Земля-главный экономический объект

Содержание

      Введение…………………………………………………………….………...3

1. Земля-главный экономический объект…………………………………...5
2. Рынок земли……………………………………………………………......8
3. Земельная рента…………………………………………………………...13
4. Земля как объект хозяйствования…………………………………...…...20
5. Земля как объект собственности………………………………………....22

Заключение…………………………………………………………………...30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Земля является основой жизни и деятельности человека, сферой производства продовольствия, источником получения природных  ресурсов и нематериальных благ. Любая  деятельность человека — производственная, коммерческая или просто жизнедеятельность  неразрывно связана с землей, которая  используется как пространственная основа и средство производства в  лесном и сельском хозяйстве. Но земля  является не только пространственной основой для жизни и существования  людей. Она является составным элементом  биосферы, местом размещения природных  ресурсов или сосредоточения природных  ресурсов, органически связанных  с землей.

     Земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду  обитания и сложную природную  систему одновременно. Уникальным свойством  земли является ее способность с  помощью других природных сил  продуцировать растительность, в  том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы.

     В широком смысле слова понятие  «земля» охватывает все природные  ресурсы и полезности, к которым  относят «даровые блага природы», используемые человеком. В эту широкую  категорию входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения  полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним  из важнейших видов природных  ресурсов.

     В теории оценки стоимости земля рассматривается  под двумя углами зрения. С одной  стороны, земля представляет собой  природный ресурс, характеризующийся  пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и  оценивается с позиций возможности  выполнения ею многоцелевых функций  не всегда связанных с извлечением  дохода. С другой стороны, земля рассматривается  как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

     Целью данной работы является изучение земли  как объекта хозяйствования и  как объекта собственности. Для удобства работы обозначим задачи: изучение Земли как главного  экономического  объект. Изучение рынка земли, земельная рента. Рассмотрение земли как объекта хозяйствования и как объекта собственности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. Земля-главный экономический объект.

     Земля — базисная составляющая любой недвижимости, экономический ресурс, а также  товар особого рода. С одной  стороны, она является средством  производства и предметом труда, а с другой местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права  на них.

     Земельный участок представляет собой часть  поверхности земли, имеющая чётко  обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственных  землеустроительных документах.

     Оценка  земли, как составляющей национального  богатства страны, представляет собой  сопоставимый количественный и экономический  расчёт её потребительских свойств  и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом  назначении земельных участков, как  объекта оценки.

     Ценность  земли предопределена ее уникальными  характеристиками:

• недвижимостью (неподвижностью),
• ограниченностью предложения,
• долговечностью,
• неповторимостью местоположения.

       Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

     Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот  же объект рассматривается с разных сторон.

     Экономисты  определяют роль земли в составе  прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля  — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость¹ и, следовательно, может быть оценена.

     В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе  недвижимости. Причиной этому служит как специфика данного объекта  оценки, так и отсутствие четкой нормативно-правовой базы, а также  неразвитость земельного рынка в  стране.

     Владелец  земли в первую очередь имеет  право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость  здания, сооружений и других улучшений  на земельном участке носит вторичный  характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально  в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически  и морально устарели.

     По  мере развития рыночных отношений земля  постепенно становится товаром –  объектом хозяйственного оборота, т.е. практически любой участок земли  рано или поздно может перейти  к новому собственнику и у каждого  участка есть своя цена.

     Как любой товар, земля имеет потребительскую  и рыночную стоимость. Потребительская  стоимость отражает стоимость земли  для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка  на открытом и конкурентном рынке.

     Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     Цена  на землю, выступает как капитализированная рента².

     Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением.

       По мере понижения цены на  рынке увеличивается спрос на  земельные участки, а с ростом  цен — снижается. Одна из  особенностей земли как товара  состоит в том, что количество  предлагаемой на рынке земли  ограничено самой природой, поэтому  цена земли определяется в  основном спросом — уровнем  цен продуктов, производимых на  земле.

