Заказ №38630

Комбинат (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений сроком на 15 лет. Арендная плата по договору состояла из трех частей: базовой, переменной и постоянной. При этом арендатор авансом вносит постоянную арендную плату за весь срок действия договора. По условиям договора арендатор имеет право отказаться от его исполнения, направив арендодателю уведомление за 3 календарных месяца до даты расторжения. В таком случае арендодатель удерживает уплаченную арендатором сумму постоянной арендной платы в качестве штрафа. Арендатор воспользовался своим правом и отказался от договора. При этом он оспорил удержание суммы постоянной арендной платы (более 43 млн. руб.) в качестве неосновательного обогащения арендодателя. Суд первой инстанции, с учетом указания в договоре, что сумма постоянной арендной платы удерживается в качестве штрафа, квалифицировал ее как неустойку, размер которой посчитал несоразмерным последствиям нарушения. В связи с этим на основании ст. 333 ГК РФ суд снизил размер спорной суммы и взыскал неосновательное обогащение в размере разницы между ранее оплаченной постоянной арендной платы и определенной им неустойки.

Решение: Для верной квалификации действий суда первой инстанции необходимо ответить на вопросы: Что понимается под неосновательным обогащением? Что понимается под неустойкой? В каких случаях размер неустойки (штрафа) может быть признан несоразмерным последствиям нарушения? По смыслу ст. 1102 ГК РФ34 под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (обогащение) без каких-либо правовых оснований на это. По условиям договора в случае расторжения договора аренды, арендодатель удерживает уплаченную арендатором сумму постоянной арендной платы в качестве штрафа. Таким образом, у арендодателя имелись правовые основания для удержания штрафа – договор аренды, который был заключен между сторонами. А, следовательно, удержанный штраф не может быть признан неосновательным обогащением. Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ35 предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.