Ипотечное кредитование: использование в бизнесе и основные проблемы

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В БИЗНЕСЕ И  ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Введение

Актуальность  выбранной темы дипломной работы

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические  реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной  задачи не обеспечить. Чтобы убедиться  в этом, достаточно сопоставить размеры  платежеспособного спроса основной массы населения и действующие  цены на жилье и условия получения  кредитов на приобретение квартиры или  строительство собственного дома (мы не берем во внимание случаи покупки  жилья банками и предприятиями  своим сотрудникам, поскольку в  данном случае решение проблемы перекладывается, по сути, на клиентов банка или потребителей и недоступно основной массе населения).

Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать  приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи.

Обратимся к ценам на строящееся или продаваемое из обменного  фонда жилье.

Бурное строительство  индивидуальных домов стало одной  из примет первых лет реформ. Между  тем уже в 1995 г. коттеджное строительство переживало кризис перепроизводства. При этом если в 1994 году кирпичные особняки в Подмосковье продавались по 3,5-4,5 тыс. долл. за квадратный метр, то сейчас продавцы стараются не предлагать цены выше 3 000 долл.

Цены же на московские квартиры в 1996 г. колебались от 490 (в отдаленных новостройках или ближнем Подмосковье) до 3 000 с лишним долларов в центре, престижных домах или домах с улучшенной планировкой.

Конечно, цены на жилье в  московском регионе нельзя считать  безусловным ориентиром для определения  его стоимости в целом по России. Однако если цены на жилье в регионах могут быть существенно ниже, чем  в Москве и области, то его недоступность  определяется гораздо меньшим размахом жилищного строительства ввиду  отсутствия достаточных финансовых средств, с одной стороны, и гораздо  меньшими возможностями для роста  доходов в этих регионах – с  другой.

Таким образом, ясно, что  даже жесткий режим экономии не даст возможности приобрести жилье в  обозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения  возможно превратить желаемое в реальность. Во-первых, взятое на себя обязательство  проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в  стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия  предоставления ипотечного кредита.

Реформация исходных принципов  инвестирования обусловливает более  широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного  кредитования. Среди них особое место  занимают ссуды, выдаваемые под залог  недвижимости.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под  невысокий процент. Ипотечные ссуды  используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как  жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым  для получения запрашиваемой  ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что  в подавляющем большинстве случаев  залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для  которого недвижимость – не предмет  потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся  недвижимость и получении под  нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают  наряду с банковским кредитом по закладную  использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций  муниципалитетов, финансовых средств  предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

И, наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее  на срок нового строительства, что позволяет  осуществлять финансирование нового строительства  за счет выручки от фьючерсной продажи  недвижимости. При этой системе снижаются  коммерческие риски, связанные с  нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена  на любое недвижимое имущество, которое  залогодатель вправе продавать или  отчуждать иным образом: земельные  участки (в том числе участки  из состава земель сельскохозяйственного  назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности  или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников) может оформить ипотеку  только при наличии письменного  согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения  населения жильем. Все вышесказанное  подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной  работы.

Объект и предмет  исследования

Объектом исследования в  дипломной работе является рынок  ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и  заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и  предмета исследования обусловлен сложившейся  экономической ситуацией в экономике  России.

Цель и задачи исследования

Цель дипломной работы заключается в рассмотрении основных аспектов и проблем ипотечного кредитования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

• рассмотреть сущность ипотечного кредитования;
• проанализировать роль банков в процессе ипотечного кредитования в России;
• провести исследование проблем жилищного кредитования, а также кредитования реальных инвестиций;
• рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.

Методическая  основа исследования

Научной и методической основой  дипломной работы послужили законодательные  акты, а также работы отечественных  ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В., Смирнов В., Минц В., Шадрин А.

В ходе исследований в рамках дипломной работы применялись различные  методы, например, системный подход, рестроспективный анализ, табличный  метод и другие.

Степень изученности  проблемы

Исследованию проблем  ипотечного кредитования посвящены  труды различных авторов. Однако, зачастую проблемы ипотечного кредитования сводятся к проблемам кредитования жилищного строительства.

Так, Смирнов В. считает, что "ипотека дает возможность любому гражданину решить жилищную проблему". Петров Н. утверждает, что "ипотека  – единственный из доступных на сегодня способов получения жилья  в собственность".

Как видно из приведенных  цитат, основное внимание авторов уделяется  в основном проблемам ипотечного кредитования на жилищное строительство, однако, на наш взгляд, ипотека является одним из самых эффективных способов пополнения оборотных средств под  залог остающихся в распоряжении заемщика основных средств. Поэтому  данному аспекту ипотечного кредитования также должно быть уделено внимание.

Структура работы

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую  структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы.

