Содержание
Введение…………………………………………………………………………...2
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
Понятие и состав земель сельскохозяйственного
назначения………………………………………………….....3
2. Оценка земель сельскохозяйственного
назначения………………….……..5
3. Особенности оценки земель сельскохозяйственного
назначения…………11
Заключение………………………………………………………………………….13
Список
используемых источников………………………………………………...14
Введение
Земли сельскохозяйственного назначения
составляют наиболее важную часть земельного
фонда государства и подлежат особой охране.
К ним отнесены ценные земли, обладающие
плодородным слоем – почвой, необходимым
для производства сельскохозяйственной
продукции.
Централизованное распределение
бесплатной земли при игнорировании необходимости
рыночной оценки ее стоимости привело
к неэффективному землепользованию в
сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило
нерациональную модель городского развития,
например размещение промышленных зон,
а также экологически вредных предприятий
в центральной части городов.
Россия располагает огромными
земельными ресурсами, однако
отсутствие стоимостной оценки
этой важнейшей части национального
богатства, несовершенство земельного
законодательства, бесплатность и
обезличенность земли привели к их неэффективному
использованию. Начатая в 1991 г. земельная
реформа позволила ликвидировать монополию
государственной собственности на землю,
обеспечить значительное число граждан
земельными участками, ввести платность
землепользования, сформировать основы
земельного рынка и его инфраструктуру.
В связи с этим в настоящее время оценка
сельскохозяйственных земель становится
все более актуальной.
1.Земли
сельскохозяйственного назначения. Понятие
и состав земель сельскохозяйственного
назначения.
По действующему в нашей стране
законодательству землями сельскохозяйственного
назначения являются земли за
чертой поселений, предоставленные
для нужд сельского хозяйства,
а также предназначенные для
этих целей. В составе земель поселений
выделяют зоны сельскохозяйственного
использования, которые также как и земли
сельскохозяйственного назначения предназначены
для ведения сельского хозяйства. Если
генеральными планами развития поселений
не предусмотрено изменение вида использования
таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные
угодья, а связанное с ними имущество —
как сельскохозяйственное.
Земли сельскохозяйственного назначения
подразделяются на земли, занятые
сельскохозяйственными угодьями; земли,
занятые внутрихозяйственными дорогами
коммуникациями; древесно-кустарниковой
растительностью, предназначенной для
обеспечения защиты земель от воздействия
негативных (вредных) природных, антропогенных
и техногенных явлений; земли, занятые
замкнутыми водоемами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми
для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной продукции.
К сельскохозяйственным угодьям
относятся пашни, сенокосы, пастбища,
залежи (не используемые в настоящий
момент земли), а также земли, занятые многолетними
насаждениями (садами, виноградниками).
В составе сельскохозяйственных угодий
в целях оценки также могут выделяться
поливные и неполивные земли, а также земли,
на которых проведены работы по их коренному
улучшению: осушению, орошению, очистке
полей от камней и валунов, планировке
террас и др.
До земельной реформы и реорганизации
бывших колхозов и совхозов
деление земель сельскохозяйственного
назначения на сельскохозяйственные
угодья и несельскохозяйственные
угодья не имело правовых последствий,
так как все эти земли закреплялись за
сельскохозяйственными организациями
на одном праве – праве постоянного (бессрочного)
пользования и находились в государственной
собственности.
Правовой режим сельскохозяйственных
угодий и несельскохозяйственных угодий
резко поменялся в ходе осуществления
земельной реформы.
Земли сельскохозяйственного назначения
могут использоваться для ведения
сельскохозяйственного производства,
создания защитных насаждений, научно
– исследовательских, учебных и иных связанных
с сельскохозяйственным производством
целей.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ
земли сельскохозяйственного назначения
могут использоваться гражданами;
хозяйственными товариществами
и обществами, производственными кооперативами,
государственными и муниципальными унитарными
предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями;
казачьими обществами; опытно-производственными,
учебными, учебно-опытными и учебно-производственными
подразделениями научно – исследовательских
организаций, образовательных учреждений
сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных
учреждений; общинами коренных малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.
Согласно статистике именно сельскохозяйственные
предприятия-товаропроизводители используют
большую часть земель сельскохозяйственного
назначения.
Землям сельскохозяйственного назначения
придается особое значение в
силу следующих факторов: ограниченности
(неизменности количества); неперемещаемости;
невоссоздаваемости; неуничтожаемости;
практически неисчерпаемости производительной
силы.
