Ипотечное кредитование и его развитие

на тему: Ипотечное кредитование и его развитие 

Содержание

 

 

Введение …………………………………………………………………………..3          

 

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотечного кредитования………..………….5

1. Экономическая сущность ипотечного кредитования,

принципы и условия  ……………………….…………………………………….5

1.2.   Классификация ипотечных  ссуд…………….……………………………12

 

Глава 2. Анализ становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане…………………………………………………………………..……16

2.1. Финансово-правовое  обеспечение  ипотечного кредитования  в Республике Казахстан…………………………………………………………...16

2.2. Анализ деятельности  и функционирования Казахстанской  Ипотечной Компании……………………………………………………………………23

2.3. Действующая практика  и  механизм  выдачи ипотечных  кредитов (на примере Казахстанской  ипотечной компании)……………………………….33

 

Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования…………………..42

3.1. Зарубежная практика  систем ипотечного кредитования…………………42

3.2. Совершенствования  условий  и механизма ипотечного  кредитования в Казахстане……….……………………………………………………………….53

 

Заключение……………………………………………………………………….61                   

 

Литература…………………………..…………………………………………...64                

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Экономика остается главным приоритетом  развития любого государства, а достижения максимально высоких темпов экономического роста - основной задачей. Социальные вопросы были и будут оставаться для государства в числе приоритетных, в частности и вопросы жилищного обеспечения. В этой связи вопросы жилищного строительства  являются важнейшими, так как характеризуют благосостояние населения. Жилье является частной собственностью, а значит - сферой ответственности самого человека. Сегодня доля частного жилья в общем жилищном фонде страны составляет почти 97%. И она будет снижаться. Вместе с тем жилищная проблема является сегодня одной из ключевых, которая требует изыскания финансовых возможностей его развития.

О степени развития и стабильности финансово-экономической системы  любого общества в значительной мере можно судить по масштабам использования кредитов населением и хозяйствующими субъектами. В настоящее время долгосрочные кредиты, к которым можно отнести ипотечное кредитование, выдаются банками неохотно из-за повышенных рисков и невозможности их предсказания. Между тем в условиях стабилизации экономики кредиты для развития производства нужны также особенно, как и надежные гарантии их погашения.

За каждым кредитом стоит  ориентация его получателя на решение конструктивной задачи, например: финансовое обеспечение сделок с товарами или ценными бумагами; создание новых или реконструкция и модернизация действующих предприятий; строительство жилья и т.п. В то же время для кредитора за каждой ссудой существует риск в не возврате всей или части кредитной суммы или неуплате вознаграждения по кредиту. Это вынуждает кредитора требовать от заемщика того или иного обеспечения кредита, в качестве которого наиболее часто применяется залог имущества.

Процесс кредитования под залог  недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком. Заемщик получает кредит на достаточно длительный период и имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом.

Термин “ипотека” впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме. На таком столбе, получившем название “ипотека”, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Но уже тогда, в Греции, обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В современном виде ипотека  получила широкое распространение  в странах с развитой рыночной экономикой: США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции. Но в разных странах ипотека имеет специфические формы, свойственные традициям и обычаям рынка. В каждой стране действует свое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, а все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков. В этой связи здесь действуют особые принципы ипотечного кредитования.

Ипотека использовалась и на территории Российской империи XIX века, когда основными ипотечными организациями были кредитные общества. В период активного городского строительства в начале XX века право на сделки с городской недвижимостью получили также земельные (ипотечные) банки. Однако в период советской власти ипотека была забыта, поскольку считалась элементом капитализма.

В настоящее время в Казахстане наблюдается зарождение основ ипотечного кредитования, происходит процесс формирования и развития свойственной нашей стране модели.

Целью данной дипломной  работы является исследование системы  экономических отношений и механизма  функционирования  ипотечного кредитования, для решения проблемы жилищного обеспечения в Республике Казахстан.

Для достижения поставленной цели выдвинуты задачи:

1. Исследовать теоретические основы ипотечного кредитования. Рассмотреть классификационную характеристику ипотеки. 
2. Раскрыть особенности осуществления ипотечного кредитования в Казахстане.
3. Проанализировать деятельность Казахстанской ипотечной компании.
4. Изучить и исследовать зарубежную практику становления и развития ипотечного кредитования.
5. Рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в стране.

Основой написания дипломной  работы послужили научные труды  ученых-экономистов Казахстана, России, переводные издания научных трудов  экономистов западных государств по вопросам организации ипотечного кредитования, материалы периодической печати, учебные и справочные пособия. В работе использовали нормативно- правовые акты законодательства Республики Казахстан и материалы АО «Казахстанская Ипотечная Компания».

Структура дипломной  работы включает: введение, три главы, заключение, список использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотечного кредитования

1. Экономическая сущность ипотечного кредитования, принципы и условия

 

Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита возрастает. Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий, например без существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового права говорят, что закладывать имущество может только собственник кредита залога.

