Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение 
высшего профессионального образования

 

«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

 

Кафедра «Инвестиции и инновации»

 

 

Допустить к защите

                                                      Заведующая кафедрой

 

                                                      ___________проф. Тютюкина Е.Б.

                                                      «____»_______________2014г.

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ

(ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА

на тему:

«Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства»

 

 

Выполнил:

студент группы  СФМ 5-6У очной формы обучения факультета «Менеджмент»

Скобельцев Никита Вадимович

Научный руководитель:

к.э.н., доц. Мурашева Ольга Васильевна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2014

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность изучения развития ипотечного кредитования жилищного строительства, обусловлена тем, что повышение обеспеченности населения жильём, в том числе с привлечением заёмных средств, является одной из важнейших социально-экономических задач государства.

Развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из способов решения проблемы российской экономики в области обеспечения населения жильём. Стоит отметить, что не только государство, но и отечественные банки активно и заинтересованно ищут пути и методы эффективного кредитования строительства жилья.

Государственное бюджетное финансирование строительства жилья в РФ сегодня следует рассматривать лишь как средство адресной зашиты экономически незащищённых слоёв населения, к тому же этот источник финансирования является ограниченным. Основным каналом финансирования жилищного строительства в рыночных условиях становятся собственные средства населения и банковский кредит, выдаваемый под залог недвижимости. Этот источник является общепризнанным во многих странах Европы и Соединённых Штатах Америки, и активно используется для строительства и приобретения собственного жилья населением этих стран.

Цель данной работы обобщение современной практики ипотечного кредитования жилищного строительства в РФ. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

-изучить теоретические основы и принципы организации ипотеки;

-провести анализ российской практики выдачи и погашения ипотечных ссуд;

-рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотеки в России.

Важность и целесообразность решения поставленных задач, обуславливается тем фактором, что ипотека в современных условиях хозяйствования является одним из эффективных способов решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, тщательное изучение и совершенствование  системы ипотечного кредитования предполагает увеличение объёмов ввода нового жилья, что способствует развитию строительной сферы, влияет на смежные сегменты экономики, а также содействует росту внутреннего валового продукта страны.

Объектом исследования в данной работе является система ипотечного кредитования РФ, предметом выступает процесс ипотечного кредитования на примере ЗАО КБ «ДельтаКредит».

В качестве теоретической и методологической базы исследования в работе были использованы труды следующих российских и зарубежных авторов: ак. В.С. Казейкина, д.э.н., доцента, проф. Гриненко С.В., д.э.н., проф. С.А. Баронина, к.э.н. доц. Коростелёвой Т.С., Разумовой И.А., Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко,  Питера Роуза.

Информационной базой при разработке выпускной квалификационной работы послужили следующие данные следующих источников: программы ипотечного кредитования ЗАО КБ «ДельтаКредит» на 2014 год; сообщение об утверждении решения о выпуске ценных бумаг, опубликованное ЗАО КБ «ДельтаКредит» 31.01.2014г.; статистические данные Агентства по ипотечному кредитованию по таким показателям, как: динамика объёма выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов, динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам, динамика доли просроченной задолженности в общем объёме задолженности по ипотечным кредитам за 2007-2014 гг.; статистические данные портала «Индикаторы рынка недвижимости» за 2011-2014гг.; данные аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации за 2010-2013гг.; данные 10-го ежегодного отчёта новозеландского Института Экономики города об исследовании доступности жилья в разных странах мира в 2014 году; пресс-релиз II-ой Всероссийской конференции «Секьюритизация ипотечных и неипотечных активов. Перспективы российского рынка» прошедшей в марте 2014 года.

Юридически-правовой основой дипломной работы послужили следующие основные законодательные и производные нормативные акты: Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. От 05.05.2014); Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. От 02.04.2014); Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 N 395-1 (ред.от 05.05.2014); Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред.от 07.05.2013); Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». От 22.04.1996 N 198-ФЗ (ред.от 28.12.2013); Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р (ред. От 26.03.2014) «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года».

