Управления земельными ресурсами Казахстана

Содержание

Введение …………………………………………………………………2

1 Государственный кадастр в Республике Казахстан…………………3

2 Определения   кадастровой стоимости участка ……………………..5

3 Сравнение кадастрового  дела  Россий и Казахстана………………..9

4 Управления земельными  ресурсами Казахстана…………………….10

 Заключение................................................................................................15

 Список литературы……………………………………………………...16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет 272 млн. гектар. В связи с этим земельные отношения в Казахстане – очень интересный и актуальный вопрос. Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки и земельные доли. Земельные отношения в Казахстане складываются достаточно давно. Довольно долго проводились земельные реформы, которые в дальнейшем будут рассмотрены, и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и принят в 2003 году новый Земельный Кодекс.

В настоящий момент земельные отношения в Казахстане строятся на Земельном кодексе, на основе Конституции Республики Казахстан и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д.

Законодательные акты издаются в Республике Казахстан для того, чтобы установить основания, условия и пределы возникновения, изменения и прекращения права собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей, регулирования земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, охраны прав на землю физических, юридических лиц и государства, создания и развития рынка недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений. Но об этом подробнее поговорим в первой главе Дипломной работы, которая посвящена, помимо основных положений оценки земли, вопросам правового регулирования земельных отношений в Казахстане. Узнаем, какие новшества были введены в связи с новым Земельным кодексом.

 

 

 

 

 

1 Государственный  кадастр в Республике Казахстан

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Прежде чем дать определение Государственному земельному кадастру необходимо понять, что такое земельный кадастр – это система сведений о земле, составная часть государственных кадастров. Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, размерах и границах, земельных участков, их качественной характеристике, целевом использовании, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, и других необходимых сведений, а также о субъектах прав на земельные участки.

Целью кадастрового деления территории Республики Казахстан является присвоение земельным участкам кадастровых номеров.

Существует еще одно определение земельного участка согласно Земельному Кодексу – это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.

Объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено, и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также права на земельные участки и земельные доли.

В соответствии с целевым назначением земельный фонд Казахстана подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных  пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного  назначения;

4) земли особо охраняемых природных  территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного  назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Субъектами земельных правоотношений могут быть физические и юридические лица, а также государство, являющиеся участниками земельных правоотношений и в силу этого имеющие права и несущие обязанности в данном правоотношении.

Право владения землей – это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.

Право землепользования – это право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно – если это постоянное землепользование, или в течение определенного срока – если это временное землепользование на возмездной или безвозмездной основе.

Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Земельные участки отличаются от других видов недвижимости. Это обусловлено следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

– как основного средства производства;

– как пространства для социально-экономического развития;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Республике Казахстан как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

2 Определения   кадастровой стоимости участка 

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность установлены Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года, №890.

Базовой ставкой платы является нормативная цена земельного участка для определения его кадастровой (оценочной) стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования.

Определение стоимости земельных участков производится территориальными органами либо производственными подразделениями Государственного Комитета Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству по инициативе местных исполнительных органов, заявкам граждан и юридических лиц.

Для того чтобы произвести оценку земли в данный Комитет направляются заявки, в которых указываются цель оценки, местоположение земельного участка и размер участка. Комитет или другой орган, которому поручено проведение оценки земли, проверяет наличие у заявителя документов о праве на землю, уточняет фактические границы и площадь оцениваемого участка, анализирует материалы, характеризующие земельный участок.

Оценка земельного участка по существу представляет собой определение его рентной стоимости. При его расчете оценщик исходит из основных экономических принципов:

– замены (подстановки) – стоимость земельного участка определяется ценой, которую следует заплатить за приобретение равножелаемого участка, при этом предполагается, что такая замена не будет связана с дорогостоящей задержкой;

– спроса и предложения;

– предвидения – стоимость земли может повышаться или понижаться в связи с ожиданием какого-либо события в будущем;

– соответствия – земля достигнет своей максимальной стоимости, когда она используется в соответствии с экономическими и социальными стандартами, действующими в данном районе.

Компонентами стоимости земли является полезность, дефицит и желательность.

Для образования стоимости земли присутствие этих трех компонентов обязательно. Однако, роль их в этом неодинакова. Сами по себе полезность и дефицит земли не создают ее стоимости. Она образуется лишь при появлении платежеспособного спроса, т.е. желания пользователя иметь землю, подкрепленное его способностью платить ренту. В этой связи появляется необходимость учитывать факторы и свойства, влияющие на стоимость земли, которые учитываются через поправочные коэффициенты к нормативной цене:

– физические свойства – качество местности, плодородие земли, климат, удобное расположение относительно школ, магазинов и парков, наличие водопровода, канализации, предприятий общественного пользования и транспорта, отсутствие плохих запахов, дыма и шума, структура землепользования, расстояние от участка до дороги (улицы), «глубина» участка, топография, улицы и размер участков;

– юридические и государственные факторы – вид и размер налогообложения, зонирование и строительные правила, территориальная планировка и ограничения;

– социальные факторы – рост или снижение численности населения, изменение размера семьи, типичные возрастные группы, отношение к закону и порядку, уровни престижности и образования;

– экономические факторы – размер ренты и уровень доходов, расширение и новое строительство, наличие земли и ее незанятость.