Издревле земли сельского хозяйства
давали человечеству се самое
необходимое. И не случайно
они ставятся законодателем на
первое место среди выделяемых
в законодательстве семи категорий
земель земельного фонда страны. Основное
их назначение – производство сельскохозяйственной
продукции. Поэтому при характеристике
этих земель выделяется такое важнейшее
их свойство, как плодородие, при отсутствии
плодородия невозможно производство сельскохозяйственной
продукции.
В соответствии со ст. 79 Земельного
кодекса РФ изъятие сельскохозяйственных
земель с целью их предоставления
для несельскохозяйственных нужд
допускается только в исключительных
случаях:
– для строительства промышленных
объектов и иных несельскохозяйственных
нужд предоставляются земли, непригодные
для ведения сельскохозяйственного производства,
или сельскохозяйственные угодья из земель
сельскохозяйственного назначения худшего
качества по кадастровой стоимости. Для
строительства линий электропередачи,
связи, автомобильных дорог, магистральных
трубопроводов и других подобных сооружений
допускается предоставление сельскохозяйственных
угодий из земель сельскохозяйственного
назначения более высокого качества.
– изъятие сельскохозяйственных
угодий, кадастровая стоимость которых
превышает свой среднерайонный
уровень, допускается только в
исключительных случаях, связанных
с выполнением международных
обязательств Российской Федерации,
обеспечением обороны и безопасности
государства, разработкой месторождений
полезных ископаемых, содержанием объектов
культурного наследия РФ, строительством
и содержанием объектов культурно – бытового,
социального, образовательного назначения,
автомобильных дорог, магистральных трубопроводов,
линий электропередачи, связи и других
подобных сооружений при отсутствии других
вариантов возможного размещения этих
объектов.
– особо ценные продуктивные
сельскохозяйственные угодья, в
том числе сельскохозяйственные
угодья опытно – производственных
подразделений научно – исследовательских
организаций и учебно-опытных подразделений
образовательных учреждений высшего профессионального
образования, сельскохозяйственные угодья,
кадастровая стоимость которых существенно
превышает среднерайонный уровень, могут
быть в соответствии с законодательством
субъектов РФ включены в перечень земель,
использование которых для других целей
не допускается.
В случае установления неправомерного
изъятия сельскохозяйственных земель
для несельскохозяйственного производства,
возмещаются не только убытки, причиненные
таким изъятием, но и потери сельскохозяйственного
производства.
Также убытки будут возмещены
при ограничении какими-либо предприятиями
или организациями использование
земель сельскохозяйственного назначения.
Сельскохозяйственные товаропроизводители,
в соответствии с законодательством,
могут использовать земельные
участки на таких вещных правах,
как право собственности и
право бессрочного (постоянного)
пользования. Кроме того, земельный
участок может находиться у сельскохозяйственного
предприятия в аренде или безвозмездном
срочном пользовании.
Пожизненное наследуемое владение
земельными участками (если оно
возникло до введения в действие
нового Земельного кодекса).
В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права
на земельные участки возникают по основаниям,
установленным гражданским законодательством,
федеральными законами, и подлежат государственной
регистрации в соответствии с Федеральным
законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним». Таким образом, права на земельные
участки возникают на общих основаниях
в соответствии с ГК и на специальных –
по земельному законодательству.
2 Оценка
земель сельскохозяйственного назначения
Оценка сельскохозяйственной земли
необходима при:
1. покупке или продаже сельскохозяйственной
земли.
Оценка стоимости земли для
цели совершения сделки купли-продажи
является одним из самых востребованных
и ответственных видов оценки..
Продавцу важно знать реальную
рыночную стоимость приобретаемой земли,
поскольку продавать ее слишком дешево
не имеет смысла, как впрочем и завышать
цену, ведь в этом случае шансы продать
землю резко снижаются. Покупатель хочет
быть уверенным, что та стоимость, за которую
выставляется на продажу интересующая
его земля, не завышена и не занижена. Оценка
земли позволяет установить объективный
ценовой ориентир - реальную рыночную
стоимость земли на дату проведения сделки.
Проведение оценки земли в сделках купли-продажи
является не только способом корректно
определить ее стоимость, но и доказательством
соответствия величины сделки реальной
рыночной ситуации.
1)
кредитовании под залог сельскохозяйственной
земли;
2)
принятии управленческих и инвестиционных
решений;
3)
ущербе, нанесенном сельскохозяйственной
земле;
4)
внесении сельскохозяйственной
земли в качестве вклада в
уставной капитал.
