тыс. руб.), Санкт-Петербург (77,8 тыс. руб. и 91,4 тыс. руб.) и Московская область (72,5 тыс. руб. и 77,3 тыс. руб.). Темпы роста цен на вторичном рынке в Екатеринбурге были на уровне 12%, в новостройках – 9%. При этом больше всего квартиры на вторичном рынке подорожали в Нижнем Новгороде (+21%) и Уфе (+20%). Новостройки выросли в цене также в Нижнем Новгороде (+22%), и остались на прежнем уровне в Перми (0%).

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1 Рынок жилья Екатеринбурга

В настоящее время в Екатеринбурге проживает около 1.4 млн. жителей

В хорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износ свыше 30%) – 30%, 10 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте. Почти 15% населения Екатеринбурга проживает в коммунальных квартирах.

 

 

Рынок жилья представлен следующими сегментами:

 Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

– реконструируемые многоквартирные здания в центре города;

– строящиеся сблокированные односемейные дома;

Вторичный:

Купля-продажа – квартир в центре;

– квартир в микрорайонах.

Аренда – обычных квартир

– квартир повышенной комфортности

– комнат.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Районы города.

Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. В Екатеринбурге 7 районов, нам удобнее будет разделить их на 5 поясов, которые отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др.

В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

v  1 пояс: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова

v  2 пояс: Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго–Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Вокзальный. 

v  3 пояс: Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка 

v  4 пояс: Шинный, Чермет, Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ. 

v  5 пояс: Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н–Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро, Совхоз. 

При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может составить10–15%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Методы ценообразования

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный.

 

 

2.1 Сравнительный метод

 

 

Главные принципы, лежащие в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1.  Объект не должен быть уникальным.

2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

·  замещения;

·  сбалансированности;

·  спроса и предложения.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

·  сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

·  независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

·  находятся в родственных отношениях;

·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

·  инвестиционной мотивации, которая определяется:

·  аналогичными мотивами инвесторов;

·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

·  степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1.  Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2.  Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3.  Условия продажи и время продажи.

4.  Местоположение.

5.  Физические характеристики.

Но одним из, и главным недостатком, является его объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

 

 

 

 

2.2 Доходный метод оценки

 

 

Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

·  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

·  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

·  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

·  рыночной стоимости.

 

2.3 Затратный метод оценки

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

·  технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

·  обоснование необходимости обновления действующего объекта;

·  оценка зданий специального назначения;

·  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

·  анализ эффективности использования земли;

·  решение задач страхования объекта;

·  решение задач налогообложения;

·  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Ценообразование и ценообразующие факторы

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешней торговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

• макроэкономические факторы;

• микроэкономические факторы;

• социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);

• уровень инфляции;

• ставки доходности по финансовым инструментам;

• деньги на руках у населения;

• доходы населения;

• уровень занятости трудоспособного населения;

• состояние торгового баланса;

• индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

 

• общая экономическая ситуация в регионе;

• темпы развития региона;

• диверсификация занятости работоспособного населения;

• инвестиционный поток.

Темпы экономического роста в Екатеринбурге держатся на уровне общероссийские показателей.

Социальное положение в регионе характеризуются следующими факторами:

• доля трудоспособного населения в общей численности населения;

• миграционные потоки;

• демографическая ситуация;

• уровень безработицы в регионе.

Екатеринбург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровень безработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированной безработицы.

К внутренним факторам рынка недвижимости относят:

• институциональные факторы;

• динамичность (инерционность) рынка;

• динамика объема и соотношение спроса и предложения;

• соотношение цен первичного и вторичного рынка;

• информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

• государственное регулирование;

• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.