Земельный рынок

Земельный рынок России. Результаты 6 месяцев 2011. Тенденции осени 2011

Вопреки прогнозам многих аналитиков, после изменений в законодательстве принятых в 2010 году, панических распродаж, как и спада цен на земельном рынке  России не случилось. Более того, рынок пошел вверх, как по объему спроса, так и по ценам.

Как ни странно, даже летняя засуха 2010 года повлияла положительно на поведение рынка. Это может быть объяснено тем, что вследствие дефицита резко выросли цены на сельхоз продукцию, а так же активизировалось кредитование сельского хозяйства со стороны государственных банков. При этом многие кредиты были реструктурированы или пролонгированы ввиду засухи. Это привело к росту рентабельности сельхоз производства в 2010 году.

Большое значение для активизации рынка сельскохозяйственных земель имеет также информационный поток в средствах массовой информации, посвященный ожидаемому новому витку продовольственного кризиса.

Все эти факторы вместе, позволили вернуть на земельный рынок РФ мелких и средних предпринимателей (оперирующих земельными массивами 50-200 Га), которые полностью исчезли с рынка во время кризиса.

Что касается крупных сельскохозяйственных операторов, таких как «Агро Терра», «Разгуляй», банк «Авангард», «Расен», то сейчас все они борются между собой в Липецкой, Курской, Воронежской и др. южных областях. При этом цены на крупные сельскохозяйственные массивы поднялись с 13000-16000 руб/Га (в период кризиса), до 18000-25000 руб/Га весной 2011 года.

Общая ситуация на земельном рынке России весной 2011 года такова, что в первую очередь скупаются крупные массивы сельскохозяйственных земель в южных черноземных районах России, естественно, что в этих районах отмечен и наибольший рост цены на земельные участки.

Важными факторами, влияющими на развитие земельного рынка в России - является принятие Верховным судом постановления о разрешении регистрации на дачных участках и принятие Кабинетом министров РФ постановления о поддержке производства овощей закрытого грунта. Мы ожидаем, что оба эти фактора приведут к повышению спроса на небольшие участки площадью 10-20 Га.

Мы считаем, что такая тенденция развития 

земельного рынка продолжится и осенью 2011 года.  

Основные понятия и формулы рынка земли

Рынок земли (market of land) – является рынком природных ресурсов, необходимых для производства товаров и услуг. Природные ресурсы (natural resources) – все, что может быть использовано в производстве в натуральном состоянии: плодородные земли, свободные места для строительства, леса, минералы и т.д. Особенностью предложения земли является его абсолютная неэластичность. Доход владельца земли называется рента (rent – R) или земельная рента. Доход, полученный от фактора производства, для которого характерно абсолютно неэластичное предложение, называется чистой экономической рентой (pure economic rent).

Дифференциальная рента (differential rate) – это доход, полученный в результате использования ресурса с более высокой производительностью, при условии, что его предложение неэластично.

Цена участка земли (PVN) – это сумма денег, которая будучи положенной в банк, при данном уровне ставки процента, будет приносить ежегодный доход, равный земельной ренте.

,

где R – ежегодный размер земельной ренты.

Землевладение означает признание права данного (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Чаще всего под землевладением подразумевается право собственности на землю. Землевладение осуществляют собственники земли.

Землепользование – это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Пользователь земли не обязательно является ее собственником. В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные физические (или юридические) лица.

Следует различать термины услуги земли и земля. Первый термин связан с определением земельной ренты, или арендной платы. Второй – с определением цены земли как капитального актива.

ЦЕНА ЗЕМЛИ КАК КАПИТАЛЬНОГО АКТИВА

В условиях рыночной экономики земля покупается и продается как капитальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяете цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

2) ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного доход; который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная ценность

Цена земли определяется по формуле:

,

где R – ежегодный размер земельной ренты, а i – рыночная ставка процента.

Например, если ежегодный доход в виде ренты составит 1000 у.ед., ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит: 1000/0,05=20000 у.ед.

