Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Землеустройство в Германии

Содержание
Введение ……………………………………………………………………....	3
1. Краткая история земельных отношений и землеустройства Германии..	5
2. Система управления земельными ресурсами…………………………......	9
3. Планирование использования и охраны земель…………………………..	14
4. Особенности территориального (межхозяйственного) землеустройства в Германии……………………………………………………………………..	21
5. Особенности землеустройства в сельской местности………………….	25
6. Разработка проектов и схем землеустройства…………………………….	34
Заключение ……………………………………………………………………	45
Список использованных источников ………………………………………..	46

Введение.

Земля — основное и незаменимое богатство общества. Она представляет собой не только территорию в границах государств, но и является местом жительства населения, главным природным ресурсом, обеспечивающим получение продовольствия и сырья, базой для размещения и развития поселений, отраслей промышленности, транспорта, энергетики, водного и лесного хозяйства. Земля — это самый надежный объект вложения инвестиций, базовый элемент имущественных отношений, главная составляющая рынка недвижимости, основа отношений собственности. Поэтому организация рационального использования земли и ее охрана — важнейшее условие роста благосостояния народа.

Данная задача решается в любом обществе путем осуществления комплекса землеустроительных и земельно-кадастровых мероприятий, охватывающих все стороны управления земельными ресурсами, включая учет и инвентаризацию земельных участков; изучение их состояния путем проведения топографогеодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки земель; планирование и организацию рационального землепользования; контроль за использованием и охраной земель.

Землеустроительные, земельно-кадастровые и регистрационные действия служат основой для укрепления земельного строя в любом государстве, важным средством гарантирования безопасности и устойчивости земельной собственности, проведения в жизнь целенаправленной земельной политики, регулирования земельных отношений, перераспределения земель как в интересах всего общества, так и отдельных граждан.

За многие годы своего существования и развития каждое государство накопило огромный опыт планирования и организации рационального использования земель и их охраны. В последние десятилетия этот опыт усиленно изучается, многими государствами вырабатывается совместная скоординированная земельная политика, позволяющая решить массу проблем в области экологии, повышения эффективности сельскохозяйственного производства, упорядочения земельного рынка, сохранения ландшафта.

1. Краткая история земельных отношений и землеустройства Германии

Землеустройство в Германии имеет давнюю историю. Межевание земель и их учет начали в этой стране еще в средние века. Уже в XVIII в. проводили землеустроительные работы по разделению, обмену и консолидации земель, введению севооборотов.

Первое упорядочивание общинных земель в Пруссии стало осуществляться по закону от 1 августа 1771 г., а с 9 октября 1807 г. в стране было объявлено свободное владение землей. С 1810 г. все крестьяне стали самостоятельными землевладельцами.

В княжестве Нассау, например, позднее это прусская провинция Гессен-Нассау, в связи с действовавшими в то время законами о наследовании земли и разделением участков в равных долях между наследниками уже в XVIII в. было раздробленное, мелко- полосное, чересполосное и парцеллярное землепользование, приводившее к трудностям в ведении сельского хозяйства. В 1784 г. там был издан указ о консолидации земельных участков и их обмене в целях укрупнения земельных массивов. В 1834 г. в законах этой земли уже встречается термин «землеустройство». Землеустройство тогда осуществляли под лозунгом: «Питание для народа — доход для крестьянина».

В Баварии термин «землеустройство» появился в 1886 г., а первый самостоятельный закон о землеустройстве в Германии действовал с 1887 г. В 1923 г. редакция данного закона была сохранена.

Действие закона о землеустройстве продолжалось до 16 июня 1937 г., когда режим национал-социалистов принял новый нормативный правовой акт о перераспределении земель, в соответствии с которым стали насильственно объединять земельные участки, что способствовало, по мнению нацистов, усилению диктатуры нации «...для того, чтобы разбудить дремлющие силы земли» и обеспечению гарантированного производства продуктов питания, в первую очередь для армии.

Вторая мировая война положила конец диктаторской земельной политике нацистского государства, унижающей человека и получившей название «политика крови и земли».

С 1953 г. землеустроительные работы в Западной Германии стали осуществлять на основе нового закона о землеустройстве, который обновили в 1976 г. Этот закон регулировал земельные отношения и определял порядок землеустройства в сфере планирования землепользования, строительства, размещения дорог, водных сооружений и других инженерных объектов, охраны природы.

Закон о землеустройстве вошел в силу с 1 апреля 1976 г. Последующие редакции данного закона были сделаны 24 июля 1988 г. и 8 августа 1997 г.

