Договор аренды

55

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение

высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ

НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Курганский филиал

                                                      Кафедра гражданско- правовых дисциплин

                                                                       Допустить к защите

                                                            Зав. кафедрой________________________

                                                                        «____»___________________2012 г.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Выпускная квалификационная работа

Новиковой Анны Леонидовны

Студентка курса Ю-45, группы Ю-45

Специальность: 030501.65

«Юриспруденция»

Руководитель:

Чорновол Е.П.

к.ю.н., доцент

Курган

2012

                                                           Оглавление                                               С.

Введение…………………………………………………………………………….. 3

Глава 1. Общие положения об аренде……………………………………..……. 6

1.1. Договор аренды…………………………………………………….…………...6

1.2. Объекты аренды……………………………………………………….……......7

1.3. Виды договора аренды…………………………………………………….…....9

1.4. Стороны договора аренды…………………………………………………….32

1.5. Форма и государственная регистрация договора аренды…………………...38

Глава 2. Обязанности и ответственность сторон……………………………..40

2.1. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества…………..40

2.2. Ответственность арендодателя ……………………………………………....41

Глава 3. Расторжение договора аренды …………………………………….....47

3.1. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон……………….47

3.2. Прекращение договора аренды и досрочное прекращение договора аренды……………………………………………………………………………….48

Заключение……………………………………………………………………...…..53

Список использованных источников и литературы…………………..………….54

Введение

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

В последние годы сложилась достаточно развитая законодательная база этого договора.

Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 ГК РФ содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Тема выпускной квалификационной работы интересна и актуальна в связи с тем, что договор аренды имеет довольно широкое применение в правоотношениях между гражданами и юридическими лицами.

Историография договора аренды началась с давних времен. Такой институт гражданского права, как договор аренды известен российскому договорному праву со времен «Русской Правды». Еще в XIX веке известные русские ученые в области юриспруденции давали характеристику договору аренды. В частности, известны работы такого известного юриста-правоведа, как Владимирский-Буданов, который на научной основе дал характеристику договору аренды.

При написании данной выпускной квалификационной работы автор использовал работы известных российских правоведов в области договорного права, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.В. Крашенинников, П. Павлов, Д. Потеркин, О.Н. Садиков и др.

Цель данной работы всесторонне осветить все положения, касающиеся договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Для достижения этой цели мы выполним такие задачи, как:

-дадим понятие и общую характеристику договора аренды:

-охарактеризуем порядок и форму его заключения;

-дадим определение сторонам договора аренды, охарактеризуем их права и обязанности;

-охарактеризуем порядок расторжения или изменения договора аренды.

Структура данной работы обусловлена ее задачами и состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка использованных источников и литературы.

Объект и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

Объектом научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.

Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще - и частнонаучные, а также специальные методы познания.

Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

Данные методы позволили наиболее последовательно и полно рассмотреть различные аспекты материальной ответственности работника в рамках цели и задач исследования.

Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале и судебной практике.[1]

Структура данной работы состоит из введения, 3-х глав с подглавами, заключения и списка использованных источников и литературы

Глава 1. Общие положения об аренде

1.1    Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование[2].

В ст. 606 ГК РФ дается традиционное определение договора аренды, основными признаками которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В данной норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

По общему правилу арендованное имущество передается арендодателем арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско - правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени пользоваться соответствующей техникой, не владея ею.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

1.2 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.

Запрещается сдавать в аренду те виды имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.[3].

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах Закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Российское законодательство. 2008. , Водным кодексом Водный кодекс РФ. М., Статут. 2007., Лесным кодексом Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ. // Российская газета от 8 декабря 2006 г. N 277. .

Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей: а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров. Участки лесного фонда - на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов; б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией; участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования; договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет); в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе, предусматривает предельные сроки пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. С. 214[4].

В договоре аренды необходимо четко определить объект аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.

Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по усмотрению сторон.

1.3. Виды договора аренды

1. Договор проката.

По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Выделение договора проката как разновидности договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер, что означает распространение на него правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем выступают, как правило, специализированные службы проката, для которых сдача вещей напрокат -основной вид деятельности. В последнее время наиболее широко применяется договор проката организациями, предоставляющими имущество напрокат в качестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы и др.).

