Ипотечное кредитование в сбербанке

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Часть I. Система жилищного ипотечного кредитования в России Глава 1. Основные элементы и этапы процесса жилищного ипотечного кредитования

 

Часть II. РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ, ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Часть III. Основные этапы предоставления жилищного кредита Глава 3. Предварительная квалификация заемщика и оформление заявления на ипотечный кредит

Глава 4. Оценка вероятности погашения кредита (процедура андеррайтинга)

 

Часть IV.Ипотека на примере Сбербанка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества.

Под системой жилищного финансирования, которая состоит из двух взаимосвязанных элементов: финансирование строительства жилья и финансирование приобретения жилья населением, понимается взаимосвязанный комплекс правовых, финансовых и организационных условий и предпосылок, создаваемых для привлечения финансовых, в том числе кредитных, средств в сферу строительства жилья и приобретения жилья гражданами. Источниками финансирования могут быть кредитные средства банков и других ссудных институтов, средства, заимствованные на финансовом рынке и рынке частных инвестиций, целевые накопления граждан, а также государственные субсидии и дотации, осуществляемые в различных формах.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся доходы граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.

В общем виде ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан, осуществляемое банками и специализированными кредитными организациями, включая ипотечные компании, ссудно-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы, строительно-сберегательные банки и др.

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт: длительные сроки кредитов (10―15, в некоторых странах до 30 лет); целевой характер кредитов, предполагающий приобретение жилья за счет кредитных средств; обеспечение кредита залогом приобретаемого жилья.

В большинстве стран мира ипотечное жилищное кредитование является основной формой финансирования обеспечения граждан жильем.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования занимает ключевое место в общей системе жилищного финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.

Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам на цели приобретения жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

• трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;
• строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;
• банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;
• инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

Особо быстрое развитие система жилищного финансирования приобрела во второй половине прошедшего столетия, став основой не только для социальной стабилизации общества, но и для эффективного экономического развития.

Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании необходимой правовой и нормативной базы, условий для развития институциональной инфрастуктуры, надзора и регулирования деятельности участников, а также в создании понятной и прозрачной системы повышения доступности ипотечных кредитов для граждан.

 

 

 

 

 

 

ЧАСТЬ I. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

 

Глава 1. Основные элементы и этапы процесса ипотечного жилищного кредитования

1.1. Особенности  ипотечных жилищных кредитов

Система жилищного финансирования, включающая финансирование строительства жилья и приобретения жилья населением, предполагает использование таких форм финансирования, как кредитование, в том числе ипотечное, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, как юридических, так и физических лиц, в строительстве жилых домов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.

1. Кредиты носят целевой  характер и предоставляются гражданам  на цели приобретения жилья  или строительства индивидуального  жилья.

2. Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое  с помощью кредита, или, в случае  строительства индивидуального  дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость  находится в залоге, и в случае  дефолта заемщика кредитор может  покрыть свои потери путем  обращения взыскания на предмет  залога.

3. Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен  — как правило, 10―15 лет и более.

4. Обычно в течение  кредитного периода заемщик регулярно  выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного  долга, так что к концу кредитного  периода основной долг полностью  погашается (амортизируется).

5. Сумма кредита составляет  обычно не более 60–70% оценочной  стоимости покупаемого жилья, являющегося  при этом предметом залога.

6. Благодаря длительному  сроку погашения уменьшается  размер ежемесячных выплат заемщика.

1.2. Основные условия  
предоставления ипотечных жилищных кредитов

Первоначальный взнос

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита заключается в необходимости внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей, чем 30% его стоимости. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки, полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

 

Погашение кредита

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

 

 

 

Платежеспособность заемщика

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30―35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж, что чревато последующим дефолтом.

 

Обеспечение кредита

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита — передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

1.3. Основные виды  жилищных кредитов

В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски.

Жилищный кредит может предоставляться на различные цели.

1. Приобретение готового жилья в качестве:

• основного места жительства;

• дополнительного места жительства;

• для сезонного проживания;

• для сдачи в аренду (наем) и т.д.

Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе андеррайтинга кредита при принятии решения о его предоставлении.

2. Кредиты на  строительство индивидуального  жилья. Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:

• первая стадия — на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;

• вторая стадия — после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.

1.4. Способы предоставления  кредитов

С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:

• выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

• поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома — 1―1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица ― заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда на практике применяется вариант, когда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15―30 лет.

1.5. Способы погашения  жилищных кредитов

В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей — части основной суммы кредита и процента на остаток долга.

Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода.

Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор через ипотечные ценные бумаги.

1.6. Основные этапы  ипотечного жилищного кредитования

Предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам — процесс ответственный и трудоемкий. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на стадиях подготовки кредита, заключения кредитных сделок и в дальнейшем — на стадии погашения кредита.

Процесс ипотечного жилищного кредитования состоит из шести этапов.

1. Предварительная  квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику.

2. Сбор и проверка  информации о заемщике. На этом этапе происходит сбор и подтверждение (в том числе с помощью информации из официальных источников) данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой занятости заемщика, источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии других финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика.

3. Заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявление является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику.

4. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (процедура андеррайтинга). Специалисты банка анализируют полученные о заемщике сведения, оценивают возможные риски и определяют основные параметры кредита, при которых риски, которые берут на себя кредитор и заемщик, заключая кредитный договор, минимальны. Определяются максимально доступная сумма жилищного кредита с учетом доходов заемщика, необходимые суммы собственных средств, которыми должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки (сумма первоначального взноса, расходы на заключение и оформление необходимых договоров и другие возможные расходы).

5. Заключение кредитной сделки. На данном этапе происходит заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

6. Обслуживание ипотечного кредита. На данном этапе кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

 

1.7. Организация процесса предоставления и обслуживания 
ипотечных кредитов в банке

Возможны различные формы организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в банке. Организационная структура специализированного ипотечного банка, как правило, строится в соответствии с основными этапами ипотечного кредитования. Если это универсальный коммерческий банк, то в нем создается либо управление, либо отдел ипотечного жилищного кредитования.

В нашем учебном пособии для примера за основу взята структура банка, в котором создается отдел ипотечного кредитования. Основными функциями такого подразделения являются:

• отбор потенциальных заемщиков, соответствующих критериям, установленным внутренним положением банка о кредитовании;

• проведение андеррайтинга кредитов и подготовка решения о предоставлении кредита;

• оформление и заключение кредитных сделок;

• обслуживание ипотечных кредитов;

• работа с проблемными кредитами.

Структура отдела ипотечного кредитования строится исходя из возложенных на него функций и может быть представлена следующими работниками:

• начальник отдела;

• кредитный инспектор, осуществляющий предварительную квалификацию заемщиков (кредитный инспектор по предварительной квалификации);

• кредитный инспектор, отвечающий за сбор и проверку информации;

• кредитный инспектор, осуществляющий андеррайтинг кредитов и заключение кредитных сделок (кредитный инспектор по андеррайтингу);

• кредитный инспектор, осуществляющий обслуживание ипотечных кредитов (кредитный инспектор по обслуживанию);

• юрисконсульт.

По мере увеличения объемов ипотечного кредитования увеличивается количество сотрудников, работающих по каждому направлению, и в отделе могут быть созданы подотделы.

1.8. Основные источники средств  для долгосрочных кредитов

Создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, требует формирования механизма обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Наиболее распространенными источниками долгосрочных ресурсов для жилищной ипотеки во всем мире являются средства:

• привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;

• привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;

• привлекаемые с рынка капиталов от различных институциональных и индивидуальных инвесторов посредством выпуска и размещения особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;

• предоставляемые из бюджетных источников в различных формах участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) с целью субсидирования ипотечного жилищного кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию и привлечение достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок ипотечных жилищных кредитов.

 

Характеризуя перечисленные выше источники средств, следует отметить, что с точки зрения развития рынка ипотечных жилищных кредитов определяющее значение имеют источники средств, привлекаемых от граждан и инвесторов. Средства, привлекаемые на финансовом рынке в качестве межбанковских кредитов, как правило, краткосрочны, и их функция существенно ограничена долгосрочным характером ипотечного жилищного кредита.

1.9. Первичный и  вторичный рынки ипотечных кредитов

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, исключительно многообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

1.10. Основные проблемы системы  жилищного  
финансирования и подходы к их решению

Создание эффективной системы жилищного финансирования предполагает решение комплекса взаимосвязанных проблем — начиная с определения моделей и методов финансирования строительства жилья и кончая выбором источников и форм финансирования приобретения жилья отдельными гражданами.

При выборе ключевых направлений и подходов к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо определить:

 

• формы и методы финансирования приобретения жилья населением;

• формы и методы финансирования жилищного строительства;

• формы и методы государственного участия и поддержки жилищного сектора и развития жилищного рынка.

Жилье является одним из самых дорогостоящих товаров длительного пользования, и далеко не каждая семья может себе позволить приобрести жилье за счет текущих доходов и сбережений. Ипотечное жилищное кредитование позволяет гражданам купить жилье без накопления суммы всей его стоимости. Чтобы получить ипотечный кредит, нужен установленный банком первоначальный взнос (в размере 20—30% стоимости жилья) и стабильный уровень доходов. Квартира при оплате ее средствами ипотечного кредита сразу оформляется в собственность гражданина. Это значительное преимущество ипотечного кредитования по сравнению с другими схемами жилищного финансирования (долевым участием в строительстве жилого дома, кредитованием по схеме аренды с правом выкупа и др.).

На рис. 1.1 представлено распределение предпочтений населения России по финансовым схемам приобретения жилья (на конец 2004 г.).

 

Рис. 1.1. Финансовые схемы приобретения жилья, которые предпочитает население

 

Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов граждан от цен на жилье, нестабильность экономического развития, высокая инфляция и отсутствие трудовой занятости, безработица — все эти факторы отрицательно влияют на возможности граждан приобретать жилье.

На рынке строительства и приобретения жилья взаимодействует большое количество различных специализированных участников:

• строительные организации;

• застройщики-заказчики;

• риэлторские фирмы;

• оценочные фирмы;

• государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• муниципальные органы и различные организации, с которыми необходимо проводить согласование при получении разрешительной документации для строительства;

• институциональные и частные инвесторы, вкладывающие денежные средства в жилищное строительство;

• банки и другие финансовые организации;