Договор аренды: понятие, содержание, элементы договора

Тема: “Договор аренды: понятие, содержание, элементы договора”

                                                         Содержание                                                          

                                                                                                                          стр.

Введение………………………………………………………………………2

1.Понятие и элементы договора аренды……………………………………4

   1.1.Понятие и правовая природа договора аренды………………………4

   1.2. Субъекты (стороны) договора аренды……………………………….10

   1.3.Форма и государственная регистрация договора аренды…………...13

   1.4.Срок действия договора аренды………………………………………16

2.Права и обязанности сторон по договору аренды……………………….18

   2.1.Обязанности арендатора………………………………………………18

   2.2.Обязанности арендодателя……………………………………………21

3.Прекращение (расторжение) и возобновление договора аренды………31

4.Специфика правового регулирования отдельных видов договора         аренды………………………………………………………………………..37

   4.1.Прокат………………………………………………………………….38

   4.2.Аренда транспортных средств……………………………………….42

   4.3.Аренда зданий и сооружений………………………………………...53

   4.4.Аренда предприятий………………………………………………….58

   4.5.Финансовая аренда (лизинг)…………………………………………63

Заключение………………………………………………………………….72

Библиографический список ………………………………………………..74

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Введение.

Тема, которая будет рассмотрена в дипломной работе, интересна для  меня и для исследования тем, что договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических обязательств, известных ещё со времён римского права, и изучался многими цивилистами.

Целью моей работы является изучение  сущности договора аренды, его правовую природу, изучить проблемы связанные с договором аренды исходя из судебной практики, исследовать законы и нормативные акты, связанные с договором аренды и его применением.

Как известно, обязательство, как институт гражданского права, представляет собой, самостоятельную, обособленную группу юридических норм, регулирующих однородные имущественные и связанные с ними неимущественные отношения в сфере экономического оборота, которые устанавливаются в процессе товарного перемещения материальных благ, опосредуя передачу материальных ценностей от одних лиц к другим. Обязательство является правовой формой экономического оборота, то есть представляет собой правовую форму экономических связей. Актуальность данной темы заключается в том, что в современном гражданском законодательстве отсутствует такой важнейший институт аренды, как аренда земли. И хотя данное положение включено в 17 главу Гражданского кодекса, но из-за отсутствия нового Земельного законодательства указанная глава не вступила в действие. Также актуальность данной темы состоит в том, что законодатель выделил аренду (наём) жилого помещения в отдельную главу ГК РФ. Хотя в принципе по энциклопедии русского языка аренда и наём трактуются одинаково. Но в данной дипломной работе будет рассмотрена только глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также можно отметить, что в современном законодательстве, отсутствует, какая-либо определённая классификация договоров аренды. Как будет отмечено далее, некое подобие классификации всё же имеет место, но в основном она (то есть, классификация) исходит из предмета договора аренды. Но пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечает, что в аренду могут передаваться «другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

В ходе работы я рассматривал мнения, как современных ученых правоведов, таких как Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., но и мнения дореволюционных правоведов (Д.И. Мейер).

Структура моей дипломной работы содержит следующие главы:

В первой главе дипломной работы мной будет рассмотрен вопрос об общих положениях договора аренды, то есть, расскажет о понятии, признаках, сущности и форме договора аренды.

Вторая глава рассмотрит содержание договора аренды, то есть права и обязанности арендодателей и арендаторов;

В третьей главе будет рассмотрен вопрос о прекращении и возобновлении договора аренды.

В четвертой главе я рассмотрю специфику правового регулирования отдельных видов договора аренды (договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор лизинга).

Также в тексте дипломной работы будет приведена судебная практика разрешения споров, указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судам субъектов Федерации по разрешению спорных вопросов относящихся к теме договор аренды.

1. Понятие и элементы договора аренды.

1.1 Понятие и правовая природа договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма)1 одна сторона арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне арендатору (наймодателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст.607 ГК)… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.»2

Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствия которых в тексте договора влечет признание его  незаключенным.3

Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие “существенные условия договора” определятся путем указания на последствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится зависимость от техники законодательной работы.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащего в п.4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо, установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии его в тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.

