Зонирование территорий за рубежом

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА  РФ

Федеральное государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования 

Государственный университет по землеустройству

 

Кафедра землеустройства 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат по предмету

«Современные проблемы землеустройства и кадастра»

на тему: «Зонирование территорий за рубежом».

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила

студентка 51-м  группы                             

 

Проверила

доц., к.э.н.      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2011

 

Содержание

 

Введение

Зонирование территорий

Виды зонирования территорий в России

Резолюция 1961 года о зонировании в США (история)

Зонирование в  США

Список использованных источников

 

 

 

 

 

Введение 

Одним из важнейших  принципов обеспечения рационального  использования и охраны земельных ресурсов является учет природных условий местности и получение достоверной информации об окружающей среде при решении конкретных хозяйственных задач. Особой формой информации о природных, пространственных и социально-экономических различиях использования земель является зонирование или районирование территории. Выполненное в определенной системе и по обоснованным правилам оно призвано установить основные закономерности дифференциации использования земель с учетом их природных свойств и степени антропогенного воздействия. Разделение территории на объективно существующие составные части имеет большое значение при обосновании необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом состоянии земель в современном земельном кадастре. Полученная в результате научно обоснованного членения территории сетка таксонов или участков находит широкое применение при осуществлении конкретных землеустроительных решений в практике общегосударственного и отраслевого планирования.

В Плане подготовки проектов федеральных законов на 2002 г., утвержденном распоряжением Правительства РФ от 14 марта 2002 г. № 306-р, предусмотрено внесение в феврале 2003 г. в Государственную Думу проекта ФЗ "О территориальном зонировании земель".

Данный законопроект призван реализовать положения  вступившего в силу в 2001 году Земельного кодекса РФ.

В настоящее  время правовой режим земель должен устанавливаться в зависимости  от принадлежности земель к определенной категории и нахождения земель в  той или иной территориальной  зоне.

При таких обстоятельствах  территориальное зонирование земель приобретает ключевое значение при осуществлении любой экономической деятельности. Если правовой режим земель не будет приниматься во внимание, то, скажем, предпринимательская деятельность, в том числе в инвестиционной сфере, может оказаться неэффективной.

В последние  годы много говорится о бюрократических  препонах, которые сдерживают развитие рыночной экономики в России. Одна из таких препон состоит в том, что территориальное зонирование  земель осуществляется в России хаотически. Отсутствие единой юридической основы приводит к тому, что правовой режим земель нередко устанавливается, образно говоря, не по правилам, а по понятиям.

Сравнение систем зонирования территорий в зарубежных странах и в России часто оказывается  не в пользу нашей страны. В отличие от России в других государствах правила зонирования очень конкретны. Степень детализации правового режима определенных зон весьма высока. Предприниматель и инвестор могут получить весь объем информации об имеющихся ограничениях и рисках в определенных зонах. В России дело обстоит иначе.

Кроме того, в  нашей стране раньше в основном предлагалось решать проблемы зонирования земель только в городах. Что касается земель вне пределов городов, то проблемы зонирования  долгое время оставались без должного внимания. Теперь ситуация изменилась.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Зонирование территорий

До самого последнего времени основное целевое назначение земель было главным и практически  единственным обстоятельством, которое  влияло на содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений. Однако реальные потребности нашей все усложняющейся жизни вызвали появление новых правовых инструментов регулирования земельных отношений. Таким инструментом стало зонирование территорий.

Зонирование как  метод регулирования использования земель, особенно в больших городах, впервые был применен в США. В начале, двадцатого столетия в нескольких городах были приняты ордонансы (решения) муниципалитетов, ограничивающие высоту сооружаемых зданий для обеспечения охраны здоровья и безопасности населения. Ордонансы по зонированию обычно определяют цели использования определенных земель, типы и размер сооружений, которые могут быть построены в этих районах, а также порядок их размещения. Применительно к жилым зданиям нередко устанавливаются требования, касающиеся минимального размера земельных участков, высоты этажей зданий. Специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки. Зонирование применяется для регулирования использования сельскохозяйственных земель, охраны окружающей среды и т.д.

Зонирование использования  земель в США имеет большое  сходство с подразделением земель по категориям в нашей стране. Однако зонирование территорий по российскому  законодательству имеет несколько  иной характер. Зонирование территорий в России представляет собой дополнительный по отношению к подразделению земель на категории способ регулирования использования земель, как правило, в пределах отдельных категорий. Посредством зонирования уточняются и детализируются правила использования и охраны земель, регулируется порядок хозяйственной деятельности в публичных интересах.