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей (например, предметы домашнего обихода, бытовая техника, музыкальные инструменты и др.). Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников. Напрокат могут сдаваться и вещи, не предназначенные для бытового использования, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства: приборы, оборудование, другие технические средства.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в том числе перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачивается при подписании договора. При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

В отношении договора проката устанавливается максимальный (предельный) срок - один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года. Если срок договора превышает предельный, то он будет считаться заключенным на один год. К договору проката неприменимы правила ст. 621 ГК о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление.

Для договора проката в п. 2 ст. 626 ГК предусматривается обязательная письменная форма. Обычно сдача вещей напрокат оформляется квитанцией-обязательством. Выдача предметов проката гражданам в зонах отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется, как правило, при предъявлении ими паспорта и (или) под денежный залог, размер которого соответствует стоимости прокатного имущества.

По договору проката на стороны возлагаются дополнительные по сравнению с общими положениями об аренде права и обязанности, отражающие его специфику.

Арендодатель обязан предоставить имущество во владение и пользование. Сдаваемая напрокат вещь должна быть передана арендатору в сроки, предусмотренные в договоре. Отношения по предоставлению права пользования имуществом с сохранением права владения за арендодателем не опосредуются договором проката.

Передаваемое имущество должно отвечать требованиям ст. 611 ГК, т.е. находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Его исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора (ст. 628 ГК). Кроме того, на арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи путем ознакомления его с правилами эксплуатации имущества либо выдачи письменных инструкций о пользовании имуществом.

Арендодатель по договору проката несет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено прежде всего отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

В случае обнаружения недостатков в имуществе, полностью или частично препятствующих его использованию, арендодатель по заявлению арендатора обязан в течение 10 дней принять меры к их устранению. Он вправе по своему усмотрению либо безвозмездно их устранить на месте, либо заменить данное имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Выбор способа зависит прежде всего от характера недостатков и технических возможностей: если недостатки не могут быть устранены на месте, арендодатель должен предоставить аналогичное имущество.

Установление в ГК десятидневного срока ухудшает положение арендатора по сравнению с ранее действовавшим законодательством, в котором предусматривался срок в 5 дней. Следовало бы обязать арендодателя немедленно после получения заявления от арендатора приступить к устранению недостатков.

Не вполне логичным представляется установление десятидневного срока в отношении устранения недостатков, так как они должны быть устранены на месте, что предполагает значительно более короткий период времени. При замене неисправной вещи такой длительный срок может быть оправдан необходимостью поиска арендодателем аналогичной вещи.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, существенно ухудшились. Поэтому арендная плата за время устранения недостатков не должна взиматься, за исключением случаев, когда недостатки возникли по вине арендатора.

Если арендодатель докажет, что недостатки возникли вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания арендованного имущества, то на последнего возлагается обязанность по возмещению расходов арендодателя на ремонт и транспортировку имущества. При приведении арендатором объекта аренды в полную непригодность арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения убытков.

Особенность досрочного расторжения договора проката заключается в том, что арендатор вправе в любое время расторгнуть договор, предварительно предупредив об этом арендодателя за 10 дней. Арендодатель может расторгнуть договор по общим основаниям, указанным в ст. 619 ГК (за исключением п. 4).

2. Договор аренды транспортных средств.

Аренда транспортных средств - представляет собой один из видов договора имущественного найма (аренды). Основанием для выделения этого вида аренды послужила надобность в принятии ряда специальных норм, в которых учитывалась бы специфика временного предоставления за плату во владение и пользование определенного имущества - транспортного средства. Предоставление транспортного средства может сопровождаться также оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации. В зависимости от этого аренда транспортных средств разделяется на две разновидности - аренда транспортного средства с экипажем и аренда транспортного средства без экипажа.

Договор аренды транспортного средства двусторонне-обязывающий: арендодатель несет обязанность предоставления определенного имущества, а арендатор - внесения за это соответствующей платы.

Поскольку транспортное средство предоставляется арендатору за плату, договор является возмездным.

Транспортное средство предоставляется арендатору на время, по истечении которого он обязан возвратить его арендодателю. Поэтому договор аренды транспортных средств должен быть признан срочным.

Наконец, права и обязанности по договору возникают с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Следовательно, он является консенсуальным.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. В изъятие из правила о форме и обязанности государственной регистрации общего договора аренды, договор аренды транспортного средства с экипажем безотносительно к сроку его действия и его субъектному составу должен быть заключен в письменной форме. При аренде морских, воздушных, а также судов внутреннего плавания договоры, как правило, заключаются с использованием отпечатанных типографским способом проформ (стандартных форм) чартеров.

