Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год.

Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

Премия за низкую ликвидность определяется по формуле:
p2=rf*Tэксп,
где Tэксп - срок экспозиции.
p2=8*312=2%
Ставка доходности капитала определяется по формуле:
re= rf+p1+p2+p3,
где rf - безрисковая ставка дохода;
p1 – премия за риск вложения в недвижимость;
p2 – премия за низкую ликвидность;
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
re= 8+2+1,5+1,5=13%
По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется по формуле:
r1= rf(1+rf)n-1,
где n – количество лет использования объекта.
r1= 0,08(1+0,08)20-1=0,0219
Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат определяется по формуле:
R=re+dep*r1,
где re - ставка доходности на собственный капитал;
dep - норма снижения стоимости через n лет;
r1 - норма возврата капитала