Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Виды предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости.

 

В данном реферате рассмотрены  основные аспекты функционирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Рассмотрены  виды и функции участников рынка  недвижимости, механизм функционирования данного вида бизнеса и основные операции, осуществляемые на рынке жилья.

С развитием рынка  недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности. В настоящее время многопрофильные фирмы осуществляют целый ряд видов предпринимательской деятельности, таких как управление недвижимостью, коммерческой недвижимостью (купля- продажа и аренда); аренда жилой недвижимости; долевое строительство и посредническая деятельность на первичном рынке жилья; загородная недвижимость; продажа конфискованного имущества; консалтинг; оценка; юридические консультации; исследование, анализ и прогнозирование рынка; обучение.

Сегодня на рынке недвижимости работает несчетное число компаний: риелторские, инвестиционно-строительные, девелоперские, строительные, управляющие, финансовые. Каких только нет! Чем они отличаются друг от друга, каким бизнесом занимаются?

Компании рынка недвижимости можно классифицировать по видам бизнеса:

• девелопмент;
• строительство;
• управление недвижимостью;
• агентские услуги;
• инвестиционная деятельность.

На рынке недвижимости определенное место занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопмент (расширение).

Сущность девелопмента можно выразить как:

• особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразований материальных потоков;
• преобразование (процесс) объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями, землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопмент как форма предпринимательской деятельности выражается в инвестиционном процессе развития (создания) объектов недвижимости, включающем подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом и др. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, и объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости под девелопментом понимается проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений. Операции с недвижимым имуществом, не ведущие к изменению его качества (не носящие характера материальных изменений), не относятся к девелопменту.

В настоящее время  почти все строительные организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление участков, не было инженерных сетей и т.д.

Девелопер - физическое или юридическое лицо, которое организует создание объектов недвижимости в наилучшем месте так, чтобы вернуть инвестированные ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.

Девелопмент (от англ. development - «развитие») - это организация строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Как девелоперы решают земельный вопрос? Способов для этого всего четыре.

1. Заключение инвестиционных контрактов на реализацию строительных проектов напрямую с московским правительством путем выигрыша права на аукционе (касается в основном объектов точечной застройки).
2. Приобретение инвестиционных контрактов на вторичном рынке: например, у тех девелоперов, которые купили или получили их иными способами. (К сожалению, не все компании, называющие себя девелоперами, являются таковыми в действительности).
3. Вывод промышленных предприятий за пределы города и строительство на их месте объектов недвижимости (офисных/торговых зданий и жилых комплексов). Сегодня существует множество предпосылок для вывода предприятий: наличие опасных производств, плохая экологическая обстановка и т.д. На самом деле все просто: промышленные предприятия находятся в «золотоносных» местах.
4. Участие в крупных программах (например, в реконструкции кварталов пятиэтажного жилого фонда).

Основная задача девелопмента - поиск наилучшего варианта использования того или иного  здания, сооружения или участка земли. Нехватка квалифицированных кадров может полностью уничтожить проект. Если концепция использования выработана, начинается процесс сбора необходимых согласований и разрешений. По получении согласований идет поиск и привлечение инвесторов.

На данный момент это наиболее распространенная схема финансирования инвестиционных проектов. Например в Москве, банки выдают девелоперам кредиты только при условии разделения доходов после реализации инвестиционного проекта. Фактически это означает, что банк Х выдает кредит девелоперу Y с условием, что после окончания строительства, например, жилого дома девелопер передаст банку Z% квартир в этом жилом доме. При этом банк Х требует от заемщика, т.е. девелопера Y, наличия ликвидного залога, кредитной истории, предоставления финансовых показателей за прошлые периоды, бизнес-плана инвестиционного проекта и т.д. Остается добавить, что кредит выдается не менее чем под 15% годовых в рублях. Для сравнения, на западном рынке занять деньги можно под 3-5% годовых.