Очень часто уставной капитал
организации формируется частично
или полностью за счет сельскохозяйственной
земли. При этом, оценка сельскохозяйственной
земли для вклада в уставной капитал
осуществляется независимым оценщиком.
Целью оценки сельскохозяйственной земли
для вклада в уставной капитал, является
обоснование рыночной стоимости при принятии
решения о взносе ее в виде вклада в уставной
капитал. Оценка сельскохозяйственных
земель является обязательной при ее внесении
в виде вклада в уставной капитал вновь
создаваемого или реорганизуемого предприятия.
Для ООО требование обязательной
оценки вклада в уставной капитал
содержится в федеральном законе
"Об обществах с ограниченной ответственностью"
ФЗ № 14-ФЗ ст. 15 "Вклады в уставной капитал
общества": "Если номинальная стоимость
(увеличение номинальной стоимости) доли
участника общества в уставном капитале
общества, оплачиваемой неденежным вкладом,
составляет более двухсот минимальных
размеров оплаты труда, установленных
федеральным законом на дату представления
документов для государственной регистрации
общества или соответствующих изменений
в уставе общества, такой вклад должен
оцениваться независимым оценщиком. Номинальная
стоимость (увеличение номинальной стоимости)
доли участника общества, оплачиваемой
таким неденежным вкладом, не может превышать
сумму оценки указанного вклада, определенную
независимым оценщиком".
Для ОАО и ЗАО аналогичная
норма содержится в федеральном законе
"Об акционерных обществах" ФЗ №
208-ФЗ ст. 34 "Оплата акций и иных ценных
бумаг общества при их размещении":
"При оплате акций неденежными средствами
для определения рыночной стоимости такого
имущества должен привлекаться независимый
оценщик, если иное не установлено федеральным
законом. Величина денежной оценки имущества,
произведенной учредителями общества
и советом директоров (наблюдательным
советом) общества, не может быть выше
величины оценки, произведенной независимым
оценщиком".
5)
постановке сельскохозяйственной
земли на баланс предприятия;
6)
кадастровой оценке сельскохозяйственной
земли;
7)
принятии управленческих и инвестиционных
решений.
При принятии инвестиционного
решения в отношении вариантов
дальнейшего использования необходимо
провести оценку сельскохозяйственной
земли, которая базируется на анализе
наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективное использование сельскохозяйственной
земли является основополагающей предпосылкой
при определении ее рыночной стоимости.
При определении наиболее эффективного
использования сельскохозяйственной
земли определяется наиболее вероятное
использование, удовлетворяющее четырем
критериям: физической возможности, юридической
правомочности, экономической целесообразности
и максимальной эффективности. Суждение
о наиболее эффективном использовании
отражает мнение оценщика, исходя из анализа
состояния рынка недвижимости на момент
оценки, сложившихся рыночных условий.
Анализ наиболее эффективного использования
позволяет определить доходное и конкурентное
использование оцениваемой сельскохозяйственной
земли, то есть то, которому соответствует
максимальная ее стоимость. При этом под
максимальной стоимостью, которой следует
достичь, понимается ее рыночная стоимость.
Результат анализа наиболее эффективного
способа использования сельскохозяйственной
земли может быть следствием расчётов
ее рыночной стоимости при рассмотрении
различных способов использования. Такие
расчёты основываются на исходных данных,
получаемых Оценщиком в результате анализа
соответствующих сегментов рынка. В то
же время перечень таких сегментов должен
соответствовать тем способам использования,
которые могут оказаться наилучшими. Для
вынесения предварительного суждения
о наиболее эффективном использовании
при минимальных трудозатратах оценщик
анализирует юридически допустимые и
типичные для окружения оцениваемой сельскохозяйственной
земли способы использования. Анализ физически
возможных способов, как и анализ, экономически
оправданных, требует выполнения расчётов,
так как размеры участка могут быть (во
многих случаях) изменены путём покупки
прав на прилегающие земли, а недостаточность
несущей способности грунтов может быть
компенсирована инженерно-строительными
решениями.
8)
инвестиционной мотивации партнеров
и привлечении дополнительных инвестиций
в бизнес;
9)
покупке или продаже предприятия,
владеющего сельскохозяйственной
землей;
10)
ипотечном кредитовании физических
и юридических лиц;
11)
слиянии или поглощении предприятия,
владеющего сельскохозяйственной
землей;
12)
разработке инвестиционных проектов;
13)
оценке общей стоимости предприятия,
владеющего сельскохозяйственной
землей, для управления стоимостью
бизнеса,
14)
передаче сельскохозяйственной
земли в аренду;
15)
определении начальной цены сельскохозяйственной
земли на земельных торгах;
16)
изъятии сельскохозяйственной земли
для государственных и муниципальных
нужд;
17)
решении имущественных споров
в судебном порядке (в т.ч.