     К особенностям земли как экономического ресурса относится и то, что  земля одновременно выступает как  среда обитания человека и как  специфическое средство производства, как место приложения труда и  развертывания производства, как  источник продуктов питания и  дохода. Таким образом, предложение  земли многофункционально. Следовательно, земля — это ресурс особого  рода. Это главное богатство страны. Контроль за использованием земли является важнейшей функцией государства.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Рынок земли.

     Земельный рынок - это часть системы земельных  отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог  и так далее), конкуренция (свободный  выбор участка), денежная оценка и  свободно складывающие цены на землю.

     Начало  формирования рынка земли в сельском хозяйстве было положено в 1993 году Указом президента. В Указе, во-первых, земля  была отнесена к недвижимости, и  с ней разрешались сделки как  с другими объектами недвижимости, во-вторых, с разрешения местных  властей можно было продать земельные  участки с изменением их целевого назначения. Этот радикализм был уменьшен в другом Указе за № 337 от 07.03.1996 г. "О реализации конституционных  прав граждан на землю". В нем в п. 4 было сказано, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного хозяйства; продать земельную долю; подарить, обменять ее на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; свою землю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могли быть использованы только для производства сельскохозяйственной продукции, Целевое на­значение этих участков могло быть изменено лишь в соответствии с законодательством Российской Федерации.

     Становлению рынка земли сельскохозяйственного  назначения способствовал Указ президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который был призван с помощью ипотеки активизировать и облегчить операции по купле-продаже земли, привлечь финансовые средства в производственную сферу. Главное в этом правовом акте - снятие ограничений на размеры земельных участков для всех видов землепользования и на бесплатной основе расширение частного землевладения.

     Большой общественный резонанс вызвал принятый в сентябре 2001 года Земельный кодекс, продвинутый через Госдуму правительством РФ. Еще больший всплеск эмоций вызвало прохождение и принятие Думой Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действие которого вступило в силу с января 2003 года.

     Спрос и предложение  земли

     Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее.

     Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому  когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного  качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного  крупного города или даже отдельной  фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

     Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой  техники, трудовых навыков и производственного  опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении  более или менее значительного  периода времени. В большинстве  развитых стран в сельском хозяйстве  доминируют семейные фермы. Основную часть  занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность.

     В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

     Теперь, обратимся к вопросу о рынке  земли,  в последнее время в  экономической литературе дано более  полное его определение.

     Земельный рынок - это часть системы земельных  отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог  и так далее), конкуренция (свободный  выбор участка), денежная оценка и  свободно складывающие цены на землю.

     В экономической теории мы имеем дело с понятием цены земли как капитализированной ренты. При этом считается, что покупающий землю сравнивает возможный доход от сделки с величиной ссудного процента, поскольку вложение денег в банк выступает в качестве альтернативного использования имеющихся средств. Следуя данной логике, цена земли представляет собой сумму денег, которую необходимо положить на счет в банке для получения в качестве процентных выплат за пользование деньгами эквивалент земельной ренты:

     , где:

     Р – цена земли,

     r – земельная рента,

     i – банковский процент.

     Не  следует понятие цены земли отождествлять  с понятием нормативной цены земли. Нормативная цена земли представляет собой форму платы за землю, введенную российским законодательством (ее величина устанавливается исполнительными органами власти).³

     Представляется, что при анализе рынка земли  следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда⁴. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника. В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

     Принципиальное  значение для формирования рынка  земли в России имеют два момента: 1) закрепление права собственности  на все земли в обществе, так  как участниками рыночных отношений  могут быть только собственники земельных  участков; 2) инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступать в отношения купли-продажи невозможно. Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Специфика рынка земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика сельскохозяйственных земель, и это нашло отражение в новом Земельном кодексе.

     Государство заинтересовано в формировании и  развитии рынка земли, надеясь в  результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и незначительные бюджетные  поступления.

