Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Министерство образования  и науки Российской Федерации

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра банковского дела и страхования

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 

Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

 

 

 

 

 

Заведующий кафедрой д-р  эконом. наук, проф.

«Допустить к защите»

«_»_20_г.

Руководитель

доцент

Дипломник

Нормоконтролер

Рецензент

2011 

 

Аннотация

В данной выпускной квалификационной работе рассматриваются теоретические  основы ипотечного кредитования, а  так же проводится анализ ипотечного кредитования в России на сегодняшний  день.

Структура данной дипломной  работы выглядит следующим образом.

В первом разделе «Ипотечный кредит: теоретический аспект»

рассмотрены экономическая  сущность кредита и ипотечного кредитования, изучены факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования. Так же рассмотрены  существующие модели ипотечного кредитования. Во втором разделе «Анализ ипотечного кредитования в России» проведен анализ ипотечного кредитования в дореволюционной  России и состояния в современное  время. В третьем разделе «Перспективы развития ипотечного кредитования в  России» выявлены факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования в  России. Выделили основные задачи и  рассмотрены направления в решении  поставленных задач для дальнейшего  становления и развития ипотечного кредитования в России.

В выпускной квалификационной работе объемом 108 страниц, включающей 4 рисунка, 2 таблицы, 56 источников, 21 приложение, изучается нынешнее состояние рынка  ипотечного кредитования в России и  актуальные проблемы данной сферы.

Содержание

Введение........................................................................................................................................................................7

1    Ипотечный кредит: теоретический аспект..................................................................................9

1.1    Ипотечный кредит как форма кредита в экономике......................................................9

1.2    Факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования..............................21

1.3    Модели ипотечного кредитования................................................................................................25

2    Анализ ипотечного кредитования в России..............................................................................31

2.1    Особенности ипотечного кредитования в дореволюционной России..........31

2.2    Анализ ипотечного кредитования в современной России........................................40

3    Перспективы развития ипотечного кредитования в России........................................69

Заключение..................................................................................................................................................................77

Список использованных источников....................................................................................................84

Приложение А Система  ипотечного кредитования..................................................................88

Приложение Б Сбалансированная автономная модель ипотечного

кредитования..............................................................................................................................................................89

Приложение В Усечено - открытая модель ипотечного кредитования..................90

Приложение Г Накопительно-ипотечная  система для военнослужащих..........91

Приложение Д Динамика изменения процентных ставок по ипотечным

кредитам..........................................................................................................................................................................92

Приложение Е Ипотечные  кредиты, предоставленные физическим лицам в

2005-2006г г..................................................................................................................................................................93

Приложение Ж Структура  выданных ипотечных кредитов по РФ..........................94

Приложение И Объемы предоставленных  ипотечных кредитов

физическим лицам с 2005 по 2008гг........................................................................................................95

Приложение К Валютная структура предоставленных ипотечных  кредитов

в 2005-2007гг..............................................................................................................................................................96

Приложение Л Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2005-2008гг......................97

Приложение М Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных

кредитов в 2005-2008гг......................................................................................................................................98

Приложение Н Динамика объемов и темпов роста ипотечных  кредитов в

2006-2009г г..................................................................................................................................................................199

Приложение П Валютная структура предоставленных ипотечных  кредитов

в 2006-2009гг..............................................................................................................................................................100

Приложение Р Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

2006-2009г................................................................................... 101

Приложение С Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

регионах РФ................................................................................ 102

Приложение Т Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2005-2009гг......................103

Приложение У Динамика средневзвешенной процентной ставки по

выданным ипотечным кредитам........................................................ 104

Приложение Ф Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным ипотечным кредитам........................................................ 105

Приложение Х Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

2009г.......................................................................................... 106

Приложение Ц Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным

кредитам..................................................................................... 107

Приложение Ш Основные задачи, стоящие перед ипотечным  кредитованием и пути их решения..........................................................................................................108

 

Введение

Одним из наиболее динамично  развивающихся сегментов банковского  бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка  привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это было двумя годами ранее. Однако кредитные организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг. В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения.

Несмотря на то, что на долю ипотеки приходится менее 3% валового внутреннего продукта, этому сектору  экономики придается большое  значение. Помимо того, что это один из механизмов решения жилищной проблемы в стране, ипотечному кредитованию отводится не последняя роль в  поддержке строительной отрасли.

Однако одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее  время, является ужесточение условий  ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном  рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние два  года требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным  кредитам, а ряд банков отказался  от данного вида кредитования. Поэтому  проведение анализа и выявление  проблем и перспектив дальнейшего  развития на данном рынке предопределяют актуальность данной работы.

Актуальность темы исследования «Ипотечное кредитование: состояние  и перспективы» обусловлена современным  развитием ипотечного кредитования в России, так же значимостью ипотечного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным  жильем основной части населения  страны. Ипотечный кредит является мощным социальным инструментом, который  реально помогает населению в  нынешних условиях развития экономики.

Целью написания дипломной  работы является ознакомление с теоретическими основами ипотечного кредитования, а  так же анализ положения ипотечного кредитования на сегодняшний день в  Российской практике, и выявление  факторов, тормозящих развитие отечественного ипотечного кредитования.