бракоразводные процессы);
18)
судебном разбирательстве в отношении
сельскохозяйственной земли;
19)
страховании сельскохозяйственной
земли;
20)
нарушении прав собственника
сельскохозяйственной земли для
возмещения ущерба, убытков виновными
лицами;
21)
других операциях, связанных с
реализацией имущественных прав
на сельскохозяйственную землю.
Оценщику непременно должны быть известны
цели, для которых производится оценка
сельскохозяйственной земли, чтобы в зависимости
от назначения оценки определить вид оцениваемой
стоимости данной сельскохозяйственной
земли (рыночная, ликвидационная, инвестиционная).
Заказчиком могут преследоваться
несколько целей оценки сельскохозяйственной
земли, например: предоставление
результатов оценки в банк
для получения кредита под
залог и для оценки эффективности
инвестиционных вложений в сельскохозяйственную
землю. Указанные цели оценки не исключают
друг друга, и отдельные их процедуры анализа
и обследования совпадают, тем не менее,
конечные результаты оценки стоимости
сельскохозяйственной земли, в данном
случае, ликвидационной и инвестиционной,
будут разными.
Рассмотрим основные методы и особенности
оценки земель сельскохозяйственного
назначения. При оценке рыночной стоимости
сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного
имущества используются общие принципы
и методы оценки земли, но с учетом особенностей
ведения сельскохозяйственного производства
и вытекающих из этих особенностей отличий
в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной
недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого
другими типами недвижимости.
Отличия эти заключаются:
- в определении структуры и состава
издержек;
- в определении статей дохода
и способов его оценки;
- в применении принципа наиболее
эффективного использования через
выбор технологий ведения сельскохозяйственного
производства, системы севооборотов
и культур, обеспечивающих получение
максимального дохода;
- в критериях отбора объектов-аналогов
и выборе элементов сравнения.
Определение рыночной стоимости
сельскохозяйственных угодий (голой
земли) осуществляется в основном
методами сравнительного и доходного
подходов.
Методы затратного подхода могут
применяться в случае необходимости
определения стоимости воспроизводства
(восстановления) или стоимости замещения
зданий, сооружений, построек, объектов
сельскохозяйственной инфраструктуры,
стоимости коренного улучшения земельных
участков, например, стоимости создания
дренажных и оросительных систем, проведения
других культурно-технических работ. Методы
затратного подхода также могут применяться
для оценки капитальной (капитализированной)
стоимости многолетних насаждений, включая
защитные лесополосы, сады, виноградники,
а также для оценки продуктивного и рабочего
скота.
Если оцениваются застроенные
земельные участки с расположенными
на них постройками разного
назначения или имущественный
комплекс в целом, применяются методы
всех трех подходов — затратного, сравнительного
и доходного.
Метод сравнения продаж.
Метод сравнения продаж в настоящее
время практически не имеет
своего развития, так как практика
его применения пока отсутствует.
Однако технология применение данного
метода для сельскохозяйственных угодий
принципиально не должна отличиться от
технологии оценки рыночной стоимости
других категорий земель (земельных участков
в городах, пригородных зонах) методом
сравнения продаж. Различия могут заключаться
только в критериях отбора объектов-аналогов
и перечне элементов сравнения при внесении
корректировок в цены продаж объектов-аналогов.
Например, при проведении корректировок
помимо элементов сравнения, перечисленных
в методе сравнения продаж, могут учитываться
такие позиции, как балл бонитета почвы,
наличие мелиоративных сооружений, структура
посевных площадей, тип почвы и ее технологические
свойства, удаленность от рынков сбыта,
другие факторы.
В настоящее время каких-либо
устоявшихся правил и требований к
процедуре внесения поправок при оценке
земель сельскохозяйственного назначения
с учетом их специфики в отечественных
нормативных документах не сформулировано.
Методы доходного подхода.
Оценка сельскохозяйственных угодий
методами доходного подхода может проводиться
как на основе прямой капитализации арендных
платежей за землю, так и посредством капитализации
чистого операционного дохода, образующегося
при ведении сельскохозяйственного производства
и представляющего собой земельную ренту.
И в том, и в другом случае применяется
метод капитализации земельной ренты.
