Ипотечное кредитование и его развитие в КР

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

КЫРГЫЗСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ им. Ж. БАЛАСАГЫНА

 

ИНСТИТУТ ИНТЕГРАЦИИ МЕЖДУНАРОДНЫХ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ  ПРОГРАММ

КЫРГЫЗСКО-ЕВРОПЕЙСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

 

Допуск к защите:

Декан КЕФ ИИМОП КНУ

Проф. Адамкулова .Ч.У

«____»  ________2015г

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ  РАБОТА

На тему: «Ипотечное кредитование и его развитие в КР»

 

 

 

 

Выполнила: студентка 4 курса КЕФ

Группы ЭУ 16-11

Ашымбекова Асел

Научный руководитель:

Карыбаев.С.К

 

Бишкек 2015г

 

АННОТАЦИЯ

Актуальность ипотечного кредитования заключается в том, что оно выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Прежде всего, ипотечное кредитование способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов.

Целью дипломной работы является анализ ипотечного кредитования в Республике Кыргызстан, и путей его совершенствования. Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

• изучить теоретические аспекты системы ипотечного кредитования в КР;

• изучить государственное управление ипотечным кредитоваем в КР;

• проанализировать становление и динамику развития ипотечного кредитования в КР на примере ОАО "Оптима Банк";

• изучить проблемы осуществления ипотечного кредитования банками второго уровня КР;

• исследовать пути решения выявленных проблем и перспективы его развития.

• Объектом исследования является анализ и оценка ипотечного кредитования, осуществляемого коммерческими банками  КР.

• Предмет исследования - система ипотечного кредитования на примере ОАО "Оптима Банк".

• Для написания дипломной работы были использованы постановления Правительства КР, действующие законы, и другие нормативно-правовые документы, работы ведущих отечеств=”

• /hupo98;енных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, аналитические обзоры и статистические данные, периодические издания Кыргызстана.

 

План

ВВЕДЕНИЕ

Глава1.ТЕОРИТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ

  1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования в современных условиях

1.2Особенности ипотечного  кредитования в КР и его инструменты

1.3 Государственное управление ипотечным кредитованием в КР

  Глава 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ  ЗАО "ЭкоИсламикБанк"

  2.1  Анализ ипотечного кредитования ОАО “ЭкоИсламикБанк”

  2.2 Сравнительный анализ  осуществления ипотечного кредитования  коммерческими банками и оценка  рисков 

  2.3 Ипотечное кредитование  и его роль в решении социально-экономических  задач

  Глава 3. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КР

  3.1 Основные проблемы действующей практики ипотечного кредитования

  3.2 Пути решения проблем ипотечного кредитования и перспективы его развития   ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ  ИСТОЧНИКОВ 

  ПРИЛОЖЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

  Актуальность ипотечного кредитования заключается в том, что оно выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Прежде всего, ипотечное кредитование способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. Одним из важнейших направлений деятельности коммерческих банков является п роцесс кредитования. Хотя в переводе с латинского "кредитовать" означает "доверять", тем не менее, процесс кредитования в современных кыргызстанских условиях является одной из рисковых активных операций, способных при неразумном подходе привести к потере ликвидности и банкротству..Используя кредитные рычаги, коммерческие банки в состоянии активно воздействовать на экономические процессы, происходящие в стране, подталкивая их развитие в направлениях, выгодных обществу.В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Ипотечное кредитование - это предоставление займов на приобретение недвижимости, под залог приобретаемой недвижимости. С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита. Следует отметить, что ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Целью дипломной работы является анализ ипотечного кредитования в Республике Кыргызстан, и путей его совершенствования. Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

• изучить теоретические аспекты системы ипотечного кредитования в КР;

• изучить государственное управление ипотечным кредитоваем в КР;

• проанализировать становление и динамику развития ипотечного кредитования в КР на примере ЗАО "ЭкоИсламикБанк";

• изучить проблемы осуществления ипотечного кредитования банками второго уровня КР;

• исследовать пути решения выявленных проблем и перспективы его развития.

Объектом исследования является анализ и оценка ипотечного кредитования, осуществляемого коммерческими банками  КР.

Предмет исследования - система ипотечного кредитования на примере ЗАО "ЭкоИсламикБанк".

Для написания дипломной работы были использованы постановления Правительства КР, действующие законы, и другие нормативно-правовые документы, работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, аналитические обзоры и статистические данные, периодические издания Кыргызстана.

Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав и заключения.

В первой главе даны основные понятия теорий ипотечного кредитования,  особенности ипотечного кредитования в КР и его государственное управление.

Во второй главе приведен анализ ипотечного кредитования коммерческими банками на примере ЗАО « ЭкоИсламикБанк»

В третьей главе выявлены  основные проблемы и перспективы  развития ипотечного кредитования в КР

 

 

 

 

 

 

Глава 1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ

1.1 Сущность и  значение ипотечного кредитования в современных условиях

Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому 1лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от трех и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей. Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом. Не случайно "новый курс" Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека).2 Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства (разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости). Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности.3 Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны Поэтому на данном этапе развития КР необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Кыргызстане. Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;рынок недвижимости "связывает" значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором.4 Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости; денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Кыргызстане.Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование

Отличительными чертами ипотеки являются:

• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.;
• Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;
• В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной. Которая также подлежит государственной регистрации;
• В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества(вторая, третья ипотека). 
  

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т.д.) владелец закладной может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество для возмещения потерь.

 Закладная составляется  залогодателем, а если он является  третьим лицом, также и должником  по обеспеченному ипотекой обязательству. Соответственно обязанными по  закладной лицами являются как  должник обеспеченному ипотекой  обязательству, так и залогодатель. На любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть  удостоверено закладной. Только  то, по которому сумма долга  на момент заключения договора  определена или которое содержит  условия, позволяющие определить  эту сумму в надлежащий момент5. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Существует понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу(старший залог). Вторая закладная- закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге(младший залог). Закладная обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая

закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой риск для кредитора, то он обычно и предоставляется под более высокий процент. Приоритет закладных может быть изменен путем оформления субординационных соглашений (subordinationagreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами.

 Закладные также могут  быть классифицированы в зависимости  от ситуации, в которой они  используются.

Общая закладная- это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества; обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие займы обычно включает положение «о частичном освобождении», которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.

  Комплексная закладная - комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

 Открытая закладная- это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине.3Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течении определенного периода времени. Условия открытой закладной обычно запрещает увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы .

Перевешивающая закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемого заемщикуЗакладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускаться так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель закладной может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за их своевременным начислением. Своевременное предъявление купона имеет большое значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается. Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия заканчивается только через 3 лет. Эмиссионные условия, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Классификация ипотечного кредитования

 Ипотечные кредиты  могут быть классифицированы  по различным признакам

По объекту недвижимости

• Земельные участки;
• Предприятия, а также здания, сооружение и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или из нескольких изолированных комнат;
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; Незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимом на земельном участке в соответствии с требованиями законодательство КР.

По целям кредитования:

• Жилищное кредитование: Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретения дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли, приобретения земельного участка под застройку;

• На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

• Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляется единым разовым платежом. Кредитование строительство жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;

• на развитие сельского хозяйства;

• на развитие производства;

• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

 

 

 

 

По виду кредитора

Данная классификация может быть произведена: по статусу, принадлежности и по степени специализации                                                              

По статусу	По принадлежности	По степени специализации
Банковские Небанковские	Государственные  Частные  Общественные	Универсальная Специализированная

 

   Рисунок 1.1 Классификация  ипотечных кредитов                                                                   

По виду заемщика

• Как субъектов кредитования:

• Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

• По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• Сотрудникам банков;

• Сотрудникам фирм- клиентов банка;

• Клиентов риелторских фирм;

• Лицам, проживающим в данном регионе;

• Всем желающим. 
  В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

По способу предоставления кредита(жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течении определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получения кредита.

• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

По способу амортизации долга:

1. Постоянный ипотечный кредит;

2. Кредит с переменными выплатами;

3. Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

4. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами; Ипотечные кредиты с индикацией непогашенной суммы долга;

5. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора

По виду процентной ставки:

• Кредит с фиксированной процентной ставкой

• Кредит с переменной процентной ставкой

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;

• без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа .

 По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• Обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами); Субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях

 Ипотечные кредиты  могут выдаваться в виде разовых  ссуд и в виде кредитных  линий. Могут быть обеспечены  первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные). 
 
1.2 Особенности ипотечного кредитования в КР

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложное экономико-правовое образование.

