Земля в экономических процессах

ВВЕДЕНИЕ

Земля как часть природы  является основой жизнедеятельности  человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства

Земельный кодекс РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный участок  как объект земельных отношений -- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Также определения земельного участка даны в ГК РФ (ст. 261) и в ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения

В описании земельного участка  отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта  земельного права -- юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов

2. Адресные ориентиры -- район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках)

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.)

4. Категория земель, целевое  назначение и фактическое использование

5. Код классификатора  земель

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма)

7. Площадь санитарно-защитной  зоны и/или зоны с особым  режимом использования в пределах земельного участка

8. Вид земельного права (собственность)

9. Поверхностный и подпочвенный  слой, ландшафт, контуры и топография

10. Улучшения и инженерное  обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.)

В настоящее время встала острая дилемма о передаче земли  в собственность, а также проблема становления и развития различных  форм и типов хозяйствования в  аграрном секторе. Такая неопределенность не может и не должна долго сохраняться. Конечно, в условиях становления  рыночных отношений наиболее предпочтительной с точки зрения рационального  и эффективного использования земли  будет её продажа фермерам, частным  предпринимателям, т.е. создание слоя собственников  и производителей одновременно

В то же время проглядывает еще не менее острая проблема - как  смогут в нынешней нестабильной ситуации, с точки зрения ограниченной деловой  активности и предприимчивости, когда  растет диспаритет цен на продукцию сельского хозяйства, когда нет отлаженной системы кредитования и льготного финансирования выжить те немногочисленные крестьяне, фермерские хозяйства, ассоциации

Проблема создания рациональных, сбалансированных пропорций, обеспечивающих нормальное воспроизводство, то есть удовлетворение общественных потребностей, ставилась на рубеже 70-80-х годов

Но все попытки реформирования экономической системы без создания хозяйственного механизма, который  стимулировал бы экономию ресурсных  затрат, привели к экономическому и социальному "застою общества"

1. СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДНОЙ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ

Становление рыночных отношений  в аграрном секторе экономики - процесс  сложный и весьма противоречивый. Противоречивость обусловлена природными факторами, которые дают о себе знать  в том смысле, что земля как  главный ресурс в сочетании с  природно-климатическими условиями  оказывается не в состоянии всегда, везде и в нужном количестве производить  сельскохозяйственные продукты. В то же время сельскохозяйственное производство призвано стабильно удовлетворять жизненные потребности растущего населения в продуктах питания, да еще и в возрастающих размерах

Здесь действует вечное противоборство: земля как часть природы при  существующих условиях ее возделывания или пользования ею не может создать  нужного количества благ, а человек, тоже как часть природы, зависим  от производительной силы земли и требует увеличения производства продовольственных товаров

Разрешается данное противоречие в процессе противоборства природы  и общества посредством того, что  оно вмешивается в протекание чисто биологического процесса взаимодействия человека и природы

В условиях рыночных отношений  чисто экономической особенностью сельскохозяйственного производства является сезонное получение основной массы денежной выручки от продукции  растениеводства и животноводства, а потребности в приобретении материальных ресурсов имеются каждодневно  и ежечасно. Финансовая и денежно-кредитная системы государства приходят здесь на помощь и способствуют экономически разрешить противоречие, заложенное в самой природе. Государство предоставляет различного рода субсидии сельскому хозяйству, оно регулирует денежно-кредитные отношения и ценообразование на сельскохозяйственную продукцию, вырабатывает соответствующий механизм мотивации труда занятого в сельском хозяйстве работника

Под воздействием роли государства  возникает противостояние между  его регулирующими функциями  и интересами хозяйствующих в  сельском хозяйстве производственных звеньев. Таким образом, развивается  противоречие, которое носит общественный и субъективный характер. Необходимо экономически и социально увязать действия государства и хозяйствующих субъектов, чтобы они были направлены на разрешение противоречия, порождаемого самой природой. Важным моментом здесь выступает самоорганизация и адаптация к природным и общественным условиям субъектов хозяйствования

Самоорганизация и адаптация  характеризуются, с одной стороны, множеством возможных форм организации  труда и способов производственной деятельности, а с другой - динамичностью  перехода от одних форм хозяйствования к другим. Естественно, самоорганизация  и адаптация могут носить эффективную  форму только в условиях экономической  свободы, позволяющей хозяйствующему субъекту самостоятельно выбирать вид  производственной деятельности, способ ее организации, партнеров по бизнесу  и по своему усмотрению расходовать полученный доход

Аграрный сектор экономики, как ни один другой, требует создания экономических и социальных условий  для самоорганизации, самофинансирования и самоуправления хозяйствующих  субъектов. Здесь важна внешняя  среда в лице государства, способная  вести отбор и поддерживать экономически и в правовом отношении такие  формы хозяйствования, которые наиболее эффективны в данный момент при данных специфических условиях