В первом случае величина земельной ренты
определяется по доходам от арендных платежей
за пользование сельскохозяйственными
угодьями. Во втором случае земельная
рента рассчитывается как средняя величина
чистого операционного дохода, определенного
с учетом ротации основных культур при
сложившемся севообороте. При этом определение
чистого операционного дохода может проводиться
как с использованием техники остатка
— при наличии мелиоративных сооружений,
так и в обычном порядке на основании данных
о средних затратах (издержках) на производство
той или иной культуры.
Метод капитализации земельной
ренты, получаемой в виде арендной
платы.
При определении стоимости земли
методом капитализации земельной ренты
стоимость земли определяется как отношение
арендной платы (дохода собственника за
минусом налогов на землю и др. Бал бонитета
почвы — интегральный показатель, характеризующий
сравнительное качество почв.
Оптимальным вариантом определения
коэффициента капитализации, является
его определение из сделок с аналогичными
земельными участками (коэффициент капитализации
= чистый доход / цена сделки). При отсутствии
таких данных коэффициент капитализации
может определяться методом кумулятивного
построения с учетом всех поправок на
риски получения дохода от сельскохозяйственного
производства.
Многолетние насаждения.
К многолетним насаждениям относятся
сельскохозяйственные культуры, срок
жизни которых превышает один
год. Многолетние насаждения могут
оцениваться доходными и затратными методами.
При оценке многолетних насаждений
доходными методами следует учитывать
такие особенности, как возможность
получения доходов от урожая
только через определенный срок
после создания плантации и
на протяжении продуктивного жизненного
цикла, неравномерность получения урожая
по годам, периодичность плодоношения
и другие особенности. Соответственно,
при определении дохода от многолетних
насаждений требуется учитывать общий
период плодоношения, соответствующий
продуктивному жизненному циклу, и среднюю
урожайность плодово-ягодной продукции.
Издержки будут определяться всеми расходами,
связанными с созданием плантации, включая
и инфраструктуру, уходом за многолетними
насаждениями и содержанием объектов
инфраструктуры.
Наличие перечисленных особенностей
означает, что для оценки многолетних
насаждений доходным методом
наиболее подходит метод дисконтированных
денежных потоков.
При оценке многолетних насаждений
затратным методом суммируются
все виды затрат, связанные с их созданием
и уходом за ними. Такими затратами являются
затраты на закладку плантации, создание
инфраструктуры в виде дорог, систем полива,
резервуаров для воды, создание дренажных
систем, строительство специальных сооружений
для хранения и первичной переработке
продукции, создание других подобных объектов,
а также затраты на содержание объектов
инфраструктуры и уход за многолетними
культурами.
Европейскими стандартами оценки
стоимость многолетних культур,
рассчитанная подобным образом,
называется капитальной стоимостью. Она
определяется стоимостью земли, стоимостью
инфраструктуры, затратами на посадку
культуры и текущими годовыми затратами,
связанными с уходом за многолетними насаждениями
и доведением их до состояния, в котором
они находятся на дату оценки. На эту величину
начисляются проценты при определении
отдачи на капитал и величины его возмещения.
В отечественной практике оценки
существует аналогичный подход
к оценке многолетних насаждений,
включая насаждения, не являющиеся
плодовыми, например, зеленые насаждения
в городах. Их стоимость, называемая восстановительной
стоимостью, определяется суммированием
единовременных затрат по созданию насаждений
и текущих затрат по уходу за ними на протяжении
определенного периода, равного или сроку
жизни (для городских насаждений), или
сроку достижения возраста плодоношения
(для плодово-ягодных культур).
Застроенные земельные участки.
Оценка застроенных земельных
участков в составе земель
сельскохозяйственного назначения
проводится по традиционной технологии
методами доходного, затратного и сравнительного
подхода. Сельскохозяйственные постройки
(улучшения) оцениваются по доходу, который
они могут приносить от их сдачи в аренду,
по затратам на восстановление (замещение)
за минусом износа и по ценам сделок с
аналогичными объектами. К стоимости улучшений,
рассчитанной затратным методом, добавляется
стоимость земли, определенная из цен
сделок с аналогичными незастроенными
участками.
Сельскохозяйственный имущественный
комплекс.
Под сельскохозяйственным имущественным
комплексом понимается любое сельскохозяйственное
предприятие. В основном к подобным объектам
оценки относятся бывшие колхозы и совхозы,
преобразованные в иные организационно-правовые
формы и крестьянские фермерские хозяйства.
