Договор аренды. 5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение		3
Глава 1   Раздел 1.1 Раздел 1.2 Раздел 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5	Понятие, правовое регулирование  и виды договора аренды	6
	Понятие и правовая природа  договора аренды	6
	Правовое регулирование  договора аренды	10
	Виды договора аренды Договор проката Договор аренды транспортных средств Договор аренды зданий и  сооружений Аренда предприятий Лизинг	16 17 20 22 26 29
Глава 2   Раздел 2.1   Раздел 2.2	Заключение, изменение  и расторжение договора аренды	38
	Заключение договора аренды и его содержание	38
	Изменение и расторжение  договора аренды	47
Заключение		60
Список		64
Приложение А		67

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Под арендой законодательство Республики Беларусь понимает основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности [1].

Из данного определения  вытекают признаки арендных отношений: арендатор обладает правомочиями владения и пользования арендованным имуществом, имущество необходимо арендатору для осуществления как хозяйственной, так и иной деятельности (например – бытовое использование имущества), отношения по аренде являются договорными, т. е. права и обязанности сторон определяются договором между сторонами.

Отношения по аренде и  другие связанные с ней правоотношениям  регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года и иным законодательством  Республики Беларусь.

Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит  в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное  ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды в силу особенностей имущества, которым они удовлетворяются.

Сдача имущества в  аренду привлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему  возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество.

В современном бизнесе договор  аренды не зря стал самым распространенным гражданско - правовым договором после договора купли – продажи и его подвида договора поставки. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.

Договор аренды - один из классических видов договоров, чья  история насчитывает многие тысячелетия.

В условиях стремительного развития общества арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу. Договорные отношения по поводу аренды выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте в виду того, что договор аренды  позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность рассмотрения темы дипломной работы «Договор аренды» подтверждается следующими обстоятельствами. Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором  хранения, безвозмездного пользования. Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Республики Беларусь  получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений,  присущих законодательству советского периода. Так, например, в связи с  неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами.

Объектом исследования данной дипломной работы выступают исследуемые общественные отношения в сфере аренды и вопросы их правового регулирования нормами соответствующих отраслей права.

Предметом исследования дипломной работы является договор  аренды.

Целью дипломной работы является закрепление и углубление теоретических и практических знаний в области арендных отношений и применение полученных знаний для решения конкретных задач.

Задачами данной дипломной  работы являются рассмотреть и изучить:

- понятие, правовое регулирование и виды договора аренды;

- понятие и правовую  природу договора аренды;

- правовое регулирование договора аренды;

- виды договора аренды;

- заключение, изменение и расторжение договора аренды;

- порядок заключения договора аренды и его содержание;

- изменение и расторжение договора аренды.

 

Методами изучения дипломной  работы являются рассмотрение, юридический  анализ, индукция и дедукция, сравнение.

Источниковая база –  нормативно – правовые акты, учебные  пособия, статьи и публикации в средствах массовой информации, правовые базы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

1.1 Понятие  и правовая природа договора  аренды

 

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату.

Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах  Древнего Вавилона и Египта. Но уже  римское право придало договору найма вещей  современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения [2].

Договор найма был известен российскому  праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30—40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Современное легальное понятие  «аренды» содержится в ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии с этой статьей под  договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [3].

При рассмотрении  арендных правоотношений  следует руководствоваться нормами главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь, другими актами законодательства Республики Беларусь.

Для чёткого отграничения договора аренды от других гражданско-правовых договоров следует выделить отдельные его признаки, которые прямо и косвенно следуют из законодательства.

В соответствии с определением договор  аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Консенсуальность договора аренды определяется тем, что договор считается заключенным с момента достижения соглашения по его существенным условиям и его вступление в силу не связано с передачей вещи, в отличие от реальных договоров, которые считаются заключёнными с момента совершения какого-либо действия [4].

Договор аренды также несомненно является двусторонней сделкой, так как для  его заключения необходимо согласованное  выражение воли двух сторон и данный договор устанавливает права и обязанности для обеих сторон.

По определению, договор  аренды также является возмездным, так как имущество во временное владение и пользование предоставляется за плату. В случае предоставления имущества безвозмездно стоит вести речь о другом институте гражданского права -договоре безвозмездного пользования (ссуды) [5].

Законодательство Республики Беларусь обеспечивает детальное регулирование  договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Выделение отдельных  видов договора аренды осуществляется в законодательстве по объектам договора (видам сдаваемого в аренду имущества).

Общие нормы правового  регулирования договора аренды содержаться  в гл. 34 ГК Республики Беларусь. Эти нормы определяют существенные условия договора аренды, отдельные его виды (прокат, аренда трансп. средств, аренда зданий, сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг)). Существует и специальное регулирование арендных отношений, которое осуществляется посредством иных нормативно-правовых актов: Законы Республики Беларусь  « О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь», «О платежах за землю», Кодекс о недрах, водный кодекс и лесной кодекс [6, 7, 8, 9, 10, 11]. Причина, по которым государство предъявляет различные требования к арендным, заключается в различном правовом режиме имущества, являющегося предметом договоров аренды, различном его предназначении, сроках и способе использования арендованного имущества.

Предметом договора аренды могут быть земельные участки и др. обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью. Предмет договора аренды является его существенным условием. Стороны - арендодатель и арендатор. Арендодатель – сторона договора аренды, которое передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и  пользование либо только в пользование другой стороне. Арендатор – сторона договора, получающая во временное владение и пользование либо только в пользование имущество, указанное в договоре. В качестве арендодателя могут выступать любые правосубъектные организации и физические лица,  являющиеся как правило, собственниками передаваемого в аренду имущества, либо лица, ими уполномоченные. Арендатором имущества могут выступать физические и юридические лица.