Градостроительный кодекс в ст. 1 определяет территориальное  зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Правовой режим использования территориальных зон определяется градостроительной документацией и градостроительными регламентами.

Зонирование территорий населенных пунктов устанавливает  разрешенное использование земельных  участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве и соответственно определяет содержание прав и обязанностей собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Зонирование территорий населенных пунктов имеет два  основных отличительных признака. Во-первых, оно связано с градостроительной  деятельностью. И, во-вторых, в процессе зонирования регулируются строительство и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены.

Зонирование применяется  также в отношении земель особо  охраняемых природных территорий, например национальных природных парков. На их территориях могут быть выделены различные функциональные зоны, в том числе: заповедная, особо охраняемая, познавательного туризма, охраны историко-культурных объектов, обслуживания, посетителей и др. Поскольку в границах национальных парков могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников, то на содержание их прав и обязанностей не может не оказывать влияния существующий правовой режим хозяйственной деятельности на территории национального парка.

 

Виды зонирования  территорий в России

Представляется  целесообразным рассмотреть все  существующие сейчас в России виды зонирования территорий. Зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности предусмотрено в Градостроительном кодексе РФ (ст. 37 и др.).

Данный вид  зонирования проводится для обеспечения  благоприятной среды жизнедеятельности  людей, защиты территорий от воздействия  чрезвычайных ситуаций природного и  техногенного характера, предотвращения чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей среды, сохранения особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, охраны памятников истории и культуры, сельскохозяйственных и лесных угодий.

В указанных  целях при градостроительном  планировании осуществляется деление территорий на следующие территориальные зоны:

• зоны охраны памятников истории и культуры;
• зоны особо охраняемых природных территорий;
• санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;
• водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
• зоны санитарной охраны источников водоснабжения водопроводов питьевого назначения;
• зоны залегания полезных ископаемых;
• территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
• зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;
• зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;
• иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Территориальные зоны, их границы и правовой режим  определяются в схемах зонирования, которые разрабатываются при подготовке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Данные о правовом режиме территориальных зон, в том числе виды разрешенного использования и иные ограничения, включаются в правила застройки.

Вопросы зонирования территорий поселений регулируются в ЗК РФ (ст. 85 и др.) и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 40 и др.). Земли поселений являются единственными землями в РФ, состав которых устанавливается нормами о зонировании территорий. Земли поселений делятся на территориальные зоны, на которые разбивается вся территория городских и сельских поселений.

В соответствии с ЗК РФ и Градостроительным кодексом РФ территория поселения в пределах его административных границ может делиться на следующие территориальные зоны:

• жилые зоны;
• общественно-деловые зоны;
• производственные зоны;
• зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
• рекреационные зоны;
• зоны особо охраняемых территорий;
• зоны сельскохозяйственного использования;
• зоны специального назначения;
• зоны военных объектов;
• иные территориальные зоны.

Каждая территориальная  зона обладает специфическим правовым режимом, обусловленным ее назначением.

Границы и правовой режим территориальных зон фиксируются в документах зонирования территорий. Согласно п. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ к документам зонирования относятся схемы зонирования (графический материал, определяющий границы территориальных зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.

Основным среди  документов зонирования является устанавливаемый  для каждой территориальной зоны градостроительный регламент.

В градостроительных  регламентах предусматриваются  особенности использования и охраны находящихся в границах территориальных зон земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

В градостроительном регламенте территориальной зоны должны содержаться перечень видов разрешенного использования, параметры застройки и другие ограничения в использовании земельных участков и иных объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Резолюция 1961 года о зонировании в США

Зонирование города по сравнению  с архитектурой и планированием, имеет относительно короткую историю  в качестве средства использования  земли. Зонирование определяет размер и эксплуатацию зданий, где они расположены, и их плотность в различных районах города.  Зонирование является ключевым инструментом для проведения политики планирования.  Нью-Йорк был «новичком» в области зонирования, поскольку он первым принял постановление страны зонирования в 1916 году. 

 

История

Еще в 1870-1880-х годов, жители Нью-Йорка начали протестовать против недостатка света и воздуха, высокие жилые здания стали появляться в Манхэттене. В ответ на это законодательное собрание штата приняло ряд ограничений на высоту жилых зданий, что привело к Закону о многоквартирной жилой застройке в 1901 году.