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

-    изучить сущность ипотечного кредитования;

-    рассмотреть модели ипотечного кредитования;

-    изучить историю дореволюционного состояния    ипотечного

кредитования;

-    проанализировать современное состояние рынка    ипотечного

кредитования в России;

-    исследовать проблемные вопросы становления    ипотечного

кредитования в России на и пути их преодоления.

Объектом исследования в  данной работе является изучение состояния  ипотечного кредитования в России начиная  с 90-х годов и заканчивая 2010 годом.

Предметом дипломной работы являются экономические отношения  в рамках системы ипотечного кредитование в России.

Методологической и теоретической  основой дипломной работы является литература в форме периодических  изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в банковской области, нормативных актов - как  общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность, а также  ресурсов сети Интернет.

Для решения поставленных задач, достижение цели использовались следующие методы исследования: методы системного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа.

1 Ипотечный кредит: теоретический аспект

1.1 Ипотечный кредит  как форма кредита в экономике

Вслед за деньгами кредит является гениальным открытием человечества. Благодаря кредиту сокращается  время на удовлетворение хозяйственных  и личных потребностей. Предприятие-заемщик  за счет дополнительной стоимости может  увеличить свои ресурсы, расширить  хозяйство, ускорить достижение производственных целей. Граждане, воспользовавшись кредитом, имеют двойной шанс: либо применить  способности и выданные

дополнительные ресурсы  для расширения своего дела, либо ускорить достижение потребительских целей, получить в свое распоряжение такие  вещи, предметы, ценности, которыми они  могли бы владеть лишь в будущем.

Кредит представляет собой  опору современной экономики, неотъемлемый элемент экономического развития. Кредит используют как крупные организации, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры; как государства, правительства, так  и отдельные граждане. [11]

Кредит относят к числу  важнейших категорий экономической  науки. Он активно изучается практически  всеми ее разделами. Такой интерес  к кредиту и кредитным отношениям продиктован уникальной ролью, которую  играет это экономическое явление  не только в хозяйственном обороте, национальной и международной экономике, но и в жизни общества в целом.

Термин кредит в переводе с латинского «creditum» означает «долг», «ссуда». Кроме того, он связан с  иным близким по значению термином — credo, т.е. «верю». Соответственно, в  кредите можно видеть долговое обязательство, напрямую связанное с доверием одного человека, передавшего другому определенную ценность или деньги. [18]

Кредит - это стоимостная  экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически  все кредиты предоставляются  в денежной форме, а кредитные  отношения являются частью денежных отношений, связанные с предоставлением  и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит - особая форма движения денег. [1]

Кредит - это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и  на условиях, предусмотренных кредитным  договором, а заемщик обязуется  возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней.

Отсюда следует, что при  кредите заимодавцем выступает  банк или кредитная организация, а предметом займа являются только деньги.

Кредит представляет собой  форму движения денежного капитала кредитора. Он обеспечивает превращение  капитала кредитора (собственного

или привлеченного в форме  депозитных вкладов) в заемный капитал  заемщика.

[3]

Сущность кредита проявляется  в его функциях.

Функциями кредита, как самостоятельной  финансовой категории являются:

а)    ккумуляция временно свободных денежных средств;

б)    перераспределительная функция;

в)    замещение наличных денег безналичными деньгами в денежном обращении.

Содержанием функции аккумуляции  временно свободных денежных средств  является постепенное накопление денег  в течение определенного периода  для инвестирования их одной суммой в определенное мероприятие в  будущем. В основе данной функции  кредита лежит движение денег  по схеме: «сбережение - инвестирование». Постепенно накопляемые денежные средства могут оставаться свободными вплоть до момента их инвестирования. Эти  свободные деньги являются источником кредитного капитала и могут предоставляться  в кредит или взаймы.

Содержанием перераспределительной  функции кредита является осуществление  перелива денежного капитала из одних  отраслей и сфер предпринимательства  в другие. Перелив всегда осуществляется из низкорентабельных сфер бизнеса  в высокодоходные.

Функция замещения наличных денег безналичными деньгами в денежном обращении проявляет себя в процессе осуществления платежей и расчетов не наличными деньгами (банкнотами, монетами), а различными платежными средствами (банковскими переводами, чеками и т. д.). Замещение денег  в обороте способствует ускорению  их оборачиваемости в экономике  страны. [3]

Процесс движения кредита  в отношениях между участниками  кредитной сделки характеризуется  специфическими принципами. Принципы кредитования

- это основополагающие  условия, на которых выдается  кредит заемщику. Такими принципами  кредитования являются:

а)    принцип возвратности кредита выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком;

б)    принцип срочности кредита отражает необходимость возврата кредита в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре;

в)    принцип платности кредита означает, что за предоставленный кредит заемщик уплачивает кредитору определенное вознаграждение - денежную сумму, рассчитанную как заранее установленный процент от величины ссуды;

г)    принцип обеспеченности кредита выражает гарантию возврата кредита, т.е. необходимость обеспечения защиты интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств; [11]

д)    принцип целевого характера кредита означает, что кредитор для оценки степени риска невозврата кредита должен быть ознакомлен с целью, на которую испрашивается заемщиком кредит.