Облигационные займы

Крупные девелоперские  компании (точнее, застройщики) предпочитают выпускать облигации, которые сразу же причисляются фондовым рынком к разряду так называемых мусорных, раскупаются в основном андеррайтерами облигационных займов (связанными с заемщиками банками) и обладают низкой ликвидностью. Облигации выпускаются, прежде всего, для того, чтобы избавиться от необходимости привлекать банки к кредитному финансированию их проектов и получить более «дешевые» денежные средства. Практически все облигационные займы инвестиционно-строительных и девелоперских компаний в настоящее время размещаются без обеспечения, т.е. без всяких гарантий. Инвесторы - владельцы облигаций - не получают контроля над реализацией инвестиционного проекта, целевым использованием средств и деятельностью компании в целом, так как большинство эмитентов облигаций непрозрачны. В случае несвоевременного погашения займа требуется достаточно много времени на возвращение собственных инвестиций.

Соинвестирование

Инвесторы, вкладывающие денежные средства в перспективные  проекты в сфере недвижимости, заключают с девелоперскими организациями так называемые договоры соинвестирования строительства. Суть подобного договора состоит в том, что за сумму Х соинвестор, по сути, выкупает у девелопера У% прав на объект недвижимости, который этот девелопер возводит или возведет в будущем. Соинвестирование - наиболее выгодная для девелоперов форма финансирования, так как перекладывает значительную часть ответственности за успех проекта на соинвестора. Соинвестированием занимаются как частные лица, так и агентства недвижимости, инвестиционные компании и фонды, банки и т.д.

Когда проект наконец  согласован, а деньги найдены / получены, проводятся собственно отбор подрядчиков, их финансирование и контроль выполнения ими работ, рекламная кампания, маркетинговое  продвижение, а затем и реализация объектов недвижимости (передача их в эксплуатацию).

Каждая тяжелая работа должна быть вознаграждена. Доходы девелоперов  в зависимости от условий финансирования колеблются на растущем рынке от 15% до 30% на начальных этапах строительства и доходят в отдельных случаях до 50-70% годовых после реализации проекта.

В процессе развития (создания) объектов недвижимости основными участниками девелопера (застройщика) являются инвестор и руководитель (главный менеджер) проекта. При реализации инвестиционного проекта по развитию (созданию) объекта недвижимости девелопер (застройщик) может взять на себя выполнение функций инвестора и управление проектом, может передать функцию управления профессиональному руководителю. Это возможно как на предварительной стадии подготовки проекта, так и на стадии его реализации. Застройщик, являясь одновременно инвестором, несет все финансовые риски, связанные с проектом, и получает предпринимательский доход. Функции застройщика относятся в сфере организации и управления. В любом случае застройщик приобретает земельный участок (в интересах инвестора или своих собственных интересах) или вещные права на него и организует маркетинг и реализацию объекта недвижимости. Если застройщик нанимает руководителя проекта, то последний выполняет некоторые функции, входящие в обязанность застройщика.

Как показывает практика, большинство строительных организаций, выступая в роли застройщиков (девелоперов), ведут 2-3 объекта одновременно и не прибегают к услугам наемных руководителей проектов.

Широкая доступность  земных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

Роль девелопера как  профессионала-предпринимателя определяется его функциями, важнейшие из которых - выбор наилучшего варианта развития объектов недвижимости из возможных, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, привлечение, финансирование и контроль за работой подрядчиков, обеспечение и реализация проекта, а также реализация созданного объекта недвижимости путем продажи, сдачи в аренду и пр.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение  концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Строительство

На данном рынке присутствует огромное количество подрядных организаций  разного размера - это структурные  подразделения Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Также существует множество средних и мелких генподрядных организаций. Задача генподрядчика - управление строительством, выполнение отдельных работ на объекте. Генподрядчики нанимают на каждый из участков работ субподрядчиков, а те, в свою очередь, субподрядчиков. Естественно, каждое звено в цепочке работает не бесплатно, а зарабатывает деньги, и немалые.

Понятие строительной себестоимости, исходя из практики генподрядных организаций, включает в себя следующие составляющие:

• стоимость строительно-монтажных работ (СМР) (20-30%);
• стоимость стройматериалов (30-40%);
• использование машин и механизмов (10-20%);
• проектные работы (5-10%);
• прочее (арендная плата за землю, затраты на энергоснабжение, охрана, налоги).

В среднем по России себестоимость  строительства составляет около 300 долл. / кв.м. В Москве же официальная себестоимость строительства достигает 500 долл. / кв.м. (в эту сумму заложена прибыль застройщика).

