Виды недвижимости и классификация объектов недвижимости

ИНСТИТУТ  ЭКОНОМИКИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

(ИНЭП) 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заочное отделение 
 
 
 
 
 
 

Реферат

по  предмету «Оценка  недвижимости» 

на  тему

«Виды недвижимости и классификация  объектов недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил:

студент группы 07-Ф-51КЗ Афанасьева А.Н. 

                             Проверил: Демиденко В.А.   
 
 
 

Москва 2011 г. 

                              Содержание 

Введение   __________________________________________________3                      

Глава I  Виды недвижимости___________________________________4   

Глава II  Классификация объектов недвижимости в современных условиях____________________________________________________9                                              

Заключение_________________________________________________13           

Список  литературы _________________________________________14             
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                     Введение

     Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

     Недвижимое  имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

       Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле.

     Недвижимыми имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.

     Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются  и в своей основе имеют одно и то же значение — земля и  все то, что неотрывно с ней  связано. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ГЛАВА I    Виды недвижимости

     На  сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федераци (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы .

     Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

     Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных  питомниках, или дома, предназначенные  под снос.

     Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

     Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные  природой без участия труда  человека;

- являющиеся  результатом труда человека;

- созданные  трудом человека, но связанные  с природной основой настолько,  что в отрыве от нее функционировать  не могут.

     ГК  РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

     Определение недвижимости как в странах с  развитой рыночной экономикой, так  и в России, в дореволюционной  и в современной, не имеет серьезных  различий и в основном совпадает.

Правда  вызывает споры правомерность отнесения к недвижимому имуществу таких движимых объектов, как космические, воздушные и морские корабли. Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением.

     Естественным, созданным природой, всеобщим базисом  любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

     Имея  в качестве составной части земельный  участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов.

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

     Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

     Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

     Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

     Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

     Недвижимость  всегда выступает как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости. Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

     Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

     В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим  земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» . 
 
 

ГЛАВА II Классификация объектов недвижимости в современных условиях России. 

     Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием  объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому  статусу выделяют:

• земельные участки
• здания, строения, сооружения
• помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

   Более детальная классификация фонда  объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов  и подвидов объектов:

• I. Земля

а) земельные  участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

- под  жилье (селитебная территория),

- под  предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,

- под  предприятия сельского хозяйства,  обороны (нежилая территория),

- под  парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная  территория),

- под  инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные  участки вне поселений (межселенные территории):

- под  дачное и садово-огородное использование, 

- под  жилую застройку, 

- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

- сельскохозяйственного  назначения,

-природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения,

- лесного  фонда, водного фонда,

- участки  недр,

- земли  резерва, назначение которых не  определено 

• 2) жилье (жилые здания и помещения):

- многоквартирные  жилые дома, квартиры в них  и др. помещения для постоянного  проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

- индивидуальные  и двух-четырехсемейные малоэтажные  жилые дома (старая заcтройка и  дома традиционного типа - домовладения  и нового типа – коттеджи, таунхаусы) 

• 3) коммерческая недвижимость:

- офисные  здания и помещения административно-офисного назначения

- гостиницы,  мотели, дома отдыха 

- магазины, торговые центры 

- рестораны,  кафе и др. пункты общепита 

- пункты  бытового обслуживания, сервиса 

• 4) промышленная недвижимость:

-заводские  и фабричные помещения, здания  и сооружения производственного назначения

- мосты,  трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения 

- паркинги, гаражи 

- склады, складские помещения 

• 5) недвижимость социально-культурного назначения:

- здания  правительственных и административных  учреждений 

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

- религиозные  объекты 

     Даже  в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды  объектов недвижимости вовлечены в  рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

     Виды  и подвиды объектов, вовлеченных  в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам  собственности объекты недвижимости разделяют на:

- частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

- государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

- муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности

- общественные – находящиеся в собственности общественных объединений

- коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

     По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют  большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Например, в докапиталистический период, земля  являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства  и общества в целом.

     Недвижимость  в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                        Список  литературы. 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изменениями от 30.11.1994 N 51-ФЗ).

2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на       недвижимость, имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года

N 122-ФЗ (с изменениями от 19.07.2011 N 246-ФЗ).

3. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изменениями от 21.07.2011).

4. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Москва. 2006г.

5. Грязнова  А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: Финансовая академия при Правительстве  РФ, 2003.

6. Тэпман  Л.Н. Оценка недвижимости. М.: Юнити-Дана, 2008.