В соответствии с законом землеустройство направлено на то, чтобы в результате организации сельских земельных владений улучшить условия труда и производства в сельском и лесном хозяйстве, а также способствовать развитию села.

Задачи землеустройства в этих сферах особенно важны, в том числе в сельском и лесном хозяйстве в области охраны природы, сохранения ландшафта, обновления села путем нового строительства.

Цели землеустроительных работ во всех направлениях одинаково важны и необходимы для фермеров и их семей. В результате рациональной организации земельных участков с учетом природоохранных мероприятий землеустройство служит прежде всего сохранению и развитию сельского хозяйства.

Эти землеустроительные мероприятия по снижению производственных потерь и затрат труда способствуют увеличению доходности фермерских хозяйств и улучшению жизненных условий.

По мнению немецких специалистов, закон о землеустройстве является тем инструментом, который предлагает огромные возможности для охраны окружающей среды и природы, сохранения земли и почвы, очищения и содержания в чистоте вод. При этом создаются предпосылки для улучшения землепользования, а также для сохранения и улучшения культурного ландшафта вместе с расширением сферы обитания растительного и животного мира.

Землеустройство способствует также улучшению жилищных условий и условий для труда.

Федеральный закон о землеустройстве можно конкретизировать и дополнять в соответствующих законах федеральных земель Германии. Например, федеральная земля Гессен имеет свой закон о землеустройстве.

При проведении землеустроительных работ в Германии используют и другие законы: Конституцию страны, Гражданский кодекс, Строительный кодекс, Федеральный закон о территориальном планировании землепользования, законы федеральных земель о кадастре недвижимости, геодезических съемках и т. п.

В целом в Германии все понимают, что землеустройство — это система необходимых мероприятий, без которых невозможно сформировать и организовать рациональное использование недвижимого имущества как в интересах всего общества, так и в интересах отдельных землевладельцев и землепользователей.

Считается, что землеустройство стоит на службе человека, на страже охраны природы, обеспечивает гарантии прав земельной собственности.

В современных условиях в Германии возрастает роль государственных органов, определяющих земельную и экологическую политику. Все большее значение придают планированию использования и охраны земель, защите земель сельскохозяйственного назначения от необоснованного изъятия для нужд промышленности, транспорта, растущих городов. При этом рычаги землеустройства государство использует в качестве основного механизма регулирования землевладения и землепользования на перспективу.

Изучение опыта землеустройства в Германии начиная с 1953 г. очень важно для формирования объектов недвижимости, форм и методов рационального устройства территории и охраны земель в нашей стране, осуществляющей переход к новым экономическим отношениям и проводящей новую земельную политику. Это необходимо также и для создания такой системы землеустройства в России, которая могла бы, учитывая национальные особенности страны и положительный опыт землеустройства других государств, стать примером организации рационального использования и охраны земель в современных условиях.

2. Система управления земельными ресурсами

Федеративная Республика Германии (ФРГ) — одно из самых высокоразвитых государств мира. Общая площадь страны 1% 954км² (35,7 млн га). Население превышает 82,1 млн. чел. (1997 г.). Плотность населения — одна из самых высоких в Европе и составляет 229,9 чел. на 1 км². Землеобеспеченность — 0,43 га на 1 чел., в том числе 0,21 га сельскохозяйственных угодий и 0,14 га пашни.

Низкая землеобеспеченность и высокие антропогенные нагрузки на территорию обусловливают необходимость организации рационального использования и охраны земли в стране и защиты ландшафтов.

В состав ФРГ входят 16 федеральных земель: Баден-Вюртем- берг, Бавария, Берлин, Бранденбург, Бремен, Гамбург, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксония, Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия.

Трудоспособное население составляет 36,8 млн. чел. В промышленности занято 41 %, в сельском хозяйстве — 6 % населения [93].

Основная отрасль сельского хозяйства — животноводство, хотя в больших объемах производят зерновые, сахарную свеклу, картофель. Потребности населения в продовольствии примерно на 90 % покрываются за счет собственного производства.

Сельское хозяйство с учетом объема отраслей переработки обеспечивает 15% валового национального продукта. Наиболее развиты следующие отрасли промышленности: металлургическая, электротехническая, электронная, химическая, автомобилестроение (третье место в мире), судостроение (третье место в мире), аэрокосмическая, строительная.

В Германии имеется широко разветвленная сеть железных дорог—41028км, из них 16 000 км — электрифицированы. Общая протяженность автодорог — 220 793 км, в том числе 10 743 км — скоростные автострады. Длина внутренних водных путей — 6748 км.