В зависимости от проекта  рентабельность строительства может составить около 35-50%. Но ни один российский строитель никогда не обнаружит столь высокого показателя. Крупные генподрядные организации заявляют, что показатели рентабельности у них составляет от 10% до 20%.

Управление недвижимостью

Суть управления недвижимостью  заключается в том, что собственник  поручает фирме полное сервисное  обслуживание, которое включает в себя контроль своевременной оплаты найма, коммунальных услуг и средств связи, а также обеспечение бесперебойной работы коммунального хозяйства.

Нас интересует управление жилой недвижимостью. Многие девелоперы для эффективного управления новыми домами создают собственные службы эксплуатации. Помимо обеспечения обычных благ (электричество, отопление, регулярные проверки технического состояния квартиры и т.п.) такие коммунальные компании оказывают и дополнительные услуги: обслуживание общедомовых инженерных систем, круглосуточное дежурство электрика и сантехника, уборку придомовой территории, гаража, вывоз мусора и снега. В большинстве новостроек, где предусмотрены объекты внутренней инфраструктуры, стандартная квартплата составляет от 0,5 до 1,5 долл./кв.м. То есть техническое обслуживание обходится в среднем в 100 долл. в месяц. Коммунальные платежи оцениваются еще в 100 долл. Таким образом, обладание квартирой в 100 кв. м обходится примерно в 200 долл. в месяц.

Услуги управления жилой  недвижимостью предоставляют также некоторые агентства недвижимости. Их услуги обеспечивают потребности арендодателей - владельцев квартир (в основном элитных). Суть услуг такова: с владельцем квартиры заключается долгосрочный договор аренды, согласно которому хозяин недвижимости получает фиксированную сумму на протяжении всего срока действия договора. Далее компания подбирает арендаторов, при необходимости ремонтирует помещение, иногда обеспечивает обслуживание проживающих и т.п.

Агентские услуги

В отношении агентских  услуг на рынке недвижимости сейчас это направление становится одним из важнейших. Ведущие агентства недвижимости обладают вполне сопоставимыми с девелоперами финансовыми ресурсами (как собственными средствами, так и банковскими кредитами) и зачастую выступают в качестве соинвесторов многих строительных проектов. Основная задача агента - продать объект недвижимости. Риелторская деятельность - деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В последнее время  в России появилось множество  фирм, именующихся риелторскими.

С учетом отечественного опыта реализации риелторских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно, рынок недвижимости, а, следовательно, и рынок риелторских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. На современном рынке риелторских услуг функционируют различные субъекты или участники. Все участники рынка риелторских услуг представлены на рис. 1.

 

 

Рис. 1. Основные участники  риелторских услуг

Риелторские услуги представляют собой деятельность риелтора на рынке недвижимости в качестве разнопрофильного работника.

Особенность рынка риелторских услуг в России на современном этапе состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. За государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

• проведение и контроль регистрации собственности и сделок;
• зонирование территорий;
• архитектурно-строительный контроль;
• лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости и некоторые другие функции.

Риелторские услуги чаще всего проявляются при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также связанные с инвестиционной деятельностью.

Риелторские операции с  жилыми объектами делятся на пять основных групп:

• купля-продажа приватизированных квартир и комнат;
• обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой;
• расселение коммунальных квартир;
• операции с неприватизированными объектами;
• аренда квартир и комнат.

Инвестиционная деятельность

Недвижимость всегда в цене - это непреложный факт. Сейчас на инвестиционном рынке недвижимости намечается тенденция институционализации, т.е. прихода крупного капитала, формирования отраслевых игроков, повышения ликвидности и роста капитализации активов.

Начавшийся в 2000 году рост цен на недвижимость предоставил прекрасную возможность для вложения денег. На инвестиционном рынке недвижимости можно выделить следующих игроков:

- Частные лица. Для  частных инвесторов очевидное  преимущество инвестиций в этот  актив (по сравнению с таким  популярным вложением денег, как банковский депозит) состоит в том, что банки платят по вкладам в долларах не более 9-10% годовых, а недвижимость, начиная с 2000 года, обеспечивает гораздо большую отдачу.

- Кредитные организации и банки и дочерние структуры банков. Кредитно-финансовые учреждения вкладывают денежные средства как в коммерческую, так и в жилую недвижимость. Как правило, банки выбирают какой-либо сектор недвижимости и работают только в нем.

