Договор аренды нежилых помещений

Дипломная работа

Тема: Договор  аренды нежилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА  ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ

1.1 Здания, сооружения  и нежилые помещения как объекты  недвижимости и аренды

1.2 Понятие договора  аренды нежилого помещения

1.3 Существенные и иные  условия договора аренды нежилого  помещения

ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД  ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

2.1 Заключение, форма и  проблемы государственной регистрации  договора аренды нежилых помещений

2.2 Исполнение договора  аренды нежилого помещения

2.3 Применение общих  норм об аренде и норм об  аренде зданий и сооружений  к аренде нежилых помещении

2.4 Ответственность по  договору аренды нежилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в  аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества1.

Аренда как временное  пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладал достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав - Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

Существенными особенностями  обладают отдельные разновидности  аренды. Так, под влиянием специфики  объекта явно выделяется аренда недвижимости.

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

В настоящее время  договор аренды нежилых помещений  занимает одно из основных мест в предпринимательской  деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем  в том, что Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как  самостоятельных, объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может  быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового  регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых, отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

Степень научной разработанности. Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещении как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, О.С Иоффе, Л.А. Лулц, Д.И. Мейер, H.O. Нерсесон, Л.И. Петражицкий, И. А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич.

Проанализированы работы советского и современного периодов: М.М Агаркова, Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.Л. Грибанова, Б.М. Гонгзло, Н.И. Клейн. О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, А. Маковской, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, А.Л. Сергеева, Е.А. Суханова, В.А. Рясенцева, B.C. Толстого, В.А. Хохлова, Г.С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.

Задачи работы:

- выявить особенности  нежилых помещений как объектов  недвижимости;

- определить основные  особенности договора аренды  нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета;

• проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;
• установить существенные условия договора аренды нежилых помещении;
• установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;

- выявить особенности, порядка заключения, оформлении и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;

- охарактеризовать комплекс  прав и обязанностей сторон  в договоре

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования являютяся  общественные отношения, возникающие  по поводу договора аренды недвижимости и урегулированные гражданским  правом.

Предмет исследования - нормы отечественного, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Методы исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные  диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие. Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА  ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ

1.1 Здания, сооружения  и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Эти  объекты недвижимы как по своей  природе, так и по назначению обладают признаками фундаментальности, прочности  относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью.

«Традиционно в российской цивилистике здания и строения обозначались термином «строение». При этом под  строением донималась и понимается постройка, прочно юридически связанная  с земельным участком»2. Элементы единства здания и строения позволяют поставить вопрос об их объединении под единым термином. Например, с использованием слова «постройка»3. Как объединяющее данные объекты Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. использовал слово «строение» (ст.ст. 174,247,567).

Действующее законодательство по-прежнему не содержит легального определения  здания и сооружения.

Словарь русского языка  обозначает здание как «архитектурное сооружение, постройка, дом», а под  сооружением понимает всякую значительную постройку (различного вида и назначения)4.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (ОК 013-94 здание определяется как архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных  воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, имеющий крышу и стены.

В литературе под зданиями обычно понимают тате объекты недвижимости, которые «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к  конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации,,.»5; «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»6. Таким образом, обычное определение здания включает в себя признаки: а) искусственности возведения, 6) неразрывной связью с тем земельным участком, па котором расположена, в) такой фундаментальной связью с землей, при которой перемещение данного объекта невозможно без нанесения существенного ущерба его использованию по назначению г) завершенностью с точки зрения использования по назначению. Есть попытки выделить и такой признак как «самостоятельность», объект должен быть отдельно стоящим, что отличает здания, например, от нежилых помещений7.

Обычно к зданиям  относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени8.

Ныне действующее законодательство не проводит юридического разграничения  между зданиями и сооружениями, но, как считает А.В. Ерш в этом нет необходимости: «В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых». Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание»9. Автор указывает, что правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как этот предложено в научной литературе10.