Из формулы видно, что цена земли определяется следующими двумя факторами. Во-первых, цена земли прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате. Во-вторых, цена земли обратно пропорциональна норме ссудного процента. Покупатель и продавец земли всегда сопоставляют арендную плату со ссудным процентом, который можно было им получить, поместив деньги в банк. Таким образом, рыночная цена земли есть капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ: РЕНТА 

И ЕЁ ПОНИМАНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 

Земля как один из основных экономических ресурсов и факторов производства требует тщательного и всестороннего анализа.

Исследуется развитие теории земельной ренты за последние два века, проводится её анализ для формирования комплексной

земельной политики в современной России.

Ключевые слова: земельная рента; дифференциация стоимости земли.

Практически с тех пор,  как экономика стала рас-

сматриваться как отдельное научное направление, само

понятие и суть земельной ренты обнажило значитель-

ные аналитические проблемы. Первоначально теорети-

ки,  которые признавали,  что цена главным образом

определяется издержками производства, не могли объ-

яснить,  как земля,  к производству которой не имеют

отношения все известные производственные издержки,

может иметь цену.  Более того, как может быть объяс-

нен факт того,  что один земельный участок имеет бо-

лее высокую цену, чем другой? Является ли стоимость

земли основой для определения цен товаров или при-

чинные отношения носят как раз обратный характер?

Какое влияние имеет технический прогресс на распре-

деление доходов между земельной рентой и другими

производственными факторами?

Довольно близкими с этими общими аналитически-

ми проблемами были и многие другие общественные

вопросы,  на которые экономисты и прочие ученые-

теоретики ранних времен имели собственные,  особые

взгляды.  Какое моральное оправдание –  если оно во-

обще имеется, может быть для оплаты вознаграждения

за использование природного, не произведенного чело-

веком фактора?  И может ли общество без морального

оправдания  (необоснованно)  присваивать часть дохо-

дов землевладения,  не снижая эффективность других

производственных факторов? 

История экономических учений с полным основа-

нием приписывает право первенства в фундаменталь-

ном исследовании сущности земельной ренты Давиду

Рикардо. Конечно,  до него Адам Смит внес основопо-

лагающие положения в обоснование проблематики

земельной ренты. Но в отличие от Смита Рикардо уда-

лось разрешить противоречия своего предшественника

и создать собственно классическую научную теорию

земельной ренты.  Он указывает уже на две причины

возникновения земельной ренты:  сначала переход

сельскохозяйственных угодий в собственность, а затем

последующее использование земельных участков для

целей производства. Именно переход земли в частную

собственность создает предпосылки для возникновения

ренты, однако при абсолютно эластичном предложении

фактора производства – земельных участков – ренты не

существует.  Рикардо пишет: «При первом заселении

страны, где имеется в изобилии богатая земля… ренты

не существует. Ведь никто не станет платить за пользо-

вание землей,  раз налицо масса еще не обращенной в

собственность земли, которою поэтому может распола-

гать всякий» [1. С. 433]. Однако не обращение земли в

собственность приводит к появлению ренты,  а наобо-

рот,  рента порождает институт частной собственности

на землю,  т.к.  согласно закону спроса и предложения

никто не будет платить земельную ренту точно так же,

как никто не платит рент за пользование воздухом или

каким-либо другим естественным фактором. Исходя из

этого, рента всегда платится за пользование земельным

участком только потому, что количество земли не бес-

предельно,  а качество неодинаково.  Поскольку этот

вид ренты возникает вследствие разницы в производи-

тельной силе земельных участков различного качества

– Рикардо интерпретировал её как дифференциальную

земельную ренту.  В качестве наглядного примера Ри-

кардо приводил два смежных и абсолютно одинаковых

по ценности земельных участка, однако один распола-

гает капитальными вложениями, в то время как второй

их не имеет. Естественно, за пользование первым будет

платиться большее вознаграждение,  чем за второй,  а

между тем в обоих случаях это вознаграждение назы-

вается рентой.  Отсюда очевидно,  что только часть де-

нег,  ежегодно уплачиваемых за земельные участки с

улучшениями,  дается за первоначальную стоимость

земельного участка,  и Рикардо её обозначил диффе-

ренциальной рентой первого рода.  Другая же часть

платится за пользование вложенным в улучшения ка-

питалом –  эта рента получила название дифференци-

альной ренты второго рода.