Договор аренды между физическими лицами на срок 1 год и менее может быть заключен в устной форме. Договор аренды на срок более 1 года, а также, если одна из сторон  является субъектом предпринимательской деятельности, должен быть заключен в простой письменной форме. Цена договора аренды состоит из суммы арендной платы, уплачиваемой арендатором арендодателю в соответствии с условиями договора. Со вступлением нового Указа Президента № 150 с 01.04.2012 г. арендная ставка является фиксированной. Арендная плата изменяется только коэффициентами, в том числе расположения имущества. Арендная плата может вноситься периодически или единовременно, в момент вступления договора в силу, после окончания срока его действия либо в иной момент, определенный соглашением сторон. Срок действия договора определяется соглашением сторон. Допускается заключение договора аренды без согласования срока его действия. В данном случае правовые нормы предоставляют каждой из сторон договора право в любое время прекратить договорные отношения с другой стороной, предупредив ее об этом за месяц, а в том случае, когда прекращается договор недвижимого имущества – за три. В том случае, когда заключенный на определенный срок договор аренды после истечения срока его действия фактически не прекращен, и ни одна из  сторон не настаивает на его прекращении, данный договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.

Изменение собственника имущества в течении срока действия договора аренды не являются основанием изменения или расторжения договора.

Договор аренды недвижимого имущества ранее подлежал государственной регистрации. Государственная регистрация осуществлялась в соответствии с законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [12]. При этом подлежала регистрации самого текста договора как правоустанавливающего документа, содержащего обременение для объекта договора. Впоследствии данный закон был отменен Декретом Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений». Так, договор аренды на данный момент не подлежит регистрации [13].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Правовое регулирование договора аренды

 

Правовое регулирование договора аренды довольно обширно. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Кодексе (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.

Кроме Кодекса в сфере  арендных отношений имеется и  специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

В соответствии со статьей 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и  самоуправлении в Республике Беларусь» (в ред. Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 №362-З) [8] исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе передавать объекты коммунальной собственности во временное или постоянное владение и пользование, сдавать их в аренду, продавать предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Таким образом, отношения по аренде коммунальной нежилой собственности регулируются, кроме названных актов законодательства, также и актами органов местного самоуправления.

  Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю» (в ред. 31.01.2000 г.)[9].

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов  регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах [10], Водным кодексом [11], Лесным кодексом [6].

Рассмотрев правовое регулирование и очертив таким образом круг рассматриваемых нами вопросов переходим непосредственно к самому договору аренды.

Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в  статье 577 Кодекса. В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, т.к. при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества [14].

Проведенное в Кодексе  различие пользования, соединенного с  владением и без такового, обусловлено  тем, что передача некоторых видов  имущества во владение просто невозможна (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии, сложное электронное оборудование, которое невозможно передать даже во временное владение и т.д.). Но в любом случае при заключении любого договора аренды арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора [15].

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств  без изменения субстанции вещи, в  том числе приобретение плодов и  доходов. По общему правилу плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью[16]. Впрочем, на основании статьи 136 Кодекса плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды [17].

Арендатор вправе требовать  возврата арендованного имущества  из любого незаконного владения, т.е. от юридического лица и гражданина, не имеющих законного основания на владение им. Истребовать из чужого владения можно лишь индивидуально-определенное имущество. Что касается плодов, продукции и иных объектов, характеризуемых родовыми признаками, то от должника (лица неправомерно удерживающего арендованное имущество и получающего с него плоды, продукцию, доходы) можно требовать лишь уплаты стоимости и возмещения причиненных убытков. Требование о передаче в натуре плодов, продукции возможно только в случае, когда они действительно имеются в наличии у должника и имеются тому доказательства.

Арендатор имеет право  на защиту возможности владеть и  пользоваться имуществом и в том  случае, когда его права нарушены собственником имущества – арендодателем.

Кроме существенных условий  в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия. Рассмотрим отдельные из них. Срок договора аренды регулируется статьей 581 Кодекса. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные. В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

Законодательством могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.

 

Статьей 13 Кодекса  о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет.

 

Статьей 29 Водного  кодекса установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное  водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет.

 

Статьей 8 Кодекса о земле – временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до трех лет и долгосрочным - от трех до десяти лет.

 

Иногда арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (часть 2 статьи 592 Кодекса) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным частью 2 статьи 592 Кодекса, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.

Преимущественное перед другими  лицами право арендатора на возобновление  договора аренды, в случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязательства, и ранее было закреплено в Законе Республики Беларусь «Об аренде», однако в Гражданском кодексе (и это является новацией) предусмотрено право арендатора в суде требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, если арендодатель отказал арендатору в заключении такого договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности (Указ Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» [18]).

Согласно части 1 статьи 585 Кодекса порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (статья 625 Кодекса). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Немаловажное значение имеет порядок  исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен.

В настоящее время Кодекс допускает  возможность внесения арендной платы  не только в денежной, но и в натуральной  и смешенной формах. Под натуральной  понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.

Денежная арендная плата может  устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.

Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования  или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить.

По договору аренды нежилого помещения  арендатор, кроме арендной платы, оплачивает по установленным ставкам и тарифам центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, согласованному им с арендодателем и обычно прилагаемому к такому договору.

Пункт третий статьи 585 Кодекса предусматривает  возможность изменения размера  арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение – не чаще одного раза в год. Однако следует заметить, что в отношении договоров аренды действует и другая статья – статья 392 Кодекса. В ней говорится, что договор должен соответствовать законодательству и если актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Таким образом, можно  определить основной круг законодательных актов, регулирующих арендные правоотношения:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь;

2. Декрет Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений»;

3. Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом»;

4. Указ Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом»;

5. Указ Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)»;

6. Указ Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. № 9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся, в государственной собственности»;