Основными направлениями  повышения потенциала самоорганизации  в сельском хозяйстве выступают: реформирование собственности, обеспечивающее множественность форм управления; совершенствование  техники и технологии возделывания культур и выращивания животных; налаживание действенной системы  производства, подготовки и переподготовки трудовых ресурсов села; создание и  постоянное совершенствование производственной, социальной инфраструктуры; создание системы эффективного микроэкономического регулирования самоорганизованной деятельности сельскохозяйственных производителей

Основой эффективного функционирования самоорганизованной сельскохозяйственной экономической структуры выступает конкуренция. Она должна развиваться на основе складывания различных форм хозяйствования, подтверждая экономическую целесообразность каждой из них, и в направлении расширения горизонтальных хозяйственных связей, формирующихся на основе согласованных, взаимовыгодных экономических связей товаропроизводителей. Таким образом, конкуренция и кооперация оказываются скоординированными и взаимоувязанными друг с другом, они образуют основу рыночной самоорганизации субъектов хозяйствования

В итоге можно сказать, что становление рыночной структуры  имеет два начала - организованное государственное и самоорганизованное, исходящее от хозяйствующих субъектов. И то, и другое должны быть объективно обусловленными и закономерными. В мировой практике нет пока примеров насильственного введения рыночных отношений с помощью декретов или посредством самого демократического голосования, хотя оба эти методы могут способствовать или тормозить развитие данного процесса. Но как бы ни ускорялся или замедлялся данный процесс, он всегда носит исторический характер, а потому для становления системы рыночных отношений необходим определенный, исторически обусловленный промежуток времени

Социально-ориентированная  рыночная экономика предполагает наличие  таких компонентов, как собственность (с ее многообразием форм), рынок  ресурсов (рынок труда, рынок природных  ресурсов и рынок капитала), конкурентно-образующая среда и твердая валютная система. В итоге в качестве основного  условия самоорганизации и адаптации  сельскохозяйственного производства к рыночным отношениям выступает  реформирование отношений собственности. А господствующим здесь типом  рыночного хозяйственного развития должно явиться агропромышленное производство

Что касается собственности, то ее роль в экономической жизни  общества должна оцениваться с учетом сфер деятельности. Так, в производстве она выполняет одно функциональное назначение, а в сфере потребления - другое. В производственной сфере  владение собственностью является великим  благом, хотя и оно проявляется  не само собою. Благом собственность  выступает тогда, когда она персонифицирована, т.е. является частной (индивидуальной или коллективной). Тогда она связана  с результативностью производства, выходит на разум человека, его  волю, формирует чувство ответственности за хозяйственные действия

Но и эти признаки еще  не дают характеристики производственной значимости собственности, ибо она  может быть в виде денежных средств  положена в банк и приносить проценты, вложена в земельные участки  и давать ренту, может быть подаренной в наследство и потерять экономический смысл для бывшего владельца

Для собственности важно  то, чтобы она выполняла производственную функцию, выступала в виде производственных фондов и только тогда, будучи соединенной  с человеческим трудом, приносила  своему владельцу доход. Именно в  этом случае она становится не просто благом, сокровищем, но и носителем  экономической свободы, побудителем  ее владельца к созидательной  деятельности, к риску. В этом заключается  активный, творческий потенциал собственности, в этих условиях она - источник экономической силы и социальной энергии и отсюда она - естественная основа динамичного развития общества, людей и независимости государства

Производственная значимость собственности проявляется не только в том, что на ее основе формируются  и развиваются факторы производства, но, возможно, в большей степени  в том, что от нее зависит такой  энергетический потенциал производственной деятельности, как соединение воедино  функций собственника и труда. В  данном единении заключена сила, именуемая  предпринимательством. Есть три способа  подобного соединения - юридическая  зависимость (принуждение), экономический найм и собственник-работник

Фактор собственности  производителя выступает определяющим мотивом развития предпринимательства. Только собственник может принимать  самостоятельные экономические  решения и думать об их результативности. Экономической свободой может обладать только собственник и никакая  организация или дисциплина труда  не в состоянии заменить то чувство  свободы, которую дает собственность

Частная собственность - идеальный  вариант определенности отношений  собственности, в то же время в  современных цивилизованных странах  широко используется институт аренды, который также подходит под понятие  предпринимателя-собственника. Сюда же входят и члены акционерного общества, они ведь тоже предприниматели-собственники. В таком случае остается только констатировать, что реформированные на арендных или акционерных началах колхозы  и совхозы являются предпринимателями-собственниками и выступают субъектами рынка. Остается только обеспечить правовой статус функционирования рыночных отношений и «запустить» производство