- Агентства  недвижимости, как правило, инвестируют в объекты жилой недвижимости, которые затем продают.

- Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости под руководством управляющих компаний.

- Инвестиционные компании с иностранным капиталом, которые предпочитают приобретать коммерческую недвижимость по схеме sale & leaseback, когда продавец уступает коммерческую недвижимость стороннему инвестору, арендуя эту же самую недвижимость по фиксированной арендной ставке на длительный срок.

- Финансово-промышленные  группы. Нужно отметить, что крупные  ФПГ предпочитают вкладывать  деньги только в коммерческую недвижимость, считая инвестирование в жилье рискованным.

 

В настоящее время  на рынке недвижимости активно развивающимся  видом предпринимательской деятельности является оценка объектов недвижимости.

Под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов недвижимости.

Субъектами оценочной  деятельности являются все физические и юридические лица, признанные лицензированными оценщиками, и потребители их услуг.

Объекты оценки - движимые и недвижимые объекты, объекты интеллектуальной собственности, предприятие (бизнес) как объект оценки. Каждая из перечисленных групп имеет как общие принципы, подходы и методы оценки, так и свои особенности, зависящие от экономических характеристик объектов оценки.

Оценочная деятельность подлежит лицензированию. Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всей территории РФ.

 

К основным видам предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости относятся риелторская деятельность, девелопмент, оценочная деятельность.

Участники рынка недвижимости выполняют различные функции, осуществляя определенные виды деятельности (табл. 1).

 

 

ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

Участник рынка недвижимости	Вид деятельности
1. Риелтор	Операции, предусмотренные  законодательством (брокерская деятельность)
2. Девелопер (застройщик)	Развитие и создание объектов недвижимости (девелопмент)
3. Редевелопер	Развитие и преобразование территории - вторичная застройка (редевелопмент)
4. Финансовый аналитик	Финансовый анализ инвестиционных проектов
5. Проектировщик	Проектирование объектов
6. Строитель	Строительство, реконструкция, утилизация объектов
7.Управляющий недвижимостью	Управление недвижимостью
8. Оценщик	Оценка недвижимости
9. Финансист, банкир, кредитор	Финансирование, кредитование
10. Аналитик - исследователь рынка недвижимости	Исследование, анализ, прогнозирование рынка
11. Участник фондового  рынка	Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
12. Маркетолог, специалист по рекламе	Маркетинговая деятельность, реклама
13. Специализированные  СМИ, специалисты по информационным технологиям	Освещение рынка, информационное обслуживание
14. Юрист	Юридическое обеспечение  операций
15. Образовательные учреждения	Подготовка и переподготовка кадров для рынка недвижимости

 

 

 

Работа риэлторских  фирм связана с проведением операций с объектами недвижимости особо  высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они  не продают и не покупают недвижимость - это цель продавца и покупателя. Задача фирм - получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным, предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Постоянное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам.

В операциях с недвижимостью  роль государственного регулирования  и регламентации подчеркнуто  высока, и поэтому профессионал просто обязан знать ситуацию и направления развития экономической, социальной и административной политики в государственном, региональном и муниципальном формате.

Высокая сложность риелторских  операций и длительность их подготовки приводит к большим транзакционным издержкам, увеличивающим стоимость недвижимости.

Основные виды сделок, совершаемых риелторской  фирмой, и условия, при которых  она считается действительной.

 

 

 

 

 

Рис. 2. Основные виды сделок с недвижимостью и условия признания их действительными

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература:

 

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.- М.: Инфра-М, 2006.

Братцев В.И. Налогообложение  недвижимости. - М.: РЭА, 2005.

Беляева С.Г. Управление портфелем недвижимости. М., Закон  и право, ЮНИТИ, 2005.

Гонгало Б.М., Крашенинников  П.В. Сделки с недвижимостью. - М.: Менеджер, 2005.

Горемыкин В.А., Бугулов  Э. Экономика недвижимости: Учебник. - М., 2006.

Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические  и практические аспекты: Учеб. пособие. - М.: Инфра-М, 2005.

Грабовский П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник. - М, 2005.

Рахман И.А. Развитие рынка  недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2007