Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год.. 2

Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

1. Стоимость офисного помещения определим по следующей формуле:
V = ЧОД/R,
где V – стоимость объекта;
ЧОД – чистый операционный доход, млн. рублей;
R – ставка капитализации.
2. Определим ставку капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:
R = re - app × ri,
где re – ставка доходности на собственный капитал;
app – норма увеличения стоимости недвижимости через n лет;
ri – норма возврата капитала.
Определим ставку доходности по следующей формуле:
re = rf + p1 + p2 + p3,
где rf – безрисковая ставка дохода;
p1 – премия за риск вложения в недвижимость;
p2 – премия за низкую ликвидность;
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
re = 8% + 2,5% + 2,5% + 2,5% = 15,5%
app = 10% или 0,1 (по условию задачи)
Определим норму возврата капитала методом Инвуда по следующей формуле:
ri = re/((1+re)n-1)
ri = 0,155/((1+0,155)20-1) = 0,0092
Таким образом, ставка капитализации составит:
R = 0,155 – 0,1 × 0,0092 = 0,15408
Стоимость офисного помещения составит:
V = 1 000 000/0,15408 = 6 490 135 рублей
Ответ: 6 490 135 рублей