К тому времени, Нью-Йорк стал финансовым центром страны и для  расширения бизнеса были необходимы офисные помещения. С введением строительных и технических ограничений,  высотные здания исчезли. Манхэттен начал принимать свои отличительные формы. 

В 1915 году, когда здание 42-этажного небоскреба «The Equitable Building» было построено в Манхэттене, появилась необходимость контроля за высотой и формой всех зданий. Быстрое строительство в полную высоту 538 футов небоскрёба «The Equitable Building» покрыло тенью все соседние здания, влияя на их стоимость, и создавая условий для первого комплексного решения зонирования страны. 

     Здание «The Equitable Building»

Другие меры также были приняты в течение того же периода. Жилищный дефицит, вызванный притоком новых иммигрантов, создал рынок для многоквартирных домов, построенных для максимального объема и минимальных стандартов. Склады и фабрики стали посягать на модные магазинах в районе  «Ladies’ Mile», создавая неудобства на  «Fifth Avenue».  Было решено разделить жилые, коммерческие и производственные зоны для нового и более эффективного управления всеми областями.

Резолюции зонирования 1916 года, хотя и относительно простой документ, установила правила и назначение районов, что исключало несовместимое использование. Это способствовало процветанию бизнес- районов, где были высокие здания и стройные башни, а также этот документ установил ограничения на жилые здание (в высоту от трех до шести-этажей). Новое постановление стало образцом для городов на всей территории США и другие растущие города брали пример с Нью-Йорка.

Но, в то время  как другие города внедряли новую  модель  Нью-Йорка, модель развивалась дальше. Резолюция зонирование часто принимала поправки, которые связаны с значительными изменениями в численности населения (продолжение волны иммиграции - население города увеличилось с пяти миллионов в 1916 до более восьми миллионов в 2010 году); новые виды общественного транспорта, новые маршруты, появление новых технологий, следствием чего явилось изменение экономической жизни и образа жизни в целом, введение государственных жилищных программ и программ развития, и, возможно, больше, чем все остальное, увеличение автотранспорта. Все это произвело изменение структуры землепользования.

      Empire State Building, 1931

К середине столетия, многие из основополагающих принципов планирования в 1916 году не выдержали испытание временем. Если, например, город был построен  при плотности, предусмотренной в 1916 году, он вряд ли сдержал бы население более 55 миллионов человек.

Новые теории разрабатывались у проектировщиков.  Зонирование должно было стать проще, быстрее и понятнее.

В конце концов, было очевидно, что оригинальная резолюция 1916 года должна быть полностью пересмотрена. После длительного изучения и публичного обсуждения, документ был принят и вступил в силу в 1961 году. 

Резолюция зонирования 1961 год  стала продуктом своего времени. Это скоординированные действия  и масса правил, включая требования парковки, наличие открытого пространство.  В бизнес-районах города он размещается новый тип высотных офисных здания с большими, открытыми этажами.

Хотя резолюция основана на насущных проблемах, определенные недостатки выявляются на протяжении многих лет. Акцент на открытое пространство иногда разоряют их окружение, хотя они не всегда полезны или привлекательны. Изменяются теории городского дизайна.

Проходит время, землепользования меняются и влияют на политику зонирования. В определенном смысле, зонирование не может быть окончательным, оно постоянно обновляется в соответствии с новыми идеями и новыми требованиями.

 

Зонирование в США

Публикация  выдержек из "Комплексного плана  зонирования округа Хоуорд, штат Мэриленд", утвержденного Советом по зонированию, показывает, насколько детально и  ясно устанавливается правовой режим на примере заповедной сельской зоны. Как для предпринимателя, так и для чиновника абсолютно прозрачны "правила игры" в соответствующих зонах. В России о подобной "прозрачности" пока приходится только мечтать. Однако из Земельного кодекса РФ и Плана подготовки проектов федеральных законов на 2002 г., следует, что ситуация с территориальным зонированием земель может в ближайшее время кардинально измениться.

Возможно, данная публикация вызовет не только познавательный интерес, но и поможет формированию отвечающей современным требованиям системы территориального зонирования земель в РФ.

Выдержки из "Комплексного плана зонирования округа Хоуорд, штата Мэриленд", утвержденного Советом по зонированию 18 октября 1993 г.