Постоянное развитие промышленности, транспорта, рост населения вызывают необходимость увеличения площадей отводов для этих целей за счет сельскохозяйственных и лесных угодий, что требует их защиты. Тем не менее только в 2000 г. около 230 тыс. земельных участков было предоставлено в соответствии с материалами физического (территориального) планирования для различных целей.

В отличие от Великобритании и ряда англоязычных стран, где права земельной собственности защищены системой земельного регистрирования (Land titling — земельного титула), в Германии и некоторых странах Центральной Европы (Австрия, Чехия) используется система «поземельной книги + кадастра» (Grundbuch + Cadastre).

Данная система сложилась исторически. Всего в поземельных книгах, которые ведут в качестве государственных реестров в участковых судах (далее управления земельного кадастра и землеустройства), зарегистрировано 61,3 млн земельных участков. Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район).

Поземельная книга содержит описание правовых условий законного владения земельными участками. К этой информации относятся прежде всего данные о владельцах, их правах, обременениях и лицах, имеющих претензии.

Кадастр недвижимости содержит в целом полную информацию о недвижимости (земельные участки и здания) на всей территории, а также всю геометрическую (геодезическую) и семантическую информацию о земельных участках и зданиях.

В поземельную книгу в отличие от кадастра недвижимости заносят не все земельные участки. Государственные земельные участки, если они не находятся в обороте, включать в нее не обязательно.

Данные, имеющиеся как в кадастре недвижимости, так и поземельной книге, должны постоянно находиться в соответствии.

Сведения, находящиеся в поземельной книге, законодательно закреплены как достоверные. Покупатель земельного участка всегда может положиться на достоверность содержащейся в поземельной книге информации. Это, однако, не касается всей информации (площадей земельных участков). Из-за связи поземельной книги с кадастром недвижимости достоверность данных переносится и на части кадастра недвижимости (на карту недвижимости).

Систему управления земельными ресурсами в Германии определяют два основных признака:

исторически сложившийся порядок конституционных гарантий права земельной собственности;

сложившаяся система разделения властей на три составляющие по классической схеме Джона Локе и барона Чарльза де Монтескье и управления государством.

Управление земельными ресурсами в Германии осуществляют различные министерства. На федеральном уровне вопросами регистрации земель ведает Министерство юстиции (Bundesminis- terium der Justiz). Одноименные министерства ведут эти дела и в федеральных землях.

Организация и ведение земельного кадастра осуществляются по-разному в различных федеральных землях. Например, в федеральной земле Гессен земельные дела ведет Министерство экономики, транспорта и развития территории в г. Висбаден, в составе которого есть три специальных земельных отдела:

дорожного строительства, геодезии и порядка землепользования;

основных вопросов геодезии и геоинформатики;

землеустройства.

Главный административный орган в этой системе — Геодезическое управление земли Гессен. Это управление руководит деятельностью учреждений геодезии и топографической съемки на всей территории федеральной земли, а также контролирует и организует деятельность 26 главных управлений по региональному развитию, кадастру и землеустройств (далее управления земельного кадастра и землеустройства). В их числе 21 окружное и 5 городских (районного значения) управлений. Структура управления показана на рисунке 1.

Рис. 1. Структура Управления земельного кадастра и землеустройства Федеральной земли Гессеи – Hessisches Landesvermessungsamt (HLVA)

Руководителями главных управлений являются начальники — в округах или обер-бургомистры (мэры) — в городах.

Главные управления по региональному развитию, кадастру и землеустройству выполняют следующие функции (на 2001 г.):

административную (все 26 управлений);

осуществление кадастра недвижимости (все 26 управлений, имеющие по 3 отделения в этой сфере);

регионального развития и развития сельской местности (16 управлений из 26);

землеустройства (7 управлений на межрайонной основе из 26).

Законодательная основа для геодезического и кадастрового дела — Закон «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» в земле Гессен от 2 октября 1992 г. Он определяет пути создания и ведения земельного кадастра и задачи геодезической съемки. Землеустроительные вопросы решают на основе ФЗ от 16 марта 1976 г.

Вопросы землепользования в Германии регулируются также Законами о земельной регистрации, о регулировании земельной регистрации (Grundbuchordnung) и др.

В федеральной земле Саксония вопросы землеустройства и земельного кадастра находятся в ведении Министерства внутренних дел и Земельного геодезического управления, которые контролируют деятельность 18 государственных учреждений геодезии и землеустройства, а также городских учреждений геодезии, государственных лицензированных землемеров (инженеров-геодезистов) и других земельных ведомств.