В каузальном анализе Рикардо рост цен предшест-

вует возникновению ренты,  и цена произведенного

продукта устанавливается в результате соотношения

спроса и предложения.  Если цена повышается –  воз-

растает рента,  но не наоборот.   Экономическая сущ-

ность ренты всегда была и будет одинакова. Источник

ренты представляет собой прибавочный труд,  матери-

альную основу –  прибавочный продукт.  В свою оче-

редь как социально-экономическая категория земель-

ная рента выражает отношения относительно земли как

объекта собственности, и, являясь продуктом природы,

а не человеческого труда, земля имеет рыночную цену,

определяемую приносимой земельной рентой.  Вклад

Рикардо в разработку экономической теории заключа-

ется в обосновании различия стоимостей земельных

участков исходя из экономии трудовых и материаль-

ных ресурсов на получение готового продукта и как

следствие возникновения дифференциальной земель-

ной ренты.  Он показал,  что рента входит в стоимость

произведенного продукта.

Разумеется, научный прогресс в этой области суще-

ствовал в течение почти двух столетий с момента

опубликования «Начал политической экономии и нало-

гового обложения», существенно улучшил и расширил

аналитический инструментарий и предмет исследова-

ния, отделил его от других близких и связанных обще-308

ственных проблем. Высказывания, что научная экономи-

ческая мысль со времен Рикардо была эволюционна и

прямолинейна,  не повлекла за собой фундаментальных

изменений в теории,  не означает незначительности этих

проведенных исследований.  Наоборот,  общее согласие

между тщательно разработанной современной теорией

земельной ренты с теориями Рикардо подтверждает,  что

экономика –  это наука,  которая может быть построена

только на основании уже существующего знания.

Рикардо прежде всего известен тем,  что объяснил

само существование земельной ренты исходя из раз-

личного плодородия земли.  Однако он исследовал зе-

мельную ренту только в сельскохозяйственном контек-

сте,  что понятно,  учитывая год публикации его основ-

ной работы (1817).  Труднее понять господствующее

положение сельскохозяйственных земель в исследова-

тельских работах более поздних авторов.  Альфред

Маршалл был одним из первых известных авторов,

которые уделили особое внимание стоимости город-

ской земли и проблемам исследования земельной рен-

ты на территории населенных пунктов.  Джон Стюарт

Милль, например, при определении земельной ренты в

отношении сельскохозяйственной земли и земли вооб-

ще полностью следовал теории Рикардо,  не сомневал-

ся, что городская земельная рента является однозначно

следствием монополизации.  Очевиден также тот факт,

что земля в торгово-деловом центре большого города

многократно ценнее удаленных на многие километры

городских окраин,  и эта ценность не является следст-

вием различной плодородности почвы. Различие в дан-

ном случае объясняется разной выручкой,  доходно-

стью,  предельной производительностью ресурса.  Раз-

личное плодородие почвы – это не что иное, как один из

факторов производительности,  другим фактором явля-

ются, к примеру, неодинаковые транспортные издержки.

Однако Рикардо не смог выразить этого достаточно

полно и точно.  Очевидно,  что недостаточно одного

лишь различия в плодородии почвы на разных земель-

ных участках для того, чтобы объяснить возникновение

земельной ренты,  главным образом необходимо,  чтобы

спрос превысил доступное предложение земли. 

Приведенное выше краткое представление основ-

ных идей Рикардо господствовало почти в течение сто-

летия в умах практически всех экономистов и в самых

важных трудах о земельной ренте. Однако, по мнению

некоторых авторов,  у Рикардо было два объяснения

сущности земельной ренты [2. С. 161]. Одно –  что зе-

мельная рента является остатком,  который возникает

после оплаты всех других производственных факторов,

цены которых образуются на конкурентных рынках.