П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.)11. К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, трансформаторы и другие инженерные строения.

Общероссийский классификатор  основных фондов также выделяет сооружения, определяя их как инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда» или для осуществления различных непроизводственных функций. Такие объекты могут включать в себя отдельные элементы (например, мост включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно)12.

Различая правовой режим  зданий и сооружений в юридической  литературе нет единого мнения относительно следующего, С.П. Гришаев говорит о зданиях и сооружениях, что «располагаться они могут как на земле, так и под землей»13. Причем тут же приводит определение здания согласно Строительным нормам и правилам СНиП 10-01-1994, но которым, как указывалось выше, оно представляет собой «...наземное строительное сооружение...»14.

Кроме того, не все сооружения имеют «тесную связь с землей». Ряд сооружений, традиционно признаваемых недвижимым имуществом, скорее всего, недвижимостью не являются, Например, паропроводы, газопроводы и другие трубопроводы, лишь опираются на стойки и прочие подобные устройства, углубленные в землю, а случае их переноса сам трубопровод совершенно не пострадает, либо ущерб стоимость разборки и новой сборки соединений, сварки) по отношению к стоимости самой трубы будет незначителен. В этом смысле больше ос копаний признавать объектами недвижимости оборудование, смонтированное б жесткой связи с бетонным полом производственного помещения, окружающей аппаратурой, технологическими узлами, коммуникациями, и которое, действительно, невозможно перемещать без радикальных и внушительных по размерам последствий, Можно предположить, если бы дореволюционные цивилисты могли наблюдать в свое время подобные сочетания производственных агрегатов (явно отсутствовавшие в тот период), то их позиция о необходимости выяснять признак тесной связи объекта недвижимости именно с землей была бы поколеблена.

Весьма интересен и  сложен вопрос о том, каков режим  недвижимых вещей (в частности, зданий и сооружений) относительно протяженных объектов, выполняющих коммуникативные функции15 (например, линий электропередач).

В целом вопрос о различных  частях объекта недвижимости, их самостоятельности  и применимым к ним нормам, довольно сложен.

Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения.

Значение нежилых помещений  существенно возросло с введением  прямого запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях16.

ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может  быть в установленном порядке  переведено в разряд нежилых (п. 3 ст.288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминает.

При рассмотрении дел, связанных  с отчуждением такого рода объектов, как в процессе приватизации, так  и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, например, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей17.

ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. использует слова «нежилое помещение» в очень широком смысле и прямо называет в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в  Законе о регистрации, принятом после  вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако в ГК РФ нет норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений. В юридической литературе также до настоящего времени не сложилось единого мнения по поводу нежилых помещений.

Одна из проблем возникает, из-за недостаточно полного и четкого  определения понятийного аппарата в этой сфере.

Толковый словарь русского языка помещение определяет как  внутренность здания18. По мнению одних авторов нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание»19. Другие под помещениями понимают составные части здания или сооружения, предназначенные для длительного нахождения в них людей20.

Если рассматривать  нежилое помещение как «целое строение, так и его часть», то и здесь такой подход признается небезупречным, ведь как отмечают авторы «правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью»21.

Е.Е. Дорогавцева занимает по этому вопросу жесткую позицию: нежилое помещение, с ее точки  зрения, всегда часть либо здания, либо сооружения; причем, это помещение всегда изолированное22.

Правоведы, сужая семантическую  базу, усматривают в данном словосочетании только внутренние части здания, поскольку, по их мнению, помещение не может  иметь таких непременных признаков объекта недвижимости, как «привязка к определенному земельному участку», «законченность с возможностью использовать по назначению», также помещение не может быть признано «отдельно стоящим»23.

Из приведенных определений  можно сделать вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным24.

Так, в настоящего времени, особенности правового регулирования  отношений по поводу нежилых помещений  остаются до конца не исследованными, В основе неясностей их правового  режима, конечно же, лежит специфика  самого нежилого помещения. Законодателю необходимо создать для данного объекта свой собственный правовой режим.

