При осмотре нового объекта недвижимости и анализе НЭИ было определено, что для расчета следует. 2

При осмотре нового объекта недвижимости и анализе НЭИ было определено, что для расчета следует установить условно бесконечный срок его службы. Арендная плата определена в размере 38 тыс. рублей/мес. Коэффициент недозагрузки и неплатежей – 10%, коэффициент операционных расходов– 45%, стоимость замены быстроизнашивающихся элементов объекта определена в размере 240 тыс. рублей, величина дисконта для замены – 20%, оставшийся срок их службы – 6 лет, коэффициент капитализации – 16%. Оценить рыночную стоимость объекта.

Потенциальный валовый доход за год равен:
ПВД=38 000*12=456 000 руб.
Рассчитаем действительный валовый доход по формуле:
ДВД=ПВД*1-Кпотерь,
где ПВД - потенциальный валовый доход;
Кпотерь - потери от недосдачи площадей и недосбора платежей.
ДВД=456 000*1-0,1=410 400 руб.
Чистый операционный доход рассчитывается по формуле:
ЧОД=ДВД-ОР-Рзам,
где ОР – операционные расходы;
Рзам – резерв замещения.
Резерв замещения определяется по формуле:
Рзам=СМзам*i1+in-1,
где СМзам – сметная стоимость замены быстроизнашивающихся элементов объекта;
i - величина дисконта для замены;
n - оставшийся срок службы быстроизнашивающихся элементов объекта.
Рзам=240 000*0,21+0,26-1=24 169,38 руб.
ЧОД=410 400*1-0,45-24 169,38=201 550,62 руб.
Стоимость объекта рассчитывается по формуле:
V=ЧОДR,
где R – коэффициент капитализации.
V=201 550,620,16=1 259 691,38 руб.
Ответ: стоимость объекта 1 259 691,38 руб.