Принимая во внимание определение договора аренды можно сделать вывод, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Предмет договора  представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона. Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…»4.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п.1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида (например, в соответствии с п.3 ст.15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О финансовой аренде (лизинге)»5

  И, наконец, четвертую группу  существенных условий договора  составляют все те условия, относительно  которых по заявлению одной  из сторон должно быть достигнуто  соглашение.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается  с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендатор или арендодатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является взаимным.  

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания пробрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного  пользования имуществом (ссуды).

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – это одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

 Право владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их может их не сохранять, целиком передав арендатору. Но возможно и сохранение арендодателем за собой права владения вещью (полностью или частично) и право пользования вещью (только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой области приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если речь идет о праве пользования без владения, то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого имущества) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется не всегда, но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных6. При любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

Право пользования арендатора, в отличие от одноименного права, входящего в состав или образующего основу того или иного вещного права (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута), предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещного права, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды обычно является срочным.

Что касается права пользования, приобретаемого на основании любого договора, кроме аренды, то оно является результатом либо смешанного характера такого договора (когда он включает в свой состав одновременно и аренду, например, при хранении или простом товариществе), либо связано с осуществлением права пользования, вытекающего из вещного права (как в случае с доверительным управлением). Отличие же аренды от ссуды легко провести при помощи такого критерия, как наличие или отсутствие возмездности.

     Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены7. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизация государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества.

Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию8. В настоящее время выкуп арендованного имущества по-прежнему является одним из способов приватизации9. Однако отсутствие механизма его реализации позволяет вести речь о выкупе только того, что было получено в аренду ранее.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-прдажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правило о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст. 501 КГ РФ). Договор найма-продажи так же является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет, и не может быть при аренде с правом выкупа.

1.2. Субъекты договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендатора, и в роли арендодателя могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно- территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей и арендаторов должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе распоряжение) государственной собственностью – прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы (агентства). Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе10. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно.

Помимо Минимущества РФ как универсального арендодателя законом или установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены другие государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое – только с согласия (разрешения) собственника (ст.295 ГК РФ).

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК РФ). От имени собственника такое согласие дает Минимущество РФ и его территориальные органы (агентства). Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду. Исключение составляет Министерство путей сообщения РФ, недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта11.

Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса12. Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Арендодателями земельных участков могут выступать:

а) собственники земельных участков (ст. 260 ГК РФ);

б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

в) уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование.

 Если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не представляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнять иные требования, установленные действующим законодательством.

1.3 Форма и государственная  регистрация договора аренды.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК). В устной форме могут быть заключены  только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21 июля 1997г. (далее Закон)13. В соответствии со ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все то, что прочно связано с землей, т.е. те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Участки недр и обособленные водные объекты так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств14. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п.2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исключение составляют договоры аренды транспортных средств – воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимым вещам, но для которых государственная регистрация при сдаче в аренду не требуется.  И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. Если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и состоявшейся регистрации договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая сторона договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым15.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла свое отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»16. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона, не являющиеся предметом действующего договора действующего строительного подряда, относится к недвижимому имуществу.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

1.4. Срок действия договора аренды.

В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договора считался незаключенным.

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются по соглашению сторон. Допускается заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем есть случаи, когда определение срока договора аренды является обязательным в силу специального закона, например при аренде участка лесного фонда, бездушность объекта.

При заключении договора на неопределенный срок (договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям предусмотренным статьей 619 ГК17) каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц до этого, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если не одна сторона не заявляет об отказе от договора, то договор может длиться сколько угодно долго. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката. Положение п.2 ст.621 ГК, касающихся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абз.2 п.2 ст.615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.18

Гражданский кодекс содержит правило (п. 3 ст. 610 ГК), допускающее установление в законе предельных (максимальных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.

2. Содержание договора  аренды.

2.1. Обязанности арендатора.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор, во-первых, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа. Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.