1.2 Понятие договора  аренды нежилого помещения

Недвижимое имущество  является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды.

Аренда недвижимого  имущества отличается особым правовым режимом.

В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в  аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим  положениям об аренде (§ I Главы 34 ГК РФ). Представляется, что это было сделано, скорее всего, ввиду специфики указанных объектов недвижимости, требующей особого правового регулирования. Но, необходимо отметить, что при купли - продаже недвижимости предусмотрены специальные правила § 7 Главы 30 ГК РФ, касающейся продажи всей недвижимости «Продажа недвижимости» (кроме предприятий в § 8 «Продажа предприятия»). Как нам кажется, такое обособленное регулирование продажи всех объектов недвижимости вносит определенную правовую ясность, т.к. отводит им специальные правила продажи. Ведь общими положениями о купле-продаже трудно объять все аспекты передачи в собственность вещей, в том числе и недвижимых. А вот при аренде недвижимости, как указывалось выше, приходится ограничиваться общими положениями об аренде любых вещей25.

Правда, С. Гришаев, наоборот, считает структуру арендных отношений  с недвижимостью а ГК РФ более  приемлемой, нежели при ее продаже; «законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи  зданий и сооружении, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости), Такое вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества»26.

Однако при таком  подходе регулирования арендных отношений вне рамок правового  регулирования оказались объекты, обладающие не меньшей спецификой (упомянутые незаконченные строительством объекты, нежилые помещения). На них распространяются правила общих положений о договоре аренды27.

Подробнее о сфере  применения к арендным отношениям с  нежилыми помещениями норм общих  норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений речь пойдет в Главе 3 настоящего исследования.

Договор аренды нежилых  помещений получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещений для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Поскольку правовой статус части здания - нежилого помещения  по настоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной  литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие  данного договора заслуживает особого  внимания.

Своеобразие аренды нежилых  помещений заключается в том, что длительное время в СССР псе пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке.

С принятием первой и  второй частей ГК РФ процесс правового  регулирования арендных отношений  получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Тем не менее, аренда нежилых  помещений, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне основополагающего гражданского закона, сталкивается с проблемами, как в теории, так и практике правоприменения.

По договору аренды нежилых  помещений арендодатель обязуется  передать такие помещения арендатору во временное владение и пользование  или во временное владение.

Аренду нежилых помещений  можно классифицировать по различным  критериям» Так, в зависимости от срока действия договора различают  краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т.п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход  права собственности на нежилое  помещение к арендатору по истечении  срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще  и финансовая аренда (лизинг), которая  заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Текущая аренда представляет совой традиционно временное  получение арендатором в пользование  нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученную арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности  отдельных вопросов арендных отношений  законом, они могут быть определены в договоре.

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность (выкуп) истечение срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при: этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Динамичность общественно-политических процессов и России повлекли за собой  изменения и регулировании аренды. Подтверждением тому является Федеральный закон от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 27.02.03 г. N 29-ФЗ), который отказавшись от такого способа приватизации государственного и муниципального имущества как выкуп арендованного имущества, исключил использование аренды нежилых помещений и несвойственных классическому гражданско - правовому договору целях.

Распространив на аренду нежилых помещений правила об аренде зданий и сооружении противоречия в вопросах формы заключения договора и необходимости обязательной государственной регистрации будут устранены без помощи подзаконных нормативных актов.

1.3 Существенные  и иные условия договора аренды  нежилого помещения

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным28. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 ГК РФ и является преобладающим в литературе29

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретного соглашения. В современной юридической литературе существенные условия применительно к договору рассматривают с двух позиций: I) договор - письменный документ, содержащий конкретные условия договора; 2) договор - правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотренными ГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, применительно к  аренде, ст. 606 ГК РФ указывает па то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широко применяемой классификацией все  существенные условия договора, перечисленные  в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что  для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества30; бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.