В первой главе "Ипотечное кредитование в России" раскрыта сущность ипотечного кредитования, а также проблемы ипотечного кредитования за рубежом.

Во второй главе "Использование ипотечного кредитования в бизнесе" проведен анализ возможностей использования ипотечного кредитования в бизнесе. В частности, рассмотрено участие банков в процессе ипотечного кредитования, рассмотрено ипотечное кредитование жилищного строительства, а также реальных инвестиций.

В третьей главе "Прикладные проблемы ипотечного кредитования" проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем.

В частности, рассмотрены  проблемы возвратности объектов залога при ипотечном кредитовании, предложены методы оценки объектов залога, а также  предложен механизм страхования, как  наиболее эффективный инструмент предотвращения потерь.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

1. Ипотечное  кредитование в России

1.1. Понятие ипотеки  и ипотечного кредита

В соответствии с Федеральным  законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) также указана норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Участие третьего лица в  залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же как  и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном  лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый  в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и  основным должником, например по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную  природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".

Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и  пользуется имуществом, т. е. имеет место  залог не только с оставлением  имущества у залогодателя, но и  с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения.

Ипотека может возникать  в силу норм Закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации  договора купли-продажи жилой дом  или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной  организации в собственность.

Залог имеет место в  отношении товара, проданного в кредит или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца. При передаче под выплату ренты  земельного участка или другого  недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество. Несмотря на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения  ипотеки является договор.

Применительно к ипотеке  большое значение имеют как общие  правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила  по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как  оборот недвижимости допускается в  строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, то лишь в  соответствии с содержащимися в  них нормами может возникать  залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона).

Например, купля-продажа, залог  и совершение других сделок, которые  влекут или могут повлечь за собой  отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 Лесного кодекса Российской Федерации  от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ).

Ипотека обслуживает основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК РФ);
• договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ);
• другой договор (ст. 420 ГК РФ);
• причинение вреда (пп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Данный перечень не носит  исчерпывающего характера и может  быть расширен, поскольку имеется  оговорка "если иное не предусмотрено  федеральным законом".

Если сторонами ипотечных  правоотношений являются юридические  лица, то обязательства, в отношении  которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации  установлены Законом о бухгалтерском  учете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные  операции, осуществляемые организациями  в процессе т деятельности. Общие  правила, содержащиеся в Законе о  бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

Например, нормативной базой  бухгалтерского учета основных средств  предприятий (организаций, учреждений) являются:

1) Положение по бухгалтерскому  учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденное Приказом  Минфин. России от 3 сентября 1997 г. № 65н;

2) Методические указания  по бухгалтерскому учету основных  средств, утвержденные Приказом  Минфина России от 20 июля 1998 г. № 33н.

В каждом конкретном, случае бухучет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические  особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым производится бухучет аренды имущества.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность  заемщику. Порядок выдачи займа, его  возврата, начисления и уплаты процентов  и штрафных санкций определен  в ГК РФ (гл. 42). В соответствии с  ГК РФ договором займа или нормативными правилами могут быть установлены  особенности использования и  учета заемных средств.

Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом  права собственности на него, а  значит, и со списанием с баланса  заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету  на соответствующие счета заемщика.

Средства, переданные в заем, у заимодавца учитываются на субсчете 06-3 "Предоставленные займы" или 58-3 "Предоставленные займы" в  разрезе заемщиков по срокам погашения. Шифр счета зависит от срока займа.

Заемщик организует учет полученных займов на сч. 94 "Краткосрочные займы" и сч. 95 "Долгосрочные займы"; при  этом аналитический учет по сч.сч. 94 и 95 ведется по заимодавцам и срокам погашения займов.

Основанием для бухгалтерских  записей при передаче денежных средств  являются выписки банка, платежные  поручения, при передаче имущества  – накладные, акты приемки-передачи.

Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику сопровождается переходом  права собственности на них к  последнему и дает формальное основание  в бухгалтерском учете отражать операцию через счета учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая  аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов учета выручки от реализации.

В связи с вышесказанным, ипотечный кредит – одна из разновидностей кредита – долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит может предоставляться как специальными ипотечными банками (рис. 1), так и сельскохозяйственными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами. Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Ипотечный кредит имеет строго целевое назначение (приобретение сельскохозяйственной техники и новых земельных площадей; проведение мелиоративных работ и т. д.), предоставляется на длительный период (на 30 и более лет) и на условиях равнодолевого погашения (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно). Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

Рис. 1. Отдельные виды специализированных банков

Ипотечный банк – кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости – земли и различных строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, сельскохозяйственные банки и другие кредитно-финансовые учреждения.