е) принцип дифференцированного  характера кредита определяет особый подход со стороны кредитора к  различным категориям заемщиков. Кредит как экономическая категория  имеет несколько форм.

Форма кредита представляет собой сегмент кредитных отношений, имеющих свою специфику выдачи ссуды, ее обеспечения и назначения. Структура  кредитных отношений представлена на рисунке 1.

 

 

 

Рисунок 1 - Структура  кредитных отношений

 

Форма кредита определяется рядом характерных признаков:

а)    содержанием кредитных отношений;

б)    характером ссуженной стоимости (объект кредитной сделки);

в)    составом участников (субъектов) кредитных отношений, то есть кредитора и кредитополучателя;

г)    целевым направлением кредита;

д)    способом обеспечения возврата кредита;

е)    методами формирования и уплаты процента;

ж)    особенностями формирования ресурсной базы для кредитования и др.

Выделяют следующие формы  кредита:

Коммерческий кредит - это  кредит, предоставленный одним юридическим  лицом другому в виде товаров (работ, услуг) с отсрочкой платежа.

Банковский кредит - это  кредит, предоставляемый юридическим  лицам исключительно в денежной форме специализированными кредитнофинансовыми  организациями (имеющими лицензию Центрального банка на осуществление кредитных  операций). Банковский кредит оформляют  кредитным договором. Плату за его  предоставление взимают в виде ссудного процента, ставку которого определяют по соглашению сторон.

Государственный кредит —  это кредит, который предоставляется  государством. Он является особой формой государственного финансирования, при  которой средства выделяются на возвратной основе и только в том случае, если возможности безвозмездного бюджетного финансирования уже исчерпаны или  если в таковом нет крайней  необходимости.

Международный кредит — это  кредит, предоставленный заемщику кредитором из другой страны. Международный кредит может предоставляться на государственном  уровне, на частном, а также в денежной и в товарной форме.

Потребительский кредит —  это кредит, предоставляемый физическим лицам для удовлетворения их потребительских  нужд. Он может быть предоставлен как  в денежной форме, так и в форме  продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на условиях отсрочки или рассрочки платежа. [20]

Еще одной формой кредит является ипотечный кредит.

С ипотечным кредитом мы ознакомимся  более подробно. Но для начала необходимо понять, что означает термин «ипотека».

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [40]

В экономической литературе можно встретить различные подходы  к определению социально-экономической  сущности ипотеки.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения  обязательств, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого  имущества преимущественно перед  другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга  может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности  кредитору (подход, используемый в США).

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [39]

Таким образом, ипотечный  кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом  недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя.

Ипотечный кредит распространен  в странах, где существует частная  собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так  как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки  современной техники, для мелиорации и для других нужд.

В России термин «ипотечный кредит» означают получение кредита  в банке для покупки жилой  недвижимости (квартиры или дома). В  английском языке есть специальное  слово, передающее смысл этого вида кредита mortgage. То есть в эту категорию  не попадают займы с другим целевым  назначением, предоставленные под  залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой  техники, мебели или на другие нужды.

Ипотечное кредитование представляет собой некую систему. Система  ипотечного кредитования представлена в приложение А.

Система ипотечного кредитования - совокупность участников ипотечного процесса, взаимодействующих между  собой посредством определенного  набора ипотечных инструментов под  воздействием и с помощью ипотечных  механизмов в целях удовлетворения собственных экономических интересов.

Система ипотечного кредитования представлена следующими элементами:

Объекты ипотеки:

а)    земельные участки, находящиеся в частной собственности;

б)    предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

в)    жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

г)    дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

д)    воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. [33]

Основные субъекты - участники  ипотечного кредитования:

а)    заемщик;

б)    кредитор (банк);

в)    ипотечное агентство;

г)    инвесторы.

Заемщик - лицо, заключившее  кредитный договор с банком или  договор займа с юридическим  лицом (некредитной организацией ) и  берущее кредит под залог жилой  или коммерческой недвижимости. Для  получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему. [22]

Кредитор - банк (кредитная  организация) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты (займы). Основными  функциями кредитора являются: предоставление

ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и  платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность  в случае неисполнения заемщиком  обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости  заложенного жилого помещения преимущественно  перед другими кредиторами залогодатель. [14]

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой  системы ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи  ценных бумаг идут на выдачу новых  кредитов, таким образом, создается  система рефинансирования ипотечных  кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных  или прав требования по ипотечным  кредитам, формирование первичных ипотечных  активов, эмиссия и размещение ипотечных  ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных  ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом  пулы закладных или ипотечных  кредитов.

Инвесторы - юридические и  физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Главным образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые и  пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

Элементами подсистемы являются второстепенные субъекты ипотечной  системы:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для  предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет  функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

а)    страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

б)    страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

в)    страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации  прав