Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск. 2

Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости. Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 1. Площадь помещения, м2 500 2. Рыночная ставка аренды, тыс. руб/м2 в год 25 26 26,5 27 3. Потери от недоиспользования, % 50 20 15 15 4. Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в год 2000 2050 2100 2200 5. Расходы на ремонт, руб/м2 5000 0 0 0

Определим ставку капитализации по формуле:
r= rf+p1+p2+p3,
где rf - безрисковая ставка дохода;
p1 – премия за риск вложения в недвижимость;
p2 – премия за низкую ликвидность;
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
r=7,5+2,5+1,5+2,5=14%
Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период
1-й год 2-й год 3-й год 4-й год
1. Площадь помещения, м2 500
2. Рыночная ставка аренды, тыс. руб/м2 в год 25 26 26,5 27
3. Потери от недоиспользования, % 50 20 15 15
4 . Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в год 2000 2050 2100 2200
5. Расходы на ремонт, руб/м2 5000 0 0 0
6. Потенциальный валовый доход, тыс. руб. (п.1 * п. 2) 500 * 25 = 12 500 500 * 26 = 13 000 500 * 26,5 = 13 250 500 * 27 = 13 500
7. Действительный валовый доход (п. 6 * (1 – (п. 3/100)) 12 500 * (1 – 0,5) = 6 250 13 000 * (1 – 0,2) = 10 400 13 250 * (1 – 0,15) = 11 262,5 13 500 * (1 – 0,15) = 11 475
8. Операционные расходы (п

. Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в год 2000 2050 2100 2200
5. Расходы на ремонт, руб/м2 5000 0 0 0
6. Потенциальный валовый доход, тыс. руб. (п.1 * п. 2) 500 * 25 = 12 500 500 * 26 = 13 000 500 * 26,5 = 13 250 500 * 27 = 13 500
7. Действительный валовый доход (п. 6 * (1 – (п. 3/100)) 12 500 * (1 – 0,5) = 6 250 13 000 * (1 – 0,2) = 10 400 13 250 * (1 – 0,15) = 11 262,5 13 500 * (1 – 0,15) = 11 475
8. Операционные расходы (п