Влияние этих факторов, выраженное как самостоятельно, так и во взаимосвязи, помогает оценщикам определить стоимость земли.

Оценка земель должна удовлетворять следующим принципиальным требованиям:

– полнота учета существенных факторов;

– адекватность учета существенных факторов;

– прозрачность методов оценки и наглядность результатов;

– внутренняя непротиворечивость результатов оценки;

– адресность.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Вопросы частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения во всем мире регулируются государством. Такие меры государственного регулирования предусмотрены и в нашем Земельном кодексе:

1. Собственниками земель  сельскохозяйственного назначения  могут быть только граждане, физические  и юридические лица Республики  Казахстан. Иностранцы, лица без  гражданства и иностранные юридические  лица могут быть только арендаторами  земель сроком до 10 лет, запрещается  им передавать землю в частную  собственность. В то же время  совершенно отрицать возможность  участия иностранного бизнеса  в этой отрасли было бы не  совсем разумно. Можно предоставлять  в аренду земли иностранцам, но  с двумя главными условиями: они  не будут иметь право на  субаренду, при этом наследование  арендуемых земель для них  не предусмотрено.

2. В Кодексе четко обозначены  земли, которые не могут быть  проданы в частную собственность. Это земельные участки, занятые:

- для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд;

- особо охраняемыми природными территориями;

- лесным фондом, за исключением земель, покрытых искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц;

- водным фондом, за исключением земельных участков, занятых водохозяйственными сооружениями межрайонного (областного) и межхозяйственного (районного) значения, а также ирригационными сооружениями, обслуживающими земельный участок одного хозяйствующего субъекта в случае приватизации указанных сооружений;

- магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;

- территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания;

3. С целью недопущения  латифундизма Кодексом установлены  предельные размеры земельных  участков, которые могут находиться  в частной собственности и  в аренде у одного физического  или юридического лица и их  аффилиированных структур. Некоторые  землепользователи предлагают вменить  в обязанность государства выкуп  излишков земель у тех собственников, которые имеют их выше установленных  предельных размеров, и затем  продать их тем, кто живет и  работает на селе.

Правительство Республики Казахстан на основании совместного предложения областных представительных и исполнительных органов устанавливает предельные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города).

Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

1) для ведения личного  подсобного хозяйства в сельской  местности - 0,25 га на неорошаемых  и 0,15 га на орошаемых землях;

2) для индивидуального  жилищного строительства - 0,10 га;

3) для садоводства и  дачного строительства - 0,12 га.

4. Для регулирования взаимоотношений  собственников земельного участка  с другими лицами в вопросах  ограниченного пользования чужими  земельными участками вводится  институт публичных и частных  сервитутов.

5. В Земельном кодексе  четко расписаны нормы, позволяющие  изъять земельные участки у  собственников в случае нарушения  ими законодательства о земле.

Земельный участок может быть изъят у собственника и землепользователя, если он использовал участок с грубым нарушением правил рационального использования земли, в частности, если участок использовался не в соответствии с целевым назначением или его использование привело к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Земельный участок также может быть изъят, если он не используется по своему целевому назначению.

6. Ограничение прав собственников  земли. Это нормы, не допускающие  спекуляцию земель. В Кодексе  заложены нормы, предусматривающие  ограничение прав владельца земельного  участка, выкупившего его по льготной  цене. В частности, ему запрещено  совершать любые сделки с землей, за исключением передачи в  залог, в течение 10 лет.

3 Сравнение кадастрового  дела  Россий и Казахстана

Долгие годы Казахстан был в составе единого СССР, поэтому для сравнения можно рассмотреть земельный опыт Российской Федерации, который нам небезразличен, так как и сейчас между этими государствами существует много взаимосвязей. Так что можно отметить следующее:

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента РФ №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1997 года. Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года №480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указов Президента РФ №198 от 14 февраля 1996 года «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ №337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса. М. Финансы и статистика, 2002г. С. 176..

В процессе осуществления земельных отношений в России получили распространение четыре методики:

- кадастровая оценка земель г. Москвы;

- кадастровая оценка земель на основе факторного анализа;

- оценка земель в составе градостроительного кадастра;

- кадастровая оценка земель на основе выделения тестовых участков.

Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

- индивидуальное (жилищное) строительство;

- крестьянское (фермерское) хозяйство;

- личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

- приватизированные участки под предприятиями.

В Указе Президента Российской Федерации «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14 февраля 1996 года №198 признается право граждан и юридических лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Этот Указ практически дает возможность создания на значительной части территории страны единого объекта недвижимости - имущественного комплекса.

Как видно из сравнения Российского опыта земельных отношений с Казахстанским, реформы, касающиеся вопросов земли, во многом совпадают.