Всего государственные учреждения геодезии и землеустройства имеют информацию о 1 млн. 973 тыс. кадастровых земельных участках на 26 915 кадастровых картах (из 2 млн. 113 тыс. земельных участков).

В ряде других земель Германии вопросы управления земельными ресурсами решают Министерство финансов, Министерство экономического развития и др.

Рациональное использование и охрану земель в различных регионах Германии на землях сельскохозяйственного назначения и лесного фонда организуют Министерства сельского и лесного хозяйства, а на городских территориях — Министерства строительства.

3. Планирование использования и охраны земель

Значительный спрос на земельные участки в Германии, обусловленный ростом городов, развитием промышленности, энергетики, транспорта, конфликтные ситуации, связанные с изъятием для этих целей земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, возникающие при этом экологические проблемы определили необходимость планирования использования и охраны земель.

В ФРГ унификация законодательства в области планирования использования земли и застройки земельных участков началась после 1945 г. с новых правил застройки населенных пунктов, затем были приняты нормативные акты каждой из федеральных земель по планированию и использованию земли. В 50-е годы начинается кодификация этого законодательства, которая только в 1986 г. привела к принятию Строительного кодекса ФРГ, окончательную редакцию в августе 1997 г.

Основные законодательные акты, в которых установлена система планирования использования и охраны земель в Германии — Конституция страны, Гражданский кодекс, Строительный кодекс (27 августа 1997 г.), Федеральный закон о территориальном планировании землепользования и др.

В статье 14 Конституции Германии о гарантиях собственности полная свобода строительства ограничивается. При этом требуется учет социальных, общественных, экономических отношений и частных интересов, принимаются во внимание градостроительные требования.

В Гражданском кодексе регламентированы основные права по владению, распоряжению и, в меньшей степени — пользованию землей. Важно, что правовые аспекты регулирования землепользования тесно увязаны с экономическими, и в первую очередь с обязательным учетом реальной стоимости земельной собственности на момент оценки, исходя из ее состояния и использования.

Основные законодательные акты, определяющие правила землепользования и застройки, — Строительный кодекс, Предписание по строительному использованию участков застройки, Градостроительный регламент федеральной земли.

Строительный кодекс состоит из следующих глав:

1. Общее градостроительное право:

Часть 1. Основное строительное планирование

Часть 2. Обеспечение основного строительного планирования

Часть 3. Регулирование использования участков под строительные и прочие нужды, компенсация

Часть 4. Землеустройство

Часть 5. Отторжение (отчуждения)

Часть 6. Подготовка территории к застройке

Часть 7. Природоохранные мероприятия

2. Особое градостроительное право:

Часть 1. Градостроительные оздоровительные мероприятия

Часть 2. Градостроительные мероприятия по развитию

Часть 3. Устав о сохранении и градостроительные предписания

Часть 4. Социальный план и выплата пособий

Часть 5. Отношения по поводу найма и аренды

Часть 6. Градостроительные мероприятия в связи с сельскохозяйственными мероприятиями

3. Прочие предписания:

Часть 1. Оценка участков

Часть 2. Общие предписания, распределение ответственности и т. д.

4. Предписания по вопросам перехода на новый правопорядок и заключительные предписания:

Часть 1. Предписания по вопросам перехода на новый правопорядок

Часть 2. Заключительные мероприятия

В Строительном кодексе записано, что планирование землепользования и управление застройкой находятся в компетенции общин. Для этого они разрабатывают систему документов, увязываемых с вышестоящими уровнями планирования.

Федеральный закон о территориальном планировании землепользования формулирует принципы, обязательные для учета при развитии территорий на уровне федеральных земель. Исходя из этого, субъекты федерации (земли) разрабатывают свое более детальное законодательство. Указанный федеральный закон определил политику по ограничению перевода сельскохозяйственных угодий для других видов использования и зафиксировал важный принцип сохранения семейных хозяйств как важнейших структурных единиц национальной экономики.