Наиболее часто казахстанские  банки применяют следующие виды залога: недвижимость, высоколиквидные  товары, гарантии крупных банков, депозиты в национальной и иностранной валюте, поручительства. В настоящее время они в своей практике в большей степени прибегают именно к залогу недвижимости.

Начало развитию ипотеки в Казахстане было заложено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона “Об ипотеке недвижимого имущества” от 23 декабря 1995 года № 2723. Данный указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Сегодня в нашей стране ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Экономическое значение ипотеки состоит в том, что это разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды в банке или другой финансовой организации.¹

Любой гражданин имеет теперь возможность  рассматривать свое имущество и  даже право владения и пользования имуществом в качестве определенной рыночной ценности, реализовать которую можно на рынке недвижимости. А право залога имущества предприятия, включая его основные фонды, с последующим обращением в соответствующих случаях к его взысканию делает рынок недвижимости масштабным и перспективным.

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, предоставленная банками  под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое  использование этого кредита. В  классическом понимании ипотека  – это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг – закладных и облигаций.

Система ипотечного кредитования включает два направления: 

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных долговых обязательств),  которые обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

В мировой практике первым направлением в основном занимаются ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем на их базе от своего имени выпускающие ценные бумаги (облигации). Эти ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получить долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье  обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по регионам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным  кредитованием, в этих условиях не так  ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Объектами ипотечного кредитования являются:

• земельные участки;
• жилые помещения – квартиры, дома, коттеджи, дачи и другие здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
• офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
• производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.

Ипотечное кредитование можно представить  в следующих видах:

• кредитование строительства жилья;
• долгосрочное кредитование покупки жилья населением;
• кредит на ремонт жилья.

Кредиты на строительство жилья  являются краткосрочными и представляются коммерческими банками или же специализированными институтами, которые могут быть организованы как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий или через продажу ценных бумаг.

Главной задачей ипотечного кредитования является поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий в целях развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.

В настоящее время в мировой  практике при кредитовании строительства, реконструкции или приобретения жилья коммерческие банки предоставляют три вида жилищных кредитов:

• кратко- или долгосрочный кредит, выдаваемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
• краткосрочный кредит на строительство жилья, который могут получать физические и юридические лица для финансирования строительных работ (строительный кредит);
• долгосрочный кредит, используемый физическими и юридическими лицами для приобретения жилья.

Кредит на строительство жилья  предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ, сроков их проведения. Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. При этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.

На рынке ипотечных кредитов действуют следующие субъекты:

• заемщик;
• кредитор;
• инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (необязательно банк, выдавший ссуды);
• правительство.

Целью заемщика является приобретение, по возможности, лучшего и более дешевого жилья, при этом он должен производить ежемесячные выплаты по кредиту. Задача банка состоит в том, чтобы максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров. Инвестор также стремиться получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные и ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Сумма выдаваемого ипотечного кредита, как правило, не превышает 70% от стоимости  покупки земли, строительства или  стоимости приобретаемого жилья по закладной.

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском. В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения из жилища в случае, если он не производит свои платежи.

После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течение короткого периода времени. Однако на практике это требует судебного решения, а в случаях действующей в Казахстане системы социальной защиты осуществимо с большими сложностями.

В ипотечных кредитных операциях  сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость. Закладная – это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита.

Такая закладная является основным обеспечением ипотечного кредита. В ней подробно описывается предмет залога, и она подлежит государственной регистрации. Закладная под недвижимость должна содержать пункты обязательств, общие для кредитных договоров: срок, сумму долга и процентов. Дополнительные условия предполагают регулирование выплаты налогов, ремонт и условия хранения собственности, обязательства по ее использованию. Сложность оценки ипотеки снижает максимальный уровень кредита.

Практически все закладные можно  представить в виде ссуд с погашением в рассрочку. По ипотеке заемщик обязан погасить сумму взятой ссуды вместе с процентами в форме ежемесячно вносимых платежей. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать их размеры на уровне инфляции.

При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится право принудительного удержания имущества за долги. Вещное право на чужую недвижимость состоит в возможности преимущественного удовлетворения основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права заключается в том, что в случае невыполнения должником своего обязательства, например при непогашении ссуды в срок, кредитор может получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости, заложенной в обеспечение данного требования, причем преимущественно перед другими кредиторами.

Одним из основных способов обеспечения  кредита, который широко применяется в рыночной экономике, является залог. Залог означает  право кредитора - банка на первоочередное удовлетворение требования погашения ссуды и получение причитающихся процентов из стоимости заложенного имущества, в случае если заемщик не выполнит свои обязательства в срок,  предусмотренный кредитным договором. Для того чтобы залог мог стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда экономических и юридических требований.

