СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
 
 

Введение

      Конституция Российской Федерации гарантирует  каждому право на жилище (ст. 40). Надлежащее жилище является составной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека. Потребность в жилье возникает с момента рождения человека и сохраняется на всем протяжении жизни, носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

      Жилищная  сфера включает строительство и  реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Состоянию и правовому регулированию жилищного фонда в РФ уделяется постоянное и серьезное внимание со стороны государства.

      Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие с 1 марта 2005 г., содержит ряд принципиально новых и важных положений, касающихся жилищного фонда. Так, например, впервые в Жилищном кодексе предусмотрен перевод жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых в жилые (в ЖК РСФСР 1983 г. данному вопросу была посвящена ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая не регламентировала перевод нежилых помещений в жилые).

      Цель  исследования состоит в изучении понятия и видов жилищного фонда.

      Цель  определяет задачи исследования:

      - выявить понятие жилищного фонда и требований, предъявляемых к жилым помещениям по действующему российскому законодательству;

      - рассмотреть классификацию жилищного фонда по принадлежности к формам собственности.

1. Понятие  жилищного фонда

      Согласно  ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд образуют все жилые дома, а также жилые помещения любой формы собственности независимо от их использования, находящиеся на территории Российской Федерации. Данная статья относит к жилищному фонду жилые дома и жилые помещения, которые предназначаются как для постоянного проживания граждан, так и для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

      Таким образом, в общее понятие жилищного  фонда включаются также жилые  помещения, предназначенные и для временного проживания граждан. Более того, жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, в том числе: жилые дома, специализированные дома (общежития, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких и престарелых, инвалидов и др.) и иные жилые помещения, пригодные для проживания.

      В ст. 15 ЖК РФ, характеризующей требования, предъявляемые к жилым помещениям, дается расшифровка понятия «пригодные для проживания». Это означает, что жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства, должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, причем в пределах нормы предоставления жилой площади (в соответствии со ст. 50 ЖК). Еще одно установленное законом требование: предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст. 62 ЖК РФ).

      В случае установления непригодности  для проживания жилые дома и иные жилые помещения, не отвечающие установленным требованиям (не соответствующие на момент обследования санитарным и техническим требованиям), могут быть переоборудованы для использования в других целях, например для нужд торговых, бытовых и иных, либо снесены, если их дальнейшее использование и в качестве нежилых помещений является невозможным. Такое обследование должны осуществлять межведомственные комиссии из представителей органов местного самоуправления, жилищной организации, санэпидстанции, бюро технической инвентаризации, госпожарнадзора и других отраслевых специалистов.

      Так, строительные нормы и правила (СНиП) и другие ныне действующие нормативные акты относят к непригодным для проживания жилые дома:

      1) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаровзры-воопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП;

      2) получившие повреждения в результате  землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

      3) расположенные в опасных зонах  отвалов породы, угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, солевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

      4) представляющие собой бараки, которыми  следует считать одно-и двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянные, рассчитанные на короткий срок службы (10-20 лет);

      5) при возникновении угрозы аварии (обрушения) в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

      6) после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно;

      7) в случае невозможности организации  обслуживания жителей и технической эксплуатации здания¹.

      Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания должно быть принято органом местного самоуправления на основании акта об отнесении здания к непригодным и других материалов, представляемых межведомственной комиссией. И только после утверждения этих актов решается вопрос либо о проведении капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений, либо об их переоборудовании для использования в других целях, либо об их сносе, а также вопрос об отселении и улучшении жилищных условий граждан, в них проживающих, в установленном законом порядке.

2. Виды жилищного фонда

      В ст. 19 ЖК РФ весь жилищный фонд подразделяется на:

      1) жилые помещения, находящиеся  в собственности граждан и  юридических лиц (частный жилой фонд);

      2) жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации), т.е. государственный жилой фонд;

      3) жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности городским, сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям (муниципальный жилищный фонд).

      В жилищный фонд включаются также жилые  дома, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения, служебные и специализированные жилые помещения, индивидуальные жилые помещения, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования².

      Таким образом, жилищный фонд классифицируется по принадлежности к формам собственности.

      Ныне  действующим гражданским законодательством, в частности ст.212 Гражданского кодекса Российской Федерации, также предусмотрено три формы собственности. Исходя из этого по принципу классификации жилищных фондов по принадлежности к формам собственности следует рассматривать подразделение всего жилищного фонда на три вида: государственный, муниципальный и частный.

2.1. Государственный жилищный фонд

      Государственный жилищный фонд – это жилищный фонд, находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, относящихся к федеральной собственности; а также жилищный фонд, находящийся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.

      От  имени Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации и муниципальных  образований права собственника жилищного фонда осуществляют соответствующие органы.

      Так, от имени Российской Федерации общее  управление федеральной собственностью возложено на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое в пределах установленных полномочий осуществляет следующие функции:

      • проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

      • осуществление полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну Российской Федерации, а также полномочий по изъятию у учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

      • разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;

      • осуществление полномочий собственника имущества должника - федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;

      • защита имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории Российской Федерации и за рубежом;

      • осуществление учета федерального имущества и ведение реестра федерального имущества.