Если рассматривать зарубежный опыт, то можно отметить, что в  Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который является для всех кредитных  институтов Германии "Основным законом" и в §1 Закона об ипотечных банках, специально созданном законе для  частно-правовых кредитных институтов. Их основные задачи, виды сделок изложены в §1 Закона об ипотечных банках. Это:

• залог земельных участков (находящихся внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
• предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или предоставление кредитов третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
• эмиссия коммунальных долговых обязательств – закладных согласно §41 Закона об ипотечных банках на основании предоставления кредитных средств отечественным корпорациям и организациям и получения определенных прав по отношению к ним.

Согласно §5 Закона об ипотечных  банках они имеют право на совершение некоторых побочных и вспомогательных  сделок. Важным видом вспомогательных  сделок является возможность предоставления ссуды, превышающей 60% предельной стоимости  земельного участка.

Следующим видом побочных сделок является размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами. Это может быть также и участие в других сделках  или определенного размера долевое  участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка.

К вспомогательным сделкам  отнесено размещение свободных средств  в других банках или скупка выпущенных им самим собственных ценных бумаг. Вспомогательные сделки допустимы  только в том случае, если они  служат главным или побочным операциям.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то в  ней им отведена посредническая и  трансформационная функция. Задачей  банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных  вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал  используется для кредитования частных  лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского  хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю  закладных) была гарантирована возможность  получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает нам повод говорить об ипотечном  банке, как особой форме кредитного института, обладающего существенными  отличиями. То есть, речь идет об особых кредитных институтах, чья сфера  деятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующими  задачи и виды сделок. Ипотечный  банк не может осуществлять такую  же широкую гамму финансовых операций, как и коммерческие банки.

Итак, ипотечные банки  в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами  кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной  особенностью ипотечных банков Германии является их привилегия по выпуску  долговых закладных обязательств. Все  остальные частноправовые кредитные  институты не имеют право употреблять  для обозначения своих ценных бумаг слово "закладной лист" (§5 Закон об ипотечных банках). То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных и  коммунальных долговых обязательств и  закладных листов тоже говорит о  том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т. е. создания денежного капитала и  одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых  такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных  банков также определена специальным  регулированием, это §2 Закона об ипотечных  банках. Они могут существовать только в форме акционерного общества или  коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в форме  командитного акционерного общества в  Германии не существуют.

1.2. Проблемы и  объемы ипотечного кредитования  за рубежом и в России

В настоящее время ипотека  в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах  ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент по ипотечному кредиту существенно  ниже, чем по другим видам банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита  фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния  экономики и устанавливается  фактически ежемесячно. В Швеции в  1994 г. процент был равен 12%, в 1996 г. он равен 7-8%.

В странах ЕЭС существует государственная система оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от рыночной стоимости объекта. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется  на величину инфляции за год.

Кадастровая (нормативная) оценка стоимости недвижимости является основой  для начисления налога на недвижимость и для определения размера  ипотечного кредита.

В зависимости от состояния  экономики происходит колебания  стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда падение стоимости  объектов недвижимости становилось  ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре на выдачу ипотечного кредита оговариваются  требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредита является законодательные нормы по принудительной продаже (отчуждению) объектов недвижимости. Если заемщик не выплатил ссуду, система  принудительной продажи дает возможность  кредитору быстро вступить во владение собственностью через процедуру  принудительной продажи. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость для продажи через систему  специализированных структур.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем  привлечения депозитов, а выпуском специальных ипотечных облигаций. Эти облигации считаются высоконадежными  и ликвидными ценными бумагами. Поэтому  государство, страховые компании, пенсионные фонды и другие крупные финансовые фонды являются основными держателями  ипотечных облигаций. Ни один из покупателей  датских ипотечных облигаций  никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС осуществляют свою деятельность в соответствии с  общим нормами ЕС для кредитных  учреждений. Это касается таких центральных  вопросов, как расчет и понятие  собственных средств банка, взвешенная оценка активов по степени риска. Кроме того, национальное законодательство содержит нормы, направленные на ограничение  риска потенциальных убытков  ипотечных банков при невыполнении обязательств заемщиком и, соответственно, степени риска для выпущенных облигаций.

Существует две системы  организации ипотечного кредитования.

1. В Швеции, Дании разделены  ссуды и залог. Государственная  регистрация только для залогов.  Размер ссуды не фиксируется  в органах регистрации прав  на недвижимость. Это упрощает  систему и перекладывает на  ипотечные банки заботу о получении  выданных ссуд.

2. В Германии государственной  регистрации подлежит не только  залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер  кредита уменьшается.

Общее условие для функционирования системы: открытость для банков системы  регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений). Рассмотрим германский опыт более подробно.