В первой главе рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования, его экономическая сущность, как формы финансирования строительства жилья для населения; проводится обзор российского законодательства в сфере  регулирования ипотечного кредитования; отмечаются особенности ипотеки в формировании рынка недвижимости; даётся содержание и принцип построения и функционирования классических зарубежных моделей ипотеки.

Во второй главе проводится анализ практики ипотечного кредитования строительства жилья на примере ЗАО КБ «ДельтаКредит» и условном заёмщике, детально описываются этапы и условия осуществления ипотечной сделки, сравниваются условия кредитования строящегося и готового жилья.  Рассматриваются необходимые ресурсы для ипотечного кредитования, выдача и погашение ипотечных ссуд, процентная политика банков. Также,  приводится пример секьюритизации ипотечных закладных на примере банка-эмитента ЗАО КБ «ДельтаКредит» с выпуском ипотечных облигаций.

В третьей главе затрагиваются проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования с использованием зарубежного опыта. Указываются особенности европейской и американской систем ипотечного кредитования, их положительные и отрицательные стороны, анализируется возможность применения зарубежного опыта ипотечного кредитования в России.

 Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и двадцати трёх приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.  Экономическая сущность ипотеки и принципы её организации

Ипотека – это договор, накладывающий добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей кредитору и составленный в письменном виде.

Ипотечным кредитом называют кредит, который предоставлен в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Приобретаемый в ипотеку объект недвижимости становится объектом залога. Экономическая сущность ипотечного кредита состоит не в предоставлении недвижимости в качестве гарантийного обеспечения, оформляемого специальным документом – договором ипотеки, закладной (в данном случае можно говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании – покупке или строительстве недвижимости.

Основной для появления и развития ипотечного кредитования стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. Недвижимость во все времена считалась самым надежным видом обеспечения займа.

Наиболее полным и ёмким определением экономической сущности ипотеки является следующая формулировка: «Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит – не только специфический тип сделки, он выражает определённые отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмами, финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.).»

Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей, выделяют следующие его специфические черты:

• Ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;
• Требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
• Ипотека существует только на определённый срок и в размере требования;
• Ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило на 5-25 лет);
• Ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 50-80% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор) не будет выполнено);
• Право обращения взыскания на предмет залога (заложенной недвижимости), в случае грубого нарушения условий кредитного договора со стороны заёмщика, остается за кредитором до окончания срока кредитного договора.

Ипотечные кредиты можно классифицировать по признакам, указанным в приложении 1.

Ипотечный кредит выполняет следующие экономические функции:

1. Перераспределение ссудных капиталов между экономическими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал направляется в те сферы, которые испытывают потребность в данном виде кредитования и способствуют получению прибыли экономическими агентами - кредиторами. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение временных потребностей физических и юридических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию, приобретение недвижимости;
2. Экономия издержек обращения. Экономия времени обращения ссудного капитала в данной сфере увеличивает время производительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства и девелопмента, рост прибылей;
3. Ускорение концентрации и централизации капитала. Благодаря развитию ипотечного кредитования происходит расширение границ индивидуального накопления путем создания новых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в данной сфере;
4. Решение социальной проблемы – обеспечения жильем;
5. Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит участвует в регулировании экономики посредством денежно- кредитной системы.

Ипотечное кредитование предоставляет определённые экономические преимущества кредиторам:

• Сравнительно с потребительским кредитованием (без залога) - низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены экономически надежным и дорогостоящим активом – недвижимостью;
• При существовании развитой системы финансирования недвижимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на вторичном рынке;
• Возможность получения налоговых и иных льгот от государства;
• Привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

Возможность использования заемных средств при покупке недвижимости создает ряд экономических преимуществ и для заемщика:    

• Возможность приобретения жилья, стоимость которого превышает размер собственных средств, в рассрочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта (доход от аренды);
• Возможность приобретения нескольких объектов недвижимости при ограниченном размере собственных средств заёмщика;
• Вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции;

Ипотека в экономическом отношении - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции ипотечного кредитования можно сформулировать следующим образом:

- функция стимулирования  оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция финансового  механизма привлечения инвестиций  в сферу материального производства;

- функция формирования  многоуровневого фиктивного капитала  в виде закладных, производных  ипотечных ценных бумаг и др.                                                

- функция обеспечения  возврата заемных средств;

Обеспеченность кредита залогом позволяет снижать риски кредитора в случае отказа исполнения заемщиком обязательства по возврату кредита и благодаря этому снизить процентную ставку по кредиту. Если заемщик не возвращает кредит в срок, то по решению суда на предмет залога может быть обращено взыскание, предмет залога реализуется на рынке недвижимости, а из вырученной от продажи суммы удовлетворяются требования кредитора, обязательство которого обеспечено залогом, преимущественно перед другими кредиторами. Принято считать, что в отличии от прочих способов обеспечения обязательств (неустойки и поручительства), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит конкретной вещи». Именно поэтому данный вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком смысле принято называть системой ипотечного кредитования, которая представляет собой экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Система ипотечного кредитования создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Основные экономические функции ипотеки как инструмента организации долгосрочного инвестиционно-строительного потока при воспроизводстве объектов жилой недвижимости на основе ипотечного кредитования – это:

• материально-стоимостная форма обеспечения кредитно-денежных обязательств в экономических системах;
• вторичность по отношению к кредитно-денежным отношениям (ипотека не является самостоятельной экономической категорией);
• категория развития потребительского рынка по объектам долговременного потребления и с высокой стоимостью;
• инструмент управления долговременными воспроизводственными циклами потребления;
• фактор стабилизации экономических систем по синхронному

развитию рынка потребительских товаров и услуг долговременного типа и соответствующего ему кредитно-денежного финансового рынка;

• мобилизация финансовых ресурсов для целей инвестирования воспроизводства и покупки различных видов объектов недвижимости, особое влияние на формирование долгосрочных потоков инвестиций;
• при приобретении жилья – средство изъятия накопленных де-

нежных средств у населения в долговременные ипотечно-инвестиционные программы воспроизводства жилой недвижимости, способствующая формированию ипотечно-инвестиционных систем как обеспечивающей структуры реализации воспроизводственных функций;

• при приобретении жилья – средство уменьшения инфляционных процессов за счет связывания «лишних» денег у населения в долгосрочные жилищные программы;
• при приобретении жилья – стимулирование образования среднего класса как фактора социально-экономической стабильности общества и государства в целом;
• инструмент активизации деловой активности населения (залогодателя) и фактор развития кредитно-финансовой и инвестиционно-строительной сфер;
• инструмент взыскания невыполненных финансово-кредитных обязательств должника за счет материального взыскания на заложенную недвижимость в счет погашения долга;
• непрерывно действующая экономическая функция в стабильных экономических системах;
• инструмент взыскания невыполненных обязательств, имеющий дискретно-прерывистый характер действия;

Система ипотечного кредитования в России опирается на следующие принципы:

1. возвратность,
2. срочность,
3. дифференцированность,
4. целевая направленность,
5. защищённость прав кредиторов,
6. обеспеченность жилищных прав граждан (заёмщиков и членов их семей),
7. обеспеченность ссуд,
8. платность.

Возвратность означает, что кредит подлежащий погашению, должен быть возвращен заёмщиком в полном размере кредитору. Экономической основой возвратности является кругооборот средств и их обязательное наличие к сроку возврата ссуды.

Принцип срочности кредитования означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок. Срочность ипотечного кредитования представляет собой необходимую норму достижения возвратности кредита. Установленный срок кредитования является предельным временем нахождения ссуженных средств у заемщика. Если срок пользования ссудой нарушается, то искажается сущность ипотечного кредита, он утрачивает свое подлинное назначение. Практика длительного нарушения принципа срочности в ипотечном кредитовании оказывает отрицательное воздействие на состояние денежного обращения в стране.

Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны одинаково подходить к решению вопроса о выдаче претендующим на получение кредита клиентам. Банки стремятся предоставлять кредит лишь тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть.

Обеспеченность ссуд как принцип ипотечного кредитования означает, что имеющаяся у заемщика недвижимость позволяют кредитору быть уверенным в том, что возврат ссуженных средств будет обеспечен в срок. Этот принцип предполагает реальное обеспечение предоставленных заемщику ссуд различными видами недвижимого имущества и обязательствами сторон.

Принцип целевого назначения означает, что ипотечные кредиты (займы) должны выдаваться только для целей приобретения или строительства объектов недвижимости.

Принцип защищённости прав кредиторов означает:

• коммерциализацию заложенного жилья в соответствии с законодательством;
• страхование в системе ипотечного жилищного кредитования;
• применение иных мер, способствующих своевременно и в полном объеме получать необходимую кредиторам информацию о предмете залога, проверять его сохранность и наличие в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.

Принцип обеспечения жилищных прав граждан означает:

• соблюдение и охрану конституционных прав граждан – заемщиков и членов их семей на жилище;
• предоставление гражданам дополнительных гарантий, предусмотренных законами Российской Федерации, в случаях обращения взыскания на принадлежащее им заложенное имущество.

Принцип платности кредита означает, что заемщик должен внести банку определенную плату за временное заимствование у него денежных средств. На практике этот принцип осуществляется с помощью механизма банковского процента.

Ипотечное кредитование из-за специфики предмета залога, по сравнению с другими видами залога имеет свои некоторые достоинства и недостатки.

Преимущества ипотеки, где недвижимость является предметом за

лога:

1. недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;
2. физическая устойчивость недвижимости – фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя;
3. недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом, ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Недостатки недвижимости как предмета ипотеки:

1. в мировой практике (в том числе и в России) недвижимость не относится к высоколиквидным активам (требуется время для реализации объекта). В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития и текущим состоянием рынка недвижимости, характеристиками самого объекта недвижимости, что определяет сроки экспозиции заложенного объекта при продаже на торгах. При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора;
2. использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечения специалистов – оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплаты их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций;
3. даже при правильной первоначальной оценке стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости в связи с долгосрочностью кредитования под его залог;
4. обращение взыскания на предмет ипотеки влечет за собой
5. прекращение права пользования им заемщиком и членами его

семьи.

Несмотря на вышеперечисленные сложности, ипотека уже многие годы используется в мировой практике хозяйствования и актуальность ее применения в качестве долгосрочного инструмента экономической деятельности не вызывает сомнений.

 

1.2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ

В постсоветское время понятие «ипотеки» появилось в Законе РФ «О залоге» (1992 г.). В соответствии со ст. 42 данного Закона ипотекой признается «залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им»

Основным источником ипотечного права в России является Федеральный закон от 16.071998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с указанным Законом предметом ипотеки могут быть: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст.5 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»).

Согласно российскому законодательству к недвижимому имуществу применяется только один вид залога – ипотека. Однако в некоторых странах существуют разные виды залоговых прав на недвижимое имущество. Так, в германском законодательстве выделяют три вида залога недвижимости: земельный долг, ипотеку и рентный долг. Есть возможность того, что развитие российского законодательства также пойдет по пути выделения нескольких видов залога недвижимости. Причина этого – появление новых категорий недвижимости, вовлечение которых в имущественный оборот возможно на различных условиях. Пока в российском законодательстве термины «залог недвижимости» и «ипотека» являются синонимами.

На рисунке 1 приведено правовое поле ипотечного кредитования в России. Законы и кодексы расположены в порядке юридической значимости и их взаимосвязи.

Кроме того, нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимостью, являются: Федеральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», Указы Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», распоряжение правительства РФ от 19.07.2010 г. №1201-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030г.».

В соответствии с утвержденной стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года, доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит достигнет:

• к концу 2015 года – 30%
• к 2020 году – 50%
• к 2030 году – 60%

Под доступностью ипотечного кредита понимается способность семьи приобрести жилье в ипотеку. Также в стратегии предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заёмщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита.

 

 

 

 

Рис.1 Правовое поле ипотечного кредитования РФ

 

К основным федеральным законам, регламентирующим область ипотечного кредитования, относятся законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «Об организации страхового дела в РФ»; «Об оценочной деятельности»; «Об инвестиционной деятельности» и др.

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положения гражданского, жилищного, банковского и.т.п. законодательств.

Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство.

В 1993г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.

Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.