К экономическим требованиям  относятся: правильный выбор объекта  залога, оценка его стоимости, определение вида залога, в некоторых случаях организация контроля за сохранностью предметов залога. К юридическим требованиям относятся: четкое определение прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, правильное оформление  залоговых документов в соответствии с видом залога, порядок регистрации и хранения залоговых документов.

В договоре о залоге в зависимости  от вида кредита определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут  быть:

• земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;
• готовое жилье или незавершенное строительство;
• другие виды имущества и имущественных прав.

Залоговое имущество подлежит страхованию  залогодателем от рисков утраты и  повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банком – кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Существуют следующие  общие требования к предметам залога:

а) наличие у залогодержателя  права собственности на предмет  залога или права полного хозяйственного владения;

б) отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет залога;

в) соответствие определенным критериям  качества, дифференцированным в зависимости от вида закладываемого имущества;

г) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего обязательства клиента;

д) обязательная регистрация в специальной  книге.

В качестве покрытия ссуд банки могут  использовать самое разнообразное  имущество: недвижимость; ликвидные (легко и быстро реализуемые товары); различные ценные бумаги (достаточно ликвидные); денежные средства, включая инвалютные; другое имущество; имущественные права.

Оформление права принудительного  удержания имущества за долги может потребовать значительных затрат времени и сил, а также расходов как от заимодателя, так и заемщика. Передача права собственности на недвижимость осуществляется посредством юридического документа, который называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества за долги может быть передано заимодателю только законным владельцем собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение, имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть уверен, что другие кредиторы не имеют преимущественного, по сравнению с ипотекой, права наложения ареста на это имущество за долги, например в случае неуплаты владельцем налогов. Это требует либо услуг адвоката, либо приобретения полиса о страховании титула собственности. Адвокат устанавливает и представляет заключение о законном владельце. В заключении должны быть перечислены все требования или претензии, имеющиеся в отношении указанного имущества.

Юриспруденция выработала соответствующие нормы: прежде всего так называемое «право следования», согласно которому кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения предмета залога собственником в пользу третьих лиц. При этом кредитор может потребовать предмет залога у всякого владельца или их собственность.

Таким образом, залог  недвижимости — это не способ приобретения собственности, а лишь форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, т.е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.

В случае неуплаты долга  лишение должника права выкупа заложенного имущества не является относительно простой процедурой. Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования показывает, что это далеко не так. Согласно юрисдикции, у должника имеется право выкупа имущества, которое обязательно оговаривается по закладным, основывается на праве справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить задолженность и тем самым выкупить имущество в течение некоторого периода до лишения его права выкупа и продажи собственности. Эта оговорка призвана смягчить жесткий закон, который позволяет лишать должника заложенного имущества.

Обычно законодательством  стран, имеющих развитую ипотечную систему, предусматривается право должника на выкуп имущества после его продажи в течение периода от двух месяцев до двух лет.

В наших социально-экономических  условиях право выкупа имущества и четко разработанная процедура лишения права выкупа собственности будет иметь особое значение. Например, абсолютное большинство граждан имеет одно жилье. Законодательство не приемлет в этом случае его отторжения от бывшего собственника, поскольку ему будет негде жить. В этом случае процедура лишения права выкупа может растянуться на неопределенно большой период, что может привести к значительному изменению имущества в цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговаривать наличие права выкупа имущества должника и механизм отторжения собственности.

Еще одной важной юридической  нормой юриспруденции в залоговом праве является требование конкретности залога. Эта норма предусматривает выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не всей массы его имущества. Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения законного права, выступает также гласность залога в ипотечном кредитовании. Гласность залога - это требование, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц. Эта норма обеспечивается законом путем соответствующей регистрации недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.

В изложенных юридических нормах в  основном реализуются принципы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование осуществляется также при соблюдении базовых принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности кредита.

Анализ отечественного и зарубежного опыта в этой области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:

• оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;
• определение размера ссуды в виде доли залога;
• получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
• предоставление ссуды с учетом страхования;
• потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах  с развитой рыночной экономикой. При этом каждый банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Многообразны механизмы и схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид недвижимого имущества.

Далее на основе изложенных ранее принципов и условий  ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд.

Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:

• разработать схему погашения задолженности;
• определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
• найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.

Решение этих проблем  зависит от выбранного вида ипотечной  ссуды и от конкретных условий  ее выдачи.

 

1.2. Классификация   ипотечных ссуд

 

В странах с развитой экономикой практикуются различные  виды ипотечного кредита. Они могут  быть классифицированы по различным признакам, в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантий возврата ссуды, характера рынка, использования рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования. Рассмотрим следующие разновидности ссуд, известных в зарубежной практике ипотечного кредитования:

— типовая (стандартная) ипотечная ссуда;

— ссуда с ростом платежей;

— ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов;

— ипотека с изменяющейся суммой выплат;

• ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
• ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;

— ипотека с переменной процентной ставкой;

— ссуда с дележом  прироста стоимости имущества;

— ссуда по закладной  с обратным аннуитетом.

Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.