Следует, однако, обратить внимание на возможность использования еще  одного вида аренды. Дело в том, что  пока об аренде речь возникает лишь в том случае, когда коллектив  предприятия принимает решение  о переводе своего производства на арендные начала, когда с согласия государства предприятие может  быть преобразовано в арендное. Но почему не использовать несколько преобразованную формулу, когда с согласия трудового коллектива в аренду предприятие (колхоз, совхоз, завод, фабрику, рудник, шахту и т.д.) мог бы взять один человек, арендатор? В обществе уже есть лица, накопившие достаточные финансовые средства, одновременно обладающие навыками предпринимательства, и это был бы более доступный путь развития предпринимательского бизнеса, чем открытие новых производственных звеньев и структур. Кроме того, такой путь дал бы возможность сохранить накопленные государственные ресурсы, приспособить их к новым условиям хозяйствования, сохранить не только чисто производственный, но и экономический потенциал общества. Такие меры соответствовали бы интересам крупного производства, но они одновременно не ущемляли бы малый бизнес. Если брать во внимание сельскохозяйственное производство, то в качестве субъектов рынка могут выступать фермерские хозяйства, личные подсобные хозяйства, кооперативы, арендный семейный подряд и т.д.

2. ОСОБЕННОСТИ СТРУКТУРЫ  И ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ

2.1 Структура земельного  фонда

Земельный фонд каждого государства  представляет собой совокупность всех земель, которые находятся на территории данного государства. У каждого  государства своя классификация  земель

Земли делятся на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного  назначения;

- земли населенных пунктов, садоводческих  товариществ, дачных кооперативов;

- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного  назначения;

- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства

К землям населенных пунктов, садоводческих  товариществ, дачных кооперативов относятся  земли, земельные участки, расположенные  в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих  товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к  иным категориям в этих границах

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного  назначения относятся земельные  участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных  заведений и иных объектов

К землям природоохранного назначения относятся земельные участки, предоставленные  для размещения заповедников, национальных парков и заказников. К землям оздоровительного назначения относятся предоставленные  земельные участки для размещения объектов санаторно-курортного лечения  и оздоровления и иные земельные  участки, обладающие природными лечебными  факторами. К землям рекреационного назначения относятся земельные  участки для размещения объектов, предназначенных для организованного  массового отдыха населения и  туризма. К землям историко-культурного  назначения относятся земельные  участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов

К землям лесного фонда относятся  лесные земли, а также нелесные земли, расположенные в границах лесного  фонда, предоставленные для ведения  лесного хозяйства

К землям водного фонда относятся  земли, занятые водными объектами, а также земельные участки, предоставленные  для ведения водного хозяйства, в том числе для размещения водохозяйственных сооружений и устройств

К землям запаса относятся земли, земельные  участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные землепользователям. Земли запаса находятся в ведении  соответствующего исполнительного  комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после  перевода их в иные категории земель

Независимо от деления на категории  земель земли  подразделяются на следующие виды:

- пахотные земли - сельскохозяйственные  земли, систематически обрабатываемые (перепахиваемые) и используемые  под посевы сельскохозяйственных  культур, включая посевы многолетних  трав со сроком пользования,  предусмотренным схемой севооборота,  а также выводные поля, участки  закрытого грунта (парники, теплицы  и оранжереи) и чистые пары;

- залежные земли - сельскохозяйственные  земли, которые ранее использовались как пахотные и более одного года после уборки урожая не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар;

- земли под постоянными культурами - сельскохозяйственные земли, занятые  искусственно созданной древесно-кустарниковой  растительностью (насаждениями) или  насаждениями травянистых многолетних  растений, предназначенными для  получения урожая плодов, продовольственного, технического и лекарственного  растительного сырья, а также  для озеленения;

- луговые земли - сельскохозяйственные  земли, используемые преимущественно  для возделывания луговых многолетних  трав, земли, на которых создан  искусственный травостой или  проведены мероприятия по улучшению  естественного травостоя (улучшенные  луговые земли), а также земли,  покрытые естественными луговыми  травостоями (естественные луговые  земли);

- лесные земли - земли лесного  фонда, покрытые лесом, а также  не покрытые лесом, но предназначенные  для его восстановления (вырубки,  гари, редины, пустыри, прогалины,  погибшие древостои, площади,  занятые питомниками, плантациями  и несомкнувшимися лесными культурами, и др.), предоставленные для ведения лесного хозяйства;

- земли под древесно-кустарниковой  растительностью (насаждениями) - земли,  покрытые древесно-кустарниковой  растительностью (насаждениями), не  входящей в лесной фонд;

- земли под болотами - избыточно  увлажненные земли, покрытые слоем  торфа;

- земли под водными объектами  - земли, занятые сосредоточением  природных вод на поверхности  суши (реками, ручьями, родниками,  озерами, водохранилищами, прудами,  прудами-копанями, каналами и иными поверхностными водными объектами);