Другая точка зрения сводится к тому,  что земельная

рента определяется так же,  как и все другие факторы

производства – предложением ресурса и условиями его

продуктивности.  Особо наблюдательный исследова-

тель теорий Рикардо может подвергнуть сомнению то,

что оба эти суждения можно найти в его основном тру-

де.  Однако очевидно,  что более поздние авторы были

склонны к тому,  чтобы принять только одну из обеих

представленных точек зрения.  Во второй половине

XIX в.,  после того,  как теория предельной производи-

тельности была лучше понята и исследована, развилась

общая тенденция преимущественного использования

аспектов производительности в объяснении теории

ренты. Викстед (Wicksteed) указывал в 1894 г., что при

совершенной конкуренции и при условии постоянства

доходов обе точки зрения на земельную ренту дают

равнозначный результат [2]. Этим самым Викстед уре-

гулировал практически полвека запутанных разногла-

сий.  Хотя Викстед выработал фундаментальную тео-

рию,  доказательств,  лежащих в ее обосновании,  было

недостаточно.  Доказательства были представлены не-

сколько позже Викселлем (Wicksell), который доказал,

что до тех пор, пока совершенная конкуренция прину-

ждает предприятия к производству продукции по сред-

ним долгосрочным издержкам,  конкурентно опреде-

ляемые цены факторов производства изымают практи-

чески все доходы,  оставляя только минимальный по-

ложительный результат [2].  Образование ренты на-

глядно иллюстрируют кривые средних и предельных

издержек. Три земельных участка  «А», «Б» и  «В» диф-

ференцированы по своей ценности в порядке уменьше-

ния. Наиболее ценный – «А»,  наименее ценный – «В»

(рис. 1).  При предположении,  что собственники этих

земельных участков – предприятия, функционирующие

на рынке совершенной конкуренции,  линия спроса на

продукцию будет горизонтальной. 

Рис. 1. Графическая интерпретация дифференциальной земельной ренты

Как видно,  у предприятия, находящегося на наибо-

лее ценном земельном участке из трех представленных,

средние издержки самые низкие. Это предприятие по-

лучит дифференциальную ренту, размер которой равен

площади окрашенного прямоугольника. У предприятия

«Б»  средние издержки будут выше –  оно получит

меньшую величину ренты.  Тогда предприятие  «В»

возместит лишь свои издержки, а размер ренты на его

участке будет равен нулю. Таким образом, рента – это

доход,  полученный в результате использования зе-309

мельного участка с неэластичным предложением и бо-

лее высокой ценностью. 

Вложения одинакового по объему капитала и труда

в сопоставимые между собой земельные участки могут

принести различный доход.  Собственник стремится

получить весь дифференциальный добавочный доход,

поэтому земельная рента за лучшие земельные участки

выше, чем за худшие. Относительно худшие земельные

участки дают собственникам только чистую экономи-

ческую абсолютную ренту. Средние и лучшие по каче-

ству земельные участки дают не только абсолютную,

но и дифференциальную ренту.  Дифференциация зе-

мельных участков может вестись и по местоположе-

нию – в зависимости от удаленности от центра города.

В этом случае графическая интерпретация останется

прежней,  а величина средних издержек будет опреде-

ляться уже не ценностью земельного участка, а его ме-

стоположением.  Дополнительный доход от эксплуата-

ции земельного участка может возникать,  например, в

результате его более выгодного месторасположения и

таким образом приводить к появлению дифференци-

альной ренты первого рода.  Впервые эту зависимость

выявил В. Петти: «Поблизости от населенных мест, для

пропитания которых нужны большие районы, земли не

только приносят на этом основании более высокую

ренту,  но и стоят большей суммы годичных рент,  чем

земли совершенно такого же качества, но находящиеся

в отдаленных местностях» [3.  С. 37].  Упоминание о

подобной теории есть еще и у А.  Смита: «Земельная

рента изменяется не только в зависимости от плодоро-

дия земли, каков бы ни был продукт, получаемый с нее,

но и в зависимости от расположения ее, каково бы ни

было ее плодородие» [4. С. 208]. 