     В большей мере экономически заинтересованными  в функционировании земельного рынка  оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с  владельцев земли, сборы от сделок с  землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся  от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

     Выгодным  представляется существование рынка  земли собственникам земельных  участков - фермерам, которые получат  возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход.

     Фермер  также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в  аренду земельный участок, то есть распорядиться  землей как товаром. Это - положительная  сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской  деятельности фермеру требуются  новые участки земли, которые  либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а  это - полная зависимость от конъюнктуры  рынка на сельскохозяйственные продукты).

     Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников  и других аналогичных субъектов. 
 
 
 
 

     Глава 3. Земельная рента.

     Прежде  чем обратиться к исследованию земельной  ренты необходимо определить некоторые  категории, без которых анализ этого  вида доходов был бы затруднителен.

           Землевладение - есть признание  права физического или юридического  лица на определенный участок  земли на исторически сложившихся  основаниях, чаще всего под землевладением  подразумевается собственность  на землю. 

           Землепользование - это пользование  землей в установленном обычаем  или законом порядке. Пользователь  земли не обязательно является  ее собственником. В обычном  понимании - это арендатор. В  реальной хозяйственной жизни  субъектов землевладения и землепользования  нередко олицетворяют разные  лица.

           Рента - это регулярно получаемый  доход с капитала, имущества или  земли, не требующий предпринимательской  деятельности. Экономисты используют  термин "Рента" в более узком  значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование  земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго  ограничено. Именно уникальные условия  предложения земли и других  природных ресурсов - их фиксированное  количество - отличает рентные платежи  от заработной платы, процента  и прибыли. Где бы практически  не использовалась земля, ее  предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных  средств производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. В хозяйственном обороте любого государства ее столько-то - и ни гектаром больше. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и земельная рента будет равна нулю. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Исторически сформировались определенные формы собственности на землю. В большинстве государств она находится в частной собственности, и исходным условием для образования ренты является ее аренда. Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается плата собственнику - арендная плата.⁵

           Аренда земли возникла вместе  с появлением рабовладельческого  общества и до сих пор остается  основной формой крестьянского  землепользования в слаборазвитых  странах. При капитализме получила  распространение предпринимательская  аренда, при которой предприниматель  вкладывает в землю собственный  капитал с целью получения  прибыли и ведет хозяйство  с использованием наемного труда.  Такая аренда распространена  в США, Великобритании, Франции,  Бельгии и многих других государствах.

           На протяжении всего ХХ столетия  наблюдается тенденция к соединению  земельного собственника и предпринимателя  в одном лице. Однако и при  этом рентные отношения не  исчезают. В стоимость продукции  сельского хозяйства включаются  наряду с материальными затратами,  зарплатой, нормативная прибыль  и плата за землю (рента)  как за собственный производительный  ресурс, вовлеченный в производство.

           Специалисты давно утверждают, что  всякая земельная рента есть  не заработанный доход, ибо  земля является бесплатным даром  природы и не требует никаких  затрат на ее производство. Земля,  по их утверждению, должна находиться  в собственности государства. 

           В СССР земля была национализирована  и предоставлена на условиях  аренды (на вечное пользование)  колхозам, совхозам, многочисленным  предприятиям, организациям и лицам.  Арендодателем выступало государство,  но это не повлекло за собой  ликвидации рентных отношений. Через систему налогов и цены на сельскохозяйственную продукцию, государство изымало значительную часть доходов колхозов, совхозов и граждан.

           Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли - присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора.

           Рентные отношения исследовались  крупнейшими экономистами (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.) и несмотря на различие подходов и взглядов, все они подчеркивали неоднородность качества различных земельных участков.⁶

           Арендная плата за землю, как  правило, бывает больше ренты,  она учитывает, кроме того, процент  на капитал, вложенный в имущество  землевладельцами. Это могут быть  жилые и хозяйственные постройки,  ирригационные сооружения, средства  связи и т.д. Величина арендной  платы - это продукт конкурентных  торгов двух сторон: земельного  собственника и арендатора.