- земли под дорогами и иными  транспортными коммуникациями - земли,  занятые дорогами, просеками, прогонами,  линейными сооружениями;

- земли общего пользования - земли, занятые улицами, проспектами,  площадями, проездами, набережными,  бульварами, скверами, парками и  другими общественными местами;

- земли под застройкой - земли,  занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также  земли, прилегающие к этим объектам  и используемые для их обслуживания;

- нарушенные земли - земли, утратившие  свои природно-исторические признаки, состояние и характер использования  в результате вредного антропогенного воздействия и находящиеся в состоянии, исключающем их эффективное использование по исходному целевому назначению;

- неиспользуемые земли - земли,  не используемые в хозяйственной  и иной деятельности;

- иные земли - земли, не отнесенные  к видам земель, указанным в  абзацах втором - четырнадцатом настоящей статьи

Земли, земельные участки распределяются по категориям земель в зависимости  от их основного целевого назначения и определенного в соответствии с законодательством правового  режима их использования и охраны

Перевод земель, земельных участков из одной категории в другую производится в случаях изменения основного  целевого назначения этих земель, земельных  участков при изъятии и предоставлении земельных участков, прекращении  права постоянного или временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности  и аренды на земельные участки, подаче землепользователями заявлений  о переводе земель, земельных участков из одной категории в другую

Отнесение земель к видам осуществляется в соответствии с их природно-историческими  признаками, состоянием и характером использования

Перевод земель из одного вида в другой осуществляется при:

- изъятии и предоставлении земельных участков, внутрихозяйственном строительстве или изменении их целевого назначения;

- проведении мероприятий по освоению новых земель, улучшению или иному изменению их состояния и характера использования, требующих материально-денежных затрат;

- переводе сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные или менее продуктивные сельскохозяйственные земли;

- изменении состояния земель в результате воздействия вредных антропогенных и (или) природных факторов.

Порядок перевода земель из одних  категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам устанавливается Президентом Республики Беларусь

Таким образом, прежде чем исследовать  проблему рынка земли Республики Беларуси, также следует исследовать  земельный фонд Республики Беларусь, который на сегодняшний состоит из огромного числа различных видов земель

2.2 Особенности ценообразования на рынке земли

С развитием в стране личных подсобных, крестьянских (фермерских) хозяйств, а  также крупных товарных сельскохозяйственных организаций рыночного типа возникает  необходимость использования реальной стоимости земли на основе оценочных  работ с учетом уровня плодородия и поправочных коэффициентов  на местоположение земельных участков относительно рынков сбыта продукции  и объектов производственной инфраструктуры

Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз  и заключается в том, что имеется  в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено  в случае приложения труда и капитала

Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей

Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием  и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические  условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного  спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более  плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823)

Несельскохозяйственные потребители - все, \ кому земля нужна для строительства  зданий, промышленного производства или других целей, не I связанных  с использованием плодородия почвы

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора  формирования цены земли:

- подготовленность земельного  участка к использованию (наличие  электричества, газопровода, телефона и т.п.)

- местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать  удачно расположенные земельные  участки с развитой инфраструктурой  за большие деньги, чем удаленные  земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии  или близкой электростанции. Мы охотнее  приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей  воды, света и т.п.

Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как потребители используют земельные площади не только в  центре, но и на окраинах крупных  городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам

Цена на землю тесно связана  с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора  производства и уровень платы  потребителя за его использование

Стоимостная оценка земли - важнейший  экономический инструмент управления использованием земельных ресурсов. Она служит механизмом создания рациональной системы налогообложения и ценообразования, имеет принципиальное значение не только для купли-продажи земель, но и составления договоров на долгосрочную и краткосрочную аренду, а также является элементом рыночного оборота земли

Системы оценки земли практически  во всех развитых странах основаны на показателях её рыночной стоимости, капитализации доходов, получаемых в процессе сельскохозяйственного  производства

В мировой практике известны разные методические подходы к определению денежной оценки земли, которую иногда отождествляют с ценой земли. Оценка земли определяется как стоимость капитала, а цена, вытекающая из денежной оценки, формируется при купле-продаже в соответствии со спросом и предложением

3. РЫНОК ЗЕМЛИ: ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ, ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ

Важнейший вопрос земельных отношений  на современном этапе - развитие многообразия форм собственности и хозяйствования. В последние годы сложились различные мнения по этому вопросу. Одни выступают за полное отрицание частной собственности на землю и ее рыночного оборота, кроме участков в личных подсобных хозяйствах, садово-огородных кооперативов, для дачного и жилищного строительства. Другие, наоборот, выступают за законодательное признание купли-продажи земли и соответственно частной собственности на землю. Практически из-за этих крайних позиций сдерживается принятие перспективных правовых механизмов, остается низкой заинтересованность товаропроизводителей и финансово-кредитных структур в налаживании стратегического взаимодействия