Таким образом, законодательство ФРГ окончательно закрепило целостную систему планирования использования и охраны земель в целом по стране, на уровне федеральных земель и муниципальных образований. Данная систем приведена в таблице. (Рис. 2)

Рис. 2. Уровни планирования использования и охраны земель в Германии

Каждая из 16 федеральных земель, которые составляют территорию ФРГ, обладает широкими полномочиями по созданию собственных систем планирования и регулирования землепользования. Тем не менее в соответствии с федеральными законами все земли обязаны разработать Генеральную программу и Генеральный план развития землепользования своих территорий, положения которых обязательны для соблюдения на уровне муниципалитетов (коммун). Коммуны осуществляют значительную часть планирования (зонирования) и почти полное регулирование землепользования. Вышестоящие органы управления могут вмешиваться в процессы планирования развития территорий коммун и землеустройства лишь тогда, когда особые общественные цели Федерации или федеральной земли требуют отклонения от принятых коммуной решений. В этих случаях вышестоящие органы компенсируют коммуне возможные потери, ущерб и издержки, возникшие при переработке или корректировке местных планировочных документов.

Основной документ, определяющий развитие территории в муниципальных образованиях, — Планы использования земель (территорий) коммуны. Только в 2002 г. на основании этих планов и проектов землеустройства в Германии было сформировано около 230 тыс. новых земельных участков.

План использования земель (территории коммуны) составляют в масштабе 1:10 000 для всей территории муниципалитета. Он должен соответствовать планам более высокого уровня. В этом плане территорию муниципалитета делят по видам использования и на его основе разрабатывают планы застройки земель. В плане использования земель:

уточняют общую площадь, структуру и виды использования земель общины, а также ее границы;

определяют, исходя из планов более высокого уровня, предполагаемое размещение объектов инфраструктуры, имеющих значение для государства, федеральной земли или региона;

устанавливают вид (целевое назначение) использования территории;

разрабатывают перспективы градостроительного развития территории, определяют земельные участки для расширения поселений, под промышленные и другие объекты и т. д.;

уточняют месторасположение и площади застраиваемых земельных участков;

определяют площади под транспортные коммуникации, зеленые насаждения, водные объекты, территории расположения и разработки полезных ископаемых;

уточняют площади сельскохозяйственных и лесных угодий. Планы использования земель коммун разрабатывают на перспективу в 5... 15 лет. Они дают представление о развитии территории в общих чертах и взаимно согласовывают с соседними муниципальными образованиями и с вышестоящими органами управления, которые могут оказать существенное воздействие на эти планы. Эти органы вправе установить определенные цели, процедуру составления и утверждения планов использования земель, размеры земельных участков; дать указания относительно способов застройки земель; определить подлежащие и не подлежащие застройке земельные участки; утвердить порядок определения застраиваемых территорий на участках различного целевого назначения и принимать решения о допустимости строительства на той или иной территории.

Планы использования земель подлежат широкому общественному обсуждению в течение одного месяца с целью обеспечения «прозрачности» целей планирования, поиска альтернативных решений, соблюдения общественных и личных интересов, получения и рассмотрения жалоб.

Поэтому при разработке планов руководствуются следующими принципами:

создание здоровой среды для жизни и труда населения; обеспечение равных условий для формирования и развития собственности разных слоев населения, удовлетворение их социальных и культурных потребностей, социально ориентированное развитие землепользования на благо всего общества и отдельных граждан;

охрана окружающей природной среды; охрана объектов исторического и культурного наследия; экономное обращение с землей, оптимизация использования земельных участков;

создание условий для поступательного развития экономики, транспорта, снабжения, культуры и спорта;

вывод промышленных предприятий из жилых зон, недопущение жилого строительства вблизи промышленных районов, предотвращение губительного воздействия индустриальных и коммунальных объектов на окружающую природную среду, недопущение образования анклавных поселений.

Процесс разработки планов использования земель (территорий) муниципальных образований состоит из четырех стадий: инвентаризация существующего землепользования; анализ состояния и использования земель; составление прогноза и альтернативных сценариев развития землевладения и землепользования на перспективу;

разработка плана организации рационального использования и охраны земель общины на перспективу.

План использования земель общины в соответствии с § 2 Строительного кодекса разделяют на подготовительный и окончательный. Окончательный вид данный план приобретает после его обсуждения, рассмотрения, внесения поправок и утверждения.

Он имеет текстовую (обоснование) и графическую (карты) части.

План застройки земельного участка имеет форму проекта. Его разрабатывают на конкретный земельный массив, подлежащий застройке. В нем показывают застраиваемые и незастраиваемые площади, размер, ширину, глубину, минимальные площади строительных участков, дают предложения по технологии и методам строительства. Данный план в городских условиях разрабатывают в масштабе 1:500, а при менее сложной ситуации в масштабе 1:1000 или 1:2000.

Перечисленные выше планы служат основой для вынесения постановлений о размерах и месторасположении земельных участков для строительства, видах строительства, территориях с надстраиваемыми элементами, допустимых строительных элементах и конструкциях и др.