Викстед и Викселль также развивали теоретические

принципы для одинакового объяснения городской и

сельскохозяйственной земельной ренты.  Ключ к объ-

яснению земельной ренты,  считали они, –  это стои-

мость предельного продукта земли  (при условии кон-

курентного рынка товара).  В сельском хозяйстве на

производительность земли влияют в первую очередь

плодородие и удаленность хозяйства от рынков сбыта.

Свободный рынок не может установить более высокую

цену товара для одних  (удаленных) сельскохозяйствен-

ных предприятий,  и другую –  более низкую цену для

других  (расположенных ближе к рынкам сбыта).  Так

как расходы на транспорт составляют порой довольно

значительную величину,  цена товаров у сельских хо-

зяйств,  удалененных от рынков сбыта,  должна быть

ниже.  Соответственно и    земельная рента для них

должна быть ниже до такой степени,  чтобы эти пред-

приятия достигли как минимум положения точки без-

убыточности. Абсолютно равные принципы действуют

также для городской земельной ренты. Они тоже опре-

деляются стоимостью предельной производительности

земли.  Так же,  как в сельском хозяйстве,  производи-

тельность земли определяется её собственными свой-

ствами и транспортными издержками. Для продуктив-

ности городской земли существенным её свойством,

является,  конечно,  не качество и плодородие почвы.

Как правило,  это топографические параметры.  Вид на

горы в Лос-Анджелесе или положение земельного уча-

стка относительно побережья в Чикаго будут опреде-

ляющими для стоимости земли этих селитебных зон.

Для производственной территории большее значение

будут иметь качество,  геология грунта и наличие ин-

женерной инфраструктуры.  Более значительное влия-

ние должно придаваться и    транспортным расходам,

которые для городской земли более важны,  чем для

сельскохозяйственных территорий.  Тем не менее об-

щие принципы одинаковы.  Товары и услуги,  которые

создаются на определенной части городской земли,

должны конкурировать с похожими товарами и услу-

гами, произведенными в другой части города. При этом

часть городской земли, более удаленная от рынков то-

варов и услуг,  как территория,  вовлеченная в своего

рода конкурентную борьбу, будет приносить меньшую

земельную ренту. 

Рента принимает и форму дифференциации цен с

целью отражения различной стоимости земельных уча-

стков,  например,  большей стоимостью будут обладать

земельные участки,  располагающиеся ближе к центру

города, находящиеся рядом с торговыми центрами или

узлами транспортной сети.  Фактически анализ место-

положения земельных участков,  как одного из факто-

ров производительности земли,  влияющих на земель-

ную ренту,  положил начало исследованиям в области

теории размещения производительных сил. 

В основу теории размещения производительных сил

положены два основания – расстояние и площадь. Рас-

стояние характеризуется тем,  что транспортные из-

держки не только прямо влияют на стоимость земель-

ного участка,  но и оказывают влияние на размещение

основных фондов предприятий.  Площадь определяет

территориальную принадлежность к конкретной функ-

циональной зоне.  Первые исследования факторов эко-

номического пространства появляются в XIX  в.  Они

фактически не влияли на классические или неокласси-

ческие направления экономической теории,  поэтому

основное течение экономической науки практически до

середины ХХ в.  ограничивалось анализом экономиче-

ских явлений вне их пространственных характеристик.