На данный момент земельные отношения в Республике Казахстан строятся на основе Земельного Кодекса, Конституции РК и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства РК, утверждающих различные земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д., некоторые из которых были перечислены выше.

Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.

 4 Управления земельными ресурсами Казахстана

     Задачами Управления является осуществление деятельности в области земельных отношений, в пределах и порядке установленных законодательством Республики Казахстан, направленных на обеспечение эффективного и рационального использования земельных ресурсов города Астаны.

    Участие в разработке и реализации региональных (секторальных) программ по использованию земель, а также иных задач возложенных (возлагаемых) на Управление Акиматом в области земельных отношений.

 Управление в соответствии с законодательством и возложенными на него задачами осуществляет следующие функции:

1) осуществление деятельности в  области земельных отношений, в  пределах и порядке, установленных  законодательством Республики Казахстан, направленных на обеспечение  эффективного и рационального  использования земельных ресурсов  города;

2)  обеспечение и отстаивание интересов государства в сфере земельных отношений на территории города;

3) участие в разработке и реализации  государственных, региональных (секторальных) программ по использованию и  охране земель;

4)  участие в совершенствовании нормативной правовой базы в разработке научно-методических пособий в сфере земельных отношений;

5)  совершенствование и повышение качества оказания государственных услуг;

6) взаимодействие с территориальными  подразделениями центральных уполномоченных  государственных органов по вопросам  использования и охране земель;

7) взаимодействие с уполномоченными  контролирующими и правоохра-нительными   государственными органами  по предотвращению и недопущению фактов самовольного занятия земельных участков на территории города;

8) взаимодействие с государственными  органами – структурными подразделениями  акимата города Астаны (далее - Акимат) в сфере архитектуры и градостроительства, государственного архитектурно-строительного  контроля, сельского хозяйства, природного  регулирования и природопользования  по вопросам предоставления, использования, изменения целевого назначения  и изъятия земельных участков  для государственных нужд и  т.д;

9) организация проведения заседаний  Комиссии по предоставлению земельных  участков в городе Астане (далее - Комиссия);

10) проведение, рассмотрение, согласование  и предоставление заключений  по экспертизе программ, проектов  и схем, затрагивающих вопросы  использования и охраны земель;

11) соблюдение норм антикорупционного  законодательства Республики Казахстан;

12)  реализация гендерной и семейно-демографической политики;

13) соблюдение норм гендерного  баланса при принятии на работу  и продвижении сотрудников.

 

 

 

 

Задачи государственного контроля за использованием и охраной земель

Задачи государственного контроля состоят в обеспечении соблюдения земельного законодательства Республики Казахстан государственными органами, физическими, юридическими и должностными лицами, выявления и устранения нарушений законодательства Республики Казахстан, восстановления нарушенных прав граждан и юридических лиц, соблюдения правил пользования земельными участками, правильности ведения земельного кадастра и землеустройства и выполнения мероприятий по рациональному использованию и охране земель.

Организация и порядок осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель

1. Государственный контроль  за использованием и охраной  земель осуществляют центральный  уполномоченный орган и его  территориальные органы, а также  иные уполномоченные органы в  пределах их компетенции.

2. Иными государственными  органами, осуществляющими государственный  контроль за использованием и  охраной земель, являются:

уполномоченный орган в области охраны окружающей среды;

государственные органы санитарно-эпидемиологической службы;

уполномоченный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства;

уполномоченный орган в сфере сельского, лесного, охотничьего и рыбного хозяйства, особо охраняемых природных территорий, использования и охраны водных ресурсов;

уполномоченный орган по использованию и охране недр.

3. Государственный контроль  за использованием и охраной  земель осуществляется в форме  проверки и иных формах.

Государственный контроль также осуществляется при проведении инвентаризации, обследовании земель, разработке схем и проектов, связанных с использованием земель, ведении государственных кадастров и мониторинга земель.

Проверка осуществляется в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственном контроле и надзоре в Республике Казахстан». Иные формы государственного контроля осуществляются в соответствии с настоящим Кодексом.

4. Государственный контроль путем проверки производится с участием собственников земельных участков, землепользователей, а в случае их отказа — без них, о чем делается соответствующая отметка в составленных по результатам обследований документах.

Выявленные нарушения земельного законодательства оформляются актом с приложением чертежа полевого обследования, которые подписываются специалистами, проводившими эти работы, и передаются органу, в компетенции которого находится рассмотрение данного вопроса.

Уполномоченными органами выявленные нарушения земельного законодательства рассматриваются в соответствии с их функциями в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.

5. Решение государственных инспекторов по использованию и охране земель о наложении административного взыскания может быть обжаловано в соответствии с пунктом 3 статьи 148 настоящего Кодекса.

6. Государственные инспекторы по использованию и охране земель осуществляют контроль за фактическим устранением нарушений земельного законодательства Республики Казахстан, а также за выполнением собственниками земельных участков и землепользователями указаний и предписаний должностных лиц, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель.