НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

"РОССИЙСКИЙ НОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" 

Кафедра Финансов и банковского дела 
 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 

на тему "Ипотечное кредитование. Перспективы развития в России" 
 
 

студентки  4 курса

Института дистанционного обучения

заочной формы обучения

Басмановой Альбины Талапхалиевны

Специальность: "Финансы и кредит"

Специализация: "Финансовый менеджмент" 

            Научный руководитель

К.э.н., доцент Кувшинова Ю.А. 
 

Допустить к защите

Заведующий кафедрой

_____________________Кувшинова Ю.А.

"______" ____________________ 20___ г. 
 
 

Москва

2012 г.

СОДЕРЖАНИЕ 
 

 ВЕДЕНИЕ 

     Актуальность темы. В процессе проведения жилищно-коммунальной реформы при снижении государственных вложений в жилищный сектор, изменениях в формах собственности, структуре источников финансирования строительства и способах удовлетворения потребностей в жилье остро встает вопрос о необходимости обеспечения граждан адекватным жильем в зависимости от их потребностей и реальной платежеспособности.

     На современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей региональной жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения.

     В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому ей характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества - будь то отношения собственности, земельные, кредитно-финансовые или налоговая политика.

     В стране отсутствовали условия для эффективного функционирования практически всей экономики, а, следовательно, и отдельных предприятий. Несовершенство института собственности, а также налоговой политики, отрицательно сказывались на инвестиционной активности рыночных институтов, в том числе и в строительстве.

     Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений.

     По мере распространения рыночных отношений коммерческие структуры все сильнее ощущают неестественность нынешнего положения, когда такой мощный инструмент поддержки коммерческого оборота, как ипотека, остается недостаточно задействованным, за исключением крупных городов, где ипотека начинает занимать существенную часть банковского кредитования.

     Ипотечный кредит - одна из разновидностей кредита; долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит может предоставляться кредитно-финансовыми институтами: ипотечными и коммерческими банками.

     В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании, что обуславливает актуальность данного исследования.

     Целью дипломной работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития.

     В соответствии с поставленной целью решаются следующие задачи:

     - исследовать историю и содержание понятия ипотечного кредита и его правовую базу в Российской Федерации;

     - исследовать инструменты и схемы ипотечного кредитования и кредитования жилищного строительства;

     - проанализировать исторический аспект становления и развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России;

     - исследовать состояние и перспективы рынка ипотечного кредитования;

     - изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию, предложить ряд мер по их минимизации;

     - изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

     Предметом исследования является совокупность теоретических и практических вопросов, связанных с формированием и функционированием системы ипотечного кредитования Российской Федерации.

     Объектом исследования дипломной работы является рынок ипотечного кредитования в России.

     Теоретической основой дипломной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет; информационные ресурсы сети Интернет.

     Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы.

     В первой главе раскрыты этапы становления и развития ипотеки.

     Вторая глава посвящена АИЖК и его роли в становлении и развитии ипотеки.

     В третьей главе произведён анализ развития ипотечного кредитования в России в целом за период 2009-2011 года и дан прогноз по развитию ипотеки.

        
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

1.1. Теоретические основы ипотеки

     Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества  залогодержателю.¹

     Ипотека (от греч. hypotheke - залог, заклад) - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

     В случае не возврата ссуды собственником  имущества становится кредитор. Таким  образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита.²

     России  порядок осуществления ипотеки  регулируется Гражданскимкодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

     Ипотекой  признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества.

     В силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству имеет  право в случае неисполнения должником  этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами.

     Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего  исполнения обязательств. По сравнению  с другими способами обеспечения  исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

     Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества.

     К недвижимому имуществу относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все  те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения).

     Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) уточняет, что предметом договора ипотеки  могут быть:

• земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

     Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению  к договору, по которому возникает  обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут  быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

     Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

     Общие правила о залоге, содержащиеся в  Гражданском кодексе

     - Российской Федерации, применяются  к отношениям по договору об  ипотеке в случаях, когда самим  Кодексом или Законом об Ипотеке не предусмотрено иное.

     Существенными условиями договора об ипотеке являются:

     предмет договора;

     его оценка;

     обеспечиваемое  обязательство;

     размер  и срок исполнения обязательства.

     Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.³

     Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

     Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.).

     Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.

     Предметом ипотеки может быть и незаконченное  строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

     Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.

     Помимо  имущества предметом ипотеки  может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя.

     Также не допускается залог такого, права  без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.

     Договор ипотеки права аренды помимо всего  прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.

     Недвижимое  имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.

     Существует  ряд ограничений, предусмотренных  законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

     Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).

     Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.

     В-третьих, не может быть предметом ипотеки  имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

     Также не может быть самостоятельным предметом  договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор ипотеки в отношении только лишь хвостовой части самолета. Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки.

     Так, если предметом договора ипотеки  является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества.

     Например, на имущество, находящееся в общей  совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.

     В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при общей долевой или совместной собственности на. земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

     Недвижимое  имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.

     В отношении отдельных предметов  ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

     В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.

     Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

     Не  допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

     Не  допускается заключение договора ипотеки  жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.

     Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).⁴

     Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные  комплексы, воздушные и морские  суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. Именно этот перечень и указан в пункте 4 ст. 1 Закона об ипотеке. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей,⁵ является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования.

     Жилье в силу присущих ему характеристик - идеальное средство обеспечения  обязательств.

     Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так  называемого "среднего класса", поэтому  угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств.

     Эксперты  отмечают, что ипотека формирует  у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение  уровня доходов, заинтересованность в  устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.

     В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Закона об ипотеке, практически позволяющие осуществлять такой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что следует признать существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение.

     Статья 75 Закона об ипотеке только предусматривает, что при ипотеке квартиры в  многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Возможно, данную норму следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной пунктом 3 ст. 340 ГК РФ, но законодатель в любом случае должен уточнить данное положение закона.

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам. 

     По  объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

     По  целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

     По  виду кредитора: банковские и небанковские.

     По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

     Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

     По  способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

     Таблица 1

     Способы рефинансирования ипотечных кредитов

     По  способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

     По  виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

     По  возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     По  степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

     Сумма кредита может составлять от 50 до 100 % стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.⁶