РАЗДЕЛ 104

ЗАПОВЕДНАЯ  СЕЛЬСКАЯ ЗОНА

А. Назначение

Цель организации Заповедной сельской зоны состоит в сохранении сельскохозяйственных угодий и стимулировании сельского хозяйства, что должно содействовать дальнейшему развитию товарного сельскохозяйственного производства как долгосрочного вида землепользования и жизнеспособной формы хозяйственной деятельности на территории округа. Заповедную сельскую зону создают также для того, чтобы сохранить природные особенности и сельский пейзаж, одновременно допуская строительство сгруппированных в кусты жилых домов при малой плотности застройки. Жилищное строительство разрешается только тогда, когда выбор места и планирование застройки осуществлены таким образом, который обеспечивает минимальное воздействие строительства на сельскохозяйственные земли, сельскохозяйственные работы и уязвимые элементы окружающей среды, позволяет создать привлекательные сельские поселки и сохранить существующие характерные черты сельского ландшафта.

Предпочтительным видом  землепользования в Заповедной сельской зоне является земледелие. Зона формируется  в целях создания условий для  ряда категорий землепользования, относящихся  к сельскому хозяйству, для сохранения крупных земельных участков под  сельскохозяйственную деятельность и для постоянного соблюдения запрета на застройку земельных участков, остающихся после завершения разрешенного жилищного строительства.

Б. Разрешаемые по праву  виды землепользования

В Заповедной сельской зоне по праву разрешаются перечисленные ниже виды землепользования, но при том исключении, что в охранных зонах кустового разбиения разрешенными являются только те виды, которые указываются в подразделе 104.Е.7.б:

1. Ведение фермерского  хозяйства при условии, что  на участке площадью менее 40000 фут² (3720 м²) не допускается содержание домашней птицы в количестве, превышающем нормальные потребности проживающей на данном участке семьи, и содержание скота.

2. Выделение природоохранных  территорий, включая заказники и  лесные заповедники, зоны рационального использования и охраны окружающей среды, зоны лесовосстановления и аналогичного назначения.

3. Сооружение на каждом  участке одного обособленного  односемейного жилого дома.

4. Размещение кормодробилок  и оборудования для обработки  или хранения зерна на коммерческой основе при условии, что вся деятельность, связанная с названными средствами производства, ведется не ближе 200 футов (61 м) от границ земельной собственности.

5. Размещение монастырей, используемых в качестве жилья.

6. Размещение государственных сооружений, предприятий и объектов, включая бесплатные средние школы и колледжи.

7. Размещение частных  объектов культурно-развлекательного  назначения, например парков, стадионов,  плавательных бассейнов, баскетбольных  площадок и теннисных кортов, предназначенных для использования жителями населенного пункта и их гостями. Эти объекты должны располагаться на территории районов и населенных пунктов, земельная собственность которых охвачена зарегистрированными обязательствами и служит залогом исполнения обязательств, регулирующих эксплуатацию этих объектов и обеспечивающих получение финансовых средств, необходимых для их эксплуатации.

8. Проведение карнавалов  и ярмарок, финансируемых и  действующих на бесприбыльной  основе в интересах благотворительных, общественных, гражданских или образовательных организаций, в соответствии с подразделом 128.Г.З.

9. Продажа новогодних  елок или других сезонных декоративных  растительных материалов в период  с 1 декабря по 1 января, в соответствии  с требованиями подраздела 128.Г.4.

10. Прокладка  подземных трубопроводов, линий  электропередачи и распределения  энергии, телефонных и телеграфных  линий и линий кабельного телевидения;  установка передвижных трансформаторных подстанций, шкафов оборудования телефонной связи и прочих аналогичных объектов коммунального пользования, не требующих специального разрешения в качестве исключения.

В. Неосновные виды землепользования

В Заповедной сельской зоне разрешаются перечисляемые далее неосновные виды землепользования. На участке разрешается заниматься более чем одним неосновным видом землепользования при том условии, что сочетание неосновных видов землепользования сохраняет свое вторичное, побочное и второстепенное значение по отношению к основному виду.

1. Любой вид  деятельности, обычно и традиционно  являющийся неосновным по отношению  к любому виду землепользования, по праву разрешенному в данной  зоне.