Известный историк экономической мысли М.  Блауг

сказал: «Если бы Рикардо строил свою теорию ренты

на основе учета преимуществ в размещении предпри-

ятий, а не сосредоточивался бы на анализе различий в

плодородности почв, если бы труды Тюнена были лег-

ки,  а не трудны для понимания и если бы Лаунхардт

выражался словесно, а не говорил языком математиче-

ских формул, то классическая теория размещения про-

изводства скорее всего заняла бы достойное место в

“Принципах”  Маршалла и стала бы частью сложив-

шейся экономической доктрины» [5. С. 584]. Основные

теоретические изыскания в этой области были сделаны

представителями немецкой школы.  Это можно объяс-

нить тем, что основателем теории размещения был не-

мецкий экономист Йоган Генрих фон Тюнен [6].  Тео-

рия размещения Й. фон Тюнена отражала английскую

систему землепользования, подвергались анализу такие

характеристики,  как удаленность от центра города и

занимаемая площадь.  В основу было положено сле-

дующее определение: «Стоимость земельного участка

в любой точке пространства отличается от его цены в

центре города на величину транспортных затрат, кото-

рые принимаются прямо пропорциональными площади310

и расстоянию» [5.  С. 569].  Общий вывод,  к которому

приходит Й. фон Тюнен состоит в том,  что земельные

участки, которые расположены ближе всего к рынку, к

центру города,  концентрации большого количества

людей, будут заняты тем производством, которое обес-

печивает меньшие издержки производства на единицу

продукции,  что в конечном итоге позволит извлекать

самую высокую ренту по местоположению. 

Критика последующих экономистов сводилась к

тому, что рента может иметь место даже в тех услови-

ях, когда земельные участки расположены на одинако-

вом расстоянии от центра города и одинаковы по про-

изводительности,  прибыльности. Это возможно в силу

того,   что произведенные улучшения на земельном

участке путем последовательных вложений труда и

капитала не обеспечивают постоянного прироста про-

изводительности,  не приводят к увеличению прибыли.

Соответствующий прирост производительности посту-

пает в форме ренты, так же как и разница между произ-

водительностью различных земельных участков.

Й. фон Тюнен пришел к выводу, что рента ограничива-

ет использование уникальных факторов производства и

границей будет является уровень,  при котором цен-

ность предельного продукта оказывается одинаковой

при любом способе их эксплуатации.  Поэтому равные

дополнительные вложения в лучше расположенный,  с

большей производительностью или с лучшей органи-

зацией труда земельный участок будут обеспечивать

равный прирост производительности,  прибыльности,  а

получение равных объемов продукции потребует рав-

ных издержек производства [5. С. 571].

Современником Й. фон Тюнена был В. Лаунхардт. В

конце XIX  в.  в трактате  «Математическое обоснование

учения о народном хозяйстве»  он,  так же как и Й.  фон

Тюнен,  в основу размещения производства положил

транспортные издержки и дополнил теорию размещения

предприятий анализом роли, которую играет пространст-

венное измерение рынка, в процессе их размещения. 

В работах других экономистов неоклассического

направления Грея и Г.  Хоттеллинга впервые были

предложены модели,  учитывающие различия между

земельной рентой,  подразумевающей бессрочный до-

ход, и некоторыми видами динамической ренты с нево-

зобновимых ресурсов,  запасы которых становятся со-

поставимы с их годовой добычей и скорость регенера-

ции которых меньше,  чем возможная скорость их по-

требления. Было констатировано, что при равном годо-

вом доходе бессрочный источник ренты, такой как зе-

мельный участок,   дороже по своей капитализирован-

ной стоимости, чем источник дохода, ограниченного во

времени. Кроме этого, Г. Хотеллинг исследовал прави-

ла оптимального поведения конкурирующих произво-

дителей,  решающих задачу их размещения на основе

модели дуопольного рынка [7].  Им была выведена

формула,  которая задает динамику цены земельного

участка.  Если вычесть издержки на освоение,  то оста-

ется чистая цена, отражающая его редкость, и эта цена

увеличивается так же, как нарастают сложные процен-

ты.  Ограниченное количество земельных участков по-

добно капитальному благу и отказ от вовлечения их в

оборот аналогично капитальному вложению. Доход от

таких инвестиций заключается в более высокой денеж-

ной оценке земельного участка в будущем,  которая в

состоянии равновесия должна ориентироваться на ры-

ночную ставку процента.  Растущая цена сокращает

спрос,  поэтому более редкие земельные участки пред-

лагаются в меньших количествах при более высоких