Хотя в ГК содержится требование письменного оформления договора аренды транспортного средства с экипажем, несоблюдение этого требования не влечет его недействительности. В случае спора стороны лишаются права в подтверждение договора и его условий ссылаться на свидетельские показания; но вправе приводить письменные и другие доказательства.

К недвижимому имуществу из транспортных средств относятся воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания. Однако правило о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества к аренде транспортных средств с экипажем не применяется.

Предмет договора аренды транспортного средства с экипажем складывается из двух элементов. Первым из них служит предоставление арендатору своеобразного имущества - транспортного средства. Предоставление понимается здесь прежде всего как передача арендатору на время правомочия пользования, права коммерческой эксплуатации транспортного средства. Его эксплуатация может осуществляться в любых целях, для которых используется транспорт данного вида.

Вторым элементом предмета рассматриваемого договора служит также оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатацией. Строго формально оказание таких услуг выходит за пределы предмета аренды и сближает рассматриваемый договор с договорами об оказании услуг, результаты которых не имеют вещественной формы. Однако в новом ГК эти договоры, исходя из их первого и наиболее важного элемента, отнесены к одному из видов договора аренды.

Договором аренды транспортного средства с экипажем предусмотрено предоставление имущества и услуг экипажа арендатору на определенное время. Срок их предоставления обозначается в договоре в виде календарного периода или времени, необходимого для достижения конкретной цели арендатора (одного или нескольких рейсов по перевозке груза, буксирной либо спасательной операции и т.д.). Поскольку такой договор является срочным, арендатор по истечении обусловленного времени обязан возвратить арендодателю соответствующее транспортное средство в том состоянии, в каком оно было им получено, исключая естественный износ.

При определении договора в качестве одной из основных обязанностей арендодателя уже упоминалось об обязанности временно передать арендатору транспортное средство. Оно должно быть пригодным для немедленного использования. Это предполагает надлежащее техническое состояние транспортного средства, его прочность и исправность, надежность систем, конструкций, механизмов и приспособлений.

В течение всего срока действия договора арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, предоставляя все необходимые материалы и принадлежности и заменяя изношенные части и механизмы, проводя текущий и капитальный ремонт. К необходимым материалам и принадлежностям относятся топливо, смазочные масла, краска, инструменты и т.п.

Оставаясь работодателем, лицо, сдающее в аренду транспортное средство, должно выплачивать заработную плату его экипажу, а также нести иные расходы по его содержанию (например, доставлять провиант, питьевую воду, предоставлять или оплачивать жилье и т.д.). Помимо этого, арендодатель принимает на себя и такую постоянную часть эксплуатационных расходов, как расходы по страхованию транспортного средства, и ответственность за ущерб, который может быть нанесен вследствие его эксплуатации.

Арендная плата обычно исчисляется из суточной или месячной ставки за соответствующее транспортное средство (на водном транспорте иногда из ставки за одну тонну водоизмещения судна в месяц). Степень эффективности и рентабельности его эксплуатации, в частности, число выполненных в обусловленный период рейсов, количество перевезенных грузов и т.д., не отражается на размере арендной платы.

По общему правилу, относящемуся ко всем иным видам аренды, заключение арендатором договора субаренды возможно с согласия арендодателя. Но при аренде транспортного средства с экипажем арендатор, если договором не предусмотрено другое, вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду Там же. - Ст. 638..

Арендатор может без согласия арендодателя заключать иные договоры, касающиеся коммерческой эксплуатации транспортного средства (договоры перевозки грузов, пассажиров и багажа, буксировки тех или иных объектов, спасания на море и др.). Такие договоры арендатор вправе заключить, если они не противоречат целям использования, указанным в договоре аренды транспортного средства, а если такие цели не установлены, его назначению.

Исходя из своей основной обязанности, арендодатель прежде всего несет ответственность за непредоставление арендатору обусловленного транспортного средства с экипажем в указанный срок, а если срок не указан, -- в разумный срок. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе истребовать от него соответствующее транспортное средство и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Арендодатель отвечает также за неподдержание сданного в аренду
транспортного средства в надлежащем состоянии, непроведение его
текущего и капитального ремонта. В этом случае арендатор имеет право
по своему выбору произвести ремонт и взыскать с арендодателя его
стоимость или зачесть ее в счет арендной платы, или потребовать соответственно уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и
возмещения убытков.