      При разграничении объектов жилищного  фонда следует руководствоваться ст. 12, 130-132 Конституции РФ и положениями Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которые в соответствии со ст. 125 и 215 ГК РФ в пределах своей компетенции осуществляют права собственника в отношении муниципального жилищного фонда³.

      Жилищный  фонд, являющийся собственностью Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ), следует рассматривать как жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений (ст. 294 и 296 ГК РФ).

2.2. Муниципальный жилищный фонд

      Муниципальный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности городского, сельского или иного муниципального образования, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

      В соответствии с Федеральным законом  «Об общих принципах организации местного самоуправления» поселковая, сельская администрация в области строительства, жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:

      • организует подготовку проектов застройки населенных пунктов, утверждает проекты и титульные списки строек, осуществляемых за счет средств местного бюджета, и контролирует их соблюдение;

      • организует за счет собственных средств и на долевых началах строительство и ремонт муниципальных жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения, дорог, привлекает в установленном порядке к дорожному строительству колхозы, совхозы и другие предприятия и организации;

      • организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли и общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;

      • распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда;

      • решает вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.

      Районная  администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:

      • организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;

      • распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда;

      • решает вопросы продажи домов и квартир, использования собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам;

      • осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, всех объектов коммунального хозяйства, обеспечивает бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения;

      • принимает меры по обеспечению населения топливом и др. Городская администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:

      • организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;

      • распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда, решает вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам;

      • осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, обеспечивает бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения, принимает меры по обеспечению населения топливом.

2.3. Частный жилищный фонд

      Частный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет средств частных собственников, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов, дома товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст. 288, 290, 291 ГК РФ).

      Другими словами, частный жилищный фонд - это совокупность жилых домов, находящихся либо в собственности граждан, либо в собственности юридических лиц.

      В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят:

      • индивидуальные жилые дома;

      • приватизированные, построенные и приобретенные квартиры й дома;

      • квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир;

      • квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

      В состав частного жилищного фонда  входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не выплаченным полностью паевым взносом⁴.

      В соответствии с ныне действующим  законодательством собственниками жилых домов и жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации или их объединения, благотворительные или иные фонды (ст. 213 ГК РФ) - товарищества, коллективные предприятия и др., приобретающие жилые помещения и другое имущество.

      Основной формой образования частного жилищного фонда является строительство новых жилых домов гражданами на праве собственности за счет собственных средств или с привлечением кредитов, субсидий и других средств.

      Статьей 213 ГК РФ устанавливается: в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

      Частная собственность на недвижимость и  ее часть в жилищной сфере не ограничиваются по количеству, размерам и стоимости, в отличие от прежнего регулирования, когда в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей могло находиться не более одного жилого дома или части его; устанавливались также предельные размеры жилой площади, количество этажей (не более двух) и количество комнат (не более пяти)⁵.

      Статьей 20 ЖК РФ предусмотрено положение, в соответствии с которым сохранность жилищного фонда, его надлежащее использование, должный уровень обслуживания граждан, контроль за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями, возлагаются на специально уполномоченные на то федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Заключение

      И в заключение на основании изученного можно сделать следующие выводы.

      Жилищный фонд образуют все жилые дома, а также жилые помещения любой формы собственности независимо от их использования, находящиеся на территории РФ. Основное требование, предъявляемое к жилым помещениям - пригодность для проживания. В случае установления непригодности для проживания жилые дома и иные жилые помещения могут быть переоборудованы для использования в других целях.

      По принадлежности к формам собственности весь жилищный фонд можно классифицировать на три вида: государственный, муниципальный и частный. Государственный жилищный фонд находится в гос.собственности РФ, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, относящихся к федеральной собственности; а также жилищный фонд, находящийся в государственной собственности субъектов РФ, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и учреждений, относящихся к собственности субъектов РФ. Муниципальный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности городского, сельского или иного муниципального образования, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений. Частный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет средств частных собственников.

      Сохранность жилищного фонда, его надлежащее использование, должный уровень обслуживания, контроль за соблюдением правил пользования жилыми помещениями, возлагаются на специально уполномоченные на то федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ.

Список  используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Парламентская газета, №4, 23-29.01.2009.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // Российская газета, №238-239, 08.12.1994.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Парламентская газета, N 7-8, 15.01.2005.
4. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 03.05.2011) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Российская газета, N 202, 08.10.2003.
5. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юрайт, 2011. – 512 с.
6. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов. М.:издание Тихомирова М. Ю., 2009. - 448 с.
7. Жилищное право: Учебник для вузов (под ред. Еремичева И.А.,Алексия П.В.) Изд. 6-е, перераб., доп. М.: ЮНИТИ-Дана, 2009. – 382 с.
8. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича. Изд.2 - М.: Норма, 2005.
9. Корнеева И.Д. Жилищное право Российской Федерации. Учеб.пособие. М.: Юристъ, 2006. – 394 с.
10. Седугин П.И. Жилищное право: учебник для вузов. М.: Норма, 2003. – 384с.