     Виды  земельной ренты

                Землевладелец (частный собственник,  кооператив или государство) обладает  монополией собственности на  землю и передает свое право  использования невоспроизводимого  фактора производства предпринимателю,  который на условиях арендного  договора временно становится  обладателем монополии хозяйствования  на земле. С монополией на  землю как на объект хозяйствования  и связан механизм превращения  части дохода в дифференциальную  ренту. 

           В своем анализе мы до сих  пор исходили из предложения  об одинаковом качестве земли.  На практике такого не бывает. Различные земельные участки  значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура.

                Сельскохозяйственных продуктов  с одних только лучших и  средних по качеству земель  недостаточно для удовлетворения  общественных потребностей в  них. В результате возникают  особые условия образования цен  на зерно и другую продукцию:  общественная цена производства  за единицу складывается по  условиям ее производства на  худших землях. Поэтому предприниматели,  при условии получения обычной  (средней) прибыли, берут в аренду  и самые худшие земельные участки.  А поскольку фермеры продают  продукцию по единым рыночным  ценам, то ведение хозяйства  на лучших и средних землях  обеспечивает получение дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли. Эта разница между общественной  ценой, отражающей повышенные  производственные затраты на  худших участках, и индивидуальной  ценой единицы продукции, складывающейся  на более лучших по качеству  землях.

           Точно также сверхприбыль возникает  и из-за различий в расположении  земель. Одни земельные участки  стратегически выгодно расположены  по отношению к рынкам сбыта,  к транспортным средствам, к  наличию рабочей силы и потребителям  продукции. Другие отдалены от  всего этого, поэтому себестоимость  продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки  в силу ограниченности лучших  земель) будет включать в себя  затраты по доставке продукции  к потребителю с отдаленных  участков, вследствие чего выгодно  расположенные участки будут  обеспечивать дополнительную прибыль. 

           Таким образом ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. А дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению.

           Земельные собственники прекрасно  осведомлены о качестве принадлежащих  им земель. Поэтому вся сверхприбыль (над средней прибылью арендатора) достается им в виде дифференциальной  ренты. В арендном договоре  сразу же предусматривается соответствующая  арендная плата. 

           Арендатор в течение установленного  срока аренды стремится повысить  экономическое плодородие земли:  применяет новые технологии, вносит  удобрения, проводит мелиорацию  и другие агротехнические мероприятия.  Такие меры (интенсификация производства) увеличивают выход продукции  с единицы площади и повышают  эффективность дополнительных капитальных  затрат. Продавая продукцию по  рыночной цене, фермер также получает  сверхприбыль, вытекающую из более  высокой производительности добавочных  вложений капитала в землю.  Эта сверхприбыль до окончания  срока аренды присваивается арендатором  и служит для него стимулом  для нововведений. При перезаключении  договора аренды на новый срок  землевладелец учтет, что его  земля "облагорожена" дополнительными  капиталовложениями, стала более  продуктивной и повысит ставку  арендной платы на величину  дополнительной сверхприбыли. Таким  образом, дифференциальная рента  бывает двух видов. 

           На пути второго вида дохода  есть определенные преграды. Человек  может воздействовать на плодородие  земли, но подобное воздействие  не безгранично. Рано или поздно  наступает время, когда дополнительная  отдача, получаемая от дополнительного  приложения труда и капитала  к земле, сократится настолько,  что перестанет вознаграждать  человека за его прилежание. Применительно  к земле действует закон убывающей  отдачи или убывающей доходности. Этот закон можно сформулировать  следующим образом: "Каждое приращение  капитала и труда, вкладываемых  в обработку земли, порождает  в общем пропорционально меньшее  увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники" (Маршалл А. Принципы экономической науки. т.1, М. 1993 г. с. 220).