Ипотечныйрынок это рынок ипотечных кредитов,предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного)жилья,и финансовыхактивов,размещаемых на рынке с целью  приобретения ресурсов в ипотечное  кредитование. Таким образом, из определения видно,что ипотечный рынок формируется  ипотечным сегментом фондового  рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. 6Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и  могут быть проданы ипотечные  кредиты7. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного  дохода по кредитам через выпуск специальных  ценных бумаг, приобретение которых  предоставляет это право. Такие  ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и  могут быть проданы ипотечные  кредиты.

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1 Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов

 

 

 

 

 

На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного  дохода по кредитам через выпуск специальных  ценных бумаг, приобретение которых  предоставляет это право. Такие  ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д

 

       

 

 

Рисунок 1.2 Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Бурное развитиефондового  рынка и современные возможности  финансового инжиниринга постоянно  вызывают к жизни новые виды таких  ценных бумаг.Основными операторами на вторичном рынке являются специальные  организации, основная задача которых  - скупка уже выданных кредитов, пакетирование  их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основесформированных пулов  ипотечных бумаг.Товаром (услугой) на рынке  является кредит, предоставляемый дляфинансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом  заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого  кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты  со стороны домашних хозяйств.Предложение на ипотечном  рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые  компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Осуществление долгосрочного  кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система  ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между  рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы  ипотечного кредитования правительству  и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств  в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать  фонды, использованные на ипотечное  кредитование с целью выдачи новых  кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются  на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные  только (или преимущественно) для  ипотечного рынка.Система ипотек можно разредить  на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка.8 Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.9 Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости.Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения  на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.С другой стороны, ухудшение  условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает  покупательную способность и  спрос на рынке недвижимости, что  ведет к снижению цен на жилье  и сокращению спроса на ипотечные  кредиты. Следует подчеркнуть, что  описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке  недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее  влияние на конъюнктуру на рынке  недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие  на рынок недвижимости.Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система  ипотечного кредитования, чем большая  доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем  больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов10 Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Кыргызстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.Из-за недостаточности источников финансирования в последние годы резко снизился ввод нового жилья во всех регионах республики. Если в 1990 г. было построено 22.4 тыс. квартир, то 2004 только 3.6 тыс. квартир, или 16.1%. Обеспеченность общей площадью жилья по республике на сегодняшний день составляет 12.4 кв.м на человека, в городах — 13.5 кв.м на человека, в сельской местности составляет 11.5 кв. м на одного человека.11 Износ основных фондов составляет более 70%, и нуждаются в безотлагательном ремонте и реконструкции. Что касается сельской местности, то более 70.8% семей обеспечены жильем менее 10 кв.м. на человека, а 11.6% обеспечено общей площадью жилья менее 5 кв.м. на человека. Основная часть сельского жилищного фонда не имеет элементарных коммунальных удобств. Например, водопровод имеется только в 60% сельских населенных пунктах (практически функционирующих менее 40%), а преобладающая часть жилищного фонда

 

С 2004 г. имеет место рост ввода жилья на 7% больше по сравнению с аналогичным периодом 2003 г. Основную долю, в общем объеме вводимого жилья, заняло индивидуальное и коммерческое жилищное строительство, которое составило за последние годы 97-98% от общего количества вводимого жилья.

Таблица1.2 Показатели жилищной обеспеченности граждан в КР (кв. м на1 чел.12)

Года	Общая площадь на человек	Городская местность	Сельская местность
1991	12,2	12,5	12
1995	12,5	13,5	11,9
2000	12,5	14,1	11,6
2005	12,3	13,9	11,4
2006	12,5	14,6	11,4
2007	12,5	14,6	11,4
2009	14,2	18,8	11,9
2010	15,7	23,2	11,9
2011	14,5	19,7	11,8
2012	14,8	20,9	11,7
Изм. 2012/1991	2,6	8,4	-0,3

 

Но, несмотря на это в последнее время наметились определенные тенденции на рынке жилья. Повышенный спрос у застройщиков наблюдается на недорогие, жилые дома, возводимые на новых участках, отводимых на окраинах населенных пунктов, особенно в столице и крупных городах республики, а так же высоко комфортное индивидуальное жилье в престижных районах городов. Предполагается, что эти тенденции сохранятся в ближайшей перспективе, но этого явно недостаточно для комплексного решения жилищной проблемы в нашей стране. Наиболее перспективным и чуть ли не единственным путем решения «квартирного вопроса» может стать развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.