2. Сооружение  дополнительных построек, возможное  назначение которых ограничивается следующим образом:

а) фермерские жилые  дома для арендаторов или передвижные  жилые дома и аналогичные объекты, традиционно занимающие неосновное положение по отношению к объектам сельскохозяйственного назначения, при том условии, что такие объекты не сооружаются на участках площадью менее 50 акров (20 га), причем на каждых 25 акрах (10 га) допускается размещение одной единицы неосновного назначения;

б) жилые помещения  для обслуживающего персонала и  аналогичные объекты, традиционно занимающие неосновное положение по отношению к жилым домам, при том условии, что эти объекты не сооружаются на участках менее 50 акров (20 га), причем на каждых 50 акрах (20 га) допускается размещение одной единицы неосновного назначения.

3. Сооружение дополнительных жилых помещений.

4. Предоставление  постоянно проживающей семьей  жилья:

а) не более чем 4 невременным постояльцам или  пансионерам;

б) не более чем 8 физически и/или психически недееспособным лицам или лицам не моложе 62 лет  при том условии, что такой вид пользования зарегистрирован, лицензирован или сертифицирован администрацией шт. Мэриленд;

в) комбинации из лиц, указанных в п.п. а) и б), при  условии, что общее число лиц, проживающих в дополнение к постоянно  живущей семье, не превышает 8.

5. Надомные виды деятельности, если они отвечают требованиям подраздела 128.B.I.

6. Домашний уход  за больными при том условии,  что, если домашний уход сочетается  с предоставлением жилья физически  или психически недееспособным  лицам или лицам не моложе 62 лет, что разрешается согласно приведенному выше подразделу 4.б), то суммарная численность лиц, пользующихся домашним уходом в любое время, и лиц, которым предоставлено жилье, не превышает 8.

7. Организация  частной внеуличной стоянки коммерческих  или незарегистрированных автомобилей с тем ограничением, что общее число машин на участке в 3 (1,2 га) или более акров не должно превышать 2, а на участке менее 3 акров (1,2 га) - 1. На частной внеуличной стоянке допускается паркование только машин, используемых в связи с основным видом землепользования, по праву разрешенным в данной зоне.

8. Хранение транспортных  средств или судов для отдыха  и развлечений при следующих  ограничивающих хранение условиях  на участках площадью не более  20 000 фут² (1860 м²):

а) одно транспортное средство для отдыха и развлечений, имеющее длину не более 30 футов (10 м);

б) одно судно  длиной не более 20 футов (6 м).

9. Предоставление  на фермах нижеследующих услуг  в качестве неосновных видов  деятельности, которые разрешаются  при том условии, что соответствующая деятельность ведется на участке площадью не менее 50 акров (20 га) лицами, проживающими или работающими на ферме, и их деятельность не может наблюдаться с общественных дорог или смежных участков:

а) кузнечные  работы;

б) ремонт сельскохозяйственных машин;

в) ремонт оборудования для ухода за газонами и садами;

г) сварочные  работы.

10. Размещение  прилавков с сельскохозяйственной  продукцией для розничной торговли  зерном, продуктами, цветами, домашним  скотом и птицей и аналогичными  товарами, большая часть которых выращена или произведена на данном участке или владельцем данного участка, на котором осуществляется этот вид землепользования, при том условии, что:

а) несмотря на требования из подраздела 104.Д.4 в отношении  величины отступа, минимальный отступ для прилавков с сельскохозяйственной продукцией составляет 25 футов (7,5 м);

б) товарный прилавок, занимающий площадь до 300 фут² (27 м²), разрешается на участке любой величины при том условии, что предусмотрена внеуличная стоянка достаточного размера;

в) товарный прилавок, занимающий площадь более 300 фут² (27 м²), разрешается на участке при том условии, что:

(1) размер участка  составляет не менее 50 акров  (20 га);

(2) площадь, занимаемая  товарным прилавком, не превышает  более 500 фут² (45 м²) и может быть дополнительно увеличена на 500 фут² из расчета на каждые дополнительные 25 акров (10 га) площади участка сверх 50 акров (20 га), но не может быть больше 3000 фут² (270 м²);

(3) предусмотрена  внеуличная стоянка достаточного  размера;

(4) дальность видимости и конструкция подъездных путей приспособлены к ожидаемому транспортному потоку;

(5) разрешение  утверждено Отделом планирования  и зонирования, исходящим из  факта соблюдения перечисленных  выше требований. К заявлению  на выдачу разрешения должен  быть приложен план участка, на котором показаны зоны размещения и размеры сооружений, стояночных площадок и проездов.